建设综合项目开发作业流程.docx

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建设综合项目开发作业流程

建设项目开发程序步骤

第一部分工程建设前期阶段

工程建设前期阶段关键指是在工程建设早期，建设单位形成投资意向，经过对投资机会等研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项过程。

关键包含编制项目提议书和可行性研究汇报，并经过立项审批。

一、项目提议书（由发改委实施）

（一）项目提议书

通常应包含以下几方面内容：

1、项目提出必需性和依据；

2、产品方案、拟建规模和建设地点初步设想；

3、资源情况、建设条件、协作关系等初步分析；

4、投资估算和资金筹措设想；

5、项目标进度安排；

6、经济效益和社会效益估量。

（二）报送材料：

符合编制要求项目提议书、审批请示及有特殊要求必备附件材料。

注：

若建设单位含有编制项目提议书及可行性研究汇报等能力，可自行编制。

如不含有自行编制能力，可先行实施监理招标及设计招标，委托含有编制能力及相关资格监理单位或设计单位编制。

监理及设计招标要立即立案。

二、办理《建设工程选址意见书》（由计划局实施）

（一）《建设工程选址意见书》审批，申请人需向计划部门提交下列申请材料：

1、书面申请（原件1份）；

2、1：

500现实状况地形图（原件2份，附电子文档）；

3、项目提议书批复文件或书面意见（原件1份，限政府投资项目。

书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目提议书和项目可行性研究汇报建设项目）；

（二）非招标拍卖挂牌方法取得国有土地使用权建设项目，《建设工程选址意见书》审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料：

3、建设用地预审（限需新征集体土地建设项目）

（1）《建设项目用地预审表》（原件1份）；

（2）建设项目用地预审申请汇报（原件1份，内容包含建设项目基础情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体计划确定城市建设用地范围外农用地，还应包含补充耕地初步方案）；

（3）项目提议书批复文件或书面意见（1份，限政府投资项目。

书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目提议书和项目可行性研究汇报建设项目）；

（4）标注有项目拟用地范围1：

1万乡镇土地利用总体计划图（1份，建设项目跨乡镇，申请人应分别在建设项目所包含各乡镇1：

1万土地利用总体计划图上标注拟用地范围。

城市区范围内各区国土资源部门应无偿向申请人提供1：

1万乡镇土地利用总体计划图底图供申请人复印）。

三、建设用地预审报预（国土资源局实施）

报送材料：

（一）《建设项目用地预审申请表》（原件1份）；

（二）建设项目用地预审申请汇报（原件1份，内容包含建设项目基础情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体计划确定城市建设用地范围外农用地，还应包含补充耕地初步方案）；

