综合体影视城建设项目商业计划书.docx
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综合体影视城建设项目商业计划书
综合体影视城建设项目商业计划书
商业打算书
乐山文化产业投资进展
二零一七年九月十日
第一章摘要…………………………………………………
第二章公司介绍……………………………………………
一、差不多简介…………………………………………………
二、组织架构及治理…………………………………………
三、公司运营现状……………………………………………
第三章项目背景及建设……………………………………
一、项目简介…………………………………………………
二、项目背景…………………………………………………
三、项目建设内容及规模……………………………………
第四章项目行业市场分析…………………………………
一、全国市场分析……………………………………………
二、区域市场分析……………………………………………
第五章项目定位及分析……………………………………
一、项目定位…………………………………………………
二、优势分析…………………………………………………
第六章项目运营策略………………………………………
一、项目运营模式……………………………………………
二、项目营销策略……………………………………………
三、项目经营治理……………………………………………
第七章项目竞争和风险分析………………………………
一、竞争对手分析……………………………………………
二、风险与计策………………………………………………
第八章融资方案……………………………………………
一、融资方案…………………………………………………
二、退出机制…………………………………………………
第九章投资估算与财务分析………………………………
一、投资估算…………………………………………………
二、财务分析…………………………………………………
第十章结论…………………………………………………
附件一、影城设施设备采购
附件二、项目卫星地图
附件三、项目用地现状图
第一章摘要
《综合体影视城建设项目商业打算书》充分展现了公司差不多情形、行业及市场分析、竞争分析、运营策略、财务分析、风险分析等内容，把握行业市场现状和进展趋势、运营策略，深度进行了财务分析，充分表达项目的运营价值。
第二章公司介绍
一、差不多简介
乐山文化产业投资进展成立于2019年8月，公司自成立以来，深入贯彻中央、省、市关于文化体制改革及文化产业进展的各项部署,认真领会十八大提出的“五位一体”总布局内涵，牢固树立创新、和谐、绿色、开放、共享进展理念，紧紧抓住乐山经济转型升级、推动文化产业成为支柱性产业机遇，坚持以政策为引导、资本为纽带、市场为导向、重大项目为带动，精心耕耘，扎实工作。
拥有全资子公司4家：
乐山文广演艺、乐山文广商贸、乐山文广旅行、乐山文广传媒，控股子公司2家：
乐山文广影业、乐山文化创意园区。
二、组织架构及治理
1、组织架构图
2、治理
乐山文化产业投资进展下设综合部、财务部、项目部，今年7月正式成立市场部，统管下属子公司，公司在不断地进展壮大过程中，形成了良好的治理架构和较完善的制度体系。
三、公司运营现状
依照《乐山市重点推进项目“挂图作战”工作方案》，乐山文化产业投资进展受乐山市委、市政府托付，担负了苏稽片区文体中心新建工程、故宫文物南迁文化小镇新建工程、老城区历史文化遗址构建、全市两房建设工程、乐山题材影视剧精品创作工程等重大项目建设的使命，项目总投资规模超过290亿元。
2017年6月，乐山文化产业投资进展与故宫博物院通过数次亲热交流沟通，敲定了故宫文物南迁文化小镇打造规划与设计，积极推动项目前进；2017年9月10日，在四川省委宣传部、省文化厅、乐山市委、乐山市政府的大力支持下，首部乐山题材影视剧精品电影《人怕出名猪怕壮》在犍为县正式开机，乐山题材的连续剧、纪录片也进入创作时期；其他项目也正在如火如荼地进行。
