分摊面积计算方法讲解.docx

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分摊面积计算方法讲解

分摊面积计算方法

房屋建筑面积测算的规定

《房产测量规范》（GB/T17986-2000）（摘要）

一、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高

在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶

高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮

层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围

水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。

三、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

一、成套房屋建筑面积测算

（一）成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组

成。

（二）套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间

面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

（三）套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之

间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一

半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。

（四）套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投

影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

二、共有共用面积的处理和分摊公式

（一）共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

（二）共有共用面积的处理原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K*Si

ΣδSi

K=-----------

ΣSi

式中：

K--为面积的分摊系数；

Si--为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi--为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；

ΣδSi--为需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi--为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

三、共有建筑面积的分摊

（一）共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过

道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面

积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建

筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不

计入共有建筑面积。

（二）共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下

室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物

的共有建筑面积。

（三）共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房

屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商

业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方

法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依

比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的

共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共

有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

m

ΣδSi

i=1

K=-----------

n

ΣSi

i=1

岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则

    为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋建筑面积计算规则，依法维护有关当事人的合法权益，根据中华人民共和国《房产测量规范》（GB/T17986-2000），结合我市实际，制定本细则。

    第一部分房屋建筑面积计算

    一、一般规定

    1.房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

    2.房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米下同）的永久性建筑。

    3.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

    4.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

    5.房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

    6.房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

    7.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

    8.整幢房屋的计算结果保留两位小数。

    9.共有建筑面积分摊系数保留六位小数。

    10.各类房产面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

    11.房产证注记建筑面积保留两位小数，进位的原则“4舍5入”。

    12.房产面积的精度等级为二级。

    13.房屋建筑面积测量，应使用符合国家规定标准的计量器具。

测绘仪器设备应定期检测。

    二、成套房屋建筑面积规定

（一）、套建筑面积

    套建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积

（二）、套内建筑面积

    套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

    （三）、套内使用面积

    1.套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

    2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

    3.不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

    4.内墙面装修厚度计入使用面积。

    （四）、套内墙体面积

    套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积，有共用墙和非共用墙两种。

套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按其水平投影面积一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体按其水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。

    （五）、套内阳台建筑面积

    套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

    1.封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

    2.未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

    3.阳台的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

    三、房屋建筑面积测算的有关规定

（一）、计算全部建筑面积的范围

    1.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。

单层房屋内如带有部分楼层者，符合细则一般规定的亦应计算建筑面积。

    2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

    3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平投影面积计算。

    4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

    5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

    6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

    7.房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按其外围水平投影面积计算。

    8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，净高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

    9.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

    10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平投影面积计算。

    11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

    12.层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

    13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。

    14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。

其墙厚亦按主墙体厚度计算。

房屋外墙保温层作为外墙的一部分计算建筑面积。

    15.属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。

    16.与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影面积计算。

雨篷上盖面积小于柱外围水平投影面积时，按上盖水平投影面积计算。

    17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

    18.机械车库不论其层高和停放层数，均按一层计算。

    19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

    20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

    21.落地式突出窗，层高在2.20米以上的计算建筑面积。

（二）、计算一半建筑面积的范围

    1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    2.独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

    3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

    5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

    （三）、不计算建筑面积的范围

    1.层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。

    2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，干挂墙面以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其它材料幕墙。

    3.房屋之间无上盖的架空通廊。

    4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

    5.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

    6.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

    7.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

    8.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

    9.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

    10.广场式室外楼梯。

    11.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

    12.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

    13.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

    14.无顶盖的阳台，或者阳台的顶盖不能完全覆盖底板，阳台不计算建筑面积。

    四、房屋计算建筑面积的基本原则

    在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。

    判别房屋计算建筑面积的基本原则是：

    永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

    1.计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

    2.计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

    3.不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除非广场式室外楼梯算一半面积外）。

    五、特殊墙体及部位处理原则

    1.非垂直墙体处理原则：

当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙层高2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

    2.不规则（弧状）墙体处理原则：

当房屋墙体向内凹且内凹的层高高于2.20米时，按其外墙层高2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。

