阜新嘉河休闲山庄项目工程建设项目可行性研究报告.docx
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阜新嘉河休闲山庄项目工程建设项目可行性研究报告
阜新嘉河休闲山庄项目工程建设项目可行性研究报告
第一章总论---------------------------------------------------------1
第二章项目建设地址---------------------------------------------9
第三章项目建设内容及规模-----------------------------------12
第四章相关配套设施--------------------------------------------14
第五章环境保护--------------------------------------------------17
第六章消防安全--------------------------------------------------21
第七章组织机构与人力资源配置-----------------------------25
第八章投资估算及资金筹措-----------------------------------26
第九章经济效益分析--------------------------------------------28
第一十章结论与建议-----------------------------------------------33
第一章总论
第一节项目概况
1、项目名称
阜新嘉河休闲山庄项目
2、项目建设单位
阜新蒙古族自治县嘉河家庭农场
3、法人代表
单凤军
4、项目建设地址
老河土镇梅力板村
5、项目建设期限
二年（2014年4月-2016年4月）
6、项目建设性质
新建
第二节项目背景
改革开放以来，中国的综合国力大幅增长，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。
早在2008年，中国人均GDP已登上了3000美元的新台阶，排位世界第106名，总体基本达到小康。
当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。
根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界旅游第一接待大国。
目前旅游业已是世界第一大支柱产业。
中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。
我国已将旅游业列为第三产业的支柱产业和国民经济新的增长点。
阜蒙县起步于开发海棠山和瑞应寺观光旅游产品。
目前海棠山和瑞应寺使得阜蒙县旅游业进入了一次创业阶段，阜蒙县因此有了出具规模的旅游产业，有国家重点风景名胜区、国家4A级旅游景区海棠山，正在开发的葛根苏木景区、敖包文化景区等。
但是，一次创业留给阜蒙县的主要还是观光旅游产品，阜蒙县支撑旅游目的地的产业要素还很不完备与成熟，阜蒙县只是过境旅游。
阜蒙县旅游资源丰富，但未能得到有效开发，旅游的发展与辉煌，有赖于新的二次创业。
目前，阜蒙县旅游业面临前所未有的发展机遇，就是要经过系统的科学规划，依托良好的休闲资源优势、区位优势、政策优势，树立“旅游大县”的理念。
随着国民经济持续高速发展，城市化进程加快，城镇消费结构升级，其消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新的热点，旅游业进入兴盛时期。
阜蒙县嘉河家庭农场决定利用当地的自然旅游资源优势，在老河土镇梅力板村建设阜新嘉河休闲山庄。
第三节项目建设的必要性和经济意义
1、项目建设的必要性
旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前中国第三产业中最具活力的行业。
旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。
旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。
旅游业是第三产业的重要组织部分，是促进服务业加快发展的重点领域。
作为需求潜力大的新兴产业，旅游业具有传统服务业和现代服务业的双重特征，加快发展旅游业，对于促进阜蒙县现代化城市建设、构建社会主义和谐社会具有重要意义。
1、1有利于提升阜蒙县服务业发展水平，调整优化产业结构。
旅游业是综合性强、关联度高的产业，其作为第三产业的重要部分，涉及“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现代服务业的支柱产业。
加快发展旅游业，有利于发挥旅游业的带动效应，进一步提高第三产业在三产中的比重，同时也可以促进服务业的优化升级，进一步巩固和提高阜蒙县的聚集功能。
1、2有利于提升阜蒙县旅游业的核心竞争力
当今时代，城市旅游业的竞争虽然只是城市综合实力竞争的一个方面，但其往往关系到城市品牌知名度的提升。
旅游作为通过民间交往促进文化交流、文明传播的重要渠道，对促进阜蒙县城市软实力的提升，具有独特的作用。
1、3有利于创造更多的就业岗位，促进就业。
据世界旅游组织统计，旅游业每增加一个直接从业人员，就会给社会增加3到5个就业机会。
