公租房建设项目可行性分析研究报告.docx

公租房建设项目可行性分析研究报告.docx

《公租房建设项目可行性分析研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公租房建设项目可行性分析研究报告.docx（117页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

公租房建设项目可行性分析研究报告

公租房建设项目

可行性研究报告

财务附表：

附件：

第一章项目综述

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

项目名称：

****************公租房建设项目

1.1.2项目承办单位

项目承办单位：

****************

1.1.3项目拟建地点

项目拟建地点：

********规划的兴业北路与龙水路交叉口东北角

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；

国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

国家发改委《关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资[2007]3676号）；

建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；

建设部《关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知》（建住房[2006]204号）；

财政部、建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）；

建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）；

国家发展改革委办公厅、建设部办公厅《关于编报2008年新建廉租住房投资建议计划的通知》（发改办投资[2008]681号）；

****人民政府办公厅关于印发《****人民政府贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见》的通知（筑府办发〔2005〕65号）；

非洲省人民政府贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的实施意见（黔府发[2007）29号]；

非洲省人民政府办公厅关于印发非洲省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法的通知（黔府办发[2008]33号）；

《****城市总体规划（2009—2020）》；

《****国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；

编制人员调研资料等。

1.2.2研究工作范围

根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。

1.3建设规模与内容

根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新建公共租赁住房及配套设施；

总用地面积22631平方米；

规划用地面积12755平方米；

总建筑面积22054.2平方米；其中，六层高公共租赁租房3栋，总建筑面积10855.02平方米，共计174套，配套设施为地下商场5231.56平方米、地下车库及附属设备用房5599.59平方米、公共建筑368.03平方米。

设计容积率1.29，建筑密度14.18%，绿化率44.55%。

1.4投资估算与融资方案

初步估算，项目总投资为7101.23万元，资金来源为建设单位自筹。

1.5项目结论

搞好城市环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求。

该项目通过改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。

该项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。

有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。

在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。

第二章项目建设背景与必要性

2.1项目建设背景

高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。

随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

2.2项目建设必要性

1、从法律角度看。

我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

《土地管理法》第八条规定：

“城市市区的土地属于国家所有”。

《宪法》第七条规定：

国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。

我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。

每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。

从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。

2、从和谐社会角度看。

实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。

纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。

目前，我国改革发展正处在一个关键时期。

改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。

与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。

现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。

住房是人类最基本的生存条件之一。

我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。

以期达到全社会有居所的均好准则。

此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。

有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。

3、从安居乐业角度看。

安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。

作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。

其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。

经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。

4、从城镇化及农民角度看。

有人说：

房地产市场空间很大，还要涨20年。

因为中国有不断扩张的真实需求：

一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。

要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。

如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。

应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。

改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。

当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。

但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。

有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。

因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。

第三章市场预测与住房保障分析

3.1公共租赁住房市场预测

3.1.1低收入住房困难家庭现状

2011年度对****太阳随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在2000－4000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。

人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。

太阳低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。

3.1.2市场需求预测

按照****住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。

通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。

3.2住房保障分析

3.2.1住房规划保障

****太阳将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。

依据中长期规划，确定年度计划。

科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。

根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。

根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。

“十二五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的70％。

廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。

3.2.2政府保障能力分析

按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十二五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到25平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积75平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。

3.2.3承办单位保障能力分析

****************始建于1954年初，位于****东出口，距市中区约七公里，与太阳机场高等级公路相联，系接收收容安置社会盲流人员的民政事业单位，主要从事接收收容安置教育社会盲流人员，先后收容近万名社会盲流人员在此劳动、教育、学习和遣返回乡，为当时的社会稳定起到了积极的作用。

1983年以后，按上级指示，农场停止接收收容安置业务，从事生产经营活动。

2004年12月前，隶属于****民政局。

2005年，按市委、市政府决定，为支持太阳****片区整体开发，农场成建制划转太阳管理，受太阳委、区政府直接领导。

全场占地总面积3324亩，总资产1086万元，固定资产406万元，下设办公室、政工科、财务科、生产科、保卫科五个科室，现有干部、职工327人（其中在职57人、退休266人），未转工场员82人。

***党委下设第一、第二两个党支部，共有党员52人，其中在职党员26名，退休党员26名。

   ***划转太阳管理以来，场党委坚持以“三个代表”重要思想为指导，以“服务开发、服务发展、服务职工群众”为总抓手，不断加强领导班子建设和党员干部的思想作风建设，努力提高基层党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党委的政治核心作用和党支部的战斗堡垒作用、党员干部的表率作用和党员的先锋模范作用，不断拓展工作思路、把握工作内容、健全工作机制、创新工作方法，为贯彻落实省委、省政府关于“太阳航空城”建设和区委、区政府关于****片区整体开发规划提供强大的精神动力和政治保证。

