房地产开发设计.docx
《房地产开发设计.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发设计.docx（21页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产开发设计
房地产开发课程设计
万全城项目可行性研究
报告
第一章项目概况
一、项目地理位置
“万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。
城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。
二、项目周边主要生活、商服配套设施
综合商场：
武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市
酒店:
三、项目主要经济技术指标
（略）
第二章区域道路、交通现状规划与分析
（略）
第三章投资分析
一、投资环境分析
随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。
1.从市场需求来分析。
从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。
武汉市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。
在武汉市外来人口达112万，其中包括白领打工一族、小型创业者，武汉市本地常驻人口中还有一大批的白领人员（其中包括国企职员）、公务员，本地常住人口也高达858万，也就是说，平均每9个居住在武汉的居民中，就有1个是“外地人”。
除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为2010年的住房刚性需求注入强劲动力。
武汉市的购房者占总人数的5%，按这一比例计算，武汉市尚有50多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。
武汉1300万人口，一年开发量不到1000万平方米，再加上一些政策性住房，高价住房只有一两百万平方米。
2.从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。
随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。
3.从地理位置来分析。
武汉地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调整，国家自主创新示范区的建立对武汉自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动作用也会慢慢显现出来。
特别是2009年12月31日，武汉东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示范区。
将于2010年正式启动，届时将成为继北京中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权激励和科技成果转化奖励、“两型产业”发展三大创新试点为特色的自主创新示范区。
中国光谷就位于武汉市东南部的三湖六山之间，房地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上一线城市的趋势。
在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。
该区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道一条街，武汉体育中心、武汉图书大世界聚集于此，距离汉口火车站、天河机场也很近。
北至发展大道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。
这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。
4.从人口环境来分析。
武汉是一个外来人口增多、高校云集、高新技术开发的城市，有利于房地产的发展。
全国高新技术人才涌向武汉，这将有利于武汉的经济和城市建设，更为武汉带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房的一个重要部分。
二、投资潜力分析
万全城项目正位于江汉区经济中心---西北湖片区的和核心商圈范围内，距离武广商圈也只有5分钟车程。
1.从居住环境来看，独特的景观资源优势。
任何一个城市的发展都离不开水源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。
早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。
如今，西北湖广场已作为武汉市一座品味高、设施全、特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心一道亮丽的风景线。
居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵览湖观美景，畅议人生，风光无限。
良好的自然景观资源为该区域形成CLD氛围奠定基础。
2.交通便利，配套设施极其完善。
项目仅靠武汉市CBD商务金融中心，拥有便捷自如的交通体系，并有多达20多条公交路线直达武汉三镇，青年路、新华路客运站近在咫尺，距武汉天河机场仅20分钟车程，更与武汉铁路交通枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空路交通运输的显著优势将给你的出行带来极大便利。
另外，该地区配套设施的完善再武汉市也是首屈一指的，随着市政府对建设大道金融一条街的成功改造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建设大道成为真正意义上的集金融、商贸、娱乐休闲于一体的现代化景观金融一条街。
3.豪宅领地、一个真正意义上的富人区
正是由于西北湖片区的核心价值不断显现，该区域也成为了武汉市豪宅的代名词。
世纪华庭、万豪国际、凤凰城、天润北湖∙假日等项目，共同打造武汉市豪宅领地。
住在西北湖片区，不仅仅是一种生活享受，更是一种身份区隔的符号，是尊贵、高品位的象征，而该区域的稀缺预示了该区域即将成为武汉市绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。
4.巨大的发展空间和升值潜力。
周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关、事业单位。
区域为居住老城区，居住人口多且密集。
该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。
教育配套设施也显得较为完善。
为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建5平方公里的示范区域，精力打造“环境优雅、功能齐全、设施一流、文明高尚”的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北湖北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。
届时，西北湖片区的环境将更加优雅、景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将进一步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。
第四章市场分析
一、市场预测分析
1.2009年武汉市房地产市场回顾
宏观调控下，2009年中国房地产市场可谓是生机勃勃。
2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。
2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。
从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。
2009年武汉市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。
其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。
2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。
住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。
2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。
其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。
商品房销售套数为套，同比增长81.66%。
