枣庄某房地产开发项目立项建设住宅小区项目立项建设申请报告可行性研究报告.docx
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枣庄某房地产开发项目立项建设住宅小区项目立项建设申请报告可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
一、建设单位：
枣庄某某房地产开发有限公司
二、建设地址：
枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路）
三、法人代表：
四、投资总额：
16858万元
五、申报单位简介：
第二节项目概况
一、项目名称
某某住宅小区建设项目
二、项目建设单位
枣庄某某房地产开发有限公司
三、建设地点
枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路）
四、项目定位
1、本项目为房地产开发建设项目，充分考虑各功能业主的生活习惯和经济能力，体现“休闲、便民、利民”原则，各功能配套布置充分满足山亭区居民及各功能业主的休闲需求，做到“功能完善、布局合理、新颖美观、安全可靠、环境优美”。
2、以人为本，建设和谐城市空间，结合周边环境，保持周边环境的整体性。
设计中尽量将绿色引入基地，与城市绿地景观形成互动。
同时建筑形体充分利用高区景观及绿地资源．有效提高在此居住的生活品质。
3、建筑设计贯彻生态、环保、节能的原则，注重新技术、新材料的应用。
五、建设规模与内容
本项目占地面积38752m2（约58.13亩），拟建设住宅楼（共370套住房）、储藏室及车库等，总建筑面积50630.60m2，其中：
住宅建筑面积44318.75m2、储藏室建筑面积3850.92m2、车库建筑面积2460.93m2。
六、报告编制单位概况：
单位名称：
工程咨询资格等级：
咨询资格证书编号：
发证机关：
七、建设背景
通过市场调查和分析，目前房地产对住宅户型和功能标准的要求越来越高，对物业管理、小区规划尤为重视。
因此，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，从城市居民住宅构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力，住房实行市场化，住房信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居住主要的住房来源。
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求，随着城镇居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，而且要求绿化率高。
根据枣庄市经济社会发展以及商品房今后发展趋势预测，某某住宅小区建设项目这类“精品住宅”将有很大的市场消费需求，并将成为山亭区城镇居民今后商品住房的重要选择。
目前，枣庄市房地产一、二级市场联动效应突出，二级市场渐趋活跃，房地产一、二级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房地产置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
枣庄市商品房在住房分配货币化和各单位各行业促进房地产市场政策推动下，城镇居民对住房消费的投入迅速增加，市民的购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
住房公积金贷款，按揭贷款有力地支持了城镇居民购房，成为启动房地产市场的一个亮点。
中型精品住宅小区的市场需求日益扩大，“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅和物业管理规范的呼唤，根据枣庄市城市经济社会发展以及商品房今后发展趋势预测，某某住宅小区建设项目，物业管理、今后服务、车库、停车场、游园、安全保卫齐全，这样的“精品住宅”将有很大的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
枣庄某某房地产开发有限公司现委托我公司编制该项目申请报告。
1、该项目实施是保障和改善民生的重大举措
该项目的建设，是落实“三个代表”重要思想，全面建设小康社会的重要举措；是落实科学发展观，构建和谐社会的客观要求；是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施。
实施该项目有利于提高居民生活质量，改善居民生活环境。
2、该项目实施是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求
实施该项目，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，增强城市承载能力，提升城市品位；有利于优化土地资源配置和集约利用土地，加快推进城镇化进程。
