万科集团资本结构分析论文.docx

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万科集团资本结构分析论文

摘要

近年来我国的市场经济不断地开展,政府大力开展供给侧改革，而房地产行业作为我国经济重要的支柱产业之一，其重要性不仅表达在其开发投资对国生产总值的直接奉献，更重要的是它能带动其他关联企业的开展从而拉动消费，从而实现侧面拉动需求，提高了国民生产总值。

在我国的宏观调控大背景下，企业资本构造组成是否合理，深刻的影响着公司的经营。

本文将以万科集团为例，主要采用了实证研究法、案件研究法、文献研究法等研究方法，首先，以现存的资本构造的相关理论和案例研究结合的方式，在对相关资本构造理论分析的根底上，研究万科的资本构造和经营状况，然后，对其特征进展总结，发现和提出资本构造不合理之处及其原因所在，最后提供有效的应对措施，从而使企业优化资源配置，提高资金使用效率和筹资能力，到达企业价值的最大化。

万科集团作为中国房地产行业的出色代表，通过对局部房地产上市公司的资本构造的分析，能为本行业的资本构造优化提供一些借鉴。

关键词：

房地产行业；万科集团；资本构造；优化配置；企业价值

ABSTRACT

Inthispaper，inrecentyears,themarketeconomyisdevelopingcontinouslyandsteadyinourcountry.Andthegovernmentisstrengtheningstructuralreformofthesupplyfronttoincreasethequalityandefficiencyofsupplysystemandprovideagrowthimpetusforsustainableeconomicdevelopment.Whiletherealestateindustryasoneofthemostimportantpillarindustriesofourcountry’seconomy,itsimportanceisnotonlyreflectedbyitsdevelopmentandinvestmentwillcontributetothegrossdomesticproductdirectly,butthemoreimportantlyisthatitcanpromotethedevelopmentofotherassociatedenterprisessoastoboostconsumption,andprovideindirectcontributiontogrossdomesticproduct（GDP）.Underthebackgroundofmacroeconomicregulationandcontrolinourcountry,theenterprisecapitalstructureisreasonableanddeeplyaffectedbytheoperationofthepany.

ThispapertakesVankeasaanexampleandmainlyadoptstheempiricalapproach,casestudy,literatureresearchandotherresearchmethods.Firstofall,accordingtotheexistingrelevanttheoryandcasestudyofcapitalstructure,onthebasisofanalyzingtherelatedtheory,tostudythecapitalstructureandoperatingperformanceofVanke.Then,summarizeitscharacteristics,andfindouttheunreasonablepartofitscapitalstructure.Finally,putforwardeffectivecountermeasures,soastomaketheenterprisetooptimizetheallocationofresources,improvetheserviceefficiencyoffunds,developtheabilityofraisingfunds,andachievethemaximizationofenterprisevalue.VankeisanexcellentrepresentativeofChina'srealestateindustry.Itwillprovideuswithsomereferencefortheindustry’scapitalstructureoptimization.throughtheanalysisofit.

Keywords：

realestateindustry;VankeCo.,Ltd.;capitalstructure;optimizationofresourcedistribution;

enterprisevalue

摘要………………………………………………..…….….……………...

ABSTRACT…………….……………..............................................………..…………….

