房地产开发项目成本费用控制.docx
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房地产开发项目成本费用控制
中文摘要
房地产是我国的新兴产业。
与户均可支配收入相比，我国的商品房价格偏高。
为改善广大居民的住房条件，促进房地产业的持续、健康、稳定发展，抑制过高
的商品房价格尤为重要。
要调整和降低商品房价格，关键是要降低商品房的成本
费用。
本文在对我国商品房价格过高及其原因进行分析的基础上，指出要降低商
品房的成本费用，需要政府及企业的共同努力。
本文详细分析了房地产开发项目的成本费用构成，当前租、税、费现状及存
在的问题，并提出了成本费用的控制与考核办法，以及成本费用控制的具体操作
流程；分析了影响土地成本费用的主要因素，提出了控制的主要措施、地价的测
算模型和土地费用估算方法。
勘察设计和工程施工对房地产开发项目的成本费用影响较大。
本文详细分析
了设计阶段影响成本费用的主要因素，提出了具体控制措施、工程设计经济评价
模型，并进行了算例分析；提出了工程施工阶段控制成本费用的主要措施、费用
测量及费用纠偏措施，分析了工程监理在控制工程造价中的作用。
关键词：
房地产开发项目;成本费用控制;地价模型;费用测量
ABSTRACT
Realestateisanewindustryinourcountry.Butcomparewiththeaverageincome
forperfamily,thepriceoftheresidentialbuildingsishigh.Toimprovepeople’s
livingconditions,promotethesustainable,healthandstabledevelopmentofreal
estateindustry.It’simportanttorestraintheresidentialbuildings’highprice.
Toreadjustandcutdowntheresidentialbuildings’price,itisakeytoreduce
theresidentialbuildings’cost.Baseontheanalysisofreasonsfortheresidential
buildings’highprice,thisthesisprovides,inodertoreducethecostofrealestate
project,needsgovernmentandenterprisemakegreatefforttogether.
Theformsofcostforrealestateprojectaredetailedanalyzed,analysisthe
presentsituationofrent，costandtax,exposestheproblems,providesthemethods
ofcostcontrolandcheck,also,providesthespecificoperatingprocess.
Analysisthemainfactorsaboutlandcostinfluence,andprovidesthemain
controlmeasures.Putforwardsthepricemodelaboutlandcalculation,andestimates
thelandcost.
Designstageandconstructionstagedeeplyinfluencethecostofrealestate
project.ThethesisDeeplyanalysisthemainfactorsaboutcostinfluenceindesign
stage,providesthespecificcontrolmeasures,also,putforwardsthequantitative
modelaboutprojectdesigneconomical,andprovidesmathematicalanalysis.
Providesmainmeasuresaboutcostcontrolinproject,introducesthecost
measureandcostrectifymeasured.Also,analysistheimportantfunctionabout
projectsupervisorinprojectpricecontrol.
KEYWORDS：
RealEstateProject;CostControl;
Pricemodelofland;Costmeasure
绪论………………………………………………………………1
1.1房地产业理论研究背景………………………………………………1
1.2问题的提出……………………………………………………………2
1.3主要内容和结构安排…………………………………………………5
1.4研究方法和创新之处…………………………………………………6
第二章成本费用控制总论.……………………………………………………7
2.1成本费用的构成………………………………………………………7
2.2房地产租、税、费.…………………………………………………14
2.3成本费用的控制.……………………………………………………21
2.4成本费用控制流程.…………………………………………………23
第三章土地成本费用控制……………………………………………………26
3.1影响土地成本费用的主要因素.……………………………………26
3.2土地成本费用控制的主要措施.……………………………………27
3.3地价的测算模型.……………………………………………………28
3.4土地费用估算方法.…………………………………………………31
第四章勘察设计阶段的成本费用控制………………………………………35
4.1工程勘察的重要现实意义.…………………………………………35
4.2设计阶段影响成本费用的主要因素.………………………………36
4.3设计阶段的成本费用控制.…………………………………………37
