成都市城北市场调研报告.docx

成都市城北市场调研报告.docx

《成都市城北市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市城北市场调研报告.docx（39页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

成都市城北市场调研报告

第一部分　调查设计与组织实施

一、调查设计

（一）调查目的

通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解城北房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目xxx项目二期的营销提出一定的建议，实现项目投资效益回报的最大化。

（二）调查内容

1、对城北区域宏观环境的调查

（1）宏观经济及市政规划

（2）城北房地产现状

2、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

●楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率

●类别、档次及整体布局

●装修材料、水平

●硬件设备

●配套服务功能及功能分区

●公开销售日期

●销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

●付款方式、银行按揭安排

●车位配备

●物业管理公司及费用

（2）营销策略

●目标客户选择决策

●市场定位与宣传重点

●营销组合策略

（三）调查方法

1、宏观调查

●房管、土地、规划等相关部门访谈

●报刊文献资料收集与分析

2、项目自身情况调查

●项目规划谈论会

●项目现场考察

●有关人员访谈

●相关资料收集整理

3、竞争市场调查

●现场踩点调查

●报刊、文献网上资料收集与分析

一、城北区域概括和未来前景

1、城北

本次市调所研究的城北指：

东至成绵高速、南至一环路（二环路北一段－二环路北四段区域内）、西至营门口路、北至三环路。

（图片来源于：

焦点房地产网）

2、城市规划

2.1城北区域规划

2.1.1金牛区规划

金牛区的分区规划修编调整工作已基本完成，到2020年城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：

沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，凤凰山第三产业开发区，市青少年科技会馆，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心，以及新规划位于府河上的市综合体育公园等。

2.1.2城北新区

成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：

新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。

目前新都占地480平方公里，总人口62万，其中城市人口17万。

根据成都市规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第三产业。

目前，根据成都市政府对新都区的定位，区委、区政府提出将新都打造成为成都的“新城北、新外滩”。

作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。

2.2城北发展趋势预测

2.2.1城市改造

金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，反之推动城北的城市化进程。

沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。

沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。

2.2.2规划导向

新的城乡规划的出炉，也及北新干线的开工建设和地铁规划的影响将大大推动城北新区房产开发的步伐。

万科成都公司以1.75亿元成功竞得总占地637.5亩，建设用地面积401.9亩（267946.73平方米）的“新都双水岸项目”地块。

该地块处于成都市“北部新城”中心区域，是新都新城区的重要组成部分。

以及其它实力品牌开发商的进驻，将进一步推动城北房产开发，提升区域开发品质。

2.2.3专业市场

金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：

沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。

在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。

在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。

2.3城北交通

2.3.1“四路”建设

据了解，新都“四路”即川陕路新都段、蜀龙大道、石木路（成赵路新都段）及新城区环状公路，为了完善城市综合服务功能，从去年以来，新都区就不断加大“四路”建设力度。

蜀龙路免费通道前三期已经通车。

建设中的蜀龙路四期起于蜀龙三期与成华区龙青环线平交道口，上跨成绵高速，经北湖风景区后与三环路连接。

预计道路全长3.2公里，双向六车道，与三环路交汇处规划预留互通式立交。

最终将建设对接中心城区的建设北路二段。

2.3.2北新干线

根据规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，使城市格局从现在的环状变为扇形，而北新干线正是向北发展的一条“主动脉”。

