国有建设用地使用权出让合同解读.docx
《国有建设用地使用权出让合同解读.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国有建设用地使用权出让合同解读.docx（28页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
国有建设用地使用权出让合同解读
国有建设用地使用权出让合同文本解读
雷爱先
2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2008]86号），自2008年7月1日起执行。
一、发布实施2008合同文本的背景
出让合同文本制订和完善的过程
1990年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第8条明确规定，土地使用权出让应当签订出让合同。
《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（国务院第56号令）也提出了同样要求。
1994年合同文本
1994年，原国家土地管理局、国家工商管理局发布《国有土地使用权出让合同》示范文本。
根据用地者和土地条件的不同，1994年合同文本将出让合同划分为4类：
1、宗地出让合同；
2、成片开发土地出让合同；
3、划拨土地使用权补办出让合同；
4、外商投资划拨土地使用权合同。
1994年合同文本的局限性
一、与《城市房地产管理法》相关规定不一致
1、外商投资企业用地缴纳场地使用费的方式已纳入土地租赁范围，可以通过租赁协议进行约定，不一定需要通过外商投资划拨土地使用权合同进行约定；
2、房地产法规定，划拨土地使用权转让补办出让手续应由受让方直接办理出让手续，这与一般宗地出让的差异很小，不必再通过划拨土地使用权补办出让合同进行约定；
3、成片开发土地的情况较少，且成片开发土地出让合同与宗地出让合同的区别，主要是转让时对土地开发条件的要求略有不同，而转让条件可以在宗地出让合同中分列。
二、1999年《合同法》出台。
国有土地出让合同作为平等主体之间订立土地使用权利义务关系的协议，也应遵循《合同法》的一般原理。
2000年合同文本
2000年，国土资源部与国家工商行政管理总局依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《合同法》等法律法规，对1994年合同示文本进行了修订，发布《国有土地使用权出让合同》示范文本，2000年10月31日执行，1994年出让合同文本同时废止。
2000年合同文本的总体框架
一、合同正文。
10章45条
1、总则
2、出让土地的交付与出让金的缴纳
3、土地开发建设与利用
4、土地使用权转让出租抵押
5、期限届满
6、不可抗力
7、违约责任
8、通知和说明
9、适用法律及争议解决
10、附则
二、合同附件（出让宗地界址图）
2000年合同文本的重要意义
到2008年7月1日新的合同文本启用，2000年合同文本在全国使用了近8年。
在近8年的国有土地出让实践中，全国各市县均依据2000《出让合同》文本签订出让合同，对保护双方合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市场规范发展，发挥了重要作用。
2006年合同补充协议示范文本
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定：
“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性要求”。
“要按照集约用地的原则,调整有关厂区绿化率的规定,不得圈占土地搞花园式工厂”。
2006年，国土资源部与国家工商管理总局又发布实施了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，7月1日实施。
2006年合同文本共16条，对出让土地上建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件、违约责任等进行了明确约定。
2006年7月1日到2008年7月1日两个合同文本同时使用
从2006年7月1日合同补充协议文本实施，到2008年7月1日新的合同文本启用，各地必须依据2000年和2006年两个合同文本的要求，签订出让合同。
近年来法律政策对出让的要求
一、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
二、《物权法》
2007年3月16日，《物权法》出台，10月1日实施。
《物权法》第三编《用益物权》第12章《建设用地使用权》中，对建设用地使用权的名称、设立方式及建设用地使用权出让合同的主要内容进行了系统规定。
1、建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立，明确建设用地使用权明确是一个空间概念。
2、可以采取出让或划拨方式设立建设用地使用权，严格限制以划拨方式设立，将出让作为设立建设用地使用权的主要方式。
3、建设用地使用权出让合同，一般包括七项内容：
（1）当事人的名称与住所
（2）土地界址和面积
（3）建筑物构筑物及其附属设施占用的空间
（4）土地用途
（5）使用期限
（6）出让价款及支付方式
（7）争议解决方法等。
4、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押。
三、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
四、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[2007]236号）：
对建设项目开发周期、廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例等提出了明确要求。
五、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［2008］3号）进一步明确要求：
土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容；供应住宅用地要将单位土地面积的住房建设套数、住宅建设套型等规划条件写入出让合同或划拨决定书。
发布实施2008年出让合同文本
