按揭贷款业务操作流程.docx

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按揭贷款业务操作流程

按揭贷款业务操作流程

1目的

本文件规定了XX农村银行（以下简称“本行”）按揭贷款业务的操作规范和风险控制要点，旨在规范按揭贷款业务操作和有效控制风险，提高资产质量。

2适用范围

本文件适用于本行办理按揭贷款的业务，如个人住房、购车按揭等。

3定义、缩写及分类

3.1定义

按揭贷款：

是指借款人以所购得的动产或不动产等作为抵押品而从银行获得资金，用于支付所购动产或不动产，并按合同约定分期偿还本息的贷款。

3.2缩写及分类

无

4职责及权限

部门/岗位

职责及权限

不相容职责

行长

负责对授信管理委员会审议通过的按揭贷款合作事项及按揭贷款业务行使一票否决权。

授信管理委员会/委员

负责对提交的按揭贷款合作事项及按揭贷款业务进行审议。

调查

授信审批部门/审批岗

1）负责对权限内按揭贷款合作事项及按揭贷款业务的审批；

2）负责下发按揭贷款合作事项及按揭贷款业务审批意见书；

3）负责对权限外的按揭贷款合作事项及按揭贷款业务提交授信管理委员会审议。

调查

合规及风险管理部门/法律事务岗

负责协议文本的合规合法性审核，并提出合规审核意见。

授信审查部门/审查岗

负责对合作事项及按揭贷款业务进行审查，并出具审查报告。

审批

个人业务部/客户经理岗

1）受理按揭合作申请,搜集并审核客户的相关材料；

2）负责贷前尽职调查，提交调查报告；

3）起草合作协议经合规及风险管理部审核后，及开发商、经销商签订合作协议；

4）负责按揭贷款业务合同的面签；

5）负责办理抵押登记手续。

审批

业务管理部/贷后管理岗

1）负责对信贷资金使用情况进行跟踪检查；

2）负责对开发商、经销商账户资金进出情况进行监控管理；

3）负责按揭贷款贷后日常管理工作，并形成贷后检查报告；

4）负责按揭信贷资产风险分类的初分。

调查

放款审查岗

负责审核发放条件。

综合柜员岗

负责出账、结算。

5原则及基本规定

5.1原则

本行办理按揭贷款业务应遵循合规性原则、审慎性原则、灵活性原则。

5.2基本规定

5.2.1按揭贷款条件

1）年龄在18周岁以上，具有完全民事行为能力的自然人，能提供合法有效的居留身份证明文件；

2）具有稳定的经济收入，信用良好，无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力并能够提供相应的收入或资产证明；

3）借款人已经按要求足额支付首付款项并出具相关证明；

4）能提供本行认可的有效、足额担保。

5）购房按揭贷款还应有合法有效的购房合同、协议以及本行要求提供的其他证明文件；

6）汽车按揭贷款借款人所购车辆必须办理车辆交强险，应办理第三者责任险、损失险和盗抢险，同时在保单附加条款内注明本行对汽车财产保险赔付享有优先受偿的权力,本行规定的其他条件。

7）本行规定的其他条件。

5.2.2客户申请按揭贷款时，应提交以下申请资料

1）申请人需要提交以下资料料的原件及复印件；

a）申请人及配偶（共同借款人）的有效身份证件（包括身份证、护照、居住证件、军官证等）、户口簿、婚姻证明（若未婚则提供有权部门出具的未婚证明）的原件和复印件；

b）营业执照及纳税税单、银行对账单、财务报表等；

c）收入证明和其他财产证明；

d）担保人需要提交以下资料的原件及复印件；

①担保人为个人的提供：

担保人身份证或抵（质）押人/共有人身份证、婚姻状况证明、抵（质）押物权证；

②担保人为公司的提供：

企业的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证、企业章程、验资报告、基本账户开户许可证、税务登记证、资信证明书、贷款卡、近期财务报表（包括资产负债表、损益表、现金流量表等）。