内凹层高低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。

当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

    第二部分共有建筑面积分摊

    一、一般规定

    1.房屋共有建筑面积分摊计算，产权各方有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《细则》执行。

    2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。

共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。

与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。

本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

    3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。

共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

    4.共有建筑面积按比例分摊的计算公式为：

    δsi=K˙Si

    上式中K=Σδsi/ΣSi

    式中：

K—共有面积分摊系数；

    Si—各产权单位套内建筑面积，m2；

    δsi—各产权单位应分得的分摊面积，m2；

    Σδsi—需要分摊的分摊面积总和，m2；

    ΣSi—参加分摊的各产权单位套内建筑面积总和，m2。

    二、共有建筑面积由以下两部分组成

    1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

    2.套（单元）与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的水平投影面积一半的建筑面积。

    三、共有建筑面积的计算方法

    整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

    共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间等。

    四、共有建筑面积的分摊方法

    1.住宅楼共有建筑面积的分摊方法

    住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

    2.商住楼共有建筑面积的分摊方法

    首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

    商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。

    3.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

    多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

    第三部分其它

    一、我市房改公有住房出售建筑面积的计算方法，执行《青岛市房改公有住房出售建筑面积计算规则》。

    二、本细则实施前，已确权发证或者测绘备案的面积不再改变。

    三、已确权发证并部分转移的房屋，按原分摊方法计算建筑面积。

    四、本细则自印发之日起施行

苏州市房屋面积计算规则（暂行）

    第一章总则

    第二章房屋建筑面积计算

    第三章房屋共有建筑面积计算与分摊

    第四章房屋产权面积核定

    第五章附则

    第一章总则

    第一条为进一步规范我市房屋面积计算行为，统一房屋面积计算标准，保证房屋面积计算的公正合理性，维护房屋所有权者的合法权益，根据国家《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等规定，结合我市实际情况，制定本规则。

    第二条本规则适用于本市范围内各类房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、裁决、拆迁等业务中的房屋面积计算。

    第三条本规则实施前已经合法计算的房屋建筑面积不适用本规则。

    第四条房屋面积计算包括：

房屋建筑面积计算，房屋共有建筑面积计算与分摊，产权面积核定等。

    第五条房屋面积以平方米为单位，建筑面积（包括户层，总建筑面积）取位至0.01平方米，套内建筑面积取至0.001平方米，K系数取至不少于小数点后六位数。

    第二章房屋建筑面积计算

    第一节房屋建筑面积计算的一般规定

    第六条房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、有围护物、层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

    第七条计算方法应采用几何图形公式计算面积。

不规则房屋，应添加辅助线后分割成几个规则的几何图形分别计算后累计，或使用全站仪实测该图形边线上若干点坐标，运用坐标解析法计算其近似面积。

    第八条房屋外墙为非垂直墙面时，按底板外沿层高不低于2.20米的部位计算房屋建筑面积。

非垂直的柱或非垂直的其它结构外围按前款方法计算建筑面积。

    第九条同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主体墙厚度计算。

    第十条误差范围按照中国房地产籍测量委员会（2001）008号文件执行，采用二级边长精度。

    1、超过50米限差为0.10米

    2、未超过50米限差为ΔD＝±（0.05+0.001D）

    D—实测房屋边长值，以米为单位，当D小于10米时，以10米计。

    第二节房屋预售面积的计算

    第十一条房屋预售面积系指依据经建设主管部门批准的建筑施工图纸尺寸加应含的粉刷厚度计算的房屋面积。

    第十二条测绘人员根据房屋所有人提供的图纸实地进行丈量核定注记尺寸，如图注记尺寸与实量数据之差在规范误差允许范围内，按图纸尺寸计算。

    第十三条应用图纸进行计算的，建筑物内外墙所注记的尺寸应加0.015m粉刷层厚度。

    第十四条超过允许误差范围的，则按实地丈量的数据计算。

预售计算时超出限差须将图纸退回，由设计单位重新修正图纸并进行签章。

    第三节房屋建筑面积按全部计算的范围

    第十五条属永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

    第十六条房屋内的夹层、插层、技术层及