第三章项目背景及建设
一、项目简介
项目名称：
综合体影视城建设
项目地址：
乐山市中区人民南路8号新村电影院
项目性质：
新建
占地面积：
约1600㎡。
其中一期为新建综合体影视城，占地面积约
760㎡；二期为新建公厕及立体停车场，占地面积约840㎡。
项目定位：
文旅融合体
项目设计：
乐山新村电影院，又称乐山百姓电影院，既是乐山首家电影
院，又是乐山迄今为止唯独一家百姓电影院，是乐山绝大部分影迷首次
接触电影的地点。
以民国复古风格打造外型，不仅能勾起宽敞影迷的怀
旧情结，又能与“嘉州古城”完美结合。
二、项目背景
1、综合体影视城是电影院进展的趋势
综合体影视城是指以电影城为主体的微型商业综合体，是集休闲、娱乐、餐饮、购物于一身的电影新体验。
和商业综合体中入驻的影城相比，综合体影视城是以电影作为主体，文化元素更充分，电影配套设施设备更全面、更独立
（1）。
随着我国经济水平的快速进展，人们关于精神需求就日益明显，电影产业也在近年来得到了迅速的进展。
电影院从传统的单厅转变为多厅，从独立式转变为综合体（融合商业）形式。
目前，综合体影视城是电影院要紧采取的形式，也是以后电影行业进展的趋势。
综合体影视城不仅推动了电影走进了人们的日常生活，刺激了消费，推动了经济的繁荣，而且通过电影和电影元素演绎的文化、信仰等，更容易深入人心，实现最有效的宣传与推广。
（1）综合体影视城的独立性，表现在与商业综合体中入驻的影城相比，整个综合体中的资源以服务影视城为主，直截了当提升了影视城的服务品质，降低了影视城的运营成本。
如看电影配套的停车服务，入驻商业综合体的影视城将增加每张电影票2-6元成本，综合体影视城则无此项成本。
2、周边影城设施设备更新换代慢
乐山市中区现有8个影院，除位于正在开发建设新区的万达影城外，其他影院建设时刻长，设备技术落后，观影成效差，且人工、房租的庞大支出无法支持影院更新设施设备和改善环境，一旦新兴的影院建成，它们将逐步被取代。
且乐山市中区目前仅有万达影城一家综合体影视城，其他影院以招商形式入驻商业中心，运营成本专门高，也没有相对舒服、独立的配套服务设施设备，无法独立的交通环境更是直截了当拉低了影院的利润。
3、借助乐山老城区打造的东风
2016年底，乐山市委、市政府将乐山老城区改造列入乐山市重点“挂图作战”项目中，投资50亿元，旨在梳理并有机串联老城区历史文化，通过山、水、大佛景区和老城区的有机融合，重塑“嘉州古城”。
本项目位于“嘉州古城”的交通要道，借着乐山老城区打造的东风，将迎来宽敞的进展空间。
三、项目建设内容及规模
项目占地约1600㎡，拟分为二期进行建设。
一期工程为综合体影视城主体建设，占地面积约760㎡，拟建设8层综合体影视城，其中负一层为停车场，提供25个专用车位；负二层为功能用房；一层为美食城；二层为动漫电玩游乐城；三层、四层为电影城，提供9个现代化的电影放映厅；五层为台球俱乐部；六层为特色书屋。
二期工程为公厕和立体停车场建设，占地面积约840㎡。
立体停车场用于服务综合体影视城，为客户提供免费停车服务。
1、美食城
四川美食全国闻名，乐山美食更是其中的佼佼者，多数来乐旅行和游玩峨眉山的游客，都会停下脚步，迫不及待的来品尝乐山的各种美食，且项目位于老城区历史文化遗址打造范畴内，紧挨乐山大佛景区和夜游三江航线，占据了得天独厚的地理位置。
乐山美食文化底蕴深厚，市民热衷对美食的追求，不管大街小巷，只要有美食的地点，无不人来人往，车水马龙。
拟将综合体影视城一层打造成美食城，招揽独具特色的地点美食入驻，建面约760㎡。
2、动漫电玩游乐城
2019年以后，都市人群70后80后90后成为社会进展推动的主流，明显那个时代的人们所复的压力也更大，因此，也更需要通过一些实体电玩城、网络版街机游戏、大众休闲棋牌游戏、热门网游等等高科技的现代化娱乐设施来减轻压力，消磨时刻，社交活动。
据统计，全世界现在有10亿游戏玩家，庞大的游戏群体所奉献的650亿美元销售额中家用主机市场份额最大，为270亿美元。