在此基础上，场党委始终以科学发展观统揽工作全局，诚心诚意为群众办实事、尽心竭力为群众解难事、坚持不懈为群众做好事，实现了全场的发展、稳定、和谐目标。

廉租住房、公共租赁租房建设用地实行行政划拨方式供应。

在土地供应计划中优先安排廉租住房、公共租赁租房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。

该廉租房建设项目选址已定，土地有保障。

项目建设已获得****住建局批复，文号筑建发（2011）58号；于2011年6月获得****太阳发展和改革局批复，文号南发改项字（2011）第156号；太阳政府《关于*******公租房建设相关问题的专题会议纪要》就本项目召开了专题会议，保障了项目的顺利实施。

第四章项目建设总体规划

4.1项目建设规划方案

随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。

建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。

4.2项目建筑形态和物业建设规划方案

项目区物业形态以住宅为主，辅之以生活、饮食服务业。

4.3项目建设户型规划方案

1、规划原则

遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。

2、规划标准

公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于80㎡。

根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。

依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。

还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。

应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。

4.4项目建成后价格规划方案

1、规划原则

充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；

分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价；

考虑开发与运营成本。

2、价格规划

公租房租金：

由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。

3、规划理由

保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。

4.5项目小区配套功能建设规划方案

该项目在设计中宜突出以下几个方面特色：

居家品位：

经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。

服务品位：

优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。

生活品位：

讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。

小区品位：

公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。

文化品位：

在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品味。

第五章场址与建设条件

5.1项目选址

项目拟建地点：

****太阳****兴业北路与龙水路交叉口东北角

5.2地势地貌

项目建设地为溶蚀地貌，地形起伏较大，地势总体北侧及东侧较高，南西侧低，场地地面高程为1069.73～1117.80m，最大高差约48.07m，最高点为场地南东侧山顶，最低点为西侧鱼梁河河谷。

地势坡度一般15～20度，拟建场地低洼处为第四系覆盖，溶丘基岩裸露，植被不发育，岩石大面积出露。

综上所述，项目建设地主要为溶蚀残丘和洼地地貌，地形较简单，地貌类型较单一。

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），区内地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，相应地震基本烈度为六级，属地壳较稳定地区。

5.3气候气象

项目建设地处于高海拔冷暖气流交汇处，亚热带湿润气候区，属北亚热带，多年平均气温15.3℃，最热7月，平均气温24℃，最冷1月，平均气温5℃，多年平均降雨量1136.7㎜，降雨年度分配不均，丰水期多集中在5～8月，占全年降水量的80%，枯水期12月～次年3月，降雨量占全年的8%，雨季一般始于4月下旬。

最大降雨量133.2㎜。

5.4水文条件

项目建设区域属长江水系乌江二级支流南明河流域，鱼梁河位于项目建设地西侧，自南西向北径流，为常年性地表河流，流量较大，河宽10～30米，河水最小深度0.5米，最大深度6.5米，一般1.5～5.0米，据资料，1966年6月30日特大洪水，****大桥处水位为1070.55米，比正常水位高出6.55米。

项目场址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入是地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。

据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼基础无侵蚀性。

5.5周边建筑物与环境条件

项目厂址交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。

5.6交通条件

项目选址位于********龙水路北侧，北临****联想学校，西临兴业路，地属*******内，公路网络发达，新建的轻轨从项目小区前穿过，交通位置优越，交通条件便利。

5.7公共设施条件

该项目所在地位于****太阳，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施齐全，高低压、通信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施正在配套建设中，完全可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。

供水：

该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。

排水：

该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。

供电：

该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保障项目用电需求。

通讯：

项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。

5.8施工条件

该项目址规划为建设用地，地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平”容易实现。

土方：

该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。

砂、石料：

工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。

主要材料来源及供应：

钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。

第六章工程建设方案

6.1建筑设计

6.1.1设计依据

（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（2）《供电系统设计规范》（GB50052-95）；

（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（4）其它有关的现行规范和规程；

（5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。

6.1.2建筑设计指导思想与原则

项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。

按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。

6.1.3项目布局方案

为保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。

项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。

开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。

以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。

6.1.4主体建筑设计方案

项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”，融合古朴与现代、现代风情的文化品味。

为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。

6.1.5建筑风格设计

强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。

在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。

6.1.6户型设计

户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。

户型设计更贴近人性化。

厨房设计除“一”型、L型，考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采用自用间隔设计，体现个性品味。

落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野）充分体现人性化设计。

6.2结构设计

6.2.1工程结构形式

该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。

6.2.2结构设计依据

《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

《住宅设计规范》（GB50096—1999）；

《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；

《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；

《建筑桩基技术规范》（JGJ94—94）；

《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；

《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；

《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；

《多空砖砌体结构技术规范》（JGJ137—200