各系统标准维修保养规程.docx

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各系统标准维修保养规程

各系统标准维修保养规

程

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JD-001

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弱电系统维修保养规程

1、弱点系统设备有工程部监督维保公司负责维修保养。

2、主管工程师每年12月监督维保公司制定下一年度的保养计划并负责实施。

3、工作过程注意做好防静电措施。

4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。

5、对于有一助一倍的设备不可同时推出主，备，设备保养，一般先主后备。

6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应

用洗尘器或小气泵进行清洁。

7、根据系统特点重点做好清洁和固接线端口的工作。

&工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。

弱电系统管理规定

保证各设备处于良好状

1、严格遵守系统各项设备运行管理规程，

态，系统设置防御自动位置。

2、各班将各设备运行情况记于当值日志。

3、根据保养计划做好各设备的保养。

4、遇故障报警及时处置并记录于运行日志。

5、对外判保养设备的承判商做好监督。

6、各设备的元器件、参数不得随意更改。

7、严禁于系统各计算机上使用自带软件

能源计费系统管理运行规程

1、中央计算机保持开启，每小时抄表一次。

2、每月抄表一次并打印收费表格成交总工程师。

3、每月对抄表数据进行一次备份。

4、各用户定义，收费单价等参数不得随意修改。

5、每两周对读数很小的采样器进行检查，发现故障立即维修。

6、保持设备表面清洁。

7、严禁于计费电脑上使用自带软件游戏。

&抄表仪，既非电脑故障，应于4小时内修复，各采样器和线路

故障应于8小时内修复。

能源计费系统管理保养规程

1、每天使用相关软件、工具扫描中央计算机硬盘。

2、注意检查不间断电源后备电池充放电情况。

3、发现有电平直不正常的采样器应立即检修。

4、根据保养计划作系统保养。

5、每半年做一次电表与抄表仪数据校正。

6、计算机内抄表数据保存一年，以节省硬盘空间。

7、维修保养工作结束后填写能源计费设备检查表。

楼宇自控系统管理运行规程

1、控制计算机保持开启。

2、每月对系统相关数据进行备份。

3、控制点定义，预定日程表等参数不可随意修改。

4、新增被控设备要注意继电器触点容量。

5、保持设备表面清洁。

6、严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。

7、当有危急、告警发生时立即查明及检修。

&一切元器件、线路不得随意更改。

9、网络控制器，控制电脑故障应于4小时内修复：

现场控制器，

扩展模块故障应于8小时内修复，中间继电器故障应于2小时内修复。

楼宇自控系统管理维修保养规程

1、每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。

2、根据保养计划作系统保养。

3、每天监控NCV状态发现不在线故障，立即处理。

4、注意后备电池充电情况，每天检查一次。

5、注意电脑显示的各控制模块工作情况。

6、NCV保养时应关闭电源，其余各DDC箱可节电作业

7、保养时着重检查端子接线情况及各接插件。

&保养时应选择一定数量的控制点进行测试。

9、保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。

电脑网络管理运行规定

1、所有网络设备保持24小时运行。

每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片

3、保持设备表面清洁。

4、严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。

5、严禁私自接驳互联网系统。

6、机房空调应保持开启。

7、根据保养规划做设备保养

&各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。

9、防火墙、服务器、主干交换机电器故障应于4小时内修复、

插入交换机及网络线故障应于8小时内修复。

电脑网络维修保养规程

1、接用户投诉故障后，须利用相应设备确认故障范围。

2、留意后备电源电池充电情况。

3、保养时注意检查各插件情况，并填写网络设备检查表。

4、维修保养时主、备服务器不可同时退出。

5、服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同的情况下。

6、扫描硬盘时若发现坏区，应尝试用软件修复，修复失败则将之隔离。

&DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。

直线电话系统运行管理规定

1、任何直线电话的开通均须凭用户的有效书面委托或电话开通单，开通后用户在委托书或电话开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑并填写配线资料。

2、禁止私自接驳直线电话。

3、配合电信局做线路调整，并将调整后的资料记录在当值日至和配线资料上。

4、配合用产直线电话迁入大厦，并将有关资料记录在当值日志和配线资料上。

5、凡属外线迁入大厦的用户，开通电话必须凭业主签发的电话开通单，开通后用户在开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑和填写配线资料。