动漫电玩游乐城作为综合体影视城的一个重要的组成部分，与电影城相辅相成，如万达商业综合体中总会有万达影城与大玩家超乐场电玩城，两者相互补充又相互配合。
目前乐山市中区正规的动漫电玩城仅有坐落于位于开发区万达商圈的万达大玩家超乐场电玩城，拟引进风云再起
（2）动漫电游连锁店，配套有特色的最新游乐设备。
（2）风云再起始建于1997年，总部位于南京。
要紧经营大型动漫电玩游乐场所，总资产、营业收入（2018年度）均逾亿元，差不多在南京、上海、北京、合肥、南昌、苏州、昆明、郑州、宜春等都市成功开办了多家连锁店，在中国电玩行业具有重要的地位和阻碍。
风云再起以“演绎时尚传递欢乐”为宗旨，倡导绿色、健康、阳光的游乐理念，让玩家在时尚动漫和欢乐电玩中体验无限激情和全新震动。
南京军区司令员向守志将军为“风云再起”题字——风云再起。
3、电影城
拟将综合体影视城三层、四层用于引进最新技术设施设备，打造现代化的影院，建面约1520㎡，建成1个4D体验厅，1个VIP全自动沙发座椅厅，1个多功能豪华观影厅，6个豪华观影影厅，共888个座位。
电影城构造
楼层
影院区城
用途
所占面积（㎡）
座位数（座）
屏幕大小
三层
观影区
4D厅
100
48
12mX5m
VIP厅
100
48
10mX4m
1号厅
130
108
10mX4m
2号厅
100
78
8mX3.5m
3号厅
120
98
10mX4m
功能区
售票大厅
35
休息区
40
办公区
办公室监控室
35
四层
观影区
4号厅
370
288
12mX5m
5号厅
90
64
8mX3.5m
6号厅
80
58
8mX3.5m
7号厅
120
98
10mX4m
1320
888
其中4号厅设为多功能放映区，满足会议、演出、栏名目制、放映需求。
4、台球俱乐部
近几年来，各类台球赛事和台球商贸平台不断扩大，“斯诺克”、“中式台球”、“九球”三足鼎立，其他玩法也层出不穷，极大的丰富了台球运动的内涵和受众，使得整个台球运动出现出积极向上的进展态势。
2019年国务院在《关于加快进展体育产业促进体育消费的若干意见》中明确提出：
“将全民健身上升为国家战略”，而台球运动是体育产业的绩优股。
中国产业信息网公布的《2019-2020年中国台球市场运行态势及投资方向研究报告》指出，我国目前有7000万台球热爱者，受众人群超过1亿，中国台球俱乐部数量10万家，球台桌数量150万。
各大赛事和商贸交流活动，都在如火如荼地进行，展现出蓬勃的进展前景。
迄今为止，乐山市中区仅有一家标准化的台球俱乐部，位于市中区边缘的蟠龙路上，收费80元/小时，生意十分火爆。
拟将五层打造一家标准化台球俱乐部，一来既为人们增加了一项有意义的休闲娱乐活动，又满足宽敞台球爱好者的需求，二来作为乐山市台球产业的先驱，将引领以后乐山台球产业的进展。
5、特色书屋
江苏的大众书局开办的书店，主推女性、旅行、24小时等不同主题。
这家开在商场顶楼的电影主题书店，所处的位置是一个并不被人看好的电影院的过道，然而书店巧妙地利用了地理环境，打造了一个和电影院融为一体的文化场所。
南京先锋书店以“学术、文化沙龙、咖啡、艺术画廊、电影、音乐、创意、生活、时尚”为主题的文化创意品牌书店经营模式，搭建了一座可供开放、探讨、分享的公共性平台。
其为读者打造的建筑之元素、宗教之情结、人文之关怀的书店阅读空间，吸引了众多国内外读者的集合，使其成为南京重要的文化地标。
拟打造一个具有乐山地点特色的文旅融合体书店，结合乐山深厚的佛道儒文化、农耕文明、码头文化、民俗文化（3）等，使其成为乐山重要的文化名片。
（3）乐山是民俗之城。
有集养生练功的妙谛于一体的峨眉武术，小凉山彝族的选美、摔跤、抢婚等活动风情独具，沐川草龙、乌木根雕、高桩彩绘、手工造纸……这些来自民间的聪慧与珍宝，是技能，也是民俗文化的传承。
6、公厕
拟二期工程为都市居民、游客提供一座免费开放的公厕。
7、立体停车场
拟在二期工程为综合体影视城建设四层立体停车场，约提供240个停车位，为本项目客户提供免费停车服务。