其中，商品住宅销售套，同比增长135.31%。
2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。
其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。
2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。
其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。
2009年，武汉市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。
2009年，武汉市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。
其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。
房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。
在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了一系列的调控政策。
首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。
此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。
2.2010年武汉市房地产市场预测
2009年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。
在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，12月9日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。
继2009年12月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在2010年1月中央政府再出台“国十一条”进一步调控楼市。
“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。
国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归沉寂。
所以2010年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。
中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。
当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。
因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。
但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。
二、本项目周边主要楼盘基本情况
目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有：
西北湖∙凤凰城、两湖总督、天润∙北湖假日、新华豪庭、金利∙明珠花园、华立∙新华时代、美林公馆、心家泊。
从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。
1.西北湖凤凰城
项目地址：
江汉区北湖西路6号
住宅均价:
6800元/m2
总套数：
795套
房屋栋数：
4栋
户型面积：
85-100m2
总建筑面积：
.58m2
容积率：
4.5
绿化率：
40%
开盘日期：
2005-10（第一期）、2006-1（第二期）
交房时间：
2007年
西北湖凤凰城主打户型为130m2左右的三房两厅，该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅项目。
绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。
一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000m2以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；二期面糊，户型以150m2左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到7000元/m2，平均套价在100万元以上。
该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。
2.万科城
项目地址：
江汉区常青路与三环线交汇处
住宅均价:
11300元/m2
总套数：
3512套
户型面积：
112-169m2
总建筑面积：
m2
容积率：
4.5
绿化率：
35%
开盘日期：
2009-12-23
三、目标消费群体定位
“万全城”项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在武汉居住、写字楼、投资的需求
1.住宅
1.1人员构成：
1）金融证券外资企业的中高层管理人员；
2）IT行业城市精英
3）律师、医生、教师等高收入人群；
4）民营企业主、个体户；
5）外埠来汉的投资和贸易界人士。
6）白领阶层，政府机关工作人员、企业事业单位员工。
1.2住宅消费者特点
1.这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。
但是其中的个体户则有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大一部分人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。
2.收入特征：
家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受总价为80万元，以银行7成20年计，能承受30万元左右的首付款，月供在4000元左右。
3、年龄特征：
以30--45岁的为主
4、家庭结构：
以三代同堂和两代同堂的为主
5、现居住地域要求：
居住环境和居住质量要求较高。
6、目标客户群的生活习惯和消费需求：
1）过平常的市民生活
2）对物管要求简单的清洁和保安
3）环境要求安静、简便，对楼盘的综合素质要求高
2.商业人员构成：
1）地产投资；
2）经营商户；
（1）专业品牌连锁店、形象店（国际知名）；
（2）银行证券等金融机构；
（3）国内外知名商超市；
（4）民营企业。
3.写字楼人员构成：
1）跨国公司拟在国内华中地区设置办事处或者分公司或子公司；
2）银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业；
3）部分政府事业单位
4）本地的大中型企业；
5）专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务结构。
4.消费者购买行为和心理总体分析：
1）白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。
自住者在买房时比较看重居住环境、文化氛围、交通环境，因为自住讲究的是舒适。
这部分的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他们首选地一个因素。
2）政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。
政府机关工作人员，条件稍好的早就有了住房，但是其中有一部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素、住房内外环境、楼盘建筑设计、配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。
3）政府工作人员中，也有一少部分人买房是为了投资。
以投资为目的的消费者，比较看重地理位置、价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。
4）购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境、楼盘本身素质、附加值及价格上。
针对投资者的诱因应放在价格、交通、附加值上。
第五章建设地点及自然条件
一、地理位置
（略）
二、区域地质构造
（略）
三、区域地貌
（略）
四、场地地基土、基岩构成及特征
（略）
六、地震地质条件
（略）
第六章项目的SWOT分析
一、优势（Strength）
1）1）区位优势：
项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水，享受自然、亲近自然，而本项目有着优越的自然景观优势；金融街与之隔道相邻，中心商务区写字楼、娱乐休闲、购物优势得天独厚。