6、用户退租时持电话须凭业主发出的拆线通知。

7、所有完成的电话开通单和电话拆线单都应于当日交回工程部

办公室。

保安监视系统不间断电源的开启

1、保证系统不间断电源的开启。

2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。

3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。

4、未经上级领导同意，严禁修改系统参数。

5、系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控人员。

6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志里。

7、系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。

&摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故

障应于8小时内修复；监视器和线路故障应于2个工作日内修复，有关的维修情况记录在当值日志上。

消防设备运行规定

1、监控中心保安员负责监控室内消防设备，（报警系统，BTM联动柜等）24小时运行操作监控纪录，显示火警信号后，应立即派人前往观察，确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部或消防维保公司进行维修处理。

3、当班安保人员要负责监控的清洁工作，保持地面、墙、设备无积尘、水渍、油渍。

4、工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，监督

维保公司对消防设备进行日常维护保养。

5、工程部和安保部每月定期对大厦消防系统进行模拟测验，确保消防设备处于正常状态。

6、消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如

手动/自动等）应由工程部通知保安部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。

紧急广播系统维修保养规程

1、安保养规划作系统保养。

2、保养时先断开系统电源。

3、清洁CD机激光和机械部分。

4、检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。

5、清洁扩音机散热器上的灰尘。

6、保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查

1、按保养计划进行机器的保养。

2、手动盘东风机检查松劲度，发现异常马上检修。

3、检查风机的风叶，清除表面灰尘。

4、加注润滑油，检查紧固风机接线端子。

5、清除控制向表面和内部灰尘，检查箱内器件。

6、检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。

7、手动启动风机检查运行情况。

&工作结束后，填写消防风机检查表。

防火卷闸维修保养规程

1、按保养计划进行系统保养。

2、清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。

3、检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。

4、检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。

5、检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。

6、检查电动刹车，手动开关和手动起闸装置。

7、手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭处于适当的位置，测试过程严防卷闸冲顶或冲底。

应急灯、疏散指示灯检查保养制度

1、各楼层应急灯疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用。

2、巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发现异常马上报工程部维修，检查内容包括：

灯具是否发亮；表面玻璃有否破损；安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮。

3、应急灯具应保持清洁。

4、发现灯具有破损或缺失应写上由工程部补充并报保安部追查。

风机房管理规定

1、严禁无关人员进入风机房。

2、风机房设备由工程部当班人员负责维护维修及日常巡查。

3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其

他用途。

4、进入风机房维修必须注意用电，防火安全。

5、当班人员每天两次巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在

新风机系统检查表上。

空调系统检查巡视内容

1、设备巡查

巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水，渗水，溢流或缺水现象。

2、巡查设备是否在规定时间内运行或停止

1空调机房

主机是否正常，油温时否在正常温度（50C――60C）油位是否正常，三相电压是否正常，水压是否在正常压力（10K13Kg）

2巡查水泵运行状态，检查进出水压力，运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门，丫型过滤器，软接头止回阀，压差继电器，水流开关，有漏水，损坏不能开启等故障。

3、空调控制室内，观察模拟屏有无故障显示，水泵启动箱有无故障指示，计算机有无故障报警蜂鸣。

冷水塔：

检查水塔有无溢流，缺水，风扇运行时否发出噪音，风扇启动电柜有无故障指示。

空调系统运行管理规定

1、空调系统的设备运行由空调当班人员负责，工程主管进行监督。

2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和处围设备一次，并将运

行参数记录在空调系统运行表上，未经工程主管批准，不得擅自

更改运行参数。

3、按大厦空调运行实践标准是启停空调系统。

4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

空调系统维修保养规程

1、空调维保公司负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

2、工程主管每年12月制定下年度的空调系统保养计划并负责组织实施。

3、当职人员巡查发现系统设备故障应立即报维保公司进行维修，并报告工程主管。

4、设备维修过程所需更换的零件，必须做详细记录。

5、根据系统设备的特点，重点做好除尘，润滑，更换老化部件，紧固螺丝等工作。

6、工作过程中注意环保，有害气体，品种等的排放必须加以限制。

7、注意用电，防火安全，如需烧焊，须办理动火正，并严格遵守动火作业规定。

&系统保养以不影响大厦正常营运为原则，对突发性故障应在4

小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。

9、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检

查表，冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。

电梯操作规定

1、在电梯机房大开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。

2、用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将盒内选择开关灯至

AUTO位置。

3、开闭控制盒。

4、几秒钟后，自动开门，内处呼叫电梯，电梯即可自动运行。

5、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。

6、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。

7、若需停梯，在电梯停层饼开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至，FANOFFLICHTOFFSTOP即可停止电梯运行。

