万科集团地产项目发展制度.docx
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万科集团地产项目发展制度
万科企业股份XX
编号
Vkqh05--02
名称
房地产新项目发展管理制度
版本
A/0
第1页共24页
编制
王维忠
更改
审核
周昆
批准
丁长峰
生效期
2001年3月15日
目的：
为适应集团公司业务规模的发展，规X对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。
X围：
本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
职责：
1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；
2、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本制度提出修改之权力和义务；
3、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度；
4、本制度解释权归企划部。
万科企业股份XX
房地产新项目发展管理制度
（试行）
一、释义
本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：
集团公司：
指万科企业股份XX
一线公司：
指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司
企划部：
指集团企划部
决策委员会：
指万科企业股份XX投资决策委员会
小组：
指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构
二、操作规X
第一条新项目发展信息通报
一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。
具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。
第二条项目发展工作小组
1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。
2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。
3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。
4、小组对“决策委员会”负责。
一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。
5、工作内容和流程：
（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。
（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。
（3）决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。
（4）小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、法律室部门第一负责人。
（5）一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。
（6）一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《万科企业股份XX上会项目概况》。
具体格式参见《上会项目概况》表格。
（7）小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。
（8）一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。
（9）小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。
召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到《召开项目听证会申请》2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。
（10）决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。
（11）项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。
（12）小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。
第三条论证报告
进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。
项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《万科企业股份XX房地产项目可行性报告内容指引》。
第四条项目听证会
1、除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。
2、会务组织：
集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。
3、会议主持人：
“决策委员会”指定。
4、评委成员：
集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），集团直属二级公司第一负责人，集团财务部、资金结算中心、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。
5、与会人员：
评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。
6、会议形式：
现场、远程会议。
7、相关工作内容：
（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。
（2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。
具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。
（3）小组负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。
（4）评委应认真研究分析《项目可行性报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。
必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。
（5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。
（6）会议召开时，项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容，主要工作是回答评委疑问和意见。
（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写《万科集团新项目投资听证会评审意见表》，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。
（8）企划部应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。
会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。
8、评委表决：
表决形式分三种：
（1）同意立项；
（2）反对立项；（3）推迟立项。
对表决结果要详细阐述理由。
9、听证会结论：
与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。
当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于
（2），以（3）作为最终论证结果，反之则以
（2）作为最终论证结果。
10、会议费用：
评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。
交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。
第五条签署合作意向
已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：
1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料。
2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。
3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。
4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。
第六条签署正式协议
项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。
一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：
1、召开项目听证会，并通过。
2、报送集团董事会，并通过。
集团总经理办公室负责起草董事会议案。
3、合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。
第七条向合作方（土地方）付款审批程序
1、支付定金（或诚意金）：
（1）合作意向书中关于支付定金（或诚意金）有约定条款的，可按相关条款支付。
（2）合作意向书中关于支付定金（或诚意金）没有约定条款或签署合作意向书之前支付：
金额超过人民币100万元（不含100万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由，小组在收到付款申请后及时报送集团总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任；金额不超过人民币100万元，一线公司需将付款情况报小组备案。
2、支付地价款：
一线公司在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。
第八条简化项目论证程序
简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。
项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。
通讯表决工作由小组和企划部共同组织。