3、该项目实施是促进经济社会协调发展、维护社会和谐稳定的有效途径
实施该项目既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要措施。
4、实施该项目是转方式调结构促发展的有效途径
房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，具有投资规模大、地方税收高、拉动力强的特点，可以带动房地产开发建设，进而带动建筑建材、冶金制造、交通运输等相关行业的发展，促进经济增长。
同时，大部分投入将直接转化为消费，而且房地产开发业具有生产的地域性和消费的本地化特点，直接促进山亭区消费的增长。
项目建成后，也将成为消费的集中地，带动社区服务业的发展，创造保安、保洁、物业、餐饮等岗位，安置大量人员就业。
同时，可扩大经营城市规模，增加政府土地收益，为城市发展提供更大空间和更多资金，将从根本上改善山亭区经济发展的硬件环境，完善功能、提升城市品位和居民的文明素质，进一步增强投资环境的吸引力和城市的软实力，尽快提升城市的竞争力。
因此，该项目的建设是十分必要的。
八、建设条件
（一）土地条件
1、项目地块用地范围
该项目位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路）。
规划用地38752m2（约58.13亩），所处地域地形比较规则，地势较平坦。
地上地下无文物、矿藏，无有害物质、物体。
2、工程地质与水文地质条件
项目所处地域地下水资源比较丰富，场地以软土为主，地震裂度为7度，历史记载该市几次大的地震均未涉及该地。
初步勘察资料表明，区域内无不良地质现象存在，地面稳定性良好。
（二）交通运输条件
该区域位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路），城区内道路建设已基本完善，形成了四通八达的网络，进出口流畅。
附近设有公共汽车站点，交通极为便捷。
（三）公用设施条件
本地块周边配套基础设施良好，供电、供水、通信，给排水等基础设施的管线（道）均已具备，可根据需要向有关部门申请办理使用手续。
（四）自然条件
1、自然条件
山亭区位于枣庄市东北部，地处北纬34°54′00″至35°19′20″和东经117°14′00″至117°44′20″之间。
东邻苍山县、费县、平邑，西邻滕州市，北与邹城市接壤，南与市中区、薛城区毗邻。
东西最宽处39公里，东南西北斜长47.5公里，总面积1018平方公里。
（1）、地形地貌：
山亭区地势东高西低，呈自然倾斜状，东部为海拔500米左右的低丘陵山区，西部为海拔100米以下的冲积平原。
地层属华北型沉积，岩石以石灰岩为主。
全区有大、小山头5000多个，海拔在400米以上的161个。
枣庄市最高的3座山峰即翼云山、摩天岭、抱犊崮均在山亭境内。
境内山地丘陵面积134万亩，平原面积13.6万亩，分别占全区总面积的88.6%和9%。
（2）、气候与气象：
山亭属于温带季风型大陆性气候，大陆度为65.18%，一般盛行风向东风和东南风，年平均风速为2.5m/s，夏季平均风速2.6m/s，冬季平均风速2.3m/s，瞬时最大风速14.1m/s，风向年主导风向ENE，夏季主导风向E，冬季主导风向ENE。
但受海洋一定程度的调节和影响，气候资源丰富，具有气候适宜、四季分明、雨量充沛、气温较高、光照充足、无霜期长等特点。
山亭区冬无严寒，夏无酷暑，年均气温13.5℃，其中最热月份7月平均气温26.7℃，最冷月份1月平均气温-0.2℃，累年极端最低气温-9.2℃，极端最高气温40.1℃。
无霜期平均200天左右，最长227天，最短165天。
平均初霜期多出现在10月下旬，终霜期为4月上旬，历年冻土最大深度29cm。
山亭光能资源丰富，全区年平均日照时数长达2400-2800小时，太阳总辐射年均136.6千卡/厘米2，生理辐射总量为59千卡/厘米2。
除1月份平均气温在-2-2℃之间外，其他各月均在0℃以上。
年积温为4892.2-5131.3℃。
山亭区雨量充沛，年平均降水量875毫米，70%集中在6-9月份，约为612毫米，其他月份年降水量约为总量的30%，约263毫米。
年平均相对湿度66%，最高月相对湿度80%（7月、8月），最低月相对湿度58%（2月、3月）。
暴雨次数少，强度不大，时间集中，受地形影响大，一般很少发生，防洪能力50年一遇，洪峰量400m3/s，洪水在河道处水深5米。
暴雨平均初日为6月22日，终日为8月29日，初终间日数约为69天。
多年平均暴雨量为328.7毫米。
雷击天气发生较少，有则多发生在6-9月份，7-8月份为重点月份。
（3）、物产资源：
矿石资源：
山亭区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采价值。
水资源：
山亭区境内泉头较多，涌流成溪，多为干支河流的发源地，矿泉水资源十分丰富。