（三）区县（自治县、市）国土资源管理部门对建设项目用地初审意见（1份）；

（四）1：

500现实状况地形图（2份）。

四、环境影响评价文件报审（由环境保护局实施）

报送材料：

（一）《xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）；

（二）环境影响记录表或由有资质单位编制环境影响汇报表或环境影响汇报书（原件2份，附电子文档）；

（三）评定机构相关环境影响汇报书或环境影响汇报表技术评定汇报（原件1份，建设项目填报环境影响记录表，申请人不提供技术评定汇报）。

五、建设场地地震安全性评价（由地震局实施）

（一）必需进行建设场地地震安全性评价建设项目

１、抗震设防要求高于《中国地震烈度区划图》标定设防标准关键工程、特殊工程和可能产生严重次生灾难工程

２、在地震烈度分界线两侧各８km区域内新建、改建、扩建工程

３、局部地质条件较复杂或地震研究程度和资料具体程度较低地域

４、占地面积较大或跨越不一样地质条件区域新建城镇、9大型厂矿、港湾、企业和经济技术开发区

（二）建设单位对场地地震安全性评价管理程序

1、建设单位持立项同意书和建设地址，咨询地震主管部门意见，审定是否重做场地地震安全性评价工作和评价区域范围，并咨询评价单位资质；

2、选择评价单位和签署评价协议；

3、建设单位帮助评价单位工作；

4、上报审批。

建设单位按协议收到《建设项目场地地震安全性评价汇报》，立即上报当地地震安全性评价委员会评审，经过评审经过地震安全性评价汇报送市地震局审核同意，确定抗震设防标准。

建设单位最终收评价汇报副本和审批副本转交设计单位，进行抗震设计。

六、可行性研究汇报（由发展改革委实施）

（一）可行性研究汇报通常应包含以下基础内容：

1、项目提出背景、投资必需性和研究工作依据；

2、项目设计方案及协作配套工程；

3、环境保护、防震、防洪等要求及其对应方法；

4、建设工期和实施进度；

5、投资估算和资金筹措方法；

6、经济效益和社会效益。

（二）报送材料：

除提交由有资质单位编制可行性研究汇报及审批请示外，还需提交以下附件材料作为审批前置要件：

1、城市计划行政主管部门出具计划选址意见书；

2、建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让协议）；

3、环境影响评价文件报审材料；

4、包含国有资产或土地使用权出资，须由相关部门出具确定文件；

七、项目审请汇报核准（由发展改革委实施）

（一）报送材料：

除提交由有资质单位编制项目申请汇报外，还需提交以下附件材料作为核准前置要件：

1、城市计划行政主管部门出具计划选址意见书；

2、建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让协议）；

3、环境影响评价文件报审材料；

4、包含国有资产或土地使用权出资，须由相关部门出具确定文件。

八、立项（由发改委实施）

（一）政府投资项目可行性研究汇报及其审批请示一式五份，并附对应附件资料；

（二）用地预审需提交申请材料；

（三）环境影响评价文件审查需提交申请材料。

项目申请单位提交申请应为书面形式。

第二部分工程建设准备阶段

该阶段内容包含为勘察、设计、施工发明条件所做建设现场、建设队伍、建设设备等方面准备工作。

具体包含报建，委托计划、设计，获取土地使用权，工程发包和承包等。

一、办理报建立案手续（由发改革委实施）

建筑工程立项后，建设单位应向建筑行政主管部门申请办理报建立案手续。

建设单位可持已下达立项批文，到市建委领取《工程项目报建申请表》、《工程项目管理资质申报表》和《基建手续鉴证表》，按要求填写后，连同工程技术管理人员职称证件（复印件）到市建委办理建设单位资质审查及报建登记手续。

报建申报材料：

1、《报建表》；

2、立项文件；

3、建设用地同意文件；

4、资信证实；

5、投资许可证。

建设单位必需在报建后开工前向受理报建建设行政主管部门申请办理工程项目建设管理单位资格审批手续，领取工程项目建设管理单位资格审查同意通知书。

建设单位在办理完成工程报建立案后即可在招标办经过招投标确定监理队伍。

二、办理《建设用地计划许可证》（由计划局实施）

建设单位应根据计划局提出计划设计条件委托计划设计院编制计划设计总图，然后报市计划局审核计划设计总图。

计划局可据此核定用地面积，确定用地红线范围，发给建设单位《建设用地计划许可证》。

建设单位在办理了《建设用地计划许可证》后，下步可向市国土房管局申请土地开发使用权。

到招标办经过招投标确定勘察、设计单位。

三、申请土地开发使用权（由国土资源局实施）

建设单位申请用地步骤行政审批，应到建设项目所在地区国土房管部门递交申请。

依法属市国土房管局或其上级行政机关审批权限，由区国土房管部门受理后在要求时间内将初步审查意见连同全部申请材料逐层上报。

国有土地划拨审批由土地利用处主办：

申报材料包含：

1、身份证实（复印件3份）

2、建设单位用地申请（原件3份）

3、项目审批、核准或立案文件（原件/复印件3份）

4、建设用地计划许可证及其附件、附图（含计划红线图和经城市计划行政主管部门批复总平面部署蓝图或数字化图1:

500-1:

1000）（原件1份/复印件3份）

5、地籍图（原件1份）

6、实测地形蓝图或数字化图（1/500－1/1000）（原件3份）

四、报审《建设工程计划设计方案》（由计划局实施）

建设单位在取得土地使用权后，依据市计划局提出设计要求，委托建筑设计院编制设计方案。

《建设工程计划设计方案》审查按以下条件实施：

（一）《建设工程计划设计方案》审查，申请人需向计划部门提交下列申请材料：

1、书面申请（原件1份）；

2、建设工程计划设计方案（2份，含室外综合管网设计）；

（二）《建设工程计划设计方案》审查，申请人需向协办部门提交下列申请材料：

1、包含消防事项审查

（1）《建筑工程消防设计申报表》（原件1份，须加盖申请单位印章）；

（2）建设工程计划设计方案（2份）；

（3）设计单位消防自审小组自审意见书（原件1份）。

2、包含园林绿地指标事项审查

（1）建设工程计划设计方案（1份，附电子文档）；

（2）1：

500绿化现实状况图（1份）；

（3）建设工程项目配套绿地部署总平面图及说明（2份，附电子文档）。

3、包含河道管理事项审查（限河道管理范围内建设项目）

（1）建设工程计划设计方案（2份）；

（2）建设工程包含河道部分工程设计方案（2份）；

4、包含电力保护事项审查（限在已建、在建电力设施保护范围和保护区内建设项目；法律、法规要求和电力设施应保持足够距离范围内建设易燃易爆、通讯设施、军事设施、机场、领导（导）航台、污染源等建设项目）

（1）建设工程计划设计方案（1份）。

5、环境影响评价文件审查

（1）《xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）；

（2）环境影响记录表或由有资质单位编制环境影响汇报表或环境影响汇报书（原件2份，附电子文档）；

（3）评定机构相关环境影响汇报书或环境影响汇报表技术评定汇报（原件1份，建设项目填报环境影响记录表，申请人不提供技术评定汇报）。

五、初步设计审批（由发改委实施）

办理建设工程初步设计审批，申请人应先将初步设计图纸提交主办部门预审，主办部门收件后，应向申请人出具申请材料接收凭证，并自收件之日起10日内出具合格或需要修改预审意见；出具需要修改预审意见，主办部门应一次通知当事人需要修改全部内容。

申请人应根据主办部门修改意见对初步设计图说进行完善，直至预审合格。

预审合格后，再向主办部门提交初步设计审批申请材料。

报送材料：

（一）主办部门所需申请材料：

1、初步设计审查申请表；

2、初步设计图纸（经主办部门预审合格，下同）；

3、计划设计条件通知书及红线图；

4、建设工程计划用地许可证及其附件；

5、工程勘察汇报（初步勘察深度以上）及其质量审查合格意见；

6、依法应该招标勘察设计项目，应提供招标情况立案书；

7、投资行政主管部门审批、核准或立案文件；

8、勘察设计协议。

（二）公安消防部门所需申请材料：

1、建筑消防设计防火审核申报表;