一、前言............…….………………........……………………….….……………..1

（一）选题的背景与意义..............………......…………….………….…..……..1

1.选题的背景..................………......…………….………….………..1

2.选题的意义...........……………….…....…....………………..........2

（二）国外的研究现状.................……………………….…....………..………2

1.国外研究现状......................…………………….……......……….2

2.国研究现状............……..….....……………………….…..….………….3

二、资本构造的理论综述..................…………………………….…..….………….4

（一）资本构造的概念………………………………………………………..4

（二）影响资本构造的因素………………….……………...………………..5

三、万科集团的根本情况..................………………………….…..….………….6

（一）公司的经营状况..................…….………………….…..….………….6

（二）公司的资本构造状况………………………….…………………………..7

1.债务比率…….................................................................7

2.负债构造…………………………….................………………...8

3.股本构造……………….…………….................……………...9

四、万科集团存在的问题分析及解决措施….....……….....…………………………….10

（一）公司存在的问题……………….………………..….....................……………...10

1.企业负债规模较大…………..………………………………………..…...10

2.企业负债构造不合理………...……………...………………….....………..10

3.企业股权构造存在问题….....…...………………………………….……..10

〔二〕万科集团资本构造的优势..............……..…………….........………….………..11

〔三〕公司资本构造的优化建议………………………………...…………………..11

结论......................………….………….……………………..….……...…..….………...13

参考文献......................…………….…………………..….…..……………….………….14

致......................………………….……………………..…….…………...……………16

一、前言

（一）选题的背景与意义

1.选题的背景

〔1〕到目前为止，房地产行业的总体背景是房地产库存方面依然存在很大压力，全国商品房待售面积在今年年底到达了69637万平方米，比第三季度末增加了1004万平方米；而对于人们普遍关心的房价，在三四线城市，房价较不稳定，在大中城市房价也是如过山车般跌宕起伏不定引人关注。

我国大多数的城市房产价格较上一季度总体下降，从5月份开场，全国房产价格总体上反弹明显，在年末时出乎意料的出现了较大幅度的上涨，然而作为“风向标〞的的房价到达一定峰值后又开场回落，让整个行业倍感担忧。

这侧面说明了房地产开发商的投资信心明显缺乏，去年前10个月全国房地产开发投资和住宅投资的增速累计同比仅分别增长了2%和1.3%，这样的数量已经直逼2021年的经济危机时期了。

2021年，房地产行业的主基调是去库存。

在最近我国政府召开的中央经济工作会议中，详细说明了房地产行业供给侧改革的方式和容。

与1998年相比，当时进展的是需求侧改革，明确了商品房市场的主体地位，是房地产开展到黄金时代的里程碑，公司仅需要拿地、盖房便可，不用担忧没有市场；而现如今政府正在施行供给侧改革，公司必须想方设法地为用户创造最大化价值，只有如此才能够使房子具竞争力。

政策改革对一个行业产生的重大影响不仅仅是挑战，也预示着时机，通过这次行业性供给侧改革，企业可以趁此时机消化库存将资金回笼加速资金周转，从而改变公司成为“僵尸企业〞的命运，这也是房地产企业而言从重资产模式转型到轻资产模式，从依赖低成外乡地向依赖规模转型到控制能力降低本钱，从依赖土地自然高速增值转型到依赖产品价值提升利润率，从地产开发行业转型到业务多元化的的绝佳时机。

〔2〕万科集团成立于1984年并于1991年成为深交所首批上市公司之一，是我国房地产行业的领军企业，群众住宅的开发是企业的核心业务，万科以专业的能力赢得了社会的尊重和投资者的青睐。