四、项目进度
1、一期工程
11月
12月
2018年
1月
2月
3月
4月
5月
房屋拆除
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规划设计
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建筑施工
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招商引资
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内部装修
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消防验收
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设备招标
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设备安装
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交付使用
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2、二期工程
2018年
9月
10月
11月
12月
2019年1月
房屋拆除
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规划设计
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建筑施工
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内部装修
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规划验收
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设备招标
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设备安装
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交付使用
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五、政府支持
1、电影补贴政策
依照乐山市委《关于追赶跨过漂亮进展为全面建成小康社会而奋斗的决定》和乐山市文化广播影视新闻出版局《关于开展电影惠民活动的通知》，从2019年开始每年对乐山文化产业投资进展下属乐山文广影业进行电影政策补贴（乐山文广影业占全市电影政策补贴总额的95%）：
学生、劳模、70岁老人等群体实行全额补贴或差价补贴；专门节假日进行惠民专场全额补贴。
2、文旅产业进展政策
依照乐山市委、市政府出台的《关于加快建设四川旅行首选地的实施意见》《加快旅行业进展的十条政策》《关于加强旅行景区建设治理的意见》，为加快文旅产业建设、优化文旅产业服务、强化文旅产业治理提供了政策助力。
3、老城区功能提升
2017年1月，乐山将“主区都市功能提升工程——停车场和公厕的建设”正式纳入了“挂图作战”重点项目。
第四章项目行业市场分析
一、全国市场分析
2019年以来，我国电影票房以平均每年净增100亿元的速度上升，2016年全国电影总票房492.83亿元，比2019年增长188.66％，都市影院观影人次13.72亿，比2019年增长194.42％，年均复合增长率分别达到30.35％和30.99％。
2019年世界电影增速为3％，中国占其增量的75％；2016年世界电影增速不足3％，中国电影占增量的65％，中国已成为全球电影市场进展的重要引擎。
与电影市场蓬勃进展相相伴的是电影基础设施建设的突飞猛进。