2、初步设计图纸（结构专业图说除外）。

（三）园林部门所需申请材料：

初步设计总平面图、绿化部署图，有建筑屋顶或平台绿化还需提供建筑专业图纸。

（四）气象部门所需申请材料：

初步设计总平面图、建筑及电气专业图纸。

防

雷装置设计审核申请材料包含：

1、建筑设计说明；

2、防雷平面图；

3、电气设计说明；

4、结构设计说明；

5、建筑物正立面图；

6、电路总平面图；

7、防雷产品相关资料及立案手续。

（五）市政部门（xx市市政管理委员会）要求申请材料：

初步设计图纸。

（六）交通部门所需申请材料：

初步设计总平面图，包含交通设施部分工程初步设计平面图、立面图、剖面图及说明。

申请人提交上述材料时，按部门分类成套提供。

六、项目初步设计概算审批（由建委实施）

附报送由有资质单位编制项目总投资概算汇报及审批请示外，还需提交以下附件：

（一）含有对应资质设计单位所完成项目初步设计全套图纸及设计说明书；

（二）设计单位或含有对应概预算编制资质单位项目投资概算表。

七、施工图设计审批（由建委实施）

初步设计审查经过后，建设单位委托设计院进行施工图设计，并将施工图报市建委审批，然后由市计划局发建筑核位红线。

施工图设计审批经过后，建设单位同时办理公安消防、园林、气象、人防、市政、交通等部门手续，可到招标办组织办理材料、设备供给商招投标手续，并向财政交纳相关建设费用。

申请人提交下列申请材料后，由计划部门单独审批：

（一）书面申请（原件1份）；

（二）施工图（2份，附电子文档，建筑工程限于建施图）；

（三）土地权属证件（复印件1份）；

（四）建设工程初步设计同意文件（原件1份）；

（五）年度计划文件（原件1份，国家或市政府要求需要年度计划建设项目）；

八、建设单位招投标（由工程招投标办实施）

施工发包前，建设单位应该持立项同意文件等相关材料申请办理建设工程发包方法立案手续。

（一）提交资料目录

1、建设工程发包方法立案表（原件1份）。

2、建设工程立项批复或立案手续（复印件1份）；

3、建设工程计划许可证（复印件3份）；

4、满足施工要求建设资金证实材料（复印件1份）；

5、施工图设计文件审查立案书（复印件2份）；

注：

1、邀请招标或直接发包还应提供邀请招标立案表或直接发包立案表；2、提交复印件时还应提供原件。

采取公开招标方法，招标公告应该在“中国工程建设信息网”分网站“xx市建设工程信息网”（.com）上公布，也能够同时在依法指定报刊、信息网络或其它媒介上公布，在不一样媒介上公布招标公告内容应该一致，公布时限应不少于3个工作日。

招投标按以下方法进行：

1、报建（县政府行政审批服务大厅）。

需要资料有：

（1）建设项目立项批复；

（2）建设工程计划许可证：

（3）资信证实；

（4）施工图设计文件审查立案书。

2、确定招标方法。

3、填表：

（1）邀请招标《xx市建设工程报建表》、《xx市建设工程施工招标申请表》、《xx市建设工程邀请招标立案表》、《xx市建设工程施工招标机构资格立案表》或《自行招标立案表》、《xx市建设工程27招标文书及招标文件立案表》

（2）公开招标《xx市建设工程报建表》、《xx市建设工程施工招标申请表》、《xx市建设工程施工招标公告或投标邀请书》、《xx市建设工程施工招标机构资格立案表》或《自行招标立案表》、《xx市建设工程招标文书及招标文件立案表》

