土地估价师土地估价理论方法Word格式文档下载.doc

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2、标定地价：

一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。

3、交易评估价：

不同市场条件、不同交易形式下地价水平

4、成交地价。

5、衍生地价：

如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。

第二节土地价格影响因素

一、土地价格的影响因素

（一）一般因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素）

1．行政因素：

土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

2．人口因素：

人口密度、人口素质、家庭人口构成。

3．社会因素：

政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。

4．国际因素：

国际经济状况、国际政治因素。

5．经济因素：

经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。

（二）区域因素（土地所在区域的自然、社会、经济条件）

地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然）、城市规划限制等。

（三）个别因素：

面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。

第三节地租理论

一、地租的概念

1、地租：

直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。

2、资产阶级经济学：

契约地租（商业地租）、经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。

3、广义地租：

超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。

4、狭义地租：

仅指利用土地所获得的超额利润。

二、马克思主义地租地价理论（本章重点）

1、级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。

2、级差地租理论的基本内容

（1）级差地租：

指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。

它和土地等级相联系。

分析级差地租的前提假设。

分为两种形式：

级差地租Ⅰ（更肥沃、位置较好）和级差地租Ⅱ（追加投资）。

3、绝对地租理论：

土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。

产生原因是土地所有权垄断。

4、垄断地租：

由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。

5、矿山地租：

为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。

同样含级差地租和绝对地租。

6、建筑地段地租：

为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。

它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润。

B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值。

三、地租理论在土地估价中的指导作用

1、绝对地租是土地价格存在的根源

2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

四、西方地租地价理论

1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论

（1）威廉·

配第的观点：

《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

（2）弗朗斯瓦·

魁奈的观点：

重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。

（3）亚当·

斯密的观点：

《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。

（4）大卫·

李嘉图的观点：

《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。

2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论

（1）法国的让·

巴蒂斯特·

萨伊的观点：

理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

（2）美国的托马斯·

罗伯特·

马尔萨斯的观点：

反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。

3、西方新古典主义城市地租理论

（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点

（2）政策因素与地租和地价

包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策

（3）地租模型——阿兰索的地租模型〔首次引入区位平衡〕

突出贡献：

空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法

通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡

土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式

重点公式自己总结：

土地成本+利润+级差地租Ⅱ＝总价格〔土地成本+利润＝绝对地租〕

第四节区位理论

1、土地区位的概念

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现

2、影响土地区位的主要因素

（1）社会经济因素：

繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等

（2）自然因素：

包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等

（3）行政因素：

城镇规划

3、农业区位论——杜能〔自、林、谷、草、三、放〕

（1）杜能“孤立国”理论的前提

（2）杜能区位理论的基本经济分析：

P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=K（K表示常数）

（3）杜能圈：

六种耕作制度（自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区）

3、工业区位理论——韦伯

（1）基本假设

（2）关于运输成本定向工业区位的分析〔原料指数＝限制性原料总重量/制成品总重量〕

（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析

（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析

4、中心地理理论（城市区位论）——克里斯塔勒

（1）假设条件：

均质平原，城镇中心提供物品供应

（2）六边形市场区

（3）市场等级序列

（4）中心地体系的基本模型：

市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=7〔自足自给，封闭的系统〕

6、区位理论在土地估价中的作用

（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素

（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺

第五节土地报酬递减规律

1、含义：

在技术和其他要素不变的条件下，在同一块地连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，增加收益就会递减的现象。

2、重点：

总报酬、平均报酬、边际报酬关系图

第六节土地市场理论

1、土地供给：

自然供给数量固定不变，弹性＝0；

经济供给有弹性。

2、土地需求〔属于引致需求或派生需求〕：

A生产要素需求B投资的土地需求C混合型土地需求

第七节土地估价的原则与方法

一、土地估价概念

二、土地估价原则：

〔前五个重点原则〕

（1）替代原则〔效用相同或大致相似〕。

市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法。

（2）预期收益原则。

剩余法、收益还原法。

（3）最有效使用原则。

最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。

（4）报酬递增、递减原则。

这一原则与最有效使用原则密切相关。

（5）需求与供给原则。

供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。

（6）贡献原则。

通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

（7）变动原则。

土地价格形成因素经常处于变动之中。

（8）竞争和超额利润原则。

与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。

（9）协调原则。

在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。

（10）合法原则：

合法产权、合法收益、合法处分

三、土地估价方法：

1、基本估价方法：

收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

2、应用估价法（大量估价法）：

路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

四、小结：

A基准地价评估思路：

先评价土地使用价值－－进行分等定级――基本一致归为同一类――测算价格

B判断是否最有效使用：

最有效使用方式的持续性最重要。

第一节收益还原法概述

一、收益还原法（收益资本化法）

（1）年纯收益不变，使用年期无限：

P=a/r〔P-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率〕

（2）年纯收益不变，使用年期有限：

P=a/r·

[1-1/（1+r）^n]n-使用土地的年限或收益年期

（3）纯收益在若干年内有变化：

（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

土地使用年期无限时：

p=（a/r）+-（b/r^2）b为递增减的数额。

（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

p=a/（r+s）或p=a/（r-s）

（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：

P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+…+a3/（1+r1）（1+r2）…（1+rn）

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

二、收益还原法的特点与适用范围

（1）收益还原法的特点

A.以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。

B.以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”