2016年年底我国银幕数为41179块，是2019年的2.14倍，年均复合增长率为33.11％，平均每天新增银幕19块，超越美国成为银幕拥有数最多的国家。
截至2017年3月，我国银幕数达到44489块，超过整个北美地区，从市场容量上成为世界第一大电影市场，并有望在今年年底突破5万块。
二、区域市场分析
2019年乐山市中区票房收入3317.1791万元，放映场次38020场，观影人次903316人。
2019年乐山市中区票房收入4816.7244万元，比去年增长45.19%，放映场次76293场，观影人次1372331人。
依照全国公布的“2019内地都市票房排行榜”显示，乐山票房入榜名列第94名，跻身全国都市电影票房百强。
2019年乐山市中区票房收入6872.3922万元，比去年增长42.69%，放映场次95408场，观影人次2029637人。
2016年乐山市中区票房收入8387.7292万元，比去年增长22.06%，放映场次146379场，观影人次2754804人。
2017年乐山市中区上半年票房收入5104.5893万元，放映场次92299场次，观影人次1694754人。
估量2017年乐山市中区年度票房收入将突破1亿元，比去年增长19.23%。
第五章项目定位及分析
一、项目定位
利用周边丰富的旅行资源，打造文旅融合的综合体影视城。
美食城聚拢乐山独具特色的美食，特色书屋融合乐山深厚的文化底蕴，现代化电影城、动漫电玩游乐城、中高档台球俱乐部展现乐山积极的文化生活，将成为乐山重要的文化、旅行名片。
二、优势分析
1、文化景区的重要补充
乐山是世界闻名的旅行胜地，2017年初，乐山市委、市政府推出一系列文旅产业推进的扶持政策和工程建设项目，文旅融合的综合体影视城建设满足老城区人民群众参加文化活动的需求，进一步完善都市功能，提升都市形象，对乐山市电影行业进展、经济进展起到积极的促进作用，为到乐旅行的游客，提供一个新的娱乐项目，将成为“嘉州古城”文化景区的重要补充。
2、得天独厚的地理位置
文旅融合的综合体影视城处于“嘉州古城”的交通主干道，紧靠乐山大佛景区和夜游三江航线，是成乐高速、乐自高速、乐宜高速、乐雅高速、乐峨高速城南站通往乐山大佛景区的要紧道路，且老城区又是乐山文化、政治中心。
第六章项目运营策略
一、项目运营模式
1、招商
（1）美食城：
招募乐山地点特色美食入驻，如牛华麻辣烫、钵钵鸡、犍为来凤鱼、丹棱椒麻鸡等品牌和商家。
（2）动漫电玩游乐城：
招募全国知名动漫电玩游乐城品牌连锁店入驻，如风云再起、都市英雄、世宇乐园、汤姆熊、周游嘉年华、神采飞扬等可与万达影城大玩家超乐场比美的品牌。
（3）台球俱乐部：
招募有台球行业体会的商家入驻，按照标准化台球室进行配置，走中高端路线。
（4）特色书屋：
结合乐山的佛道儒文化、农耕文明、码头文化、民俗文化，参考怀柔篱苑书屋、青岛良友书坊、上海钟书阁、江苏大众书局等知名书屋进行设计，招募有书店行业体会的商家入驻。
2、自营
电影城：
乐山文化产业投资进展旗下乐山文广影业，拥有丰富的影城经营治理体会，是乐山电影协会的领头人，在乐山市中区拥有一家现代化影城金杯影都和全市唯独一家政府全力打造的百姓电影院，拥有五通桥区独家影院五通桥太平洋电影院和金口河区独家影院金口河太平洋影院。
二、项目营销策略
1、学生市场
周边拥有3所中学，3所小学，2所高职专科院校，1所本科大学，利用电影政策补贴优势，组建学生营销团队，大力开发学生市场。
且与乐山职业技术学院、乐山师范学院建立了长期合作关系，每年在我影城购买团体电影券赠送教师和优秀学生，同时长期分班、分年级、分院系组织学生到我影城集体观影。
2、机关单位
乐山文广影业作为享受地点政策补贴的影城经营企业，和乐山各机关单位一直保持良好关系。
7月27日战狼2上映当天，各机关单位、企事业单位各自组织工作人员排期到我影城观看战狼2。
3、银行合作搭建
与地点各银行搭建合作关系，利用银行的营销渠道和信用卡刷卡票价补贴，最大限度的吸引客户来消费。