e）本行要求的其他条件。

f）须填写《按揭贷款借款申请书》（附件一），

2）购房按揭贷款的申请人除按申请提交上述资料外，还应提供以下资料：

a）申请人提供及商品房开发商（经销商）、汽车经销商签定的合同或协议；

b）申请购房按揭贷款的申请人，须填写《个人购房借款申请书》（附件二），并提交申请人身份证等相关资料：

c）营业执照及纳税税单、银行对账单、财务报表等；合法的购（建造、大修）房合同或其他证明借款用途的文件以及本行认为需要的其他合法批准文件；

d）借款人用于购买（建造、大修）住房的首付款发票或收据；

e）如以房产作抵押，应提供由本行认可的评估机构出具的房产评估报告。

3）购车按揭贷款除按申请人需要提交资料外，还应提供以下资料：

a）申请人填写《个人购车借款申请书》（附件三）；

b）申请人和配偶的有效身份证件、户口簿、婚姻状况证明及借款人收入证明；

c）担保人有效身份证明及担保人本行认可的其他资料；

d）如购买营运车辆，应提供车辆挂靠协议、挂靠单位同意车辆抵押给本行的书面文件、营运资格证等。

5.2.3按揭贷款的政策规定

1）利率调整规定：

在贷款期限内贷款利率的调整，由借贷双方根据中国人民银行有关利率管理的规定并按照商业原则在借款合同或协议中约定，于贷款利率调整的次年1月1日按年调整。

2）现行住房按揭政策规定：

《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）规定90平方米以上首套住房，贷款首付比例不低于30%；对贷款购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

5.2.4按揭贷款偿还方式

1）利随本清：

贷款期限在1年以内（含1年）的，原则上可采取到期一次性还本付息还款方式。

2）分期还款：

贷款期限在1年以上的，实行分期偿还贷款本息，可采取以下方式：

a）等额本息还款法。

即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

计算公式为：

每月还款额＝×贷款本金

b）等额本金还款法。

即在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，贷款利息逐月结算，确定每月还款额。

计算公式为：

每月还款额＝

6流程描述及控制要求

阶段

环节

风险点

6.1.1受理申请

环节名称:

客户申请

适用部门:

客户;

适用岗位:

客户;

职责要求:

客户提出按揭贷款合作申请。

操作规范:

客户以书面形式提交按揭贷款合作申请。

环节名称:

受理申请

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

受理按揭合作申请,审核客户主体资格。

操作规范:

收到客户申请后，对主体资格进行初步审核。

客户提出申请同时要提交以下资料：

1）公司章程或企业组织文件、验资报告、成立批文、营业执照、组织机构代码、税务部门年检合格的税务登记证明、法定代表人或负责人身份证明、贷款卡及信用等级证明，基本账户的开户许可证及在本机构设立的结算账户开户许可证，

2）财政部门核准或会计（审计）事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表，企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等；

3）客户为借款人承担连带责任的承诺；合作业务由授权委托人办理的，需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；

4）房地产开发商申请及本行合作时除提交以上资料外，还要提供以下资料：

a）房地产开发资质等级证书；

d）项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件，项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房屋销（预）售许可证》，预售方案及项目施工进度表，商住房要有《竣工验收合格证明》；

c）项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；

f）需要提供的其他材料。

5）汽车经销商申请及本行合作时除提交以上资料外，还要提供以下资料

a）产品厂家代理资格证明；

b）代理销售汽车证明，提供制造商生产的合格产品证明。

风险描述:

客户提供的资料不齐全或资料虚假,受理人未严格按规定审核,合作事项存在法律风险。

风险等级:

高风险

控制措施:

严格按照规定对申请的条件进行审核，对不具备主体资格、提供虚假资料或资料不合法、不合规，具有不良信用记录等不符合条件的，不得受理。

控制部门:

个人业务部门;

控制岗位:

客户经理岗;

6.1.2项目调查

环节名称:

调查

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

项目合作协议调查，提交调查报告。

操作规范:

采取现场和非现场调查方式，对客户所从事的经营活动合法性和真实性，以及经营、财务状况进行尽职调查，并出具调查报告，提出明确的调查意见。

需要调查的其他内容参见《贷前调查操作流程》。

风险描述:

调查流于形式或未执行关系人回避制度对客户提供的虚假资料,不能及时识别不真实掌握的反映借款人及担保人实际情况,导致调查结果失真，影响决策。

风险等级:

高风险

控制措施:

规范操作流程，完善问责机制。

控制部门:

个人业务部门;

控制岗位:

客户经理岗;

6.1.3审查、审议

环节名称:

审查

适用部门:

授信审查部门;

适用岗位:

授信审查岗;

职责要求:

负责合作事项的审查，提出独立审查意见。

操作规范:

根据客户经理提交的调查报告及相关资料，对合作事项的合法性、合规性、可行性等进行全面审查，并形成审查意见，出具审查报告连同其他资料一并提交给审批岗审批。

需要审查的其他内容参见《审查审批操作流程》。

风险描述:

未严格执行审查制度,调查及审查为同一人员完成；审查人员按照他人授意进行审查或隐瞒审查中发现的重大问题；及客户串通，向有关审批人提供虚假审查报告,估未能充分反映真实风险；审查通过不具有主体资格、基本要素不全、不符合信贷政策、监管要求以及信贷风险突出的信贷业务,导致信贷风险及监管风险。

风险等级:

高风险

控制措施:

1）严格落实审贷分离，单独设立授信审查岗，形成有效岗位制约；2）授信审查人员必须严格按照规定的审查内容和不同信贷业务审查的具体要求进行审查，明确突出审查意见和风险防控措施，对审查内容真实性、合法合规性负责；3）对审查中发现的重大问题和疑点必须进行核实，予以确认并做出详细说明。

控制部门:

授信审查部门;

控制岗位:

授信审查岗;

环节名称:

是否权限内

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

权限判断。

操作规范:

权限内合作事项的审批，权限外合作事项直接提交授信管理委员会审议。

环节名称:

审批

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

负责对权限内合作事项业务的审批。

操作规范:

根据审查通过的报告，结合自身审批权限，充分考虑本行资金供给的可能性、国家产业政策、存贷比例、单户授信额度、资本金比例等情况进行审批，提出明确的审批意见。

具体操作可参见《审查审批操作流程》。

风险描述:

未严格执行审批制度和程序,审批通过不符合国家产业政策、监管规定及本行信贷制度的信贷业务；超权审批；未执行回避制度,加大信贷风险。

风险等级:

高风险

控制措施:

严格按照国家现行政策、省联社及本行信贷制度进行审批，执行回避制度，严禁超权审批。

控制部门:

授信审批部门;

控制岗位:

审批岗;

环节名称:

审议

适用部门:

授信管理委员会;

适用岗位:

委员会委员;

职责要求:

负责合作事项的审议。

操作规范:

1）严格按照授信管理委员会议事规则进行审议，具体操作参见《授信管理委员会议事规则》；

2）对审议通过的合作事项，连同授信管理委员会会议记录等报行长行使一票否决权。

风险描述:

未严格执行审议制度,委员会人员构成不符合规定；参会委员未达到规定人数；审议通过不符合贷款条件、信贷政策或明显化整为零的贷款；委员会成员审议意见不明确，审议记录未留存，致使责任不清；委员会成员受到指使或暗示，不能独立行使表决权,导致信贷风险加大。

风险等级:

高风险

控制措施:

严格按照规定程序审议贷款，严禁逆程序、缺程序或简化程序审议贷款；坚持集体审议原则，参会委员必须签署明确的意见和理由；委员会成员结构、数量应符合风险管控要求；委员会委员应坚持原则、秉公办事，严禁接受他人暗示或授意审议贷款；加强检查，严肃追究有关人员的责任。

控制部门:

授信管理委员会;

控制岗位:

委员会委员;

环节名称:

是否否决

适用部门:

行长;

适用岗位:

行长;

职责要求:

对授信管理委员会审议通过的合作事项行使“一票否决权”。

操作规范:

对授信管理委员会审议通过的合作事项行使一票否决权。

否决的原则上退回授信管理委员会办公室秘书。

6.1.4签署协议

环节名称:

下发合作意见书

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

负责制作并下发审批意见书。

操作规范:

1）对审批权限内的合作事项制作并下发批复意见书；

2）经行长同意的合作事项，按照授信管理委员会的意见，制作并下发合作意见书。

环节名称:

草拟协议

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

起草合作协议。

操作规范:

根据合作意见书及相关资料起草合作协议，并报合规及风险管理部审核。

环节名称:

合规审核

适用部门:

合规及风险管理部门;

适用岗位:

法律事务岗;

职责要求:

负责协议文本的合规合法性审核。

操作规范:

对协议文本的合规合法性审核，并提出合规审核意见。

环节名称:

签署合作协议

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

签署合作协议。

操作规范:

及客户签订合作协议。

风险描述:

协议签订不合规,协议内容出现瑕疵,开发商（经销商）及法人代表人未签字或协议签订人XX；缺少要素,协议无效，引起法律纠纷。

风险等级:

高风险

控制措施:

协议内容符合法律法规及内部规章规定；协议签署人身份符合要求，需授权的必须留存授权书；协议要素齐全并妥善保管。

控制部门:

个人业务部门;

控制岗位:

客户经理岗;

阶段

环节

风险点

6.2.1受理申请

环节名称:

客户申请

适用部门:

客户;

适用岗位:

客户;

职责要求:

提出按揭贷款借款申请。

操作规范:

客户以书面形式向客户经理提出按揭贷款借款申请。

环节名称:

受理申请

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

负责受理按揭贷款申请。

操作规范:

收到按揭贷款申请后，对客户主体资格进行初步审核，对符合按揭贷款条件的，进入贷前调查阶段，不符合借款条件的，向客户做好解释说明。

风险描述:

受理按揭贷款不合规、借款人生产经营活动不合法、无充足还款来源、借款人有重大不良行为记录等不符合条件的贷款申请,按揭申请人资料不齐全，基本信息不真实，通过虚假销售（购买）方式，办理“假按揭”骗取贷款,导致不符合条件客户的申请得以受理，套取银行贷款。

风险等级:

高风险

控制措施:

严格按照规定对申请借款的条件进行审核，对不具备借款主体资格、提供虚假资料、生产经营和借款用途不合法、不具备还款能力、具有不良信用记录等不符合借款条件的，不得受理。

控制部门:

个人业务部门;

控制岗位:

客户经理岗;

6.2.2调查

环节名称:

调查

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

负责按揭贷款尽职调查。

操作规范:

对客户提供的资料的真实性、有效性、完整性进行核实，贷前调查实行双人调查、实地查看、客户面谈的方式。

1）制定调查计划并确定调查内容；

2）做好相应准备，及客户沟通；

3）约谈相关人员；

4）实地调查申请人、关联人及担保情况；

5）现场和非现场核实相关资料或情况；

6）撰写调查报告，并连同其他资料提交给审查部审查岗。

7）需要调查的其他内容参见《贷前调查操作流程》。

风险描述:

调查不尽职,调查人员未双人实地调查抵押物情况；未核实借款申请人信用及经济状况；未调查借款人家庭成员信用；调查报告未揭示重要风险；未执行回避制度,调查报告失真。

风险等级:

高风险

控制措施:

严格执行双人实地调查，到相关部门核实借款人提供资料的真实性和合法性，及借款人、共同借款人面谈；了解按揭需求的真实性；个人征信状况。

控制部门:

个人业务部门;

控制岗位:

客户经理岗;

6.2.3审查审批

环节名称:

审查

适用部门:

授信审查部门;

适用岗位:

授信审查岗;

职责要求:

负责按揭贷款的审查，提出独立审查意见。

操作规范:

按揭贷款审查要严格按照要求把握审查重点内容，保证审查的有效性和审查结果的合理性。

1）按揭贷款审查过程中应关注以下内容：

信贷资料完整性及调查工作及申报流程的合规性；借款人主体资格及基本情况；财务、非财务因素的审查；担保审查；

2）评估和揭示信贷风险，提出审查结论；

3）出具审查报告，连同信贷资料一并提交授信审批部审批岗。

4）需要审查的其他内容参见《审查审批操作流程》。

风险描述:

未严格执行审查制度,调查及审查为同一人员完成；审查人员按照他人授意进行审查或隐瞒审查中发现的重大问题；及客户串通,未严格执行审查制度,调查及审查为同一人向有关审批人提供虚假审查报告；风险评估未能充分反映真实风险；审查通过不具有主体资格、基本要素不全、不符合信贷政策、监管要求以及信贷风险突出的信贷业务,导致信贷风险及监管风险。

风险等级:

高风险

控制措施:

1）严格落实审贷分离，单独设立授信审查岗，形成有效岗位制约；2）授信审查人员必须严格按照规定的审查内容和不同信贷业务审查的具体要求进行审查，明确突出审查意见和风险防控措施，对审查内容真实性、合法合规性负责；3）对审查中发现的重大问题和疑点必须进行核实，予以确认并做出详细说明。

控制部门:

授信审查部门;

控制岗位:

授信审查岗;

环节名称:

是否权限内

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

权限判断。

操作规范:

权限内按揭贷款业务的审批，权限外按揭业务直接提交授信管理委员会。

环节名称:

审批

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

负责对权限内按揭贷款业务的审批。

操作规范:

根据审查通过的报告，结合自身审批权限，对个人按揭贷款业务进行审批，提出明确的审批意见，包括：

金额、期限、贷款方式、用途、利率、偿还方式、担保条件等。

具体操作可参见《审查审批操作流程》。

风险描述:

未严格执行审批制度和程序,审批通过不符合监管规定及本行相关制度的按揭业务；超权审批,未严格执行审批制度和程序,审批通过不符合国家产业政策、监管规定及本行相关制度的按揭业务；超权审批。

风险等级:

中等风险

控制措施:

严格按照国家现行政策、省联社及本行信贷制度进行审批，执行回避制度，严禁超权审批。

控制部门:

授信审批部门;

控制岗位:

审批岗;