每创造1元的收入，可间接创造7元的社会财富。
加快发展旅游业，有利于开辟新的就业渠道，扩大就业容量，创造更多的就业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳动力不断增多问题。
2、对地区经济发展的意义
蒙古贞历史悠久，文化遗产丰富，文化底蕴深厚，这是蒙古贞先人留给我们的一笔宝贵财富。
如何将这笔财富保护好、开发好、利用好，将其千秋万代传承下去，是摆在我们面前的一项首要任务，建设休闲山庄，拉动旅游业发展也是实施文化带动战略的一项重要内容，同时，也能给地区经济带来新的增长点。
第四节项目编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2、《国务院关于加快改革发展服务业若干意见》
3、国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录.2007》
4、《阜新蒙古族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《阜新蒙古族自治县服务业中长期发展规划》
第五节阜蒙县旅游业发展现状
阜蒙县作为民族自治县，历史悠久，人杰地灵，名胜众多，气候宜人，素有“红山文化故乡”之美誉。
海棠山的摩崖造像、葛根苏木开发项目、地热综合开发项目、敖龙文化产业开发项目、乌兰木图山自然风光、张三丰故居等，构成了多姿多彩的旅游吸引系统，十分符合现代旅游者的多样性需求，从而奠定了阜蒙县旅游发展的良好基础。
阜蒙县位于辽宁省西北部，101国道和多处高速公路贯穿全县。
阜蒙县资源丰富，著名的国家AAAA级旅游景区--海棠山，佛教圣地—葛根苏木；休闲疗养的度假区—地热开发、敖包文化旅游等，自然景观各具特色。
目前，全县每年接待游客150万人左右，阜新嘉河休闲山庄项目建成后将有充足旅游客源。
毗邻的大巴镇有关山旗敖包风景区，而该项目正位于大巴镇东侧，两地距离约15公里。
非常适合旅游祭祀、垂钓、欣赏赛马、体验骑马、采摘、和观光旅游休闲。
本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的人才领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销服务网络，客源将有充分的保证。
第六节主要服务项目
1、赛马
每逢自治县有重要节日，将邀请国内外赛马高手云集阜新嘉河休闲山庄，举行不同规模的比赛，包括竞猜等。
对获胜者颁发具有相当资质的奖金、奖杯等。
2、骑马
马是人类的朋友，性格温善，在国外骑马被认为是一种绅士运动，骑马是健身锻炼的一种极好方式，纵马驰骋在草原上，身心得到舒展和净化，极目临风，有一种驾驭的快感和征服感。
骑马培养人的勇敢，增强人的体魄，骑马所含的魅力，吸引着成功人士，成为一项现代时尚运动。
山庄购进各种骏马，包括圈马、走马、跑马、比赛用马，游客可根据自己的身体状况和经验选择不同的马匹，此外，赛马场设立骑术训练班常年招生，并开办会员制服务的马术俱乐部。
3、马车、矮马
对于行动不便的中老年游客、儿童，跑马场备有马车，可以全家租乘前往嘉河休闲山庄景区深处，观赏风光。
也可以租乘矮马，体验马背感觉。
4、射箭
山庄设有标准的箭场、箭道，弓箭采用进口，适合儿童及成人专用、比赛专用等不同磅重的箭靶和赛道。
5、越野摩托
山庄内设越野摩托赛场，所配越野摩托车均为日本进口雅马哈125旅游专用车，马力大、稳定性强，地面通过能力强，无极变速装置使操作更简单。
您可以固定场地跑圈，也可以开到山上兜风，集体出游，体验风驰电掣的感觉。
6、餐饮
山庄为游客提供方便而有特色的餐饮服务：
6、1快餐式服务，包括中餐和西餐，即点即上，方便快捷。
6、2蒙古民族独特的饮食文化：
烤全羊、烤全兔、手把肉、奶茶等，并伴有蒙古礼俗敬酒、献哈达等。
6、3地道的农家饭菜、水库特产、当地特产的系列无污染、纯天然绿色食品等。
7、采摘
以小木屋、山水风光、人文景观、特色文化底蕴等资源为依托，建设几处集吃、住、游、购、娱于一体的农家乐园。
根据游客的需要，在抓好建设高山无公害反季节蔬菜和花卉、风景林等园地建设的同时，积极引导并结合周边农民利用农家庭院、山地放养等形式，大力发展土鸡、土鸭、山羊和清水鱼等特色养殖业。
游客可根据其爱好，自采摘、自捕捉，自己去做爱吃的菜肴，让游客真正做到能享受“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享乡土乐”的乐趣，使游客充分体会到山庄休闲旅游的真正意义所在。
8、垂钓
修建池塘，建设垂钓处。
垂钓休闲，其乐无穷。
高雅古朴的垂钓活动作为我们古老文明的一个小小侧面伴着祖国的历史延续下来，历数千年而不衰，日益为人们所喜爱。
垂钓活动成为一种充满趣味，充满智慧，充满活力，格调高雅，有益身心健康的文化体育和休闲旅游活动。
9、住宿
阜新嘉河休闲山庄将古朴的民居与现代化的住房结合起来，设施齐备，可以为游客提供方便舒适的休息场所。
10、其他项目
根据阜新嘉河休闲山庄建设情况及游客的特殊要求，及时增加新的服务项目。
第二章项目建设地址
第一节建设地址现状
1、项目所在乡镇基本情况
老河土镇位于阜新蒙古族自治县东部，距县城46公里，东与泡子镇、南与十家子镇、西与大巴镇、北与招束沟镇接壤。
土地总面积148平方公里，其中耕地面积15.6万亩。
辖区12个行政村，37个自然屯，总户数5611户，总人口2.01万人。