北新大道

预计2006年年底通车的北新大道，以成都一环路二道桥为起点，以高架桥形式直达北三环凤凰立交，连接城北新区并延伸到新都新繁镇。

北新大道全长约11公里，是中心城区连接北部新区的重要干道。

其中，三环路至外环路段以道路排水工程为主，长6．9公里，规划宽度为60米。

三环路以内以高架桥为主，双向6车道（二环路以内为双向4车道）。

整个北新大道工程建设总费用约5．5亿元。

成金（成青）快速通道

快速通道直通成华、金堂、新都、清白江4个区县，城北几个区县将率先实现成都三圈层的“半小时交通圈”，也是打通城北新城与市区的重要主干道。

通道采用一级公路技术标准建设，双向六车道、设计时速80公里、不交过路费过桥费。

2006年2月开始动工，预计2007年通车。

人民北路北延线

起于火车北站，向北延伸一直进入新都大丰镇，建成之后将形成人民南路人民北路北延线的中轴线，成为连贯成都中心城区的交通大动脉。

北延线已于去年12月动工，预计2006年年底通车。

2.3.3地铁规划

一直以来，郊区的房屋因为景观优美，空气清新，价格便宜成为人们热切向往的居所。

地铁一号线已于去年年底动工是南北走向，北起动物园，南至华阳，全长26公里，共有18座地铁站。

将推动北部新城建设的发展，交通堵塞问题将得到极大缓解，住宅郊区化发展步伐将进一步加快。

地铁1号线：

去年年底动工的1号线，北端终点设在新都大丰，其中红花堰人民北路段经沙河进入火车北站广场，沿人民北路南行，贯通整个城北。

地铁3号线：

规划中的3号线是东北西南方向骨干线，计划起点位于新都，将横贯市区，直达双流。

2.4城北商业

2.4.1城北商业四大商圈

城北拥有四大商圈，是成都乃至西部重要的财富源头。

1.荷花池商圈

荷花池商圈内现有交易区23个，市场34个，市场经营商家2万余户，就业人员5万余人。

金牛区对荷花池商圈还有更宏大的规划，大商圈规模还会扩大，在这里做生意的人将会更多。

2.金府生资商圈

该商圈囊括了机电、钢材、建材、装饰、灯具、家具等各类专业市场，规划面积达2.5平方公里、现已建成市场12个、占地1500余亩、建筑面积约35万㎡的金府商圈，汇集了全国生资及机电行业的生产制造和流通企业近万家。

3.富森家居建材商圈

富森美家居拥有58万㎡的卖场，又宣告还将修建5万㎡的富森美家居灯饰广场，加上盘踞在高笋塘的众多老牌建材市场，城北家居建材商家有1.5万家，从业人员达到10万人之多。

4.成华区现代化的物流基地

根据2003年5月出台的《四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要》，将成都物流基地规划为我省的“一级物流枢纽”。

成都物流基地现有各类仓储、运输企业50余户，传统仓库130余万㎡，占地4200余亩。

铁道部已确定投资7亿元将火车货运东站改造为亚洲最大的集装箱节点站，拥有几万人的物流从业人员。

五块石将大变脸

一个建筑面积达16万平方米的号称“五块石第一mall”的商业地产项目拔地而起,这个名为“仁恒国际”的项目如此让人侧目,除了它的“大”外,最耀眼的当属它的新加坡背景,用业内人士的话说,国际商业地产巨头打入成都五块石市场,可能促使传统的农贸市场一样的“五块石大集市”更早接驳国际商贸物流,加快五块石大市场升级换代步伐。

“从规划入手,用高标准规划引领大市场格调。

”成都有关领导的一句点睛之语拉开城北大规划的序幕,随即,一个高标准的五块石大商贸圈的规划样本出炉。

人们将在不经意间发现,未来3到5年内,一个崭新的城北新区将呈现在市民的眼前。

2.4.2金牛区专业市场规划

金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：

沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。

在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。

在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。

二、城北土地发展趋势

成都土地市场情况

在2004年，以"8.31"大限和"三个暂停"为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。

在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。

由于加强了对土地市场的合理科学控制，2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：

1）大块土地供应减少。

2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。

2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109％。

虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。

✧土地供应区域性明显

　　鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。

✧单宗供应面积仍以小块宗地为主

　　除2006年8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为一体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供地为主。

✧土地成交单价将继续上涨

　　随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势，房地产开发投资规模日益增大。

据土地拍卖市场传来的信息，2006年，城北推出的土地用量巨大。

据悉2006年仅成华区就将腾出12000亩土地进行整理，其中上市量可能达到近4000亩！

目前多家知名开发商已经囤兵城北，伺机而动，据了解，万科在城北拿下了600多亩的土地，其项目“双水岸”将在2006年推出；晓初物业在北部新城拿下千亩土地，其项目“博雅新城”已于年前正式动工。