4.4工程设计经济评价.…………………………………………………42
第五章工程施工阶段的成本费用控制………………………………………48
5.1成本费用控制的主要内容.…………………………………………48
5.2费用测量.……………………………………………………………55
5.3费用纠偏调节.………………………………………………………59
5.4工程监理在控制工程造价中的作用.………………………………60
第六章营销成本费用控制……………………………………………………63
6.1集团内部的营销合作模式.…………………………………………63
6.2行业内部的营销合作模式.…………………………………………64
6.3房地产营销新模式.…………………………………………………66
结束语……………………………………………………………………70
参考文献……………………………………………………………71
致谢………………………………………………………………………………74
第一章绪论
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，早在唐代，大诗人杜甫就在《茅
屋为秋风所破歌》里对人类的住房问题抒发了这样美好的憧憬和向往。
如今，房
地产早已发展成为人类生产、生活须臾不可离的独立支柱产业。
与目前我国城镇
居民的收入水平相比，商品房价格偏高，已成共识。
住宅开发成本决定着住宅价
格的高低，影响着我国居民的购房能力，制约着我国房地产市场的发展，同时也
极大地影响了开发企业的竞争能力和经济效益。
因此，研究房地产开发项目的成
本费用控制问题，对于改善居住条件、改观城市面貌、促进国民经济发展等具有
重大的现实意义。
1.1房地产业理论研究背景
房地产业在我国是新兴产业，但在国外许多国家已是成熟产业。
国外对房地
业的理论研究已经有三百多年的历史。
早在1662年，英国古典政治经济学的创
始人威廉·配弟在其著作《赋税论》中指出，劳动是财富之父，土地是财富之母。
他第一次提出了极差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步阐述，开
创了房地产业理论研究的先河。
不同的学科从不同的角度，对房地产业进行了较为深入的研究。
经济学侧重
研究房地产业的土地供需、房地产市场、房地产金融市场、住房问题、房地产政
策调控等；城市经济学侧重从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等方面研
究房地产业发展；地理学尤其是经济地理学、城市地理学，侧重于研究空间演化、
空间结构和空间政策；社会学侧重研究人类居住区的发展，研究住宅合作社问题、
福利住房、老年人住房问题、居住环境以及贫困、种族住房等问题。
经过众多专家从不同学科不同角度对房地产业所做的研究，国外逐步形成了
现今较为完善的房地产理论体系，可概括为五大理论即地租理论、地价理论、供
求理论、区位理论和城市化理论。
我国的房地产业研究起步较晚，始于20世纪30年代。
1930年，章植的著
作《土地经济学》出版，这是我国第一本土地经济著作，也是我国房地产业研究
的开始。
后来相继有关地价、房地产的一系列著作出版。
新中国成立后，消灭了土地和房屋的商品属性，房地产业不复存在，房地产业的研
究也受到冷落。
自十一界三中全会以来，房地产业在我国逐渐恢复和发育，在房
地产业的理论研究方面也开始了探索性研究。
随着我国房地产业的发展，尤其是
1992年房地产热的兴起，由于实践的需要，我国房地产业的理论研究逐渐活跃
起来。
许多学者对房地产业发展的现状和存在的问题进行了探讨，如房地产业发
展过热与宏观调控力度问题，房地产业的管理体制问题，房屋出售与住房制度改
革问题，房地产投机的利与弊问题等。
但从总体看，我国对于房地产业的研究仍
处于探索和学习国外经验的阶段，还没有形成完整的有关房地产业发展的理论体
系。
改革开放以来，我国房地产业从复苏到快速发展，取得很大的成就，表现在
居民居住条件有了显著改善，城市面貌有节极大改观，开发区成绩斐然。
房地产
业的发展极大地带动了我国经济的发展。
但是由于房地产业在我国仍处于发展的
初期阶段，有关房地产业发展的理论还不完备，房地产业的发展大多处于“摸着
石头过河”的状态，所以在房地产业的发展过程中，也出现了许多迫切需要解决
的问题，如部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同
程度的“过热”、“虚热”和结构性问题等等。
1.2问题的提出
联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收
的2－3倍，不超过6倍。
目前我国许多城市房价与居民家庭年收之比已经达到
10：
1以上，住房价格过高。
据《新财富》报告，2002年全国35个大中城市大部分套房销售价格（按每
套房屋100平方米计算）与户均年可支配收入（按户均3.4人计算）比率都超过
6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。
2002
年全国平均为7.8,见表1-1。
据悉，国际上发达国家的房屋销售中，套房销售价格与消费者户均年可支配
收合理比率为6-10倍。
由于中国的房屋消费处在初期阶段，根据目前的经济状
况和居民消费水平，目前业界比较公认的房价收入比为5-6们较为比较合适。
住宅的价格主要是由项目的投资成本和房地产开发商的利润两部分组成。
其
中投资成本包含地价和税费、建筑工程费和其他费用。
目前我国的住宅价格构成
中地价和税费、其他费用及房地产商利润偏高，而真正影响住宅质量的建筑工程
费用所占比重较低，造成了我国住宅价高质低的现状。
如下表1-2所示。
房价过高的主要原因有：
1、筑材料价格上涨
2、不合理费用直接刺激成本上升
3、地价上涨会的主要目标之一是较大幅度改善低收入家庭的住房条件，
逐步达到每户一套、每人一间房的国际通用舒适标准。
我国城镇居民大部分支付
能力较低，但住房需求很大，房地产企业应该从多数人的利益出发，优化市场结
构，大规模建设一般商品房和经济适用房，平抑过高的商品房价。