岩马湖又称岩马水库，位于山亭区冯卯乡。
在乡政府东三里处，距离市区约60公里。
始建于1959年，设计总容量为2.026亿平方米，总坝长16709米，水面13500亩，现为枣庄市量大的水库。
其东岸，张山之阳，北赵庄村南有一天然岩洞，以它独有的奇观妙景，吸引着四方游客前来观光。
由于这里是库区，有自己独特的小气候，夏季凉爽湿润，冬季温润不干燥。
岩马湖以其美丽的景致，吸引大量的外地游客前来游玩。
俯视整个库区，有种凭海临风之感，映入双眸中的是一片汪洋，一片蔚蓝色，数不清的渔船点缀其中，如诗如画。
龙床水库位于山亭区半湖乡境内，离城大约20公里。
是一处消夏休闲的好去处。
从半湖乡所在地往西不远处，有座小山。
说是小山，其实只是一个大型的土堆。
山上长满了栗子树、樱桃树、桃树、杏树，四季中三季水果飘香。
春天有樱桃，夏天有杏子和桃子，到了秋天，满山高大的栗子树就把又大又亮的栗子奉献出来了。
小山的南面还有一座小山，也同样长满果树。
两山之间有一深涧，一湖碧幽幽的绿水荡漾其中，这就是龙床水库。
矿产资源：
山亭区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采价值。
植物资源：
山亭区属于暖温带阔叶林带，杂生针叶林，原始森林已被破坏，为次生植被所取代。
由于境内地貌类型多，植物资源极其丰富，门类科属繁多，木本植物共56科，123属，191种。
盛产花生、苹果、黄梨、板栗、大枣、花椒、核桃、冬桃、油桃以及乌克兰樱桃、美洲艳红李子等优质果品，有金银花、槐米、栝楼、山楂、丹参等中药材上百种。
2、地理条件
山亭区地处淮海、环渤海两大经济圈交汇腹地，位于国家规划的七大煤化工产业区之一的苏鲁豫皖产业区鲁南煤化工基地核心区域。
周边有一条黄金水道（距京杭大运河仅30km），3条铁路干线（西距京沪铁路10km，距京沪高铁2km，南距枣临铁路10km），4条高速公路（东距京沪高速20分钟里程,西距京福高速10分钟里程，枣木高速和正在建设的莱宁高速穿境而过），境内有6条省道纵横穿越（0九、北留、店韩、滕平、新枣、枣滕）。
3、地震及烈度
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）的划分，山亭区属地震基本烈度7度区。
按新规范，在工程建设上应按7度考虑设防。
4、环境条件
该项目位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路），周边社会环境优越，基础设施配套齐全；周边无工业企业。
本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于《声环境质量标准》（GB3096-2008）中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。
项目具有良好的环境条件，适宜在此建设住宅区。
总体来说，项目区内环境质量较好，但项目建设应按规定搞好环境评价，防止水土流失和环境污染，随时搞好环境质量的监测工作。
九、项目建设方案
（一）设计说明
1．平面设计
在功能布局上，整个平面采用矩形流线布局。
通过良好的规划布局及对环境和单体的精心设计，力求把本项目建设成为布局合理、功能完善、配套齐全的综合体。
整个住宅区以简洁利落的细部、虚实对比的外墙、个性鲜明的色彩，使建筑造型协调统一、端庄大方、气势宏伟，并赋予建筑体量以雕塑感、现代感。
体现了东方雅苑大气与和谐。
建筑设计讲求简洁、明快、生态、可识别的风格。
立面强调了韵律感，并采用了现代风格的屋顶构架，使建筑具有较强的顶部标识性，除顶部外，立面细部处理都结合了平面元素，形成了立面的框架线条，体现现代建筑简洁流畅的体形特征。
此外，造型设计还注重了经济性和舒适性的结合，选用了适合夏热冬冷地区的开窗面积。
2、立面设计
整体形象简洁、大气且立面处理生动富有灵气，建筑色彩为简洁明快的现代风格，以蓝灰色面砖为主墙体，辅以喷涂构架，线条突出，主体沉稳，奠定整个建筑的基调。
（二）建设方案
本项目占地面积38752m2（约58.13亩），拟建设住宅楼（共370套住房）、储藏室及车库等，总建筑面积50630.60m2，其中：
住宅建筑面积44318.75m2、储藏室建筑面积3850.92m2、车库建筑面积2460.93m2。
（三）地块套型指标
表1-2-1住宅区套型指标表
项目
计量单位
数量
备注（㎡）
住宅区套数
户（套）
370
1
户型1
户（套）
60
135-141
2
户型2
户（套）
170
116-120
3
户型3
户（套）
50
97-99
4
户型4
户（套）
40
110-112
5
户型5
户（套）
50
124-128
居住人数
人
1110
（四）规划设计宗旨
本项目位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路），拥有丰富的景观资源及得天独厚的地理优势，所以在规划设计中我们希望此房地产项目的建成，能激活区域的经济活力，提升地区消费水平。
