项目投资与融资一项目课程设计.docx
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项目投资与融资一项目课程设计
项目投资与融资课程设计
完成日期：
2010年12月5日
万全城项目可行性研究
报告
第一章项目概况
一、项目地理位置
“万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。
城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。
二、项目周边主要生活、商服配套设施
综合商场：
新世界百货、广场、世贸广场、中百超市
酒店:
新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、
香格里拉大酒店、大酒店。
银行证券：
中国信合、建行省分行、交通银行分行、中国银行市新华支行、
工行市西北湖支行、市商业银行北湖支行、民生银行、发展银行。
教育：
育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、六中、
外国语学校。
文化：
市青少年宫、市杂技厅、市江汉区图书馆、市图
书馆、图书大世界、市博物馆。
医院：
协和医院、同济医院、市六医院、市儿童医院。
三、项目主要经济技术指标
项目名称·万全城
项目净用地面积16272m²
地上总建筑面积88468m²
其中：
住宅38331m²
商务写字楼26391m²
商场22235m²
会所1511m²
地下室22143m²
容积率5.45
建筑密度38.3%
绿化率30.3%
建筑高度100米
机动停车位509辆
其中：
地上车位59辆
地下车位450辆
非机动停车位230辆
第二章区域道路、交通现状规划与分析
一、区域道路现状与分析
本项目地处CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔。
周边分
布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸
引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。
（一）周边道路条件现状及规划
“万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西
北湖路等，道路已按规划形成：
新华下路：
规划道路红线宽60米，机动车道双向6车道，城市的主干道，
连通汉口北部、中部。
建设大道：
规划道路红线宽50米，机动车道双向4—6车道，两侧各设5
米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大
量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。
北湖小路：
规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：
人行道5米×2+车行道10米。
西北湖路：
规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：
人行道5米×2+车行道10米。
北湖小路：
规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：
人行道5米×2+车行道10米。
建银大厦西侧支路：
规划道路红线宽12米，车行道宽7米。
（二）道路交通运行状况分析
根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路
口的交通负荷度（表1）。
表1：
区域现状道路、路口负荷水平
路口或路段名称
路口或路段流量
路口服务水平
服务等级
新华下路—建设大道
6800
0.84
D
北湖小路—建设大道
2900
0.76
D
北湖小路—西北湖路
1050
0.73
C
建设大道
3500
0.80
D
新华下路
3400
0.63
C
西北湖路
450
0.31
A
北湖小路
650
0.45
B
（三）公共交通现状
该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。
现有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527
路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621
路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余条公交
线。
（四）区域停车现状
项目周边约有停车位270个，其中建银大厦有地下停车位50个，地面停
车位120个，建银西侧餐厅停车场约有50个停车位，西北湖路路边停车场约
有50个车位。
从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满
足需求。
二、交通预测分析
（一）客流量预测
项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访万全置业万全城项目可行性研究报告
人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业
引发流量高峰与城市交通比较一致。
因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为
基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。
依据项目所处地理位置，结合国大城市同类性质建筑客流生成的经验，
参照市相关吸引点调查的结果，确定“万全城”项目不同建筑性质高峰小时
客流吸引率指标如下（表2、表3）：
表2：
高峰小时吸引率指标单位：
人/小时·每百平方米
吸引率
不同性质用地
高峰吸引率
高峰发生率
商业
4.5
2.8
写字楼
2.5
1.2
住宅
1.0
1.4
表3：
各类性质用地吸引发生客流量单位：
人次/高峰小时
不同性质用地
建筑面积㎡
高峰吸引人流量
高峰发生人流量
商业
22544
1194
743
商务写字楼
25484
608
292
住宅
42250
424
593
（二）车流量预测
“万全城”项目所处地段为市金融商贸中心，项目综合档次定位较高。
考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及市的机动车发展
水平，预测2010年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构（表4、表5）：
表4：
项目各类性质用地引发客流出行方式结构单位：
%
不同用地吸引比例
交通方式
商业
商务写字楼
住宅
步行
12
—
2
自行车
2
1
10
公交车
50
24
39
出租车
17
29
17
小汽车
15
45
30
摩托车
2
1
2
楼出行
2
—
—
合计
100
1000
100
表5：
项目各类用地高峰小时发生吸引车流量单位：
辆（混合车）
不同用地吸引比例
交通方式
自行车
公交车
出租车
小汽车
摩托车
商业
39
—
132
145
39
办公
9
—
104
202
9
住宅
102
—
69
153
20
注：
各种车辆的平均载客人次分别为出租车2.5人、小汽车2.0人、摩托车1.0人。
（三）高峰小时项目诱增交通总量分析
由表（5）计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为316辆/小
时，写字楼建筑引发车流量为315辆/小时，住宅建筑引发车流量为242辆/小
时。
由于三种性质建筑车流量高峰时间并不一致，在城市道路交通高峰时基地
车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为：
610辆/小时。
其中需要进入项目停车的有382辆，分别为小汽车331辆，摩托车51辆。
本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、
强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公
交设施布局，建立安全便捷、衔接良好的交通环境。
第三章投资分析
一、投资环境分析
随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。
1.从市场需求来分析。
从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。
市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。
在市外来人口达112万，其中包括白领打工一族、小型创业者，市本地常驻人口中还有一大批的白领人员（其中包括国企职员）、公务员，本地常住人口也高达858万，也就是说，平均每9个居住在的居民中，就有1个是“外地人”。