地下蕴藏油母页岩、玄武岩、膨润土等矿产资源，境内有两纵一横县级以上公路，交通运输十分便捷。
2、项目地点与地理位置
本项目选址于老河土镇梅力板村，占地面积约2000亩，周围有低山、有村庄、有农田、有河流，风景秀丽怡人。
该地理位置属亚热带湿润气候区，一年四季分明，阳光充足，雨量充沛。
3、建设地址土地属性
本项目所涉及用地有集体林地、废弃的荒山荒坡和少量的耕地，已通过林权制度改革和租赁等方式流转到家庭农场。
4、建设地址现状
项目区内没有农户居住，该区域的空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到GB3096-1993规定的标准，周围山青水绿，无工业污染。
项目区北侧有一座石拉山，山上怪石嶙峋，风景秀美，虽然还没开发，每年的端午节都有很多人到该地游玩。
第二节建设地址条件
1、建设条件
1、1地形、地貌
该项目区地形为低山丘陵区，高差较小，坡度在20°左右。
1、2水文地质
该项目区地下水类型为潜水，具承压性，该地下水初见水位埋深在自然地面下8-9米，稳定水位8.5米，该地下水位不受季节等因素影响而变化。
2、气候条件及防洪
阜蒙县老河土镇属温带季风气候，四季分明，雨热同季，昼夜温差大，光照充足，春季多风，降雨多集中在7-8月，全年主导风向为西南风。
具体气象参数如下：
全年平均气温8.6℃。
夏季月平均最高温度26.7℃。
冬季月平均最低温度零下17.3℃。
平均无霜期156天。
年均降水量500毫米。
最大风速23米/秒。
年平均风速2.2米/秒。
鉴于以上自然情况，根据历史经验，项目拟建位置不会出现大的洪涝灾害，不用防洪设施。
3、交通条件
项目区所在的老河土镇境内有省级公路S211公路，县级公路“沙十线”和“大白线”，距阜铁高速大固本出口10公里，距十家子火车站7.5公里，即将开工建设的京沈高速客运专线也将从该镇通过。
公路四通八达，新修建的旅游观光路使项目区交通更加便捷。
第三章项目建设内容及规模
第一节建设内容
本项目主要拟建内容是：
项目占地面积2000亩，建设赛马场及环形赛道，建设赛马场标志性铜奔马雕像一座；建设服务中心及购物中心1000平方米；同时设置摔跤场和射箭场。
建设星级宾馆2000平方米；建设普通宾客接待中心1000平方米；建设传统的民居10栋；建设办公楼、员工宿舍等500平方米，建设休闲娱乐中心、桑拿洗浴中心等500平方米；建设农家乐园和配套设施。
通过赛马场、摔跤场、射箭场等丰富阜新嘉河休闲山庄的服务功能，是山庄初步形成健身、娱乐、观光、购物、餐饮、住宿为一体的综合旅游风景区。
第二节建设规模
本项目占地2000亩，总建筑面积5000平方米，拟投资5000万元。
其中：
1、建设赛马场、摔跤场、射箭场等2万平方米
2、建设星级宾馆2000平方米
3、建设服务中心及购物中心1000平方米
4、建设普通宾客接待中心1000平方米
5、建设传统民居10栋
6、建设办公楼、员工宿舍等500平方米
7、建设休闲娱乐中心、桑拿洗浴中心等500平方米
8、建设标志性铜奔马一座
9、建设农家乐园和配套设施
第三节项目工程结构
1、主要设计数据
风荷载：
400N/㎡
雪荷载：
500N/㎡
灰荷载：
300N/㎡
地震基本烈度：
7度
2、主要建筑材料
2、1砼、钢筋砼采用强度等级
现浇钢筋砼结构C15-C30
2、2钢材
型钢Q235钢
钢筋Ⅰ、Ⅱ级
2、3砖石毛石MU20以上
2、4沥青
3、工程结构
该项目工程为钢筋混凝土结构
第四章相关配套设施
第一节给、排水
1、水源
本项目所在地是农村，根据实际情况，在山庄内区打深水井5眼，当地水源充足，根据当地所提供的水质分析报告及工艺水质要求，水源水完全符合饮用水标准。
深水井单井出水能力为80m³/h。
根据生产、生活、消防需水量，在供水站附近建一座蓄水池（V有效：
600立方米）做生产、生活、消防用水使用。
在供水站内设有生产、生活、消防水泵个两台，同时配备危机变频控制柜进行配置使用。
2、水质水压要求
2、1水质要求：
职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。
2、2水压要求：
依据上述水质、水压、水量的要求，按照项目区的供水能力设计采用生活-生产-消防联合供水的管网形式。
3、排水
项目排水采用雨污分流制。
大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。
生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后部分排入管网，部分经深化处理后用于浇洒道路绿化。
生活污水：
生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。
景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污染必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002依据标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。
生活污水处理按以下流程进行：
污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用。
第二节供电
供电系统：
本项目用电均由变配电房供给。