阳光100“潜伏”城北多年，手头拥有数千亩土地，基本完成前期筹备工作，此外还有东莞皇城、多元集团、港基地产等分别持有数百亩土地。

随着北新干线的通车，凤凰山拆迁的完成，城北将迎来新一轮开发热潮。

据他们调查的资料显示，大丰有4000多亩土地可供开发，凤凰山有10000多亩土地及待建设，沙河沿岸有10000多亩土地将要上市拍卖，另外，占地42平方公里的北部新城风景区也将逐渐建设完成，未来的城北居住环境绝对不比其它区域差。

　　从1997年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。

作为我市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投资的31%，今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。

成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析（资料来源：

成都统计局）

土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。

2002至2005年间，成都地价上涨40%。

2006年１－５月，在开发投资完成额中，开发商支付的土地取得费用７４.０６亿元，同比增长１５０.１％，土地成本占投资完成额的比例为４４.２７％，同比提高１３.５２个百分点。

城北土地市场情况

　1、城北土地供给呈大幅上升趋势

（信息来源于：

焦点房地产网）

从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，2005年前8月土地供给高达623亩，是去年全年土地供给的5.5倍。

2005年城北土地供给环线主要集中在二环-三环之间，以王贾村、二环路沿线、营门口和驷马桥等区域为主；特别是8月31日拍卖的5宗土地，其中3宗位于城北，面积高达143亩，占此次拍卖会土地供给的86%，未来城北的土地放量和土地供应规模都将呈放大趋势。

2、城北土地供给结构以住宅用地为主

从2004年到2005年8月，城北土地总的供应量为765亩，实际成交328亩。

从城北近来土地供给结构来看，以住宅用地和综合类用地（二类住宅）为主，占城北近来土地供给量的85%，商务办公用地商务办公用地没有成交，商业用地仅成交1宗，现被深国投（成都）商用置业有限公司开发为以沃尔玛为主力店的商业中心。

随着城北沙河改造完成和城北的拆迁力度加大，城北住宅土地供应将成大幅度上升。

（信息来源于：

焦点房地产网）

3、城北土地成本较低

（各区土地成交楼面均价=各区土地成交总价/成交建筑面积）

（信息来源于：

焦点房地产网）

2004年至今城北部分土地成交一览表

序号

地块位置

地块面积

（㎡）

起拍价

（万元/亩）

成交价

（万元/亩）

时间

（年）

1

洞子口乡五福村九组、五块石村五组

10441

90

190

2004

2

金牛区王贾村1、2组（A地块）

53568.89

160

161

2005

3

成华区二环路北四段三号

57737.81

135

186

2005

4

成华区驷马桥西片区

29807.28

170

204

2005

5

金牛区金牛乡郎家村

22698.94

180

212

2005

6

金牛区王贾村1、2组（B地块）

27780

150

215

2005

7

成华区驷马桥西片区西3地块（原横桥街）

4811.03

160

224

2005

8

成华区驷马桥西片区西12、西14、西15地块

87818.09

150

266

2005

9

金牛区沙河源街道办事处泉水村5组沙河源街道

6651.65

160

290

2005

10

金牛区沙河源街道办事处泉水村1.2组

14496.99

180

294

2005

11

成华区驷马桥东片区东2地块

36109.54

160

198

2006

12

成华区驷马桥东片区东3地块

20530.28

160

198

2006

13

金牛区洞子口乡五福联社一社

29530.27

180

423

2006

14

金牛区洞子口乡新桥村3、4组

66893.96

180

455

2006

15

金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组

28183.18

280

472

2006

16

金牛区沙河源街道办事处泉水村2组

12958.34

180

550

2006

17

金牛区洞子口乡新桥村3、4组

66893.96

320

580

2006

18

金牛区营门口乡化成村一组

25408.27

350

750

2006

注：

以上数据来源于成都市国土资源局网站

三、城北住宅市场分析

1、城北楼市价格升迁记录

2003年：

均价2000元/㎡

2003年，是成都市五城区房地产市场供求关系发生根本性转变的一年，这一年购房需求首次超过供给，成都整个楼市呈现出稳中有升的态势，整体均价上涨到2100元/㎡左右。