（五）总平面规划布置
总体结构布局采用自然组团式布局，整个地块的内环行路和内部区级道路为主要车行道路系统，并由主车道路向两侧呈树枝状伸出支路，有效衔接了各区域。
绿化景观中心位于住宅楼中间，成为小区的亮点。
物业形态主要以花园洋房为主，稀缺的城市多层住宅，更好的满足高阶层人士的置业需求。
同时，本项目靠近城市休闲广场，便于居民休闲娱乐健身，体现了以人为本的理念。
表1-2-2主要技术经济指标
项目
单位
数量
规划总用地面积
㎡
38752
总建筑面积
㎡
50630.60
其中
户型1
户（套）
60
户型2
户（套）
170
户型3
户（套）
50
户型4
户（套）
40
户型5
户（套）
50
住宅建筑面积
㎡
44318.75
储藏室建筑面积
㎡
3850.92
车库建筑面积
㎡
2460.93
容积率
1.31
绿地率
%
35
建筑密度
%
30
停车位（合计）
个
323
其中
机动车车库
个
95
地面停车位
个
228
居住总人数
人
1110
居住总套数
套
370
平均每套建筑面积
平方米/套
119.78
平均每套居住人数
人/套
3
投资总额
万元
16858
其中：
前期工程费用
万元
344.86
建筑安装工程费
万元
7380.63
配套基础设施费
万元
1898.85
其它费用
万元
380.10
管理费用
万元
1987.77
预备费
万元
1685.80
土地取得费用
万元
3180
（六）道路交通组织
道路交通是居住的重要组成，是住宅区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格，在设计中我们着重于道路及其交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。
（七）绿化景观设计
环境是整个欧亚城住宅小区的灵魂，极具亲和力的环境能改善该地区居民的生活质量和提高整个欧亚城住宅小区的品味，同时也能给开发商带来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目标所在。
居住地块设置南北向的中心景观轴线，它是贯穿内外的景观走廊，为连接主入口、中心花园、组团景观的纽带，属于第一级景观空间。
所以设计中采用了很多不同形式的景观元素来表现，如运用地块中心的景观花园，突出入口的引导性；不同的节点处都设有不同的精致水景、雕塑小品、景观花池等；轴线中心设置对称开敞的景观水景大气尊贵一览无余，整条景观轴线注重节奏感和韵律感，希望通过丰富多样的景观元素来塑造自然亲切的，高贵典雅的中心轴景观，提供高品质的生活体验。
富有层次的绿化共同组成一个完整的绿化景观系统，使得建筑自然充分地融于环境之中，真正做到户户有景，推窗见绿、满窗皆绿，体现均好性，做到真正意义上的以人为本。
（八）消防
根据现行国家消防规范，欧亚城住宅小区严格按照中华人民共和国民用建筑防火规范进行设计。
本工程须设室内、外消火栓系统等处除不宜用水灭火的区域外均设自动喷水灭火系统。
消防车通达到每一单元，各楼满足规定的消防间距。
①消防水源：
本工程消防水源为城市自来水，室内外消防给水接自住宅区环状管网DN200。
整个住宅区拟从市政给水管网引入二路DN200自来水管后在建筑物周围环状布置。
②消防用水量：
室外消火栓用水量为20升/秒，室内消火栓用水量为15升/秒，火灾延续时间为2小时；自动喷淋用水量为21升/秒，火灾延续时间为I小时。
在集中消防泵房内，设有有效容积为200立方米消防水池一座，在最高建筑屋顶设有一座消防水箱。
③室外消防：
室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水。
基地内布置室外消火栓S150数座，且间距不超过120米。
④室内消防：
多层住宅建筑设室内消火栓系统。
室内消防系统采用临时高压消防系统。
室内消防系统结合消防泵房集中设置消防水泵接合器，其中室内消火栓系统一套，自动喷淋灭火系统二套。
⑤移动式灭火装置：
按A类中危险级设手提式干粉式灭火器。
（九）卫生防疫与环保
1、卫生防疫
小区内设有大面积绿化为业主提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。
各建筑单体间距均符合日照要求。
沿城市道路建筑外窗建议采用双层中空玻璃，以利安全并隔绝噪声。
本项目内设垃圾收集站，由物业统一定时从各层垃圾收集点，清收于此，有利于整个项目区清洁。
2、环保设计
“人可以改造环境，环境也可以改造人”。
贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，是增长人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。