要调整和降低商品房价格，关键是要降低商品房产品成本费用，这需要政府
和企业两方面做出共同努力，而其中企业对开发项目成本费用的有效控制对最终
降低住宅产品价格有着十分重大的意义。
论文的选题正是房地产业理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和
难点问题，选题具有重要的理论意义和实用价值。
1.3主要内容和结构安排
全文共分六章，主要研究内容如下：
第一章：
绪论。
介绍选题的背景和意义，论文的主要研究内容、结构安排、
研究方法和创新。
第二章：
成本费用控制总论。
详细分析了房地产开发项目的成本费用构成，
当前房地产租、税、费现状及存在的问题，针对存在问题所采取的对策，提出了
成本费用的控制与考核办法，以及成本费用控制的具体操作流程。
第三章：
土地成本费用控制。
分析了影响土地成本费用的主要因素，提出了
控制的主要措施、地价的测算模型和土地费用估算方法。
第四章：
勘察设计阶段的成本费用控制。
说明了工程勘察的重要现实意义，
详细分析了设计阶段影响成本费用的主要因素，提出了具体控制措施、工程设计
经济性评价模型，并进行了算例分析。
第五章：
工程施工阶段的成本费用控制。
提出了工程施工阶段成本费用控制
的主要措施、费用测量及费用纠偏措施，分析了工程监理在控制工程造价中的作
用。
第六章：
营销成本费用控制。
介绍了集团内部的营销合作模式、行业内部的
营销合作模式及房地产营销新模式。
论文的各章都是从房地产开发项目的成本费用控制角度来展开的，论文的结
构体系如图1-1所示。
1.4研究方法和创新之处
本文在对房地产开发项目的成本费用控制研究中，采用了如下研究方法：
1、房地产地产开发项目的成本费用控制是一个全过程控制，本文的研究顺
序基本按房地产开发流程来进行，脉络清楚，有理有据，可操作性强。
2、理论研究和实证研究相结合。
对地价模型、营销理论等侧重于理论面的
研究，而对于设计优化及费用测量方面均有实证。
3、定性研究和定量研究相结合。
在成本费用管理，土地成本费用控制及营
销成本费用控制方面，定性研究多一些、而在项目在设计方案经济性评价及工程
款支付筹划方面，定量研究就多一些。
本文的研究创新之处：
1、对我国商品房价格过高及其原因进行分析的基础上，指出要降低商品房
的成本费用，需要政府与企业共同努力。
2、设计阶段对投资影响较大，提出了工程设计经济性定量模型，并进行了
算例分析，为今后的设计经济性评价提供依据。
3、介绍了营销合作新模式，并提出了项目营销要考虑经济学方面的知识。
第二章成本费用控制总论
研究房地产企业的成本费用管理，必须要清楚开发项目的成本费用构成。
本
章详细介绍了房地产开发项目的成本费用构成，分析了我国房地产租、税、费现
状及存在的问题，并对存在问题论述了所应采取的对策，介绍了开发企业的成本
费用的控制与考核，最介绍了成本费用控制的具体操作流程。
2.1成本费用的构成
房地产开发企业的开发产品一般要经历：
规划设计、征地拆迁、组织施工、
竣工验收、产品销售5个阶段，一般都采取招标的办法，将设计、施工任务发包
给设计、施工单位承担。
这些特点决定了开发产品成本和费用包括：
土地征用及
拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开
发间接费用和期间费用七部份内容。
一、开发产品成本内容
房地产开发开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工
程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。
土地征用及搬迁补偿费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及
有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。
前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、
“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和
以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、
照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支
出。
开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。
二、期间费用内容
期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。
它们不计入开发产现为当期损益。
1、销售费用
销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及
专设销售机构的各项费用。
包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险
费、维修费用、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销
售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。
除了上述各种销售费用之外，房地产开发企业的销售费用还应包括开发产品销售
之前改装修复费、看护费、采暖费等。
2、管理费用
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项
费用。
包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董
事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地
损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待
费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失，以及其他管理费用。