由于城南副中心及市政府南迁的规划，以及光华大道的建设，让高品质、高档次的楼盘多集中在城南、城西，且房价较高，每平方米的售价在2700－4500元之间；而城东、城北由于历史原因，项目大多为中低档，价格普遍较低，每平方米均价在2000元左右。

2004年：

2500元/㎡

2004年，南部副中心建设进入实质性阶段与市政府南移所带来的巨大辐射力一起成为拉动成都房价的强兴剂。

受此影响，加之新城南大盘云集并相继发力，2004年新城南整个楼市呈暴涨局面。

城西光华大道这一交通大动脉的打通，使长期以来制约城西的房地产开发制约城西楼市的交通瓶颈得到彻底改善，带来的是原本炙手可热的城西楼市房价全线上扬。

城东由于“腾笼换鸟”，发展迅速。

城北房价借助整个楼市价格上涨趋势，房价增长到2500元/㎡，但在整个楼市中开始呈现一个区域性的价格低谷。

2005年：

3325元/㎡

2006年1月发布的“2005年大型房价调查”显示，成都五城区住宅价格均价达到了4056元/㎡。

其中，城南为4405元/㎡；城西为4171元/㎡；城东为3499元/㎡；城中为4750元/㎡；城北为3325元/㎡。

与城南、城西、城东三个方位同一区域同一地段的房价比，城北价格仍然最低。

跨过北二环，与其他区域相比，房价每平方米就要下落1000元以上。

虽然城北价格仍然较低，但是与2004年徘徊在2500元/㎡左右的价格有明显的提高。

3325元/㎡的价格已经直逼城东。

资料显示，2005年城北楼盘供应面积为50.45万㎡，占全市总供应量的7.97％，与往年相比城北供应体量已有大幅增加。

这表明，城北区域开发逐渐活跃起来。

由于北部新城规划的出台以及地铁一号线的动工，诸多利好消息刺激了城北楼市的发展，万科、新希望、晓初、万博、蓝光等诸多知名开发商纷纷进驻城北，为城北带来高品质楼盘，彻底改变城北无好盘的印象。

2005年底，城北大盘时代开始出露端倪。

2006年:

直冲4000元/㎡

今年2月24日的土地拍卖中，蜀信房产以455万元/亩的价格刷新了城北的地价，这说明城北已成为开发商重点关注的地方，从蜀信拿地的价格来看，城北房价超过4500元/㎡已成定局。

而实际上，万科双水案、天府江南、博雅新城等已经成为城北楼市高价的践行者。

年底北新干线通车，城北的交通瓶颈将被打破，由于城北新开楼盘品质与价格的优势，城北可能会出现一个较大的补涨潮。

而北新干道高架桥建成后，受益最大的将是新都、清白江为核心的北部新城，目前这里的房价是成都各个区域中最低的，居住成本是最低的、发展空间最大。

2、城北近年供应量统计

面积供应量

2004年1-7月城北住宅物业供应量共计31.49万平米，同比03年同期上涨53.53%；而05年由于物业税的实施，住宅市场进入了短时间内的观望期，使得住宅供应有所缩减，同比04年同期下降9.62%。