电缆可架空或埋地引至用电点。
电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求。
设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COS≥0.9。
采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
1、场地照明采用荧光灯，空间净高度超过6米时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。
2、潮湿场所，采用防潮型荧光灯。
3、浴室和淋浴间采用防水型灯具。
4、办公室、生活用房照明采用日光灯。
5、路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。
大面积的场地照明控制开关分片集中布置。
第五章环境保护
第一节环境现状
项目区四周无工业废气及其他有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095—1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096—1993规定的标准，地面水环境质量达到GB3838—2002的规定。
周围山青水绿，无工业污染。
项目区无生活污染源，青山植被好，水的源头为山水。
因此拟建项目周围地表水质较好。
该建设项目周围噪声源主要来源于项目的施工噪声。
无其他噪声源，项目周围声环境良好，可以达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）标准。
第二节项目建设环保基本原则
1、设计中贯彻执行防治环境污染及汽提塔公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。
2、坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。
3、贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。
第三节项目投产后的主要污染源和污染物
1、废水
主要是生活废水。
2、噪声
噪声主要来自水泵房、变配电间等。
3、废气
主要来自餐饮部以及游客和工作人员日常产生的生活垃圾。
第四节污染治理措施
1、污水治理措施
该项目正常运营后，宾馆冲洗、公用设施、餐厅等用水量约200吨/日，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为0.8，则废水产生量160吨/日，年废水发生量为5.8万吨废水经有动力生活污水处理装置处理后达到《污水综合排放标准》（GB8979-2002）一级标准后入网排放。
2、噪声治理措施
噪声主要来自水泵房、锅炉房、变配电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值估计如下:
污染源
声源名称
噪声值（db）
小区内部
人群交谈、打招呼
60-80
音响设备
75-95
锅炉房
90
变配电间
71-73
卡拉OK厅
75-95
外界
过往车辆
69-72
噪声防治措施采取合理布局、设备与人员生活区域拉大距离安装相应的吸隔声、消声和减振等措施。
这样噪声对周围环境不会造成太大的影响。
第五节生态保护
本项目在施工过程中可能对周围生态环境会造成一定的影响，因此，将积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。
消减开发行动对生物的负面影响，从避免、减少、矫正、保护和补偿五个方面考虑。
1、工程设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免布局在自然植被优良的林木密集区。
对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。
施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。
2、绿化过程中，尽可能不将原有植被彻底清除，让其有自然适应和演替的机会。
3、加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。
绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。
4、在施工和营运期间，从避免、减少、矫正、保护、和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围生态环境影响降低到最低程度。
第六章消防安全
第一节概述
本项目位于阜蒙县老河土镇梅力板村，是休闲旅游综合性项目，宾馆、观礼台等所有建筑耐火等级为一、二级。
项目占地2000亩，建筑面积5500平方米，按照规范要求，项目区域内所有建筑，周边道路均纳入消防设计范围。
在总平面布置中考虑到消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。
对各建筑物的间距按防火规范要求设计。
建筑物内，设安全出口，消防通道。
第二节建筑消防要求
1、建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。