为落实《物权法》和国务院3号文件要求，进一步明确建设用地使用权人的土地权利，保护建设用地使用权人的土地物权，加强合同管理，通过出让合同的履行落实政府土地调控政策目标，促进节约集约用地，对2000年和2006年文本进行制订完善，发布实施2008年合同文本。
二、合同文本的总体框架
合同正文
2008年合同文本包括三部分：
合同正文、附件和合同使用说明。
一、合同正文：
9章46条
1、总则
2、出让土地的交付与出让价款的缴纳
3、土地开发建设与利用
4、国有建设用地使用权转让出租抵押
5、期限届满
6、不可抗力
7、违约责任
8、适用法律及争议解决
9、附则
合同附件
1、出让宗地平面界址图
2、出让宗地竖向界限图
3、市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。
合同使用说明
《国有建设用地使用权出让合同使用说明》中，对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写及合同解释权等作了16项详细说明。
注意两点：
1、结合合同文本内容，进一步理解《使用说明》涉及的政策点进行，以正确签订合同；
2、不要将《合同使用说明》作为出让合同内容。
三、重点条款解读和相关政策探讨
出让合同的名称
1、《物权法》对国有建设用地使用权进行了专章规定，按照物权法定的原则，物权的种类和内容必须由法律做出规定，出让合同的名称也应与《物权法》规定的建设用地使用权的名称一致，因此，2008年合同文本将2000年和2006文本中的“国有土地使用权”的表述，修改为“国有建设用地使用权”。
2、国有土地使用权出让，实质上是国有建设用地使用权出让。
出让合同的法律政策依据
一、法律规定
1、国务院第55号令明确了出让合同的民事性质。
1990年实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定：
“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
”；
2、《土地管理法》及《实施条例》对出让行为进行了规定；
3、房地产法对出让合同的签订及当事人权利义务提出了要求。
《城市房地产管理法》第14条规定：
土地使用权出让应当签订书面出让合同，出让合同由市、县政府土地管理部门与土地使用者签订。
第15条至第21条规定了受让人的权利义务。
4、《合同法》规定：
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
5、《物权法》成为继《合同法》之后民事立法的又一里程碑，首次在法律上对建设用地使用权出让合同的一般条款进行了明确规定。
二、政策规定
1、国发[2004]28号
2、国发[2008]3号
上述法律政策，从加强土地管理、节约集约用地、合理配置资源，运用土地政策发挥政府调控职能等方面，对国有建设用地出让提出了政策要求。
合同文本第一条：
根据《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
出让人的权利
1、国家按照所有权与使用权分离的原则，实行土地使用权使用制度。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用权人向国家支付土地使用权出让价款的行为。
2、合同文本第二条：
出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。
出让土地空间范围的法律规定
一、《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
二、对建设用地使用权的理解
1、建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。
建设用地使用权是一个空间范围，可以分层出让。
2、在具体的出让实践中，市、县国土资源部门既可以出让地上建设用地使用权，如香港的空间隧道，也可以出让地下建设用地使用权，如地下商场、车库等。
3、规范土地权利名称
（1）地下建设用地使用权而非地下空间权
（2）地上建设用地使用权而非地上空间权
合同必须体现土地权利的空间概念
为准确标示出让建设用地使用权的权利范围，保证合同约定的标的物的唯一性，在出让合同中，不仅要约定出让合同的平面界址，还要同时约定宗地的上下高程，这样，出让的建设用地使用权才是一个空间概念。
关于高程的相关说明
1、绝对高程。
我国的高程系包括1985国家高程系统和各地高程系统，其中国家高程系统是以黄海高程原点为起算基点的高程系统，各地高程系统都有自己的起算基点，和国家高程系统之间有一个固定系数。
上述高程都属于绝对高程。
2、相对高程。
是指两点间的相对高差，也就是垂直方向上，从一点到另一点的距离。
宗地竖向界限写入合同
1、合同文本第四条明确，在签订出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限，出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；
2、出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。
高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。
3、《出让合同使用说明》中作了具体解释。
如：
出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高－10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。
附件二出让宗地竖向界限
4、把握以下原则
（1）出让地表国有建设用地使用权，不要求填写竖向界限；
（2）出让地上国有建设用地使用权，应明确填写竖向界限；
（3）出让地下国有建设用地使用权，应明确填写竖向界限；
土地用途
土地用途是出让合同的重要内容。
在土地用途的认定和填写上，必须把握以下5点：
第一，规划确定土地用途。
出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时才临时约定的，而是在出让前由规划部门出具的规划条件中所确定的。
因此，出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写。
第二，土地用途写入合同。
合同中的土地用途不是由合同双方当事人约定的，而是双方当事人必须共同遵守的。
出让宗地的用途首先是依法确定，然后写入出让合同并作为合同重要内容。
