市场比较法在房地产评估中的应用.docx
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市场比较法在房地产评估中的应用
吉林工商学院
毕业论文
题目名称：
市场比较法在房地产评估中的应用
院系：
财税学院
专业：
资产评估
学生姓名：
陈启名
学号：
指导教师：
王琳
2017年4月30日
毕业论文原创性声明
本人郑重声明：
所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名：
年月日
市场比较法在房地产评估中的应用
摘要：
资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。
在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。
本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。
关键词：
房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策
Applicationofmarketcomparisonmethodinrealestateappraisal
Abstract:
Intheassetevaluation,becausedifferentbasedateanddifferentevaluationpurposes,theselectionmethodisdifferent,theassetevaluationmethodmainlyincludesmarketcomparisonmethod,costmethod,incomemethod,andothermethods.Intherealestateappraisal,marketcomparisonmethodiswidelyusedbecauseithasthecharacteristicsofintuitiveandeasytobeacceptedbythepartiestotheassetbusiness.Thispapermainlyintroducesthetheoryofrealestateappraisalandmarketcomparison;Accordingtothespecialcase,thispaperstudiestheproblemsintheapplicationofmarketcomparisonmethodinrealestateevaluation,andputsforwardreasonablesuggestionstopromotemarketcomparisonmethodinrealestateevaluation.
Keywords:
Realestateappraisal;Marketcomparisonmethod;Case;Problem;Solution
一、我国房地产市场概况1
二、房地产评估的基本理论1
（一）房地产评估的含义与特点1
（二）房地产评估的基本方法1
三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估
为例2
（一）评估对象的概况2
（二）市场比较法的测算过程3
四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策8
（一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题8
（二）存在问题的解决对策9
参考文献11
致谢12
市场比较法在房地产评估中的应用
一、我国房地产市场概况
经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。
据中国指数研究院所统计的数据显示，2016年第一季度，北京的二手房成交面积为791700平方米，大概为新房成交面积的2倍，深圳二手房成交面积4217400平方米，约为新房成交面积的2.3倍，可以看出，二手房的交易量已经明显超过了新房。
从房地产交易的敏感度来看，二手房也是可以最先预知房地产的市场状况的。
在2016年，部分城市二手房交易市场出现了非理性上涨的现象，据数据显示，2016年第一季度，北京、广州、上海以及杭州的二手房价格分别同比上涨了17.96%、6.64%、28.78%%和5.73%，分别超过新房上涨价格的10.03%、0.47%、20.38%和1.99%。
由此可见，一线城市率先步入存量市场，专家认为二手房市场的活跃度与存量房源的数量的提升有很大的关系，故而迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道。
在房地产交易市场发展如此迅速的今天，二手房的交易最关键的环节就是对房屋价格的评估，也可以说房地产评估在二手房的交易中起到了承前启后的作用。
二、房地产评估基本理论
（一）房地产评估的含义与特点
1．含义
房地产评估也可以称作房地产价格评估，是指具有专业技能的评估人员根据特定的评估目的，遵守相应的评估准则，根据评估程序，选择并应用科学的评估方法，根据综合的影响房地产价格因素的调整，对房地产的现时价格进行估算与评定。
房地产评估要符合合法原则、最高最佳使用原则、房地综合考虑原则以及区域与地段原则，一般情况下，评估房地产的价值也会涉及到非市场价值的评估。
2．特点
房地产评估，评估的是房地产的价值而非价格，价格仅是价值的外在表现，根据价值上下波动，评估报告使用者可以将房地产评估结果作为参考。
虽然房地产评估在评估时会存在误差，但这种误差应在合理的范围内，如果形成较大的差异会导致评估结果的不准确。
房地产评估不仅对评估人员有比较高的要求，而且依赖于科学的评估理论和方法，将评估人员评估经验与影响房地产价格的各种因素相结合，最终评估出房地产的市场价格。
（二）房地产评估的基本方法
