某某酒店大厦建设项目可行性研究报告.docx
《某某酒店大厦建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某酒店大厦建设项目可行性研究报告.docx（78页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
某某酒店大厦建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
XX大厦建设项目
1.1.2承办单位
XX有限公司
XX有限公司
地址：
XX省XX市XX市XX。
法人代表：
XXX
1.1.3承办单位概况
XX有限公司概况
公司成立于2007年4月，位于XX市兴园路，占地面积为66亩，公司实力雄厚。
XX有限公司概况
XX公司始建于2000年，XX公司网罗了加拿大、澳洲、台湾及大陆等华人专业人士。
以台湾专业人士为主体。
拥有全方位国内、外专业人士。
XX的创始人、总经理为来自台湾的曾新慧先生，公司在全国设有多家分公司，参与许多知名项目的开发。
1.1.4项目建设基本情况
XX大厦由XX有限公司和XX有限公司合资兴建，总投资3.7亿元人民币，占地面积17092平方米，约合25亩，建筑面积96255平方米，其中酒店11层，建筑面积31362平方米；1—3层为功能区，总面积16746平方米；功能区分为：
1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，4—11层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。
另外科研楼25层，总建筑面积64893平方米，科研楼按租赁形式进行经济核算。
酒店标中为四星级，建设期为两年。
1.1.5项目提出背景
自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了商业的发展和建设。
XX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
为进一步加快城市经济发展步伐，实现XX市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。
十几年来，随着XX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。
面对新形势，XX市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是工业园区的建设，吸引大批企业来园区进行投资兴业。
随着当地经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而XX市目前区内还没有一家上规模、上档次、高标准的商务酒店，使得客商在洽谈业务时不得不去XX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。
面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。
因此，本项目业主单位根据企业自身发展规划，并结合XX市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在XX市XX建设XX大厦项目，满足当地人民和客商的消费需求，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，以促进现代化城市的发展。
1.1.6项目建设的必要性
1、本项目的建设符合国家相关的产业政策
自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别是将商住房建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快商住房的建设，房地产建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用明显增强。
房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能设施的建设”。
本项目不属于发改委发布的《产业结构调整指导目录》（2007年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。
项目业主投资兴建的“XX大厦”项目可健全、提升XX市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。
因此本项目的建设符合国家相关的产业政策。
2、本项目的建设是弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白的需要
XX市地处XX*市，历史上是物资集散地，城区常住人口20万以上，该区具有主体化的海、陆、空交通优势，区域位置十分突出，二小时经济覆盖圈拥有2800万人口，区域优势显而易见。
特别是近年来，为发展经济XX市出台了一系列优惠政策，吸引大批客商前来投资兴业，人流、物流、信息流异常丰富。
但到目前为止还没有一家上规模、高标准、上档次的商务酒店，难以满足客商和当地企业的商务需求，使得客商在洽谈业务时不得不去XX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。
通过本项目的建设，可弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白，进而改善XX市的投资软环境，提升城市知名度，促进经济的发展。
3、满足人们多元化生活
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。
居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。
近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。
2008年XX市城镇居民每人全年消费性支出中，教育文化娱乐服务方面的支出平均超过1000元，在总的消费结构中所占比例为16%。
在这样的背景下，当地的文化消费市场也呈现出一些新的特点。
与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。
相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。
本项目的建设能够为当地群众提供餐饮住宿、休闲娱乐活动场所，满足当地群众对文化日益需求的需要。
4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
XX大厦的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供198个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1.1.7可行性报告编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》
（2）《XX旅游业发展规划》
（3）国务院《风景名胜区管理暂行规定》
（4）建设部《风景名胜区建设管理规定》
（5）《XX旅游业发展总体规划》
（6）《XX总体规划》
（7）中华人民共和国《建设项目选址意见书》
（8）中华人民共和国《建设用地规划许可证》
（9）中华人民共和国《国有土地使用证》
1.1.8项目拟建地点
XX省XX市XX市XX
1.1.9项目建设工期
按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2010年10月开始立项规划，2012年10月底建成投入运营。
1.1.10项目预期目标
本项目总投资3.7亿元，建设XX大厦，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。
1.2主要技术经济指标
主要技术经济指标表1-1
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
37,000.00
1.1
固定资产投资
万元
33,250.00
1.2