（3）直接发包《xx市建设工程报建表》、《xx市建设工程施工招标申请表》、《xx市xx县建设工程直接发包立案表》

4、由县建委将邀请招标或直接发包项目报区政府审批。

5、建设单位或招标代理机构编制招标文件（直接发包除外），报县招标办立案。

6、按招标文件要求进行资格预审、答疑等

7、开标：

发出招标文件20个工作日方后可进行开标。

（在市建设工程交易中心交易大厅）

8、中标结果公告（2个工作日）

9、发出《xx市建设工程施工招标投标情况立案意见书》（县政府报建大厅）

10、由建设单位向中标单位发中标通知书

11、签定施工协议（收到中标通知书后30日之内）

12、缴费

（1）建设工程综合服务费

（2）工程定额测定费（3）建设工程质量监督费：

九、办理质量监督及安全监督（由质监站和安监站实施）

（一）办理质量监督登记注册所需材料：

1、施工、监理单位中标通知书

2、施工图审查汇报和同意书

3、施工协议

4、监理协议

5、建设工程质量监督记录表（质监1-2）

（二）办理建筑工程安全报监材料：

1、建筑施工安全监督书

2、工程中标通知书

3、工程施工协议

4、建筑业企业安全资格证书

5、施工人员意外伤害保险手续

6、管理人员及特种作业人员安全上岗证

7、安全生产、文明施工计划书。

十、办理建筑工程施工许可证

市关键建筑项目、国家和市同意立项建设项目和跨区、县（市）大中型建设项目，由建设单位向市人民政府建设行政主管部门申请；其它建设项目由建设单位向项目所在地区、县（市）人民政府建设行政主管部门申请。

（一）申请办理建筑工程施工许可证和申请开工，应该含有下列条件：

1、已经取得建设工程计划许可证；

2、已经办理建设用地同意手续；

3、已经取得固定资产投资许可证；

4、根据国家相关要求应该纳入投资计划，已经列入年度计划，建设资金已经落实；

5、已经取得环境影响评价汇报；

6、已经取得抗震审查合格通知书；

7、已经取得建筑工程消防审核意见书；

8、有满足施工需要施工图纸及其它技术资料；

9、已经按要求办理招标手续，确定了施工企业并已签署协议；

10、已经办理工程质量和安全监督手续；

11、已经按要求缴纳前期工程相关税费。

（二）办理施工许可证需报送材料：

1、填表：

施工许可申请表

2、办理质监、安监手续

3、签定文明施工协议（包含项目经理、施工员、质监员、安全员等关键岗位从业人员押证，施工现场从业人员名册）

4、签定流感人口计划生育协议（附流感人口登记册）

十一、报送开工汇报暨年投资计划申请文件

项目含有开工条件后，建设单位应根据项目提议书申报程序向市发改委报送开工汇报暨年度投资计划申请文件。

（一）开工汇报关键内容：

项目初步设计同意总规模和关键建设内容；项目初步设计同意总投资和资金起源；项目当年需建设规模和建设内容；项目当年需要工程投资及资金组成；工程监理及重大建设项目招投标工作组织情况、书面汇报。

