房地产物业管理方案.docx
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房地产物业管理方案
房地产物业管理方案
一、 社区项目概况
万科城市花圃一期筹划总建筑面积393480㎡（原筹划数据），个中栖身产品372610㎡以4—6层花圃洋房、多层室庐为主。
公共办事配套21000㎡，个中含较大年夜范围的公共贸易办事中间（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制黉舍，9班幼儿园各一所；保存并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期筹划用地拟分二至三期开辟扶植。
1. 周边情况及市政配套
武汉万科城市花圃位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖家当区东部家当组团的北端，南面与武大年夜科技园区相临。
东南隔（筹划中的）滨湖大年夜道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中间5公里、华中科技大年夜学4公里，是连接城市中间、东湖风景区，浩瀚高等学府与光谷科技园区、汤逊湖天然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域地位、浓烈的人文情况、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分幻想的“人居”情况。
一期用地呈较为规矩的五边形，城市骨干道江夏大年夜道、中环线（辅路）分别与用地的西、北侧直接相临，东面为家当区门路—天翔路。
用地东北接现代物业房地产开辟公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，供给项目施工用电以及生活用电，于江夏大年夜道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大年夜道接驳,正在扶植的江夏大年夜道铺设有200的燃气管道，可为地块供给燃气供给。
2. 项目重要经济指标（设计部供给）
A．根本情况：
物业名称
万科城市花圃社区
物业类型
商住小区
行政区域
江夏区
筹划总用地面积ha
42.0318
含待征门路ha
6.2118
栖身区用地面积ha
35.82
总建筑面积m2
393480
室庐建筑面积m2
372610
公建建筑面积m2
21000
总户数户
3026
总人口人
10591
户均建筑面积m2
123
含待征门路容积率
0.94
不含待征门路容积率
1.1
建筑密度
25.08%
泊车位
900个
地面泊车位
半地下架空泊车位
泊车位／户数
30％
室庐建筑面积毛密度万m2/ha
1.04
室庐建筑面积净密度万m2/ha
1.68
人口毛密度人/ha
296
人口净密度人/ha
479
绿地率（与占地面积的比率）
36%
小区门路面积
15.8％
水面子积
2％
小广场数量
4－5个
B．户型指标：
户型指标
数值
筹划总用地面积（ha）
42.0318
栖身区总用地面积（ha）
36.66
计容积率总建筑面积（m2）
393480
容积率
0.94
覆盖率（与占地面积比率）
21%
总户数（户）
3026
总人数（人）
10591
户均面积（m2）
123
建筑面积
建筑面积
室庐
总面积（m2）
372610
个中
自力别墅（m2）
0
0
0
联排别墅（m2）
32户
250m2/户
8000
2.2%
情景花圃（m2）
992户
145m2/户
143840
39%
多层室庐（m2）
1980户
110m2/户
217800
58%
小高层室庐（m2）
初步估计400户阁下
135m2/户
2970
0.8%
公共办事
总面积（m2）
21000
1
贸易办事（m2）
10000
2
会所
5000
3
治理（m2）
500（起码800㎡）
4
小学（1所18班制）
3600
5
幼儿园（1所9班制）
2500
6
注：
未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡
C．配套指标：
（一）生活给水:
1．给水水源：
市政包管水压0.15Mpa。
2．给水体系：
采取变频供水。
3．给水量：
类别
用水定额
L／人d
每日用水时光h
变更系数
k
用水单位人数
日用水量
m3/d
最大年夜小时用量m3/h
室庐
250
24
2.5
10591
2643
276
小学
50
10
2.5
444
36
9
幼儿园
50
10
2.5
819
18
4.5
贸易办事
50
10
2.5
1350
67
17
绿化及其它用水
按总用水量的10％计
277
31
总计
3042
336
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根
（二）消防给水:
1．室外消防用水：
贸易区采取室内消防栓式供室外消防用水。
2
3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
（三）生活排水:
1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2．生活排水量：
生活排水量和生活给水量雷同。
最高日生活排水量为：
Qd=2765立方米。
最大年夜时生活排水量为：
Qh=305立方米。
3．化粪池选用：
无动力排放式化粪池
（四）、雨水
1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2．雨水排放：
晒台、阳台雨水分开自力排放，后接小区雨水排放管网。