环节名称:

审议

适用部门:

授信管理委员会;

适用岗位:

委员会委员;

职责要求:

负责对规定权限按揭贷款业务的审议。

操作规范:

1）严格按照授信管理委员会议事规则进行审议，具体操作参见《授信管理委员会议事规则》；

2）对审议通过的按揭贷款业务，连同授信管理委员会会议记录等报行长行使一票否决权。

风险描述:

未严格执行审议制度,委员会人员构成不符合规定；参会委员未达到规定人数；审议通过不符合贷款条件、信贷政策或明显化整为零的贷款；委员会成员审议意见不明确,未严格执行审议制度,委员会人员构成不符合规定；参会委员审议记录未留存，致使责任不清；委员会成员受到指使或暗示，不能独立行使表决权,导致信贷风险加大。

风险等级:

中等风险

控制措施:

严格按照规定程序审议贷款，严禁逆程序、缺程序或简化程序审议贷款；坚持集体审议原则，参会委员必须签署明确的意见和理由；委员会成员结构、数量应符合风险管控要求；委员会委员应坚持原则、秉公办事，严禁接受他人暗示或授意审议贷款；加强检查，严肃追究有关人员的责任。

控制部门:

授信管理委员会;

控制岗位:

委员会委员;

环节名称:

是否否决

适用部门:

行长;

适用岗位:

行长;

职责要求:

负责行使一票否决权。

操作规范:

对授信管理委员会审议通过的按揭贷款业务行使一票否决权。

否决的原则上退回授信管理委员会办公室秘书。

6.2.4报备

环节名称:

是否报备

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

负责报备咨询。

操作规范:

不需报备的按揭贷款按审批意见下发审批意见书；需要报备的按揭贷款按报备要求准备资料上报省联社报备咨询。

环节名称:

报备咨询

适用部门:

业务管理处;

适用岗位:

咨询岗;

职责要求:

咨询并反馈。

操作规范:

见省联社报备流程。

环节名称:

下发批复意见书

适用部门:

授信审批部门;

适用岗位:

审批岗;

职责要求:

负责制作并下发按揭贷款审批意见书。

操作规范:

1）对于审批岗权限内的按揭贷款业务，制作并下发批复意见书；

2）对于行长行使否决权后且不需报备的按揭贷款业务，按照授信管理委员会的审批意见，制作并下发批复意见书；

3）对于向省联社报备咨询的按揭贷款业务，有异议的，应逐条落实，并将落实结果反馈省联社，省联社无异议后，制作并下发批复意见书。

6.2.5发放支付

环节名称:

签订借款合同

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

负责合同的面签。

操作规范:

1）客户经理应使用本行统一的合同文本，合同文本选用正确，在合同中落实的审批文件所规定限制性条件准确、完备，格式合同文本的补充条款合规，主从合同及凭证等附件齐全且相互衔接，合同的填写符合规范要求，一式多份合同的形式内容一致。

2）借款合同应使用钢笔书写或打印，内容填制完整，不得涂改；客户经理必须当场监督借款人及其他相关当事人在借款合同、担保合同等相关合同及其他相关协议（电子银行渠道办理的贷款除外）上签字、盖章或盖指模，核对预留印鉴，确保签订的合同真实、有效；

3）合同内容详细：

a）按照合同文本要求明确各方当事人的权利、义务以及诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象、支付条件和支付方式等；明确借款人不履行合同或怠于履行合同时应承担的违约责任。

b）借款人以汽车或现房抵押的，必须将汽车或现房用于贷款抵押；借款人以期房抵押的，必须采取抵押加开发商阶段性担保方式；借款人采取质押方式担保的，按规定办理质押手续。

风险描述:

合同主体不真实,合同签订的当事人非实际借款人和担保人；各类申请书、合同、通知书、清单、协议等使用不规范，或内容填写不齐全、不准确或签字不真实；合同文本使用错误；非格式化文本未经法律部门审查、存在歧义和瑕疵；合同文本签字、签章不合法；主从合同之间无法律关系；合同当事人未在规定的营业场所当面签署,导致合同瑕疵和无效,造成债务不落实，引起纠纷。

风险等级:

高风险

控制措施:

执行合同面签，认真核实签约人的身份及授权书，确保签订合同真实、有效；加强审查审核，加强合同的交叉复核。

控制部门:

个人业务部门;

控制岗位:

客户经理岗;

环节名称:

登记

适用部门:

个人业务部门;

适用岗位:

客户经理岗;

职责要求:

负责办理担保登记手续。

操作规范:

以抵押担保方式的贷款应到相关