（二）所需附件：

1、项目初步设计批复文件；

2、项目资金起源中除市级以上财政性资金外其它资金当年到位情况证实；

3、监理企业资信证实；

4、招标范围、招标方法、招标组织形式及发包方案。

第三部分工程建设施工阶段

建设单位为了确保项目施工顺利进行需从事相关管理工作，可分为施工准备管理和施工阶段管理，其中在施工阶段管理关键值是做好工程建设项目标进度控制、投资控制和质量控制。

一、工程建设项目施工准备阶段

（一）图纸会审

图纸会审，由建设单位主持，监理单位参与，设计单位向施工单位进行设计技术交底以达成明确要求，根本搞清设计意图，发觉问题，消亡差错目标。

然后再由建设、监理单位、设计单位、施工单位共同对施工图进行会审，作出会审（审核）统计，最终共同签章生效。

（二）审查施工组织设计

（三）施工现场准备

1、施工现场补充勘探及测量放线

2、施工道路及管线

3、施工临时设施建设

4、落实施工安全和环境保护方法

二、工程建设项目组织施工管理

（一）工程建设项目标进度控制

关键包含以下内容：

1、所动用人力和施工设备是否能满足完成计划工程量需要；

2、基础工作程序是否合理、实用；

3、施工设备是否配套，规模和技术状态是否良好；

4、怎样计划大型机具、设备、材料运输通道；

5、工人工作能力怎样；

6、工作空间、风险分析；

7、预留清理现场时间，材料、劳动力供给计划是否符合进度计划要求；

8、分包商选择和工程控制计划；

9、临时工程施工计划；

10、协议管理、技术资料管理、完工、验收计划；

11、可能影响进度施工环境和技术问题。

（二）工程建设项目标投资控制

投资控制指是在工程建设全过程中，依据项目标投资目标，对项目实施常常性

监控，针对影响项目投资多种原因而采取一系列技术、经济、组织等方法，随时纠

正投资发生偏差，把项目投资发生额控制在协议要求限额内。

作为建设单位，着重把握以下几方面内容：

1、项目投资失控原因

2、工程建设投资控制方法和步骤

3、工程价款结算

4、工程变更控制

5、索赔

（三）工程建设项目标质量控制

1、事前质量控制即施工前准备阶段进行质量控制。

它是指在各工程对象正式施工开始前，对各项准备工作及影响质量各原因和相关方面进行质量控制。

也就是对投入工程项目标资源和条件质量控制。

2、事中质量控制就是在施工过程中进行质量控制。

事中质量控制策略是：

全方面控制施工过程，关键控制工序质量。

3、事后控制它是指对于经过施工过程所完成含有独立功效和使用价值最终产品（单位工程或工程项目）及其相关方面质量进行控制。

也就是对已完工程项目标质量检验、验收控制。

第四部分工程完工验收立案和保修阶段

一、完工验收及立案

工程完工验收立案是验收步骤主办事项，由市建设行政主管部门（以下简称主办部门）负责实施。

申请人申请办理主办事项，应向主办部门提出申请并同时提交下列申请材料：

（一）主办部门所需申请材料：

1、《建设工程完工验收立案申请书》；

2、《建设工程完工验收意见书》；

3、《建设工程施工许可证》；

4、《施工图设计文件审查汇报》；

5、《建设工程档案验收意见书》；

6、《xx市民用建筑节能工程完工验收立案表》；

7、施工单位出具《工程完工汇报书》；

8、监理单位出具《工程质量评价汇报》；

9、勘察单位出具《勘察文件质量检验汇报》；

10、设计单位出具《设计文件质量检验汇报》；

11、施工单位出具《工程质量保修书》；

12、施工单位提供建设单位已按协议支付工程款证实。

（二）城市计划部门所需申请材料：

1、建设工程完工图（其中建筑工程只提交建施图）；

2、含有对应资质测绘单位测量绘制1：

500建设工程完工实测地形图；

3、含有对应资质测绘单位编制房屋完工测量汇报。

（三）公安消防部门所需申请材料：

1、初步设计消防审核意见书；

2、市建设行政主管部门认定施工图审查机构出具施工图审查合格汇报。

3、建筑工程消防安全质量验收汇报表（附建设单位出具《建设工程完工验收消防质量合格承诺书》、设计单位出具《建设工程施工图消防设计质量合格承诺书》、施工单位出具《建设工程消防施工质量合格承诺书》、监理单位出具《建设工程消防质量监理合格承诺书》）。

4、填写《建筑工程消防验收申请表》，表上须加盖建设单位公章。

5、消防工程施工企业资质等级证书，应注明“此件和原件查对无误”，并加盖施工单位公章。

6、填写《消防产品选择清单》表格，并提供产品合格证实。

7、市建设行政主管部门认定施工图审查机构审查合格施工图

（四）环境保护部门所需申请材料（依据建设项目标具体情况分为环境保护验收或环境保护预验收）：

1、环境保护验收：

（1）建设项目完工环境保护验收申请表；

（2）有资质监测机构或环评机构编制建设项目完工环境保护验收监测汇报或验收调查汇报（填写完工环境保护验收申请登记卡建设项目，申请人不提供此项申请材料）。

2、环境保护预验收：

xx市建设项目环境保护预验收申请表。

申请人提交上述材料时，应按部门分类成套提供。

申请人不再单独向协办部门申请计划、消防、环境保护验收。

二、工程保修

工程保修期从工程完工验收合格之日起计算。

工程在保修期限内出现质量缺点，建设单位应该向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应该到现场核查情况，在保修书约定时间内给予保修。

发生包含结构安全或严重影响使用功效紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应该立即抵达现场抢修。