市政雨水排放与小区雨水分别自力排放。
D．电气筹划指标：
（一）、供电
为了包管供电靠得住，采取两路10KV高压供电电缆将今朝大年夜一期分成两个自力环网配电体系，重要设备分别给出不合地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采取户外箱式组合变电站配电
（二）通信及智能化
室庐每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户推敲2～3个有线电视插座；室庐设置完美的通信、收集、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警乞助、物业治理等智能化体系，并形成整体收集并由小区智能化控制中间同一治理。
因为小区范围较大年夜，全部总体筹划推敲设置一个德律风、宽带、有线电视、智能化管束中间在大年夜一期会所内。
，
（三）室外管沟安排
室外管线一律入地。
电力体系高、低压骨干收集采取1米宽电缆沟敷设，通信及智能化骨干网采取12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大年夜的成长余量。
室外管沟皆采取集中排水办法，将雨（渗）水引入同一的排水收集，包管管沟内无积水、保护便利。
电缆沟上可铺砖或覆土，保持与门路筹划风格一致，又不影响本体系的功能；埋地排管同一设置检修人孔，以知足日常保护及美不雅的须要。
室外骨干收集至各楼栋的支线一律采取直埋敷设，电力及通信、智能化收集均分组采取自力式交代箱，以便分段保护和物业治理。
交代箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格调和同一。
二、 顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特点：
u 年纪方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人广泛学历高，寻求生活的档次。
25-30岁的青年人也占到必定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方法异常神往。
u 教导程度，80%的客户受过高等教导，个中有部分受过本科以上的教导，有出国经历。
u 相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教导程度
ln
u 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，
u 个中又以高校的客户最多，
u 其它的客户则绝大年夜多半分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
u 客户分布，来自洪山区的客户占领最大年夜比例，他们主如果高校师长教师，当局官员和从事信息技巧等高科技含量工作的人。
武昌区客户所占比例也较大年夜，关山的客户多半生活或工作在光谷邻近。
来自汉口，汉阳和器械湖的客户多是认准万科品牌；外埠客户所占比例异常小，但个中约有1/3来自江浙。
u 兴趣爱好
u ，约有六成的人在歇息时会选择外出漫步，其次是看书或看电视。
这可能与他们所受的教导或所处的情况有关系，天然活动的时光会比较少。
客户特点：
n 中青年人；
n 受过高等教导；
n 身处在受人爱慕的行业中；
n 有较高的收入；
n 获得较高的社会肯定评价；
■寻求生活品德。
三、物业治理办事模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大年夜特点，其一、新都会主义建筑风格，具备绿色走廊、都会核心、有层次的开放空间、地区性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的天然前提，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大年夜压力的职场上，有着对天然、健康、自由生活情况的欲望；其四、便利的贸易、高品位生活方法。
针对物业特点和顾客群特点，万科物业将在万科城市花圃定位为“free”的物业治理模式。
（一）“free的”办事模式定位与释义
“free”表现自由的、自力的、随便的、天然的、优美的、余暇的、开放的、率性的为人之本性释放，人的情感、体力、智力、精力被束缚必定程度后获得深度伸展而产生的愉悦感触感染，是无穷美好和令人联想的，“free”强调在天然与人文情况、现代与汗青风格、建筑与办事氛围的调和，凸起尊敬工资情况营造主旨，回想汗青折射人文情怀，寻求天然建立办事特点。
实现“free”模式须要必备两前提：
一是以“一切皆善，善待一切”的价值不雅，“free”更多的经由过程顾客自我情操演绎千变的出色生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交换空间，风格炯异的贸易为大年夜背景。
以尊敬人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，互相尊敬和懂得，合营品位生活。
“free”模式重要由三大年夜元素构成：
² 开放的
1、 自由进出的大年夜社区，充裕的公共举措措施和场合，自力且安然的组团；
2、 物业安然治理重点是组团，将居家报警、单位门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安然员定点巡逻、24小时控制中间值班机制；
3、 组团外施行“无人化治理”，经由过程智能化设备对重要场合的监控、以及巡查员的交叉巡逻确保公共场合的治安，同时赐与顾客的充分自由空间。