房地产评估中基本的评估方法包括市场比较法，成本法以及收益法。
评估时，要根据评估对象的实际情况来选取合适的与其匹配的评估方法。
1．市场比较法
市场比较法又称交易实例比较法、市价比较法，是指在市场上寻找和评估对象类似的资产进行可比因素调整，最终得出结果的方法。
运用市场比较法要有一个活跃的公开市场作为前提，并在公开市场中有在同一供求范围内并在评估时点近期的交易案例，在满足前提的基础上可以选取市场比较法进行评估。
运用市场法得到房地产价值的本质是以房地产实际成交价格为基础，并结合对房地产价格多方面的影响因素来分析判断对房地产成交价格的影响，以此确定房地产的价格。
2．成本法
成本法首先确定被评估资产的当前市场价值，然后对被评估对象已存在的经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值进行估算，并在重置成本中将贬值因素予以修正而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法在房地产评估中应用时，是以假设重新复制被评估房地产需要的成本为依据而评估房地产价值，成本法在房地产评估中应用会受到一定的限制。
3．收益法
收益法是指以房地产未来预期收益的现值，来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。
在收益法中，是将房地产的价值与未来带来的收益相结合，利用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算房地产价值。
收益法也同样存在它的缺陷，它只适用于有纯收益或潜在收益的房地产的评估。
上述的三种方法是房地产评估中最基本的三种使用方法，在房地产评估中市场比较法是最常见，最直接，最容易被人接受的评估方法，本文以介绍市场比较法为主，并对运用市场比较法评估房地产时所存在不合理的地方提出合理的建议，完善其运用。
三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评
估为例
（一）评估对象的概况
1．建筑物权属及登记状况
表1建筑物基本情况表
房屋所有权人
B公司
权证编号
房权证长房权字第X号
建筑面积
114.59m2
房屋坐落
朝阳区硅谷大街
规划用途
住宅
实际用途
住宅
房屋结构
混合
产别
私产
房屋总层数
6层
所在层数
3层
2．建筑物实体状况
经评估人员现场查勘，估价对象建筑物竣工年代约为2003年，公共配套设施完备，有上下水、暖气、照明电、煤气等生活配套设施齐全，维护保养现状较好，并能充分利用。
建筑物朝向为南北向，估价对象层高约2.8米；外墙涂料，楼宇防盗门；内墙大白，实木地板，厨房、卫生间瓷砖地面，实木门，塑钢窗。
建筑物平面布置设计合理，房屋结构墙体坚固，屋面未见漏水，室内设备管线完好，未见跑、漏电现象，门窗开关灵活，未见空鼓及裂缝、变形。
建筑物在格局及功能上能满足现状使用
估价目的：
为B公司确定房地产市场价值
价值时点：
2015年4月3日（现场查勘之日）
估价方法：
市场比较法
（二）市场比较法的测算过程
选取市场比较法来求房地产公开市场价值，首先选择在近期房地产市场中与被评估房地产在同一供求范围内，同时其替代性和相关性都较强的交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对影响房地产市场价格的因素进行分析和修正，由此估算出被评估房地产的评估价值。
1．评估程序
第一阶段：
考察评估对象特征。
评估人员依据委托方提供的相关资料和产权持有人的配合，对资产评估申报表中的房屋建筑物进行现场勘察，了解房屋建筑物的内外结构、功能性能、装修标准、数量质量以及地理位置等现状，并作出鉴定报告。
对存在的差异进行适当的调整，做到账实相符。
第二阶段：
搜集资料。
评估人员根据准则收集资料，包括房地产交易资料，各种网络交易平台、报纸上有关的信息，房地产销售商租赁房产的资料，并根据产权所有者提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
对于收集的这些资料评估人员要保证其准确性。
第三阶段：
评估分析计算。
评估人员在现场勘查工作后，根据现场勘查结果以及房地产市场交易的调查情况，合理的选出三个与评估对象状况相似的交易案例，分析评估对象与选取的三个交易案例在房地产位置、面积、用途、成交时间、环境条件、使用年限、房屋状况、交易条件等方面的差异，将评估对象与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，从而得出房屋建筑物的评评估值。
2．可比实例的选取
评估人员对项目的特点和实际情况进行了详细的分析，并研究了委托人及当事人双方提供的资料，通过实地查勘、分析项目的特点和对周边区域的调查，根据估价对象的特点和实际情况，经过比较分析，选取了a、b、c三个交易案例为可比实例:
以上案例建立价格可比基础：
表2可比实例调查表
名称
可比实例a
可比实例b
可比实例c
楼盘名称
X
X
X
地理位置
硅谷大街
硅谷大街
硅谷大街
成交日期
2015年3月
2015年3月
2015年3月
成交单价（元/平方米）
6170
6331
6225
付款方式
一次性付款
一次性付款
一次性付款
用途
住宅
住宅
住宅
房地产状况说明
实物状况说明
建筑物为混合结构，建于2003年，总层数6层，所在层第2层，外墙涂料，装修一般，防盗门，塑钢窗，水、电、暖、卫等设施齐全，封闭小区物业管理。
建筑物为混合结构，建于2003年，总层数6层，所在层第3层，外墙涂料，装修较好，防盗门，塑钢窗，水、电、暖、卫等设施齐全，封闭小区物业管理。
建筑物为混合结构，建于2003年，总层数6层，所在层第2层，外墙涂料，装修较好，防盗门，塑钢窗，水、电、暖、卫等设施齐全，封闭小区物业管理。
区位状况说明
属长春市住宅二级地段,住宅及商业聚集度较高,该区域环境、景观较好，公共服务配套设施齐全，交通便捷。