项目所处地段有城市主要交通干道---建设大道和景观大道---新华下路和青年路，交通便利。
优越的地理位置。
距汉口中心城区的核心。
环境优雅安宁，又坐拥繁华。
独享自然景观资源。
南面为北湖和西湖，直接供给空间视野。
项目所在区域价值很高，为武汉市公认的豪宅区。
人居纯度良好，附近社区生活和谐性较高。
2）物业优势：
本项目集高层临湖住宅、高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位一体，体量大、档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。
天安物业为武汉万全城提供物业管理顾问服务。
3）项目周边或毗邻拥有金融街、酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优越条件，生活居住、商务娱乐、休闲购物等非常优越。
，
二、劣势（Weakness）
1）项目地块整体出现不规则的形状，一定程度上弱化了地块的价值；
2）土地成本相对较高（地价昂贵、拆迁费用大），致使前期投入费用较多，对后期的开发和资金回笼有一定的压力。
3）本项目为本公司开发的第一个项目，在本地市场的知名度和影响力有一定的局限性。
4）项目占地仅为24亩，难以形成规模效应,且缺乏品牌效应。
5）两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有一定影响。
6）噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，项目所处市政道路，较大的车流量，为本项目带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响、提高隔音效果的问题上增加了项目的投资。
7）项目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，消费者购房压力较大，对项目后期营销带来一定的麻烦。
8）文化教育缺乏初高中教育学校。
三、机会（Opportunity）
1）当城市化进程加快，市场需求随之增加，这一切都预示了买方市场将不断地扩大；
2）王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进一步提升；
3）西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得到进一步提升。
4）目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅。
四、威胁（Threats）
1）周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争激烈；区域内交通干道沿线许多新项目相继上市，对本项目在后期营销中的客户起到了一定的分流。
区内项目的推出将直接冲击本项目。
2）区域内住宅价格水平偏高，客户形成一定的“心理价格”定势，逾越有难度。
后期销售压力大，资金回笼慢。
第七章项目的规划与定位
（略）
第八章项目营销、推广策略
（略）
第九章物业管理及服务
（略）
第十章投资估算及资金筹措
（略）
第十一章财务评价
（略）
第十二章风险分析
一、项目风险
房地产投资受到影响较多，某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产项目带来不同的风险。
一般来说，房地产投资面临宏观经济与政策、投入要素、金融、市场、企业自身等风险，目前来看，主要有以下风险：
一、宏观经济和产业周期风险
任何国家的经济运行都存在着经济萧条、复苏、增长和衰退再到萧条、复苏等阶段的经济周期，经济周期的波动已成为一个世界性的经济现象，只不过由于体制、政策等因素的不同导致不同的阶段出现的时间短长不一。
经济发展持续增长则会提高居民收入、消费能力和预期，从而刺激房地产消费。
与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产的周期波动主要表现在价格涨跌、成家量多少、投资量的增减等经济指标变化上其总的趋势分为上升期和下降期，复苏与增长阶段衰退阶段。
从我国房地产市场发展历史看，我国房地产市场存在低潮期短，上升期长的特点。
所以，可以选择恰当的投资时机，以最小的风险获取最大的收益。
二、金融风险
房地产投资投入大、周期长，没有大量的资金供应，房地产投资是难以维继的。
因此，房地产业离开了金融业的支持是不可能得到发展的。
而国家正是通过金融政策，即运用货币供应量、利率、税率及汇率等经济杠杆对房地产进行宏观调控，引导房地产经济运转，使之与国民经济发展相互协调实现房地产经济的社会总供需的动态平衡。
货币供应量的大小直接影响着房地产行业的活力和市场的兴衰，是市场经济中制约企业不可缺少的调控手段。
通过控制货币供应量，从而控制投资，调节产业发展速度。
房地产业对货币依存度相当高，货币供应量的扩大必然有利于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产价格的攀升，反之，则可能导致资金抽出房地产市场，房地产价格下跌。
在资金供不应求的情况下，利率将上调，反之利率将下调。
负债经营是房地产投资的特征之一，而且还影响对房地产的需求，从而影响房地产的供应。
当利率上升时，房地产投资减少，建筑业开工率下降，房地产销售困难，反之则投资加大，开工率上升，销售好转。
据统计，当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的任何变化，都会给房地产投资带来较大风险。
三、企业风险
1．经营风险
当前的房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，部分区域市场操作不规范。
房地产投资者如果在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入与实际情况相背离的风险。
经营风险还可能来源于投资者的主观因素，它包括投资区位的选择失误、对当地消费倾向不了解等等。
2．财务风险
房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金，并且绝大多数投资者资金是借贷资金。
在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这个财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的风险。
3．市场风险
当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给。
当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临激烈竞争，利润下降。
消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资带来极大的风险。
2009年从全国到武汉，商品房成交量出现大幅上涨，同时房价的过快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同时也会透支了未来市场的购买力，所以行业走势需要正确的判研，来确定自己的投资方向和力度、供求变化的风险。
1.项目定位的风险：
本项目定位于高端综合物业，市场定位较高，目标客户群为高收入人群，比较单一，市场营销压力较大，风险较大。
2.项目投资支持能力风险：
本项目投资较大（总投资高达5.7亿，自有资金约3.7亿，银行贷款2亿，资金筹措利息较大），资金回笼较慢。
3.项目质量风险。
包括：
在在项目决策阶段由于技术经济分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段向设计提出违反设计规范的、标准，特别是强制性标准的要求，又通过关系关照造成投机性质量问题；施工阶段，忽视或者敷衍隐蔽工程的与验收，施工工艺、工程不能通过验收，造成严重的工程质量问题，给售出交房后造成质量隐患，因质量问题产生的纠纷冲突而形成风险。
材料采购过程中，材料不能通过验收，供应拖延、供应商不能履行合同、运输中的损坏以及在工地上的损失、工程试生产不合格，经过评价工程未达到指定的标准。
4.项目的合同履约能力风险。
由于整个项目涉及多个参与者且过程复杂，建设周期长，与各方签订协议或合同履约过程中难免出现违约的情况，作为开发商，应及时掌握有效信息，并进行协调沟通、协商，控制风险，防止对方提出索赔，减少索赔的费用。
另外，通过有效的合同管理，使自己不违约，处于不能被索赔的境地，防止反索赔。
5.经济风险。
国家经济政策的变化，产业结构的调整，银根紧缩，项目的产品的市场变化；项目工程承包市场、材料供应市场、劳动力市场的变动，工资的提高，物价的上涨，通货膨胀速度加快，原材料进口价格和外汇汇率的变化等；以及对政府政策的理解失误或者片面，违规操作等。
6.自然条件：
如风暴、特殊的未预测到的地质条件如流砂、泉眼等，反常的恶劣的雨、雪天气，冰冻天气，恶劣的现场条件，周边存在对项目的干扰源，工程项目的建设可能造成对
升级会员 