第三，按宗地填写土地用途。
市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方案，按宗地实施出让，因此出让合同中必须应按宗地填写土地用途。
第四，规范填写土地用途。
2007年8月10日，国家发布了《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007），双方当事人应按该分类标准规定的土地二级类填写。
第五，综合用地是指宗地，而不是地块。
属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。
关于出让土地的交付
合同文本第六条出让人同意在年月日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第项规定的土地条件：
（一）场地平整达到的条件是…；周围基础设施达到的条件是…。
（二）现状土地条件。
把握4点：
1、土地交付的时间和交付时应达到的土地条件，均由双方当事人明确约定。
2、交地的实质。
是双方当事人关于合同标的物—建设用地使用权—履行方式的约定。
按照合同法的一般原理，合同履行方式可以是一次性的，也可以是在一定时期内的，也可以是分期的。
3、交付土地的时间。
就出让土地来说，各地在实践中交付的时间包括：
（1）合同签订之日交地；
（2）发放《建设用地批准书》之日起交地；
（3）发放《交地通知书》之日交地；
（4）约定将来的某个时点前交地。
4、交付的土地应具备的条件。
（1）生地出让；
（2）熟地出让。
熟地出让中土地的开发程度也不一样，有“三通”、“七通”、“九通”之别。
一般来说，净地和熟地出让可以缩短开发建设周期，尽快建成项目，因此，有条件的地区基本上都是完成拆迁安置和基础设施配套后，再实施出让，这也是国家政策倡导的。
纠正两种不正确的认识：
1、缴清土地价款才交地。
缴清出让金是受让人申请取得国有土地使用证的必要条件，不是出让人交付土地的必要条件。
合同约定出让价款缴纳时间和出让土地交付时间可以不一致。
2、生地出让不等于毛地出让，熟地出让不等于净地出让。
生地与熟地是指土地的开发程度，毛地与净地是指土地上的经济法律关系。
毛地是指土地出让时，有土地所有权人（政府）、土地受让人（将来的使用权人）和尚未缴回土地权利证书的被拆迁人（现在的使用权人）。
可以是生地净地出让；也存在熟地毛地出让的情况。
生地出让是不规范行为。
土地出让年限的计算时间
一、两种错误认识
1、土地出让年限自土地出让成交之日起算。
土地出让成交时，受让方并未实际占有标的，而自出让方将土地交付给受让方，受让方就已开始实际占有、使用该土地。
若按照土地出让成交之日起算，无形中缩短了受让方实际使用年限。
2、土地出让年限自领取该宗地的《国有土地使用证》之日起算。
受让方交清土地出让金、办理土地登记、领取国有土地使用证之日后，取得了法定土地使用权。
如果按照发证之日起算，容易产生受让方故意不领取或若干年后再领取土地使用证，从而延长了实际土地使用年期的问题。
3、两种错误认识的危害
（1）按成交日计算，缩短受让人的时间，受让人权益受损；
（2）按发证日计算，延长出让人的时间，出让人权益受损。
二、正确的计算方式
第七条国有建设用地使用权出让年期，按出让合同约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
两层意思：
1、政府出让土地的，出让年期按合同约定的交付土地之日起算，包括两种情况；
（1）招标拍卖挂牌出让；
（2）政府供地环节的协议出让；
2、原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
定金
一、担保法对定金的规定
1、当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金的法律效力表现在两个方面：
一是债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回；
二是在发生违约的情况下，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
2、定金的比例不能超过合同金额的20%。
如果在合同中规定定金的比例超过20%，超过的部分不能起到定金的担保作用，只能算作是预付款。
二、2008年合同文本第九条规定，定金由出让人和受让人双方约定，并作为土地出让价款的一部分。
把握三点：
1、属于政府供地环节的协议出让的，按土地出让价款约定定金；
2、属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，按照应缴纳的建设用地使用权出让金额，约定定金；
3、属于招拍挂方式出让的，中标人、竞得人交纳的投标、竞买保证金相当于成交价款20%的部分，转作受让地块的定金。
保证金、定金与出让价款
把握4点：
1、竞买保证金在招拍挂出让的不同阶段，性质不同。
2、在拍卖（挂牌）成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛，并不是定金；
3、在拍卖（挂牌）成交或中标后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后，相当于成交价20%的部分，转作受让地块的定金。
4、保证金的其他部分，在签订出让合同前，可视同预付款，出让合同签订后，与定金一样，均为出让价款的一部分。
参阅材料
解读《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部39号令，岳晓武雷爱先王小雨段春华
1、《中国土地》2007第11期
2、中国土地市场网
土地出让价款的缴纳
一、合同法对合同价款履行的一般规定
出让价款缴纳是出让合同的主要条款，是合同履行的关键。
合同价款的履行期限涉及当事人的期限利益，也是确定合同是否按期履行或者迟延履行的客观依据。
按照合同法的一般原理，履行期限可以是即时履行的，也可以是定时履行的；可以是一定期限内履行的，也可以是分期履行的。
二、《城市房地产管理法》
第十五条规定：
土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金。
三、文本第十条：
对出让价款的履行方式和履行时间进行了明确
1、出让价款的支付方式和期限由当事人双方约定；