4、 社区不在是私家领地，而是具有和当局合营治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。
只要遵守司法和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的办事，尽情享受丰富的生活方法。
5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与天然的距离，供客户享受青草芬喷鼻和阳光洗澡。
² 生活的
1、 引领天井文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大年夜使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大年夜社区中享受更贴切的办事；
2、 营造绿树葱荫的生活情况，丰富社区公共场合的娱乐举措措施；
3、 对贸易业态更具有生活味构造，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的便宜百货项目；
4、 多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏体系、可随时乞助的招援德律风、传统的宣传通知布告栏。
5、 缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包含儿童寓教于乐的科教活动。
² 便利的
1、 社区供给便利的贸易配套，引进大年夜型购物商家交通车；
2、 通行的交通设计，路边泊车方法，缩短步行距离；
3、 物业办事都以业主便利为中间设置快捷的干事流程，在人潮岑岭段亲善大年夜使专守天井办事；
4、 供给家居生活的干净、育苗、维修、代购物等便平易近办事；
5、 供给房屋租售、让渡办事。
“free”办事模式不仅要表示在顾客生活方面的日常营业治理与办事方面，还涉及到社区文明扶植、会所办事、租赁经营等综合内容。
（二）“free”办事实现筹划及请求
项
目
工作内容
工作标准
完成时光
客户办事
客户办事中间设置
1、 分前台事务解决和亲善大年夜使两大年夜本能机能
2、 分前台事务解决设计为与业主直接接触，贴心大年夜使办公地位可设计后台。
3、 设置在会所地位，应用面积约50m2包含办公、接待、现场材料储存空间、装修家政解决台、授IC卡（含设备）、洽商室
亲善大年夜使制
1、 7：
00—9：
00，17：
30—19：
00在大年夜房子处直接承办业主委托事宜；
2、 熟悉组团内每户业主，访问并收集业主看法收集信息汇集办事中间；
3、 组织天井社区文化活动。
着CI人员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）
分3个区域，3个专职亲善大年夜使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可达到），（与外围安然巡逻相结合，在人流岑岭期设门童概念）
30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安然员）
社区文化策划
1、 以健康、科学、探险为主题，重点凸起天井文化
2、 针对儿童、购房决定计划人、白叟供给特点文化活动
3、 以协助业主自行组织为成长偏向
4、 组织各类艺术沙龙
有偿办事项目设置
1、 根据业户特点，设定便平易近办事项目，只收取成本的5%利润；
2、 便利投资客户群交易，开展租售营业，以赚取利润为目标
贸易配套筹划
1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧营业，开设洗衣房，治理会所。
2、 引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。
3、 开辟路边贸易，周末设置跳蚤市场。
电子显示屏
1、 须要设在巴士站；
2、 具体筹划已提交；
细微点滴办事
1、 成立贴心协会，供给业主忽视的点滴办事。
2、 开辟办事画廊，寻找办事萍踪，进步业主精力文明。
情况
治理
现代与汗青氛围营造
1、 设置汗青回想凳；
2、 项目开辟前后照片比较景点设定
3、 在集中贸易穿滑冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气味。
服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁办事）
天然生态营建筹划
开辟亲近绿地，供人憩息；
建筑人造鸟巢；
建造有机肥基地，供人参不雅和社区有机肥取用；扶植小苗圃培养基地、果树等（共10*6m2）
社区保洁绿化治理筹划（88人）
1、 情况保洁（60人）
2、 家政：
（10人）
3、 垃圾清运：
市政化
4、 垃圾箱；天井两个单位一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）天井外果皮箱（1个/半径40m）
5、 服装有楼内和楼外之别，楼内表现精细，楼外表现专业特点
6、 垃圾中转站设置（60m2）
7、 1台灵活垃圾清扫车、1台灵活洒水车、灵活垃圾车1台
8、 每两栋设有保洁取水滴（对裸露管口作防冻处理）
绿化（18人）
地下主动喷灌体系选择PPR管材
每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）
尽量推敲雨水应用体系
其它
外围保洁实施外包方法。
安然治理
治安治理
城花的安然治理筹划重要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合。
人防
采取的内紧外松的治理模式循序渐进。