除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为2010年的住房刚性需求注入强劲动力。
市的购房者占总人数的5%，按这一比例计算，市尚有50多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。
1300万人口，一年开发量不到1000万平方米，再加上一些政策性住房，高价住房只有一两百万平方米。
2.从投资规模和建设开发指标分析，市房地产市场的基本面仍然趋好。
随着国家“扩需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。
3.从地理位置来分析。
地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调整，国家自主创新示区的建立对自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动作用也会慢慢显现出来。
特别是2009年12月31日，东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示区。
将于2010年正式启动，届时将成为继中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权激励和科技成果转化奖励、“两型产业”发展三大创新试点为特色的自主创新示区。
中国光谷就位于市东南部的三湖六山之间，房地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上一线城市的趋势。
在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。
该区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道一条街，体育中心、图书大世界聚集于此，距离汉口火车站、天河机场也很近。
北至发展大道，南至建设大道，东至路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。
这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。
4.从人口环境来分析。
是一个外来人口增多、高校云集、高新技术开发的城市，有利于房地产的发展。
全国高新技术人才涌向，这将有利于的经济和城市建设，更为带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房的一个重要部分。
二、投资潜力分析
万全城项目正位于江汉区经济中心---西北湖片区的和核心商圈围，距离武广商圈也只有5分钟车程。
1.从居住环境来看，独特的景观资源优势。
任何一个城市的发展都离不开水源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。
早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。
如今，西北湖广场已作为市一座品味高、设施全、特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心一道亮丽的风景线。
居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵览湖观美景，畅议人生，风光无限。
良好的自然景观资源为该区域形成CLD氛围奠定基础。
2.交通便利，配套设施极其完善。
项目仅靠市CBD商务金融中心，拥有便捷自如的交通体系，并有多达20多条公交路线直达三镇，青年路、新华路客运站近在咫尺，距天河机场仅20分钟车程，更与铁路交通枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空路交通运输的显著优势将给你的出行带来极大便利。
另外，该地区配套设施的完善再市也是首屈一指的，随着市政府对建设大道金融一条街的成功改造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建设大道成为真正意义上的集金融、商贸、娱乐休闲于一体的现代化景观金融一条街。
3.豪宅领地、一个真正意义上的富人区
正是由于西北湖片区的核心价值不断显现，该区域也成为了市豪宅的代名词。
世纪华庭、万豪国际、凤凰城、天润北湖∙假日等项目，共同打造市豪宅领地。
住在西北湖片区，不仅仅是一种生活享受，更是一种身份区隔的符号，是尊贵、高品位的象征，而该区域的稀缺预示了该区域即将成为市绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。
4.巨大的发展空间和升值潜力。
周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关、事业单位。
区域为居住老城区，居住人口多且密集。
该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。
教育配套设施也显得较为完善。
为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建5平方公里的示区域，精力打造“环境优雅、功能齐全、设施一流、文明高尚”的现代商贸金融中心，示工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。
届时，西北湖片区的环境将更加优雅、景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将进一步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。
第四章市场分析
一、市场预测分析
1.2009年市房地产市场回顾
宏观调控下，2009年中国房地产市场可谓是生机勃勃。
2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。
2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。
从的房地产业各项数据来看，全线飘红。
2009年市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。
其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。
2009年市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。
住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。
2009年，市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。
其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。
商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。
其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。
2009年，市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。
其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。
2009年，市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。
其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。
2009年，市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。
2009年，市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。
其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。
房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。
在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了一系列的调控政策。
首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国围闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。
此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。
2.2010年市房地产市场预测
2009年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。