为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅区保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。
所有机房作建筑隔声处理。
为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住区氛围，形成都市中的“绿洲”。
生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。
分开设置，集水池内应设通气管接至室外、排风扩散室或排风竖井内。
（十）给排水设计
1、给水方案
①给水水源
水源来自山亭区自来水公司供给，其水压不小于0.25MPa。
从周边市政道路引入两条DN300供水管道供至本项目内，供生活及消防用水，在引入管上加水表及倒流防止器。
②生活给水设计
本工程多层生活用水由市政给水管网直接供水，物业部分冷却塔补水、车库地面浇洒采用雨水回用。
住宅区各给水分区分别设有一套恒压变频供水装置，各分区低区采用支管减压的方式，控制最高用水点供水压力不小于0.10MPa，最低用水点供水压力不大于0.20Mpa。
③住宅区计量水表设置
户内给水支管铺设在本层地面下的垫层内；各户独立设置生活给水表，一户一表，总自来水供水管上设室外计量水表。
（2）用水量估算
项目运营期用水定额及计算期取值是在参考相关规范的基础上，综合山亭区实际情况确定的，具体取值如下：
项目规划人口为1110人，依据《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002），该项目居民生活用水定额为100L/人·d，，则日生活用水量为111m3，生活用水计算时间按365天计，年用水量为4.05万m3；
绿化用水量按2L/m2·d计算，绿地面积为13563.20m2，则日用水量为27.13m3，绿化用水计算时间按180天计，年用水量为0.49万m3；
未预见用水量按生活用水10%计，则该用水量为0.41万m3；
④中水节约量：
该项目预计年用水量为4.95万m3，生活污水排放系数为0.80，中水回收率为百分之二十，所以通过中水回收可以节约用水：
0.99万m3。
雨水节约量：
该地区年降水量为875mm，雨水回收系数为：
0.30，该项目雨水回收量为：
1.02万m3。
中水、雨水总回收量为：
2.01万m3；
该居住小区年总用水量为2.94万m3。
根据《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）和《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002），结合项目所在地及自身特点，选取合理用水标准，居民生活用水以365天计，商业用水以360天计，绿化用水以180天计。
表1-2-4项目运营期用水量估算表
序号
项目
数量
用水定额
日用水量
（m3）
日数
（天）
年用水量
（万m3）
1
生活用水
1110人
100L/人·d
111
365
4.05
2
绿化
13563.20m2
2L/m2·d
27.13
180
0.49
3
其他及未预见
用水量
按生活用水10%计
0.41
4
中水、雨水回收量
-2.01
5
总用水量
2.94
（3）排水方案
1．排水体制：
室内采用污废合流、室外采用雨污分流的排水体制。
2．污水系统
l）地上部分污废水通过排水管道直接排入室外污水窖井。
地下各层污废水通过污水提升器排至室外污水窨井。
2）厨房废水汇集经二次隔油处理后排入室外污水窨井。
3）污水经化粪池处理后排至市政排水管网。
3．雨水系统
1）室外场地雨水量设计重现期P=1年，地而集流时问t=15min，地而径流系数0.6。
2）住它屋面采用重力流雨水排水系统，雨水量按山亭地区暴雨强度公式计算，设计重现期P=50年，集流时间t=5min。
裙房屋面采用虹吸式雨水排水系统。
设计重现期P=50年，集流时间t=5min。
（十一）电气设计
1、负荷等级与供电电源
①负荷等级
消防用电设备（排烟及正压风机、消防控制室电源）、应急照明、主要通道照明、值班室、消防控制中心等负荷按一级负荷设计。
其余负荷为三级负荷。
②供电系统
项目用电引自供电管网10kV独立电源供电，供电系统采用环网方式。
住宅区设置户外10kV预装式变电站（带环网柜）。
本工程内单体的进线方式为低压电力电缆埋地引入，在一层设置配电房。
住宅区住户用电垂直干线分段采用母线或预分支电缆。
供电电压为AC380v/220v。
2、供配电系统
①低压采用380/220V供电，TN--S制，设专用保护接地线PE，放射式供电，PE随线路配至设备。
低压系统采用放射式及树干式混合供电，对重要负荷或大容量电力负荷采用放射式供电，其余为树干式供电。
由低压配电柜配出的消防线路在耐火桥架内敷设。
生活水泵、消防排烟风机、消防应急
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