4、捆绑定价
制定三种捆绑产品，一是电影票加电影票捆绑形式，将不同场次电影票捆绑销售，客户则认为是一种优待政策；二是电影票加商品捆绑形式，将电影票与商品捆绑，比如爆米花、可乐等自制商品，不仅保证了上座率，又能增加商品收入；三是电影票加合作产品捆绑形式，将电影票与旅行、酒店及综合体内美食、书屋、电玩城、台球俱乐部捆绑销售，相互引导消费。
5、半价日
不管影片好坏，不管是否黄金时刻段，针对高级会员，每月固定一天作为半价日，一来可促进会员卡充值，二来保证影城的人气。
三、项目经营治理
项目建成后，将成立新的项目运营公司，由乐山文化产业投资进展市场部负责项目公司整体经营治理，设置副总经理一名，负责项目公司日常经营治理，同时邀请乐山文广影业治理团队参与影城的经营治理。
下设办公室、市场部、运营部、财务部，其中项目公司财务部直截了当同意乐山文化产业投资进展财务部治理。
第七章项目竞争和风险分析
一、竞争对手分析
1、影城方面
目前，老城区范畴内有三家影院，分别是太平洋影院乐山分店，金杯影都和乐山百姓电影院，金杯影都和乐山百姓电影院差不多上乐山文化产业投资进展旗下影院。
太平洋影院乐山分店和金杯影都差不多上老牌电影院，设备陈旧，技术落后，观影成效较差，且太平洋影院乐山分店人工、房租成本较高；交通不独立；影院结构专门紧密，缺少观众休息娱乐区域和影院其他配套设施。
新建的一个综合体影视城，不管硬件、品质与服务，将会与太平洋影院乐山分店拉开差距。
2、文旅综合体
目前，老城区没有一个集文化、娱乐、旅行为一体的综合服务业态项目，且本项目占据得天独厚的地理优势，不管是服务市民，依旧吸引外来游客，都具备一定的优势。
二、风险与计策
1、政策风险
目前乐山市大力推动文旅产业进展，项目建成后可按规定申请享受补贴及扶持政策，且我司长期享受乐山地点政府的一系列电影补贴及扶持政策。
2、治理风险
乐山文化产业投资进展2019年8月以50万股本金起家，树立创新、和谐、绿色、开放、共享进展理念，建立科学、有效地治理体系，不断完善治理制度，进展到现在已是资产上亿，深受地点政府信任的、充满活力的大型国有企业。
3、市场风险
乐山市中区除万达影城外，其他影城由于运营成本高，环境条件限制，无力在短期内更新技术，改善环境。
且老城区历史文化遗址构建项目完成后，将可不能承诺新的商业体进入。
4、财务风险
公司一直以来都实行严格的资金借贷和运用审批制度，依照公司进展情形和资金市场成本变化，调整资本结构；公司将加强对资金运行情形的监控，最大限度地提高资金使用效率，同时实施财务预决算制度。
第八章融资方案
一、融资方案
总投资
（万元）
自筹资金
（万元）
项目股权
（%）
项目融资
（万元）
项目股权
（%）
2300
1265
55
1035
45
二、退出机制
1、为不阻碍项目的稳固进展，资金进入的两年期限内，不承诺撤资；
2、任何一方股权转让需书面告知另一方，在征得另一方同意后方可施行，另一方有股权转让优先权。
第九章投资估算与财务分析
一、投资估算
1、一期工程
总建筑面积：
6084㎡
项目
单价
合计金额
备注
建设费
1950元/㎡
1185.6万元
负一层、二层按3000元/㎡计，其他按1600元/㎡计
装修费
387.5元/㎡
235.6万元
美食城、电玩城、电影城、台球俱乐部、书屋装修费用摊销为387.5元/㎡，其中电影城、书屋装修单价按800元/㎡计，美食城、台球俱乐部按200元/㎡计，电玩城按300元/㎡计
设计费
120元/㎡
73万元
安防系统
48万元
影城配套设施
537.97万元
9个厅，888座
拆迁费
80万元
人工拆除
电梯配套设施
60万元
流淌资金
79.83万元
合计投资
2300万元
2、二期工程
老城区停车场和公厕的建设已纳入了“挂图作战”重点项目，由财政出资建设，此处二期工程不作测算。
二、财务分析
1、主营业务收入
楼层
收入项目（年）
金额（万元）
备注
负一层
地下停车场760㎡
0
不计收入
负二层
功能用房760㎡
升级会员 