但随着房产市场的逐渐明朗，7月份城北增大了其住宅的供应量，供应量为12.7万平米，占1-7月份供应总量的近5成，2005年城北楼盘供应面积50.45万平米。

项目规模

就单个项目供应面积来看，03年为2.93万平米/个、04年为3.94万平米/个、05年为5.69万平米，其上涨幅度分别为34.47%、44.42%。

随着城北土地的大宗出让以及容积率等开发条件的放宽使得城北住宅开发规模将向着大型化发展。

3、城北生态居住区规划

在整个城北区域中，有几处板块凭着先天的环境优势成为成都楼市又一生态标签。

北湖：

北湖位于成都三环路以北，西到大件路，湖面多达700余亩，目前湖区及周围4000多亩的景区已经基本建成，已于去年向游人开放。

北湖地处12平方公里北郊风光带的核心区，紧邻动物园、白莲池和沙河北段风景带。

沙河源：

于2001年11月动工的沙河整治是城北环境改善最重要的一个环节，总投资32.48亿元，规划整治范围涉及4.63平方公里。

经过三年整治，沙河已被打造成为人居环境最佳的居住区域之一。

而沙河风景最美的地方就是洞子口至驷马桥一线的沙河源。

凤凰山：

凤凰山片区位于成都市城市南北发展轴线上，正在规划的城北新区，将被规划为以山体生态保护为特色的中高档居住用地，凤凰山片区的规划总面积就达1023.94公顷。

毗河：

毗河是成都市的七大绿色走廊之一，由西向东贯穿新都城区，具有原生态的生态环境，是成都市近郊唯一没有被污染的河流。

万科双水岸、交大房产的香洲半岛就分列在毗河两边。

4、城北住宅发展趋势分析

城北住宅现总体呈现出开发量短缺，以中低价位的楼盘为主的特征，其中能上一定档次和影响力的代表性楼盘仅有万科、交大等开发的少数几个项目。

此外北部新城的规划将提升城北价值。

在未来的规划中，在北三环以外，将出现一座北部新城，有望建设出一个集休闲、度假、商住为一体的综合社区，并利用凤凰山的地势在高处进行高档住宅开发。

受城北传统的交通枢纽和物流中心地位的影响，其住宅发展是成都市各区域中起步较晚的区域，但随着政府的大力引导以及地铁等各种利好消息的发布，使城北住宅开发将成为继城东后的又一开发热点，其各板块具体情况如下：

（信息来源于：

焦点房地产网）

5、2006年1－9月城北取得预售许可证的项目统计

预售证号

项目名称

开发公司

环域

用途

总面积

（㎡）

取证时间

4446

芙华·新大陆

成都市芙华房地产开发公司

二～三环

住宅

13106.79

2006-04-06

4560

住宅、车库

35187.72

2006-08-01

4541

万科加州湾

成都万科房地产有限公司

一～二环

住宅

34012.6

2006-07-13

4545

兴元华盛

成都兴元房地产开发有限公司

二～三环

住宅、商业

26474.18

2006-07-20

4506

商业、住宅

21381.0

2006-06-12

4574

住宅、商业

58581.0

2006-08-16

4557

华凌·尚城三期

成都市华凌房地产开发有限公司

二～三环

住宅

21046.99

2006-07-31

4571

xxx

四川联群投资有限公司

二～三环

住宅

13144.01

2006-08-11

4587

住宅、商业

31660.61

2006-08-24

（该统计表的研究范围：

东至成绵高速、南至一环路、西至营门口路、北至三环路）

6、已经进驻城北的发展商

从近年成都是各区住宅土地的楼面均价来看，城北住宅用地楼面地价相对城南和城西便宜一半，2005年上半年城东住宅用地楼面地价偏低主要受土地二级挂牌转让的影响较大。

城北的土地成本相对其他区域较低，加之政府对城北规划和人民北路延长线规划，以及地铁1号线的利好消息，将大大刺激城北片区房地产的开发速度，将继城东片区之后又一个开发热点区域。

续万科之后，中海地产、蓝光、阳光100、新希望、晓初物业、天之海实业、万博置业、中房集团等纷纷抢摊城北。

在这些融入城北的资本中，有一条来自福建的资本尤其活跃。

兴元华盛、xxx等项目背后，都有福建资本的背景，虽然规模都不大，但他们不约而同选择了在地产巨头还没有对城北下手时抢先抓住机会。

7、城北主要竞争楼盘

顺着蓝光、阳光100、新希望、晓初物业、天之海实业、万博置业、中房集团等纷纷抢摊城北，2006年的城北楼市将迎来一个竞争更加激烈的大时代。

2006年城北主要楼盘展示图

附件（我司于2006年10月7日踩盘表）

竞争楼盘调查表

⏹物业名称：

第一园