截至2021年12月31日，万科集团总资产达5500亿元人民币，其资金融通渠道之广泛，融资规模之大，都是其他房地产公司无法比较的。

2.选题的意义

随着我国经济的不断开展，房地产行业对国民经济影响增大，做出了越来越突出的奉献。

作为我国国民经济开展的重要支柱产业之一，房地产行业具有高度的产业关联性，能够有效地促进其他关联产业。

跟据国家统计局综合司课题组的研究结果，房地产行业每投资1元，就可以带动其他行业创造2.15元的需求。

企业的生产离不开资金，而假设想获得开展，必须具备强大的资本，因而资本构造对降低资本本钱和财务风险实现资本利用价值最大化具有不言而喻的重要意义。

上市公司代表着该行业的领先水水平，而万科集团是房地产行业中首批的上市企业和龙头企业，其融资渠道和构造设置都具有一定的借鉴意义。

另外国务院克强总理做政府汇报时说明我国经济下行压力和通货紧缩压力将在未来五年持续，其主要原因有：

〔1〕中国经济进入了新的格局，各行业面临着构造调整，整体增长率水平趋于下降。

〔2〕全球经济贸易萎靡不振，外部需求量仍将会持续疲弱，而国的投资基数经过数年开展已经十分巨大而趋于饱和，其投资增速度将回归理性;消费总体仍将保持平稳。

在这样的大背景之下，房地产行业面临着新的机遇与挑战，对万科集团的资本构造的研究，会给我国房地产公司带来一些启示。

（二）国外的研究现状

对公司的资本构造的研究，是企业开展中的重要课题，资本构造具有合理性将会帮助企业有效利用财务杠杆来降低资本本钱以及躲避风险，从而实现企业价值最大化。

因此，许多国外的专家学者都有对企业的资本构造进展不懈的分析和研究。

1.国外研究现状

西方国家资本经济开展较早，因而其理论亦相对的成熟。

根据查阅相关的研究资料，可以发现，国外的资本构造研究主要有如下三个阶段：

〔1〕早期资本构造理论

早期的资本构造理论由三个根本观点组成：

一、净收益观点：

一般，在企业资本构造之中，债权资本所占据的比例越大，其企业的净收益或税后利润就会越多，从而企业的价值就会越高。

也就是说，企业无论获取多少资本，无论其获取资本的来源，其债权资本本钱率以及股权资本本钱率都完全不受财务杠杆的影响，保持着固定不变。

二、净营业收益观点：

在企业的资本构造之中，公司的价值与债权资本的多少，占据比率的上下之间是没有直接联系的，即，公司债权的资本本钱率相对固定，而股权的资本本钱率是在变化的，公司的财务风险随着其债券资本的增加而加大，导致股权资本本钱率增高；反之亦然。

经过加权平均的计算显示，公司的综合资本本钱率不会改变，是常数。

因此，资本构造与公司价值无关。

从而，企业的净营业收益才是决定一个企业价值的真正因素。

三、传统观点。

传统观点介于上述两种极端的观点之间，是个折中的观点。

根据这样的观点，适度地增加企业的债权资本是有利于公司价值的提升的，但是必须要控制债权资本的规模大小。

〔2〕MM资本构造理论

MM资本构造理论的根本观点是：

在满足符合早期资本构造理论的假设条件之下，一个公司的价值与其资本构造是无关的，公司的实际资产决定着公司的价值，而非其各类股权和债权的市场价值。

MM资本构造理论的修正观点是：

如果考虑企业所得税因素，企业的价值会随着财务杠杆系数的提高而增加，从而推出企业资本构造和企业价值相关的结论。

〔3〕新的资本构造理论

新的资本构造理论由以下三种理论构成：

一、债务代理本钱理论：

企业债务的违约风险越高，其财务杠杆系数也会越高，因为债权人的相应监视本钱会随着企业债权资本的增加而上升，这就使得债权人会要求更高的利率。

而由此产生的代理本钱将由股东所负担，公司的资本构造中债权过于高额，超过一定比例，将会导致股东价值的减低。

相反地，如果债权资本比例适度，其资本构造会增加股东的价值。

二、信号传递理论：

通过调整公司的资本构造，企业可以传递有关获利的能力信息、相对获利的财务风险的信息，以及公司将会如何对待其股票市价的信息。

通俗来说就是当价值被低估时，公司会增加其债权资本量，反之亦然。

三、啄序理论：

公司倾向于首先采用部筹资；当出现需要外部筹资的情况时，公司一般会先选择发行债券进展筹资，再选择其他的融资方式，如外部股权筹资，选择这种样的筹资顺序将不会传递影响公司股价和比例的信息。

按照这一理论，具有目标性质的资本构造是不存在的，留存收益与增发新股同样都是属于股权筹资，但是企业一般最先选用前者，最后选用后者。

如果公司获利能力较强，其之所以安排债权比率较低，并不是为了确立较低目标债权的比率，而是因为其并不需要通过外部的债权筹资，如果公司的获利能力比较差，其选用债权来筹资那么是因为其留存收益缺乏，并且当外部筹资时会首先选择选择债权筹资。