公司经费是指公司总部管理人员的各项开支。
劳动保险费是指企业支付给离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、易地
安家补助费、6个月以上病假人员工资等。
待业保险费是指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金。
税金是指企业按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
土地使用费是指企业使用土地而支付的费用。
土地损失补偿费则是指企业在
生产经营过程中破坏国家不征用土地所支付的土地损失补偿费。
业务招待费则是指企业为经营的合理需要而支付的招待费用，企业应按规定
的标准据实列出。
3、财务费用
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的
利息净支出、汇兑损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费、以及企业筹资发生
的其他支出。
房地产开发企业财务费用的处理有以下几个特点：
（1）由于房地产开发企业生产周期长、投资大、相比较借款额度也大，如
果企业的借款费用直接计入当期损益，很可能会使企业在开发产品未销售之前出
现虚亏现象。
（2）如果房地产开发企业将发生的开发产品借款费用，实行资产化，计入
开发产品成本，又违反了制造成本法的规定。
因此，对企业在开发项目前期发生
的一次性数额较大货款所发生的借款费用，可以采取待摊的方法，在受益期内按原则，摊入企业的财务费用，以保证企业利润的均衡。
三、不得计入成本费用的支出
企业的下列支出，不得列入成本、费用：
为购置和建造固定资产、无形资产
和其他资产的支出；对外投资的支出；分配给投资者的利润；被没收的财物，支
付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业捐赠、赞助支出；国家法律、法
规规定以外的各种付费；国家规定不得计入成本、费用的其他支出。
房地产开发项目的成本费用科目分类见表2-1。
2.2房地产租、税、费
过高的地价和税费是我国住宅建设成本居高不下的主要原因。
据统计，我国
房地产开发项目成本构成中，地价和税费占住宅成本的比重为45%左右，研究我
国房地产租、税、费现状，然后采取相应对策，对降低项目开发成本具有现实意
义。
2.2.1房地产租、税、费现状
1、租
租，即地租，是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式，是土地使
用者向土地所有者缴纳的超额利润，体现一种纯粹经济关系。
城市地租包括绝对
地租、级差地租和垄断地租三种基本形态。
我国城镇土地归国家所有，国家通过
收取批租土地出让金和土地使用年租赁金方式实现地租。
目前我国的城市地租主要反映在收取的土地出让金上。
取得土地方式及其价
格形式如下页表2-2所示。
2、税
税收是国家为了实现其职能，按照法律规定的标准，对单位和个人无偿取得
财政收的一种形式。
房地产税收是征税对象为房地产或与房地产有关的行为和收
益的一个税类，也是在房地产开发、经营全过程中，房地产发展商、代理商和消
费者需要缴纳的全部税收。
1994年1月1日，我国全面实施新税制，与房地产有关的主要税种减少到
13种，如下表2-3所示。
3、费
费，即房地产行业行政事业收费，是房地产开发经营者或使用者对行政事业部门
提供劳动或服务后所付出的补偿。
按照补偿性质的不同，它分为设施补偿型房地
产费、劳务补偿型房地产费和工本补偿型房地产费三种形式。
由于各种收费大部分是地方规定的，且主要为部门收费。
我国房地产行政事
业收费体系很庞杂，如下页表2-4所示。
2.2.2存在的问题
1、租、税、费概念不清，相互错位，主要表现在：
（1）以税代租。
资源税、城镇土地使用税、农业税和房产税等税中含有租
的因素。
（2）以费代租，将土地使用权所支付的代价统称为土地使用费。
（3）以费代税。
《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”实际上是
一种罚税，具有强制性、无偿性、固定性特点。
租、税、费的概念不清，相互错位，导致地租不到位，失去了税收的严肃性
和规范性，滋长了乱收费的不良风气。
2、房地产企业土地开发成本高，造成房价过高。
当前，土地一级开发市场
存在的主要问题有：
（1）管理不严格，开发权力分散。
致使土地成本上涨的原因首先是在形成
土地出让价格的过程中，在此阶段政府是管理的主体。
由于存在着管理不力的情
况，致使土地的开发权力分散，一些本不应该发生的费用及利润摊入土地开发成
本中，提高土地开发费用。
（2）用地紧张，后备资源不足。
政府主管部门没有一个清晰而准确的土地
后备资源库，形成了存量土地使用的无序状况。
有些预占土地，多年闲置，开而
不发，转手倒卖，哄抬炒作，还未进行建设，价格已经高得离谱，使土地价格严
重背离价值。
（3）旧城改造拆迁费用高引发地产价格上涨。
老城区往往是一些人口稠密、
地理位置优越的旧居民区，这些地区往往是黄金地段，土地价格自然很高，再加
上拆迁费用、补偿费用的大幅度增加，成本必然会加大，开发商在此地区投资，
最终必然会将这些都摊入开发建设成本，提高了商品房的价格。
（4）征用集体土地不规范。
有些乡镇集体土地在征用时胡夯乱要，无根据
地抬高地价，对补偿费用狮子大开口，或提出一些不合理的附加条件，无形中抬
高了土地价格。
3、房地产开发企业税负偏重，是房地产价格居高不下的原因之一，也是投
资规模、房地产供给增长速度急剧放慢的主要原因。
我国房地产税负比率为
14.32%，大大高于美国的4.6%，也高于世界著名的重税负国家加拿大，其房地
产税负为11.3%。
我国实施新税制，尤其开征土地增值税，便利房地产企业的利
润率急剧下降，投资规模增加速度减小，房地产市场供给量增长速度大大放慢。
据调查，天津市房地产开发税费负担占开发成本的30%-40%，使房地产价格居高不下
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