&在火灾情况下，消防中心员工可于消防控制中心控制电梯回降

至首层基站。

电梯运行管理规定

1、工程部负责电梯的日常管理，并监督电梯维修保养承判商的工作。

2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。

3、注意轿厢，井道等设施有无湿水情况。

4、进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。

5、开降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。

6、搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承判商联系，确定可行性，避免意外。

7、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。

8、日常清洁开降机，用较于洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。

9、年审标志张贴在轿厢内呼按钮上方。

电梯设备维修管理制度

1、委托电梯保养承判商对电梯进行保养维修。

2、强电组负责与承判商联系，监督并协其维修保养，特殊情况是其他部门可以直接与承判商联系，并及时通知强化组。

3、将维修保养情况，记录与电梯设备维修记录表，电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。

4、每季度对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养。

5、强电工程师对电梯设备的维修，保养进行检查监督。

6、当电梯年间期到期前，督促承判商做电梯检年审。

电梯故障应急处理方法

1、电梯困人：

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、通知相关部门人员、值班人员马上到场安抚被困客人。

4、当电梯停在距某平层位置约士60cm范围时，维修人员可以在该平

层的厅门外使用专用的门厅机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然

后协助乘客安全撤离轿厢。

供配电设备设施安全操作规范

（一）目的

规定供配电设备实施的操作程序，确保正确安全的操作供配电设备设施。

（二）适用范围

适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。

（三）职责

1、维修部主管/变配电房组长负责检查？

供配电设备设施安全操作标准作业规程？

的执行情况。

2、变配电室值班电工负责供配电设备设施的操作。

（四）程序要点

1、安全操作注意事项。

（1）、操作高压设备设施时，必须带绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服，使用绝缘操作杆。

（2）、操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋，带棉纱手套，避免正向对操作设备。

（3）、严禁带电工作，紧急情况下需带电作业时，须具备如下条件：

1、由监护人。

2、工作场地空间足够，光线足够。

3、所有工具材料齐全。

4、工作人员必须带绝缘手套，棉工作衣，绝缘鞋

（4）、自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后,再行恢复供电，不许强行送电，比安时允许试送电一次。

⑸、送电互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表，测量带电体的绝缘电阻。

⑹、变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。

2、供配电设备设施操作。

（1）、配电变压器停电的操作要领；

1、拉开各低压线出线开关；

2、拉开低压总开关；

3、拉开配电变压器高压侧开关。

⑵、字发电停电的操作要领；

1、拉开发电机配电柜总开关；

2、关掉发电机控制电源。

⑶、配电变压器送电操作要领；

1、合上配电变压器高压侧开关；

2、合上抵押侧总开关；

3、合上低压侧出现开关。

⑷、自发电送电的操作要领：

1、合上发电机控制电源；

2、合上发电机配电柜总开关；

⑸、在配电变压器上工作前，操作要领如下：

①、拉开高、低压两侧电源；

2、验电，确认无电；

3、两侧分别挂三相短路接地线；

4、高安全围栏，挂上：

“有人工作，禁止合闸”标示牌于高低压开关处。

⑹、在配电柜开关上工作前，操作要领如下：

1、拉开开关，有明显的开路点；

2、验电，确认无电；

3、挂三相短路接地线；

4、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；

5、挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；

6、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

电梯困人救援操作规范

（一）目的

规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。

（二）适用范围

适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作。

（三）职责

1、电机维修部主管负责电梯困人后的救援工作和组织实施。

2、电梯管理员负责电梯困人后的救援工作。

（四）程序要点

1、当发现电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被

困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员

的救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢处。

如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。

2、根据指层灯，PC显示，选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

3、轿厢停于厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。

⑴、拉下电梯电源开关。

⑵、用专用厅门钥匙开启厅门。

⑶、在轿顶用人力开启轿厢门。

⑷、协助乘客离开轿厢。

⑸、重新管好门厅。

4、轿厢停于厅门0.5米以外位置时的救援方法。

⑴、进入机房切断电梯电源。

⑵、拆除电动机尾轴罩盖，安上施柄座及施柄

⑶、救援人员之一把施柄，另一员就人员手持释放杆，轻轻敲开制动

器，利用轿厢自重向正方向移动。

为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近于厅门（0.5米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