2.国研究现状

〔1〕我国的资本市场开展比西方相对较晚，因而理论和实践也相对较少。

对于房地产行业的资本构造研究，国专家学者主要以实证检验分析为主。

王禹函等〔2004〕认为公司的资产负债率于50%-60%区间为最正确资本构造。

海龙〔2006〕针对中国房地产上市公司的面板数据来进展实证性分析，发现企业的业绩与资本构造间存在着高度相关的动态关系。

建国〔2021〕根据我国A股房地产行业上市企业为研究对象，通过实证的分析得出股权融资率和部融资率是负相关，总资产收益率和长期银行信用融资率是正相关。

二、资本构造的理论综述

（一）资本构造的概念

资本构造通常指公司的各种资本构成和各种资本所占比例及其之间相关关系。

从理论角度分类，有广义和狭义两种资本构造：

广义的资本构造是指公司所有的资本构成，即自有的资本和负债的资本之间的比例关系；而狭义资本构造那么是指自有的资本和长期的负债资本之间的比例关系，并且将短期的债务资本计入营业资本进展管理。

（二）影响资本构造的因素

资本构造由层次构成、容要素等集合而成，在实际具体的生活中和公司外环境相协调。

随着资本的构成要素及其比例、外环境的持续变动，公司最正确资本构成随之发生相应改变。

因此，在研究公司最正确资本构成时，不可以无视宏观、微观，部、外部的具体情况。

1.影响公司资本构造的外部因素

（1）社会经济水平

一个公司的开展与社会经济开展水平密切相关。

其原因是一方面在现在社会之中，公司开展总体态势往往决定着社会经济的总体开展趋势；另一方面，社会经济总体开展趋势反响着公司开展的总体格局，决定在经济衰退时期，企业会紧缩负债的经营策略。

（2）相关政策引导

影响公司资本构造的外部因素主要是政府的宏观调控。

房地产行业在我国经济开展中占据至关重要的地位。

2003年，房地产行业开展到达顶峰，同年，国务院批注文件，明确房地产行业是我国的经济开展中的支柱产业。

它的开展牵动着国计民生，因而国家重视房地产行业的安康有序开展，故而不断推行相关政策对房地产价格、供求等进展宏观调控。

我国对房地产的宏观调控主要通过用土地政策调整土地供给数量、供给构造以及供给方式，来减少囤地现象的发生、提高土地利用效率；用金融政策调节货币、信贷规模、利率水平、贷款方式等方面在投资过热时缓解降温，在经济萧条时刺激投资和需求，以及用税收的政策调节交易和持有本钱打击投机者的囤房牟利行为。

2.影响公司资本构造的部因素

〔1〕公司规模的大小

规模较大的公司往往其业务畴也较大，从而就会有效地分散公司经营风险，降低其破产几率，破产所引发的资金支出费用就会越少。

企业破产本钱与企业资本构造的构成息息相关，对于破产本钱少的公司而言，它们更趋向于负债融资。

另一方面，通常而言，公司规模较大具有更多元化的融资方式和渠道，如留存收益，股票、债券发行，引进投资，贷款等等各类融资方式，这样多种融资方式组合能够使企业资产负债率维持在较低水平。