1、 全部小区分为多个小的片区进行区域化治理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安然巡逻岗（楼内巡逻岗5个），主如果对本区域的安然事务的处理。
着公司规定的CI服装安然员楼内巡逻岗（西装），主如果以小区的全部风格相配套。
2、 在小区的重要地段及繁华区域设置徒步的安然巡逻岗，主如果以供给安然办事为重要的目标（设岗亭1个）。
3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），主如果包管小区次干道及周边的安然事务处理。
着装以牛仔服特点的服装，表现自由与开放的小区治理特点。
4、 在小区的骨干道及全部小区的安然防备监控和对小区各岗亭的快速增援及全部小区的安然事务处理（摩托车巡逻岗1个）。
根据小区的特点着美式的作战服，主如果在小区内起到威慑感化。
5、 表现城市花圃安然治理的风格，在重要的进出口设置安然形象岗亭1个（核心路与江夏大年夜道交代处）。
着美式作战服。
6、 在小区的前期对于小区的装修实施集中同一的治理，安然治理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗亭）。
着安然楼内巡逻岗服装。
技防
小区智能化与小区控制中间联动的模式。
1、 在小区的繁华地段和较为荒僻罕见的地段设置及时的召援德律风，并与小区的摄像探头和监控中间互相联动。
可以或许对顾客供给便利的办事，从治安治理角度很大年夜的程度上包管了及时的信息流畅。
2、 小区红外报警体系与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的产生可以或许清楚清楚明了的进行监控、记录。
3、 组团电动门安装延时主动封闭装配，极大年夜的避免安然的隐患的产生，同时顾客供给安然便利的办事。
4、 红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。
5、 24小时的监控中间值班轨制严格对小区的整体状况进行监控，同时及时的调配资本调和现场的事务处理（设置1.5个岗亭）。
着安然员楼内巡逻岗。
6、 设电子巡更体系，确保巡逻获得质量包管。
交通治理
1、 车场进出口岗（4个岗亭）服装请求：
国度同一服装表现小区物业治理的规范化专业化。
2、 首期封闭为一个车流进出口（门路宽度可调头）
3、 在小区的重要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装配；控制车辆在小区内的速度。
4、 针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的骨干道对小区的车辆进行治理。
5、 对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查轨制（小区停放车辆实施非固定式治理模式）。
消防治理
采取谁主管，谁负责。
对全部小区实施区域化集中治理的模式。
1、 建立义务到人及小区的消防档案，按期的对小区的消防举措措施进行检查整改。
2、 对裸露管口作防冻处理。
内部治理
采取半军事化的治理模式。
1、 安然班值班轨制为三班四倒，24小时的值班轨制。
2、 小区安然治理部队分三班，每班设班长一人，副班长一人。
维修治理
人员
16人，服装着CI标准服（上衣束腰）配多功能腰带
1．设备举措措施等公用部位将采取分区治理、义务到人的方法，将城花以核心路为界划分为两个分区，实施分区治理，同时在各个分区实施义务负责制，每人都有本身的专责区域，同时由请求共同努力、互相监督以包管设备举措措施的无缺如新。
表现“各有所专，面面俱到”的用人思惟和办事理念。
2．家政维修办事重要表现“专业化，快速化”履行岗亭专家、办事明星，来进步办事品德。
3．公共照明采取双电源供电，分区控制。
4．公共部位的路灯请求采取跳跃式双回路控制，在夜深人稀时封闭一半，以利于往后节约公用费用支出。
5．小区的绿化用水请求采取双路供水，和小区的水景相通，充分进行水的反复应用，以节约成本。
6．控制中间闭路录像采取数字录像机，并能保存一个月。
7．内线德律风体系（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。
水电气计量
1．请求前期就能实现抄表到户，节约办事成本，削减物业往后的水、电、气损耗支出成本。
2．箱式变电站的放置地点要推敲往后的检修的便利性，及对业主的影响。
3．合理设计景不雅照明，尽量削减小区域照明的数量。
办事特点
1、 组合式对象箱，表现万科物业的“专业化”。
2、 家政维修表现快速化，接到报修信息后能在约准时光达到现场，提出专业的解决办法，并能快速进行维修处理。
3、 城花的大年夜区域治理要表现快速灵活，将采取自行车代步模式。
4、 公共部位的保护要提现保护的及时性，所有公共部位的保护全部请求在最短的时光完成。
5、 每位技巧员都有本身的专门义务区域，所有区域义务化。
人员要乞降办事轨制编制
治理处办事架构
部分经理1人；经理助理2人；管帐1人；出纳1人；人事行政10人；客户中间11人；保洁88人；安然93人；维修17人。
前台、后台人员服装
仍着CI规定服装
体系文件
按照公司IS09000体系履行
人事行政轨制
按照公司IS09000体系履行
内部治理规定
结合现场制订班组内治理规定。
物业治理用房
物业治理用房
1、 材料室
2、 办公室
3、 会议培训室
4、 更衣室
5、 仓库（保洁、维修、办公、宿舍）
6、 宿舍及食堂
7、 维修操作间
800平方米
标识
生活、交通、提示标识体系
1、 合营项目制订与项目定位的永远性标识。
2、 公共宣传及物业办事标识由物业提标识样。
3、 交通标识按照国度规范制造。
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