属长春市住宅二级地段,住宅及商业聚集度较高,该区域环境、景观较好，公共服务配套设施齐全，交通便捷。
属长春市住宅二级地段,住宅及商业聚集度较高,该区域环境、景观较好，公共服务配套设施齐全，交通便捷。
交易情况说明
交易情况正常
交易情况正常
交易情况正常
调查日期
2015年4月
2015年4月
2015年4月
统一付款方式：
可比实例均为一次性付款；
统一采用单价：
可比实例价格单价均以元/平方米为单价；
统一币种和货币单位：
可比实例均以人民币元结算；
统一面积内涵和面积单位：
可比实例面积均以建筑面积进行计量，面积单位为平方米。
3．编制比较因素条件说明表
根据待估对象和比较案例的特殊性以及房地产的一般条件要求，本项评估选择比较因素主要有：
a交易日期；可比实例的成交日期为2015年3月，至价值时点期间房地产价格波动不大，为平稳发展状态，故交易时间不做修正。
b交易情况；可比实例均为正常交易，故交易情况不做修正。
c区域因素：
根据影响住宅房地产价格的主要区位状况因素以及本次待估对象的特点，选取比较因素。
影响待估对象价格的区域因素主要有：
居住条件、交通通达性、基础设施条件、环境优劣度、公共服务配套等。
可比实例与估价对象在区位及权益因素方面差别不大，故区域因素不做修正。
d个别因素：
根据影响住宅房地产价格的主要实物状况因素以及本次待估对象的特点，选取比较因素。
影响待估对象价格的个别因素主要有：
（1）结构因素：
结构相同，无需调整。
（2）用途因素：
用途相同，无需调整。
（3）楼层因素：
高层住宅以中间层为基准，每上下差一楼层，调整系数为±1%。
（4）建筑年限：
每相差一成新，调整系数为±2%。
（5）朝向因素：
南北朝向为基准，东西朝向调整系数为-1%，北朝向-2%。
（6）建筑面积：
估价对象和可比实例的规模范围控制在0.5-2倍之间，一般无需调整；但涉及税收临界点时，适当调整范围为±1-3%。
（7）地段等级：
地段等级相同，无需调整。
（8）平面布局：
分为好、较好、一般、较差、差，每级距调整系数为±1-3%。
（9）装修情况：
分为好、较好、一般、较差、差，每级距调整系数为±2%。
（10）物业管理：
物业管理是影响估价对象价值的主要因素：
分为好、较好、一般、较差、差，每级距调整系数为±2%。
（11）设备设施：
包括电梯、空调、排风、采暖等，每相差一项，调整系数为±1-2%。
编制比较因素条件说明表如下:
表3比较因素条件说明表
名称
委估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
地理位置
硅谷大街
硅谷大街
硅谷大街
硅谷大街
交易价格
待估
6170
6331
6225
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2015年3月
2015年3月
2015年3月
区域因素
居住条件
较好
较好
较好
较好
交通通达性
方便
方便
方便
方便
基础设施条件
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
环境优劣度
无污染
无污染
无污染
无污染
公共服务配套
齐全
齐全
齐全
齐全
个别因素
结构
混合
混合
混合
混合
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
楼层
3/6
2/6
3/6
2/6
建筑年限
2003
2003
2003
2003
朝向
南北
南北
南北
南北
建筑面积（㎡）
114.59
110.56
118.92
100.98
地段等级
相同
相同
相同
相同
设备设施
齐全
齐全
齐全
齐全
平面布局
合理
合理
合理
合理
装修情况
一般
一般
较好
较好
其他（物业管理）
有
有
有
有
设备设施
上下水、集中供暖、燃气入户
上下水、集中供暖、燃气入户
上下水、集中供暖、燃气入户
上下水、集中供暖、燃气入户
4．编制比较因素条件指数表
（1）交易情况修正：
可比实例A、B、C均为公开市场交易，交易情况正常，所以不进行交易情况修正。
（2）交易时间修正：
可比实例A、B、C的交易时间和价值时点比较接近，并且长春市该类型房地产价格在这期间无较大波动，所以不进行交易时间修正。
编制比较因素条件指数表如下：
表4比较因素修正指数表
名称
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易价格
6170
6331
6225
交易情况
100
100
100
交易日期
100
100
100
区域因素
居住条件
100
100
100
交通通达性
100
100
100
基础设施条件
100
100
100
环境优劣度
100
100
100
公共服务配套
100
100
100
个别因素
结构
100
100
100
用途
100
100
100
楼层
99
100
99
建筑年限
100
100
100
朝向
100
100
100
建筑面积（㎡）
100
100
100
地段等级
100
100
100
设备设施
100
100
100
平面布局
100
100
100
装修情况
100
102
102
其他（物业管理）
100
100
100
设备设施
100
100
100
5．编制价格测算表并求出比准价格：
表5比准价格测算表
比较因素内容
估价对象
可比实例A
修正系数
可比实例B
修正系数
可比实例C
修正系数
楼盘名称
X
X
x
x
交易价格
待求
6170
6331
6225
交易情况
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
交易日期
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
区域因素
居住条件
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