无形资产投资
万元
750.00
1.3
流动资金
万元
3,000.00
2
自有资金
万元
37,000.00
2.1
项目资本金
万元
34,000.00
2.2
流动资金
万元
3,000.00
3
成本计算
3.1
年经营成本
万元
935.44
3.2
年总成本
万元
3,230.98
4
收益计算
4.1
年营业收入
万元
9,354.45
4.2
年营业税金及附加
万元
561.27
免增值税
4.3
年利润
万元
4,171.65
4.4
年利税
万元
4,732.92
4.5
年所得税
万元
1,390.55
5
财务评价指标
5.1
所得税前全部投资
财务内部收益率
%
16.37
财务净现值（ic=10%）
万元
11,279.60
静态投资回收期
年
7.31
含建设期
5.2
所得税后全部投资
财务内部收益率
%
12.67
财务净现值（ic=10%）
万元
4,608.53
静态投资回收期
年
8.27
含建设期
6
盈亏平衡点
%
29.11
7
投资指标
7.1
投资利润率
%
13.28
7.2
投资利税率
%
37.94
第二章市场预测
2.1．XX市酒店现状
目前为止，XX市内抵挡饭店（旅社、招待所）不少，但三、四星级宾馆确不多。
先存在如下问题：
（1）星级饭店总量较少，整体实力差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求。
（2）大部分饭店设施设备严重老化，急需更新改造。
（3）大多数星级饭店营销手段落后。
（4）管理方式落后，部分星级酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。
酒店业发展滞后，制约了XX市旅游、商贸业的发展。
2.2需求现状
旅游业是世界第一大产业。
近年来，随着经济的快速的增长，我国的旅游消费也快速进入增长期，消费结构也正向享受型转变。
旅游主体及旅游主题也更趋多元化。
据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，外境游客量将大幅度增长。
交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。
太古岚铁路和太佳公路穿越全境。
太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。
市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。
银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡。
优越的交通条件使XX市的旅游业快速发展，且入境海内外游客逐年递增。
此外，随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，XX市XX市四星级宾馆客房入住率高达72%以上，且有不断上升趋势。
2.3市场分析
随着XX市旅游业的发展和投资软环境的极大改善，大批客商前来投资创业，同时随着人民生活水平的提高，人民的消费观念从过去的物质追求向精神追求过渡，休闲娱乐、旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念，为餐饮住宿业的发展提供发展机遇，势必推动酒店业的快速发展。
项目的建设既有良好的城市配套，又有城市中难得自然风光，地理位置得天独厚，开发潜力巨大。
良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的服务设施，为项目建设提供了极大的开发潜力。
第三章建设规模和建设内容
3.1建设规模
本项目投资3.7亿元，建设XX大厦，工程占地面积17092平方米，约合25亩，总建筑面积96255平方米。
工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的四星级度假酒店，据估算每天可以入住500人以上，按待餐饮500多人。
3.2建设内容
本项目建筑主要由11层楼构成。
（1）建筑面积31362平方米；1—3层为功能区，总面积16746平方米；功能区分为：
1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，4—11层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。
另外科研楼25层，总建筑面积64893平方米。
（2）环保设施：
污水处理设施
废气及油烟治理设施
固体废弃物收集处理设施
防噪音设施
（3）室外工程
给、排水管网
供电线网
热力管网
消防设施、消防水池、消防供水管网
道路
第四章建址选择
4.1建址状况
4.1.1地址与地理位置
本项目选址于XX省XX市XX市，XX市位于XX盆地以西、吕梁山脉主峰关帝山东翼、云中山南端，东与XX市万柏林区接壤，西与娄烦县相连，南与交城县、清徐县为界，北同阳曲县、静乐县毗邻。
南北长53公里，东西宽49公里，国土面积1542.59平方公里。
XX市地处北纬37°40′6″至38°8′9″，东经111°43′8″至112°21′5″之间，东西宽50公里，南北长53公里，总面积1551平方公里。
全市辖10个乡镇和4个街道办事处，总人口21万。
XX市交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。
太古岚铁路和太佳公路穿越全境。
太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。
市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。
银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡，XX引黄入晋引水工程穿越XX，距汾河水库也不过50公里之遥。
4.1.2建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限40年。
4.2建址条件
4.2.1气候、矿产条件
XX属北温带大陆性气候，日照充足，昼夜温差大。
全年日照数2808小时，年最高气温达40℃，最低气温为-20℃，年均温9.5℃，年均降水量460毫米，年平均蒸发量1025毫米，蒸发量大于降水量，雨量集中在每年的7、8、9月份。
冬春季节多风，最大风速7.2米/秒，风向多北西。
结冰期从11月开始，翌年3月解冻，冰期约5个月。
冻土深度0.5--0.8米。
无霜期平均202天。
现有耕地24万余亩，林地50万亩，草地50亩，尚有90万亩荒山弃地可供开发利用。
XX矿产丰富，依矿而立，缘矿而兴。
煤田面积754平方公里。
地质储量96亿吨，可开采储量50亿吨，其中70%以上是优质焦煤，其余为肥煤、瘦煤和无烟煤。
XX煤田媒质优良，煤层稳定，具有埋藏浅、倾角小、厚度适中、适宜机械化开采等特点。
低硫低磷的优质铁矿、铝矾土、石英、石膏、白云石、石灰石等储量也很丰富。
此外，硫磺、铜、银、云母、水晶石、花岗岩等也有一定储量。
4.2.2XX经济发展
XX市的前身为XX市XX工矿区，1958年设立。
1988年经国家批准撤区建市。
作为国家“六五”、“七五”“八五”计划重点开发的能源重化工基地，XX市的经济、文化、教育、科技、卫生、基础设施、公众福利等各项事业，在改革开放的二十多年间均得到了快速的发展。
到1998年底，国家重点建设的五对特大型矿井和两对中型矿井全部建成投产，全市形成了年产原煤2100万吨的生产能力。
到2004年底，地区生产总值达到38.03亿元，规模以上工业增加值15.86亿元，财政总收入7.5亿元，城镇居民人均可支配收入8310元，农民人均纯收入4383元。
特别是财政总收入在高基数上实现了高增长，全年突破7亿元大关，总量在XX市十县市区名列第二，全省119个县市区名列第七。
交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。
太古岚铁路和太佳公路穿越全境。
太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。