对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：
（1）新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下；
（2）新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。
（3）新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。
（4）集团相关管理制度规定的其他情形。
三、附则
1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度，对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的，可另行制定具体管理办法。
2、项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。
3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。
4、本制度自发布之日起执行。
万科企业股份XX
二零零一年三月
附件：
1、《新项目发展信息通报》表格
2、《提交听证会项目概况》表格
3、《房地产项目可行性报告内容指引》
附件1：
新项目发展信息通报
说明：
1、填写X围：
考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；
2、上报时间：
每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目发展小组：
xmteamvanke..；
3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。
4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。
填报单位：
填报日期：
一、新项目基本情况概要
项目名称
位置
区域位置
所在区
四至X围
东
南
西
北
地段
与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。
土地所有权归属
土地使用权归属
合作方
土地规划用途
占地面积
建筑
面积
其中：
住宅
容积率
公建
土地现状
包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。
合作方式及条件
合作方式
土地价格
付款条件
交地标准
其他要求
市场
周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。
备注
填报单位：
填报日期：
二、项目进展状况及工作计划
详细内容
项目进展状况
接触
程度
说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。
谈判
情况
谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。
法律
手续
法律手续办理程度，如：
已取得的政府、法律文件依据等。
焦点
难点
项目进展的主要难点和焦点。
项目发展环境变化
竞争
对手
竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。
竞争
楼盘
对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。
政府
政策
主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。
城市
规划
城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。
市政
配套
整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。
其他
因素
如：
房地产热点发展区域的形成和改变等。
下一步计划
说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。
附件2：
万科企业股份XX提交听证会项目概况表格
表一、宗地概况
土地方全称
项目宗地概况
位置
区域位置
所在区
四至
X围
东
南
西
北
地段及等级
现状
地形
地貌
地下情况
待动迁
情况
需要安置或
动迁的居民
户
人
涉及单位或生产队
个
需要迁移的企业或工厂
个
其它
交通出行
公交线路
在宗地及其周边的起始站
轨道交通
距宗地最近的站点
快速干道
市中心距宗地最快可达线路
其它
现状公共服务设施（距宗地3000米X围内列明数量、名称、距离）
教育设施
（列数量）
小学
中学
大专院校
幼托
商业网点
综合商场
超级市场
农贸市场
其它
银行
邮局
文化体育
公园
运动场馆
图书馆
游泳馆
其它
医院
大市政配套
周边
环境
表二、经济技术指标
经济技术指标
项目宗地用地平衡表
依据
面积（公顷）
比例
现状用地性质
居住用地
住宅用地
公建用地
区内道路用地
绿地
公共绿地
退道路绿化带
市政用地
道路用地
总用地
规划批准经济技术指标情况
依据
总建筑面积
万平方米
比例
其中
住宅面积
多层住宅
高层住宅
公建面积
经营性公建
非经营性公建
公建项目
主要内容
分类
项目名称
建筑面积
占地面积
经营性
公建项目
1
2
3
4
N
非经营性
公建项目
1
2
3
4
N
综合指标
容积率
综合容积率
住宅容积率
其它指标
建筑覆盖率
绿化率
控高
备
注
表三、合作条件
合作方式
（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等主要内容）
合作依据
政府批文、权证
名称
审批机关
备注
计划立项批准文件
规划用地批准文件
征地批文及其附图
方案设计批准文件
建设用地批准文件
其他政府文件
合作要求
土地成本
（成本构成、楼面地价）
付款
条件
其他要求
项目所在地政府税、费标准
表四、投资收益预测
项目投资收益测算
规划指标
用地面积（万平方米）
建筑面积（万平方米）
合计
住宅
多层住宅
高层住宅
公建
经营性
非经营性
成本预测
项目
总金额（万元）
单价（元/平方米）
一
直接成本小计
1
土地获得价款
2
开发前期准备费
3
主体建筑工程费
4
主体安装工程费
5
红线内市政工程费
6
环境及配套设施费
7
开发间接费
其中：
营销费用
利息支出
二
管理费用
总计
投资收益测算
序号
项目
总金额/万元
单价/元/㎡
备注
1
销售收入
2
直接成本
3
销售税金及附加
4
管理费用
5
总投资
6
毛利率%
7
税前利润
8
税后利润
9
销售净利率
10
总投资回报率
11
内部收益率
12
启动资金
13
最大资金占用
附件3：
万科企业股份XX
房地产项目可行性报告内容指引
一、前言
随着集团公司房地产业务不断扩X，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规X项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在XX的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：
项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：
项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至X围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地形图，标记四至X围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米X围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：
大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射X围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、、网络）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
八、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、立即开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分：
法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一）项目用地现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的他项权力（如抵押权）
4、土地的用途
5、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（二）计划手续
1、项目是否已经立项
2、立项主体是否能够变更
3、立项变更条件和时间
4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（三）规划手续
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（四）土地手续
1、征地批文
2、土地使用权出让合同
3、拆迁安置补偿
4、有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（五）项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序描述
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
（六）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序描述和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
（七）政策性风险评估
政府资源利用的评估：
（1）当地政府对外来投资的态度；
（2）当地政府职能部门的办事作风；
（3）当地政府对该项目的关注程度；
（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
（5）与政府合作关系。
政策变更对项目开发的影响：
（1）城市规划限制或更改；
（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、合作方基本情况：
合作方名称，主要股东构成情况
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