2、分期支付土地出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款时，可以按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
土地出让价款的三种形式及相关政策
一、三种形式
1、招标拍卖挂牌出让的，出让价款为成交价；
2、政府供地环节的协议出让的，出让价款为双方协商确定、写入《国有土地使用权出让意见书》并经公示后的出让价格；
3、原划拨（承租）土地补办协议出让的，出让价款为拟出让时的出让土地使用权价格与拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格的差额。
二、与出让最低价的关系
1、招标拍卖挂牌和政府供地环节协议出让，合同中的出让价款与最低价标准直接比较；
2、原划拨（承租）地补办出让手续的，先将合同中的出让价款还原为拟出让时的出让土地使用权价格，再与最低价标准进行比较。
三、政策规定：
国土资源部《协议出让国有土地使用权出让规范》
申请土地登记
一、登记发证的法律政策
1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）第二十三条规定：
受让人依照出让合同的约定付清全部出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证。
未按合同约定缴清全部出让金的，不得发证，也不得按出让金缴纳比例分割发证。
2、《土地登记办法》（国土资源部令第40号）：
受让人必须在交清全部土地出让价款后，才能申请土地登记，领取国有土地使用证。
3、国发3号文件：
未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。
二、合同文本第十一条：
受让人应在付清出让价款后，方可持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。
明确两点：
1、对受让人来说，必须缴清全部出让价款后，方可申请登记；
2、对土地管理部门来说，对受让人未缴清全部出让价款即申请登记的，可不予受理，不得办理登记，不得发证。
三、文本第十二条明确：
受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第项规定执行：
（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于人民币大写万元，投资强度不低于每平方米人民币大写元。
工业项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。
（二）用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写万元。
四、填写说明：
在签订合同时，首先要区别宗地上的项目类型，属于工业项目，填写
（一），属于房地产项目，填写
（二）。
规划条件、出让与出让合同的法律规定
1、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》：
国有土地出让由市、县国土资源管理部门会同城市规划等部门拟定方案，报同级人民政府批准后，由市县国土资源管理部门实施。
2、《城乡规划法》：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，出让前，市、县规划部门应当依据控制性详规，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让。
规划条件未纳入出让合同的，该出让合同无效。
规划条件、出让与出让合同的关系
1、出让法定程序
（1）出让前，规划部门出具规划条件；
（2）国土资源管理部门依据所出具的规划条件和其他土地使用条件，拟定宗地出让方案，并报市县政府审批；
（3）宗地出让方案批准后，市县国土资源部门实施出让；
（4）成交后，出让人与受让人签订出让合同；
（5）将规划部门出具的规划条件依法写入出让合同。
2、三者关系
（1）规划条件在先；
（2）土地出让在后：
（3）出让合同体现规划条件和出让方案的相关内容。
出让合同签订和履行的三点要求
第一，市、县国土资源管理部门在签订出让合同时，必须将规划部门出具的规划条件写入出让合同，这是法律规定；
第二，在2008年文本的附件中，专门增加了政府规划部门出具的出让宗地规划条件作为附件2，在签订出让合同时，必须将规划部门出具的规划条件粘贴在附件2上。
第三，在出让合同履行的整个过程中，无论是出让人、受让人还是规划部门，非因城市规划和控制性详规修改，均不得改变法定规划条件。
擅自改变规划条件的行为，首先是违法行为，同时也是合同违约行为。
容积率等规划条件的填写说明
一、政策规定
1、国发3号文：
对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
对于住宅用地，必须将最低容积率限制写入出让合同。
2、《工业项目建设用地控制指标》：
工业用地的建筑容积率、建筑密度只约定最低限指标。
二、签订合同时要分类填写
1、属于工业项目的，容积率、建筑密度只填写最低限指标，即“不低于××”。
2、用于房地产项目的，容积率、建筑密度要同时填写最高限指标和最低限指标，即“不低于××不高于××”。
出让宗地上的建设配套
1、国发3号文要求：
供应住宅用地要将单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设。
2、《工业项目建设用地控制指标》也明确要求：
宗地用于工业项目建设的，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。
根据国家政策，在2008年的出让合同文本中，对出让宗地上工业项目配套建设非生产性设施和房地产项目配套建设廉租房和经济适用住房等，也作了一揽子的约定要求。
文本第14条设定了两款：
1、受让宗地用地工业建设项目的，宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的％。
受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；
2、受让宗地用于住宅项目建设的，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，对住宅用地范围内建设的住宅总套数，套型建筑面积90平方米以下住房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住
升级会员 