市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。
银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡，XX引黄入晋引水工程穿越XX，距汾河水库也不过50公里之遥。
除煤焦铁产业外，XX的林牧业和第三产业开发潜力巨大，XX山地面积占总面积的95%以上，退耕还林的任务很重。
另外，XX是一个工矿城市，是一个大的消费市场，再加上它地理位置优势，是省城XX连接晋西北的唯一城市，可以辐射晋西北9县200余万人口，形成一个巨大的市场。
跨入新世纪之后，特别是中国加入WTO之后，开放的XX必将进入一个全新的发展境界，随着XX电厂、XX金业煤焦化集团公司百万吨焦炉的相继建成投产，再一次地拉动了地方经济和社会各项事业的全面发展。
在进一步解放思想，作出“提升二产、强化一产、发展三产”的战略决策，并且制定优惠政策，营造宽松的投资环境的情况下，XX市必将步入改革和开放的快车道。
4.2.3公共设施条件
（1）供电
10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。
（2）供水
本项目用水由XX市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。
来水厂供水主管在本项目建址附近通过。
（3）排水
场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。
（4）空调及供热
本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。
冬天利用蓄热电锅炉供暖。
第五章建筑方案
5.1建筑设计指导思想与原则
（1）以“桃花源里人家”为设计目的，营造一个现代“桃花源”大酒店。
（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。
（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。
（5）以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。
（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的XX文化环境。
（7）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的酒店氛围。
（8）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。
（9）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修。
5.2项目总体规划方案
5.2.1规划原则
面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应社会发展要求的现代化酒店。
⑴整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。
同时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的酒店。
⑵坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足消费者的需求。
⑶整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
⑷建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
⑸坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
5.2.2总平面布置和功能要求
本项目地处XX省XX市XX市，占地面积17092平方米，约合25亩，地势平坦。
从建设单位要求出发，对酒店进行总体规划，依据消费者的需求和经营范围进行功能分区，将酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能区。
XX大厦内酒店按照四星级标准设计建设。
其中酒店11层，建筑面积31362平方米；1—3层为功能区，总面积16746平方米；功能区分为：
1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，4—11层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。
酒店主入口面向城市主干路交通街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场，便于停车和通行需求。
5.2.3道路、绿化及水系
本项目场区的东侧为主干道。
结合道路进行整治，将部分道路采用石料及草皮铺设，增添自然气息。
全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。
本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。
场区的一侧为主干道，作为车流通道，场区的另一侧小道为次干道，作为消防及人流通道。
5.2.4出入口
本项目设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临公路，主出入口布置在酒店东方，作为客人及车辆大门。
次出入口布置酒店西侧，作为消防及工作人员出入口。
5.3建筑方案
5.3.1建筑方案描述
（1）建筑艺术与风格
建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。
在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。
整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。
创造一种真正富有感染力的建筑形象。
设计的酒店外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。
在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。
融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。
酒店着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。
将西递古村落最精华的敬爱堂及秀楼建筑形式移植于酒店建筑正立面；结合水池孤线，用弧形的马头墙，创造出特有的、活泼的平面弧形马头墙。
5.3.2建筑特征与结构
酒店地处XX市XX市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的四星级度假酒店。
本项目有1座单体建筑，其结构为框混结构。
建筑装饰：
整个建筑按四星级宾馆标准装饰。
铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，商务楼大厅地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；客房和会议厅地面铺地毯，墙面贴墙纸；3D功能厅、大中型会议厅轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；客房楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。
；娱乐服务楼，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地；办公楼、水电暖设备房、运储办公厅均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。
5.4主要设备，见下表5-1
主要设备明细表
表5-1
序号
设备
名称
型号
规格
数量
用电量
（kw）
用水量
（t/h）
用汽量
（t/h）
单价
（万元）
总额
（万元）
备注
一
中央空调及电锅炉系统均采用环保储能产品
1
基载风冷热泵机组
制冷量660
升级会员 