2、建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与区内各建筑有机联系。
各建筑物内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。
3、建筑物装修材料均为阻燃材料。
4、锅炉房按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。
第三节电气消防
1、全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过大负荷短路时，可以及时可靠切断电源，线路均采用穿管敷设方式，防止火灾，安全可靠。
2、配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。
3、各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。
4、消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。
5、建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度最低不低于0.5LX。
变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾的情况下，人员疏散及操作变电设备。
6、在建筑物内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。
7、在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。
第四节林区防火
1、春、秋旅游旺季，对进入阜新嘉河休闲山庄景区周围活动的游客严格控制旅游线路，林区严禁用火。
2、人行道选择在疏林地开辟，以避开林木茂盛区域。
第五节消防给水
本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。
依据有关规范及现场条件，采用临时高压消防系统。
当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物最高处时。
第六节消防设施
水枪的充实水柱不小于10米；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10米。
1、室外消火栓
项目区内设立环状给水管网，管径不小于DN100，设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个项目区。
2、室内消火栓
依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。
室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。
消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。
客房内设自动喷淋灭火系统。
3、消防水池
在山庄内设有400立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。
配设BJ手抬式机动消防泵2台。
4、建筑内设灭火器
建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。
5、设立山庄火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。
第七章组织机构与人力资源配置
第一节组织机构
本项目承办人为单凤军，该项目实行总经理领导下的副总经理负责制，建立完善的组织机构和健全的规章制度。
项目管理机构的设置，根据项目经营管理工作需要适时调整、增减。
第二节人力资源配置
1、宾馆、餐饮工作人员为三班制。
2、年工作日：
年工作日360天，每班工作8小时。
3、劳动定员
本项目劳动定员30人。
旅游淡、旺季节，可视营运实际需要临时增减员工若干。
4、员工来源及招聘方案
本项目员工实行全员聘用制。
管理人员应具有相应大、中专以上文化水平及专业知识，通过县人才交流中心在毕业生人才库中招聘。
客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘。
2/3招聘人员送星级宾馆实习6个月。
全体员工上岗前需经过不少于一周的安全培训。
第8章投资估算及资金筹措
第1节投资估算依据
建筑工程费用：
参考类似工程造价
工业设备费用：
定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。
其他费用：
按有关计费标准估算
流动资金：
参考类似项目估算
第2节项目建设投资估算
本项目总投5000万元，其中：
固定资产投资4340万元，流动资金660万元。
1、建筑工程投资2240万元，其中：
1、1赛马场、摔跤场、射箭场2万平方米×500元=1000万元；
1、2星级宾馆2000平方米×2000元=400万元；
1、3服务中心及购物中心1000平方米×2000元=200万元；
1、4建设普通宾客接待中心1000平方米×2000元=200万元；
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