C.评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度

（2）收益还原法的适用范围

只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法缺点：

稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

第二节收益还原法估价的程序和方法

一、估价程序：

〔1〕收集资料。

〔2〕测算总收益。

〔3〕确定年总费用。

〔4〕计算年纯收益。

〔5〕确定还原率。

〔6〕选择适合公式。

〔7〕试算收益价格。

〔8〕确定地价

二、计算方法

1、总收益计算方法：

采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

A总收益产生的形式包括土地租金〔包括押金和担保金利息〕、房地出租的租金以及企业经营收益。

B计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。

另外，还应充分考虑收益的损失。

2、总费用计算方法

（1）单纯土地租赁中总费用的计算：

包括土地税、管理费和维护费

（2）房地出租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为

年折旧费=〔房屋重置价–残值〕/年用年限＝房屋重置价×

（1-残值率）/耐用年限

B.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为：

年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限

（3）土地纯收益计算方法：

房地出租土地纯收益计算

土地纯收益=房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益

房屋纯收益=房屋现值×

建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价×

房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧

房屋总折旧额=房屋年折旧额×

房屋已使用年限

（4）还原率的确定

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。

从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。

其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

（6）土地价格确定

土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。

常用公式是年限有限且土地年纯收益不变情况下公式：

[1-1/（1+r）^n]

第三节、收益还原法应用

1、利用收益还原法评估土地价格

（1）基本思路：

A.依其他方法求得建筑物的价格。

B.从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益。

C.再以土地还原率还原，得到土地价格

（2）计算公式：

土地价格=[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

（3）例题：

计算总收益—计算总费用—计算房屋年纯收益—计算土地年纯收益—计算土地使用权价格

2、利用收益还原法评估不动产价格：

特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理

基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。

在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。

4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

（1）承租土地使用权的概念

（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。

与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。

并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

5、实际计算中常见错误

（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误

（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

（3）有几个还原率时，还原率采用不准

（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；

未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。

注：

土地还原率中的利率取一年期银行定期存款利率或者一年期国债年利率。

假设法中的利息率用银行贷款利率。

第四节市场比较法概述

一、市场比较法的定义和基本原理

基本含义：

根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。

还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。

市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

二、市场比较法中基本公式：

根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。

（1）直接比较过程：

以待估土地的状况为基准，用公式表示为，

公式1PD=PB×

A×

B×

D×

E

（2）间接比较过程：

以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，

公式2PD=PB×

C×

（3）有关指数的基值：

可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。

（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。

如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。

哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。

（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。

4、市场比较法的特点与应用范围

（1）市场比较法的特点：

比准价格

（2）市场比较法的使用条件

仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

（3）市场比较法的适用范围

从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；

从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。

三、市场比较法估价的程序与方法

1、市场比较法估价的程序

收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定

2、市场比较法每个步骤介绍

（1）收集交易资料

（2）确定比较交易案例

明确5个具体要求，还应建立价格比较基础

（3）市场交易情况修正

是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

修正方法：

A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数

（4）期日修正

交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。

进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。

B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数

（5）区域因素修正

区域因素的实质和内容。

区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。

修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

（6）个别因素修正

个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。

修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。

（7）土地使用权年限修正

土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

年期修正系数K=[1-1/（1+r）^m]/[1-1/（1+r）^n]

年期修正后地价=比较案例价格×

K

（8）容积率修正

容积率属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。

容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×

（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）

（9）土地价格的最终确定

通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：

简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。

四、市场比较法的应用范围及估价过程

1、市场比较法的应用范围

市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。

条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。

（1）利用市场比较法评估土地的价格

方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。

还要注意对建筑物价格的扣除。

（2）利用市场比较法评估建筑物价格

比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。

（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格

注意考虑土地及建筑物的权属问题

（4）利用市场比较法评估租金

一般选择实质租金进行比较分析

2、市场比较法基本估价过程

（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正

（2）计算当地地价指数或编制地价指数表

（3）计算容积率修正指数

（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正

（5）计算各案例宗地修正后的试算比准价格

第五节成本逼近法

一、成本逼近法概述

1、成本逼近法的定义

即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。

要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。

2、成本逼近法的基本原理与计算公式

基本思路：

将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。

基本公式：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。

3、成本逼近法与土地价格构成

土地价格的本质：

现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。

因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。

开发后土地价格的主要组成部分：

（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。

（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）

（3）土地增值收益及土地开发投资现值

4、成本逼近法的特点和适用范围

一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。

但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估价的程序与方法

1、土地取得费用：

征地补偿费〔6－10倍〕、拆迁安置补助费标准〔4－6倍〕，总和不超过30倍

2、土地开发费用:

开发费用由三种：

基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费

首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。

然后根据土地开发程度状况和当地土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。

分摊的基本原理：

应分摊费用=受益程度×

设施总费用

3、税费的计算〔耕地占用税等〕：

有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。

4、计算投资利息〔贷款利息〕：

跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。

5、计算投资利润（计算基数也是前三项）:

投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×

投资回报率

6、确定土地增值收益：

土地增殖收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×

土地增殖收益率

7、计算、修正和确定估价结果:

个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正。

成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。

三、成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题

（1）土地取得费和土地开发费均