交通通达性
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
基础设施条件
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
环境优劣度
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
公共服务配套
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
小计
1.00
1.00
1.00
个别因素
结构
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
用途
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
楼层
100
99
1.01
100
1.00
99
1.01
建筑年限
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
朝向
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
建筑面积（㎡）
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
地段等级
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
设备设施
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
平面布局
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
装修情况
100
100
1.00
102
0.98
102
0.98
其他（物业管理）
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
设备设施
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
小计
1.01
0.98
0.99
修正后价格
6232
6204
6163
算数平均单价
6200
6．确定测算结果
根据上述测算结果，三个比较案例测算的比准价格差距不大，故本次估价采用简单算术平均法将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果，即：
估价对象市值单价（市场比较法）＝（6232+6204+6163）÷3
＝6200元/平方米（取整）
该房地产在价值时点的市场价值
＝估价对象市值单价×建筑面积
＝6200×114.59
＝710,458元
＝71万元（取整）
在案例中，充分的反应了市场比较法在房地产评估中的应用过程，也印证了市场比较法的应用需要各种数据与案例来支撑，我们也可以看出市场比较法在房地产评估中的应用所存在的问题。
以下提出存在问题以及解决的对策。
四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策
（一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题
1．交易案例库的非市场化倾向
我们选取市场比较法比较法的案例时，不能保证案例都是在市场中选取的，有些是估价机构近阶段估价业务案例，还有很大一部分是网上下载或报纸上的买方或卖方的报价。
评估师会通过估价结果来影响二手房市场交易价格，但不能左右二手房市场交易价格。
当交易价格不能确定时，当事人会将交易结果直接作为交易价格，使估价案例成为成交案例。
这种估价案例作为可比案例，虽然可以节约调查费用，但这种成交价格本身就是非正常市场价格，需要进交易情况修正。
有的机构甚至并不调查估价结果是否被直接利用就把近期的同类评估项目作为可比实例，虽然提高了估价效率，但降低了项目成本，而且估价结果会和市场产生越来越大的差异，最终会导致估价结果脱离市场。
2．可比实例和修正系数的倾向性选取导致数据不准确
房地产市场上已经成交的房地产价格是运用市场法评估待估房地产价格的基本依据，因此，可比案例的选择对评估结果有很大的影响。
在现行的房地产行业，评估师要想掌握全部的最新信息是比较困难的，因为没有一个广泛的系统提供最新的市场信息，内部人员不更新资源，外部人员很难获取对评估有用的最新交易案例，导致评估人员会根据自己的主观意识选取网络上提供的与评估对象相接近的案例，之后修正可比因素时，评估人员对于数据的调整说明不严谨，有些自主选择的数据也会存在一定的误差，最终会使评估结果存在一定的偏差。
3．最终的评估结果确定方法过于简单
最终的评估价格需要对所选择的可比案例进行可比因素的修正，之后运用平均数法、加权平均数或者众数法进行计算，但这些方法在一定程度上对结果的处理过于简单，得出的结果不能被资产交易相关方所接受。
但是，现在多数的评估公司会因为简单省事而采用简单平均法，事实上这违背了客观实际。
由于可比案例与被评估资产的相似程度是不一样的，会对评估结果产生不同的影响，所以应该对不同相似程度的可比案例设置不同的权重，这样才能使评估结果更加客观。
（二）存在问题的解决对策
1．政府加强宏观调控，使交易案例库市场化
由于房地产市场的不规范，导致评估结果的差异，在此情况下，政府应及时参与，逐步引导房地产市场健康发展，时刻关注市场中的最新动态，便于加强对房地产的宏观调控，完善预警、预报信息系统，以便于监测和判断房地产市场的发展，从而给出合理性建议，提出更多的房地产市场信息，实现房地产的标准化，提高评估结果的准确性。
在被网络资源覆盖的当下，政府应该广泛的利用网络，成立系统，不断的更新信息，使最新的市场信息得到统一公布，不仅使各种数据一目了然
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