在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，12月9日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。
继2009年12月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在2010年1月中央政府再出台“国十一条”进一步调控楼市。
“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。
国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归沉寂。
所以2010年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。
中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。
当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。
因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。
但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。
二、本项目周边主要楼盘基本情况
目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有：
西北湖∙凤凰城、两湖总督、天润∙北湖假日、新华豪庭、金利∙明珠花园、华立∙新华时代、美林公馆、心家泊。
从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。
1.西北湖凤凰城
项目地址：
江汉区北湖西路6号
住宅均价:
6800元/m2
总套数：
795套
房屋栋数：
4栋
户型面积：
85-100m2
总建筑面积：
100861.58m2
容积率：
4.5
绿化率：
40%
开盘日期：
2008-5
交房时间：
2009年
西北湖凤凰城主打户型为130m2左右的三房两厅，该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅项目。
绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。
一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000m2以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；二期面糊，户型以150m2左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到7000元/m2，平均套价在100万元以上。
该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。
2.万科城
项目地址：
江汉区常青路与三环线交汇处
住宅均价:
11300元/m2
总套数：
3512套
户型面积：
112-169m2
总建筑面积：
300000m2
容积率：
4.5
绿化率：
35%开盘日期：
2009-12-23
三、目标消费群体定位
“万全城”项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在居住、写字楼、投资的需求
1.住宅
1.1人员构成：
1）金融证券外资企业的中高层管理人员；
2）IT行业城市精英
3）律师、医生、教师等高收入人群；
4）民营企业主、个体户；
5）外埠来汉的投资和贸易界人士。
6）白领阶层，政府机关工作人员、企业事业单位员工。
1.2住宅消费者特点
1.这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。
但是其中的个体户则有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大一部分人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。
2.收入特征：
家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受总价为80万元，以银行7成20年计，能承受30万元左右的首付款，月供在4000元左右。
3、年龄特征：
以30--45岁的为主
4、家庭结构：
以三代同堂和两代同堂的为主
5、现居住地域要求：
居住环境和居住质量要求较高。
6、目标客户群的生活习惯和消费需求：
1）过平常的市民生活
2）对物管要求简单的清洁和保安
3）环境要求安静、简便，对楼盘的综合素质要求高
2.商业人员构成：
1）地产投资；
2）经营商户；
（1）专业品牌连锁店、形象店（国际知名）；
（2）银行证券等金融机构；
（3）国外知名商超市；
（4）民营企业。
3.写字楼人员构成：
1）跨国公司拟在中地区设置办事处或者分公司或子公司；
2）银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业；
3）部分政府事业单位
4）本地的大中型企业；
5）专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务结构。
4.消费者购买行为和心理总体分析：
1）白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。
自住者在买房时比较看重居住环境、文化氛围、交通环境，因为自住讲究的是舒适。
这部分的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他们首选地一个因素。
2）政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。
政府机关工作人员，条件稍好的早就有了住房，但是其中有一部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素、住房外环境、楼盘建筑设计、配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。
3）政府工作人员中，也有一少部分人买房是为了投资。
以投资为目的的消费者，比较看重地理位置、价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。
4）购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境、楼盘本身素质、附加值及价格上。
针对投资者的诱因应放在价格、交通、附加值上。
第五章建设地点及自然条件
一、地理位置
是省省会，华中地区最大城市。
也是京广铁路大动脉与长江黄金
水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去，西抵，南至广
州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。
世
界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了
汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故素有“江城”的美誉。
市现辖9
个城区，4个郊区，面积8476平方公里，人口837万，其中城区人口600多万。
的地理方位为北纬30°33'、东经114°19'，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240天。
二、区域地质构造
位于扬子地台北部，岭地槽东段之南，属淮阳山字形构造南弧西翼。
虽有多期造山运动复合影响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为一系列
走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西、北西西、北东和近东西向的正断
层、逆断层及逆掩断层。
本区分布的地层有古生界的砂岩、页岩、灰岩及泥岩；
中生界的砂砾岩、页岩及泥岩；新生界的粘土、砂、砂砾石等沉积物。
志留系
页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各层。
三迭系
地层常组成向斜的槽部。
东西部的紧密褶皱（包括倒转）伴随压扭性断裂，反
映了当时强烈的南北向压应力（主应力）。
在南北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组扭性断裂。
三、区域地貌
本区地势大致东南高，西北低。
区水系十分发育，长江自西南向东北至
天兴洲、阳逻镇折向东南，汉水自西北向东南至市区东折汇入长江。
长江、汉
水两岸湖泊星罗棋布。
区
升级会员 