⑷、当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按4.3条款进行。

4、遇有其他复杂情况，应请求电梯公司救援。

5、困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整规范地记录在？

电梯运行日记？

内。

（五）记录

供水管理制度

1、凡属物业范围内的供水系统（即自来水公司向本物业供水总表以内的）一律由管理公司管理。

2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

3、用户不可随意更改物业供水管理。

4、有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理。

⑴私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿物业损失。

⑵私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水表外，赔偿物业损失。

⑶私自启用水表的，不管停用时间长短，除按水量和使用时间加倍追计会费外，赔偿物业损失。

用户违反安全用水规定，拒绝管理公司机电维修人员检查不采纳安全用水意见及措施而造成事故影响供水系统或对其他用户或损失的，按

实际情况赔偿损失。

二次供水管理操作规范

（一）目的

规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。

（二）适用范围

适用于物业管理公司辖区内水池（箱）的二次供水管理工作。

（三）职责

1、机电维修部主管负责定时检查二次供水管理工作的实施情况。

2、水泵房管理员具体负责二次供水管理。

（四）程序特点

⑴机电维修部主管每月5号之前检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在自己的工作日记上。

⑵二次供水管理由水泵房管理员专职负责。

水泵房管理员应保持由卫生防疫站认可的？

健康证？

。

⑶每个水池（箱）应结构完好，无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净。

⑷水池（箱）因每隔4个月清洗，消毒一次，清洗员应持有卫生防疫站认可的？

健康证？

。

⑸清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知公共事务部，有公共事务部通知有关用水部门和用户做好储水准备。

2、水池（箱）清洗消毒安全注意事项。

⑴在水池（箱）内作业时，光源需采用36v以下的安全电压，最好用手

电筒霍应急灯⑵抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。

⑶水池（箱）消毒人员需戴防护眼睛和眼罩，如果在水池（箱）内感到头晕，气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。

⑷上下水池（箱）时应把紧扶手，踩稳不锈钢梯，严防跌落。

3、水池（箱）清洗消毒前的准备工作。

（1）1:

100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配置的消毒液。

（2）潜水泵、应急灯照明灯或手电筒。

（3）扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼睛、口罩、胶手套。

4、水池（箱）清洗消毒程序。

（1）排放水；

1排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水供应到接近消防用水水位，以免浪费。

2为确保用户正常用水，排放于水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。

（2）清洗消毒：

①清洗：

――铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；

――用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部，四周墙壁，底部依次反复刷洗。

――如果仍未干静应再进行刷洗直至干净为止。

2消毒

用扫把或尼龙绳刷蘸取1:

100的灭菌净水溶液，依次反复刷洗

消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；

――用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液。

——重复用清水冲洗一遍并排出消毒溶液。

3注水：

清洗消毒工作全部结束后，清理收拾所有工具。

打开闸阀向水池（箱）

内注水，达到调定的水位后加盖上锁。

5、取样送拴

（1）用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ML水，并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明选检单位及选样日期。

（2）水样当天由机电维修部主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。

⑶如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。

6、水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情

况记录在？

水池（箱）清洗消毒记录表？

内，并于每次小区全部水池（箱）清洗工作结束后3天内由水泵房组长，把记录整理或册交机电维修部存档，保存期为2年。

（五）记录

给排水设备设施运行管理操作规范

目的:

规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

适用范围：

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理职责:

机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作是实施情况，

水泵房管理员，具体负责给排水设备设施的运行管理。

程序要点：

1、水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区水泵房（包括机房、水池、

水箱）每周巡视一次小区内主供水管止回阀以及道路上沙井、雨水

井，巡视监控内容如下：

⑴水泵房有无异常声响或大的振动⑵电机、控制柜有无异常气味。

⑶电机温度是否正常（应不烫手）变频器散热通道是否顺畅。

⑷电压表、电流表指示是否正常控制柜上信号灯显示是否正确，控制

柜内各元件是否工作正常。

⑸机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力

要求（正常值为4.5Kg/cm2）

⑹水池、水箱、水位是否正常。

⑺闸阀、管道连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。

⑻主供水管上闸阀的井益，井裙是否完好，闸阀是否漏水、标识是否

清晰。

⑼止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。

⑽临时接驳用水情况。

（11）两水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

3、水泵房管理员在巡视监控过程中发现给派回设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修部水泵房组长或主管，请求协助解决，整改时，应严格遵守（给排水设备设施维修保养标准作业规程）

2、给排水管爆裂的处置

1立即关闭相关的主供水管上的闸阀。

2如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后，仍不能控制小区漏水，则应关停相应的水泵。

3立即通知公共事务部及机电维修部主管，机电维修部主管联络供水公司进行抢修：

公共事务部负责通知相关用水单位和用户关于停水

的情况。

4在机电维修部水泵房组长或机电维修部主管的组织下，尽快开挖出

所报不为水管。

5供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压看有无漏水或松动现象）

6确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

2、水泵房发生火灾时按（火警、火灾应急处理标准作业规程）处置

3、水泵房发生水渍时处置

1视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关。

2堵住漏水源。

3如果漏水较大，应立即通知电机维修部主管，同时尽力阻滞进水。

4漏水源堵住后，应立即排水。

5排干水后，应立即对撕毁设备设施进行除湿处理，如用干的