而对于较小的公司而言，规模较小，留存收益低，难以实现多样化融资，筹资渠道主要是银行贷款，引起较高的负债率。

（2）公司的偿债能力

财务杠杆的运用失误可能会导致财务风险，甚至造成公司破产，因而企业的偿债能力格外受到关注。

当公司的偿债能力较强时，其现金流充裕，债权人的权益得以保障，因而具有良好的筹资信誉，因此，当公司再次债务融资时会降低一定的难度。

据此认为企业的偿债能力与资本构造之间存在着正相关的关系。

但是优序融资理论认为，当公司需要资金的时候，公司对筹资方式的选择具有偏好顺序性，即偏向以部留存收益、债券发行、股票发行的筹资顺序。

据此理论，企业偿债的能力越强即部资金越充裕，公司的资产负债率也就愈低。

（3）公司的股权集中度

对于上市公司，大股东以“隧道行为〞使企业的资源流失，一小股东的利益为代价取得利益。

与此同时，国缺乏有效的经理人市场，经理人通常是由大股东所委派，因此，容易致使经理者往往是以大股东利益为决策的出发点。

如此管理者就可能会用经营权损害其他股东的权益来为大股东谋取利益。

如果企业股权集中，大股东会期望获得股利以外的其他途径的投资回报。

因此，股权集中度与负债水平呈负相关的关系，股权的集中度较高的公司更倾向于低负债。

三、万科集团的根本情况

（一）公司的经营状况

万科集团于1988年进入房地产行业领域，是在中国相对较早开发住宅商品房的公司之一。

在1991年万科集团在王石的带着下确立了以房地产为核心业务的战略规划，确定其主要开发重点和核心为居民住宅，其投资开发的领域覆盖、、等东南方地区，以及、XX、等东北的地区。

其企业规模、开发投资数量居全国首位。

表3.1万科集团资产负债表摘要

工程

2021-12-31

2021-12-31

变动幅度

说明

资产总额（万元）

61,129,557

50,840,876

0.21

投资规模速度放缓，

货币资金（万元）

5,318,038

6,271,525

-0.15

A股资金净流入为负值，较2021年资产负债表日大大减少

其他应收款（万元）

7,548,564

4,892,446

0.54

资金回笼速度减慢

长期投资（万元）

3,350,342

1,923,366

0.82

股权融资增加

短期借款（万元）

190,009

238,307

-0.20

短期贷款舒尔减少，投资开发数减少

预收账款（万元）

25,108,608

18,174,934

0.38

预售房产稍有增加，但较去年增加幅度放缓

其他应付款（万元）

6,235,022

4,544,173

0.37

股权较为稳定，没有大笔交易

股东权益（万元）

10,018,352

8,816,457

0.14

经营效益增幅减少，股东权益增长减少

表3.2万科集团利润表表摘要

工程

说明

主营业务收入（万元）

19,554,913

14,638,800

0.34

主营业务投资开发增长减慢

主营业务利润（万元）

3,941,807

3,066,419

0.29

较前年有增长，但增长幅度有所降低

利润总额

3,380,262

2,525,236

0.34

利润较为稳定

所得税（万元）

737,398

512,417

0.44

所得税较为稳定

净利润（万元）

2,594,944

1,928,752

0.35

净利润较为稳定

资产负债率

0.777

0.772

0.006

应收款较多

流动比率

1.30

1.34

-0.03

流动资产货币资金减少

速动比率

0.43

0.43

0

与去年持平

股东权益比率

22.30

22.80

-0.02

房地产行情放缓，股东信心缺乏

应收账款周转率天数

4.05

6.11

-0.34

房产业务量降低

存货周转天数

893.52

1,138.88

-0.22

房产业务开发数量少

资料来源：

万科A〔000002〕资产负债表

quotes.money.163./f10/zcfzb_000002.html

（二）集团公司的资本构造状况

万科集团成立时间为1991年，因为本文的研究目的是通过研究房地产行业中的具有代表性的一家---万科公司的资本构造，以小见大，来给整个行业一些启示，而企业的开展往往与其所处现阶段的环境严密相关，因此本文所选取用于比照的参照年份为近五年。

1.债务比率

图3.1资产负债率比较

由时间纵向比照，从图表可以可以看出万科集团2021年至2021年的近四年来，其资本负债率根本保持在77%-78%左右，稳定的处于较高的水平；横向来看，万科集团与其他四家我国主要房地产开发巨头相比较，中海地产的资本负债率最低，为60.90%，万科集团的资产负债率率仅仅低于恒产的81.22%，在房地产行业的较大的上市企业中处于中上水平。