商贸城项目汽车市场定位调研分析报告书.docx

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商贸城项目汽车市场定位调研分析报告书

商贸城项目

汽车市场定位调研分析报告书

第一部分汽车市场调研分析………………………………………………4

第一节中国汽车市场现状及其发展前景………………………………………………4

一、中国汽车市场发展态势……………………………………………………4

二、汽车产业政策导向……………………………………………………………5

三、发达地区汽车市场的新兴模式………………………………………………6

第二节某市汽车市场调研分析………………………………………………8

一、某市汽车市场整体布局态势…………………………………………………8

二、某汽车相关产业的现状………………………………………………………8

三、某市汽车市场业态分布………………………………………………………9

第三节某汽车市场的市场特点分析（调研结论）…………………………12

一、政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱………………………12

二、硬件落后是某各汽车市场的通病…………………………………………13

三、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致…………………………………13

四、业内各销售服务企业整体实力不强…………………………………………13

五、业内各销售服务业态未能协调发展…………………………………………14

六、业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员角色…………………14

七、某汽车销售服务业其它相关信息总结……………………………………15

第二部分某商贸城项目定位分析……………………………………15

第一节汽车市场定位思路………………………………………………………15

一、项目开发背景…………………………………………………………………15

二、项目用地状况…………………………………………………………………15

第二节建设规模及实施方案……………………………………………………16

一、建设规模………………………………………………………………………16二、实施方案………………………………………………………………………16

第三节某商贸城商业业态定位建议…………………………………………16

一、商业业态定位…………………………………………………………………16

二、规划设置建议…………………………………………………………………17

三、商业服务与商业文化软件建设………………………………………………18

第四节项目实施建议……………………………………………………………19

一、方案一：

强强联手的招商引资思路…………………………………………19

二、方案二：

招商计划……………………………………………………………20

三、综合结论………………………………………………………………………20

第三部分项目投资风险评估………………………………………………21

第一节投资估算及资金筹措……………………………………………………21

一、投资估算…………………………………………………………………………21

二、资金筹措…………………………………………………………………………21

第二节项目经济评价……………………………………………………………21

一、项目投资情况及资金使用计划………………………………………………21

二、投资估算………………………………………………………………………22

三、营业收入估算…………………………………………………………………22

四、营运成本估算…………………………………………………………………24

五、财务效益分析…………………………………………………………………24

六、贷款偿还能力分析……………………………………………………………24

七、评价结论………………………………………………………………………24

附件某主要汽车销售服务企业（市场）一览表

附件模拟招商情况

附件财务现金流量表

第一部分汽车市场调研分析

第一节中国汽车市场现状及其发展前景

一、中国汽车市场发展态势

未来20年，中国经济增长将保持年均7%以上，人均GDP将由1000美元增长到4000美元，预计在这期间居民汽车消费将保持两位数增长。

即如果每年递增10%，10年后的汽车销售量将达到830万辆；如果每年递增15%，将超过1290万辆。

那时，中国的汽车保有量还远未达到世界水平，也未达到同等人均GDP国家的水平。

（一）中国汽车产量情况

生产年份

1980年

1990年

1992年

1995年

2000年

2002年

汽车产量（万辆）

100

150

200

325

从以上图表分析，自从改革开放以来，我国汽车产量快速增长，80年产量22万辆，90年50万辆，在10年期间，增长了2.27倍；2000年达200万辆，10年又增长4倍。

特别是最近两年，产量增长速度达30%，由此我国汽车行业已进入了起飞阶段。

汽车产业的发展，跟国民经济收入基础有着密切的联系，当人均GDP达到1000美元时，汽车将进入转型期，私家购车的比重增大。

（二）中国私人汽车情况

年份

1998年

2001年

2002年

2003.4

预计2010年

私人汽车（万辆）

424

770

969

1000

2000

最新统计表明，到目前为止，我国私人汽车的保有量已经突破1000万辆，平均每130人就拥有一辆私人汽车。

汽车业专家认为，这标志着我国渡过公务购车、商务购车阶段，迈入私人购车的新时期。

截至2002年年底，我国私人汽车达969万辆。

今年1至4月，全国共销售汽车136万辆，私人购车至少占80万辆。

这样，我国私人汽车保有量已经突破1000万辆，预计到2010年将达到2000万辆。

我国私人汽车保有量用了7年时间从100万辆增至500万辆。

从2000年到2003年年初，仅3年多的时间，私人汽车保有量就从500万辆增加到1000万辆。

截至目前，我国私人购车比例达到60％，私人汽车占整个民用汽车保有量的近五成，私人汽车增幅超过单位用车20多个百分点。

2010年我国私人汽车预计达到2000万辆，意味着在7年时间里净增1000万辆。

汽车的寿命一般为10年，在这段时期内，至少有一半（500万辆）要报废和换新车，即新增加500辆，共实现买卖交易约1500万次。

二、汽车产业政策导向

（一）汽车关税政策

中国WTO的加入，全球经济一体化，关税的降低，允许国外的部分汽车品牌进入中国市场参与竞争。

从关税来说，尽管国产汽车有5年的过渡期保护，但进口汽车关税从目前的100％降到5年后的25％，并不是5年期满后才开始降，而是从第一年就开始了。

实际上第一二年降幅最大，因此国产汽车必须在进口汽车之前先行调低价格。

（二）取消不合理收费及地方保护措施

在全国计划会议上，国家计委主任曾培炎谈及刺激消费、拉动增长时，将促进轿车消费摆在了所有消费的第一位。

表示要进一步拓宽消费领域，更有力地拉动经济增长，加快制定相应的消费政策，坚决取消对购买轿车的一切不合理收费，破除各种形式的地方保护措施。

（三）鼓励汽车消费的政策制订

汽车业资深学者、中国汽车工业咨询公司高级研究员贾新光透露，经过多轮讨论，一系列鼓励汽车消费的政策已经制订完成，目前正等待国务院审批。

该政策涉及到的《机动车登记管理办法》已正式发布。

这对中国汽车工业和汽车市场的长远发展将起到重要作用。

（四）金融体制改革刺激汽车消费

金融业体制的改革，银行降息，刺激消费，拉动内需。

三、发达地区汽车市场的新兴模式

（一）广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式

广东汽车市场是广东物资集团汽车贸易公司在广州市投资建设的现代化大型机动车交易市场，是目前广东省乃至华南地区首屈一指的机动车集散交易中心。

广东汽车市场占地七万平方米，代理经销150多个型号的进口、国产名车，常年备有3000多辆展车供客户选择。

自1997年开业以来，汽车交易每年稳步增长，总交易量已突破25万辆，销售总收入２７０亿元。

从１９９９年开始引入汽车连锁经营模式，目前连锁网络已达８０多家，覆盖全省和省外部分地区。

销售额在广东市场占有率约为２５％，在广州地区市场占有率为４３·２％。

广东汽车市场建有汽车多功能展销大厅、大型自选车场、名优品牌专卖店、进口汽车展销大厅、汽车消费贷款服务中心、检测维修服务大楼。

主要功能包括：

新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务。

可以从“看车、买车、租车、供车、换车、修车”等不同角度满足消费者的不同需求。

公安车管部门、刑侦部门、购置税征收办公室、工商行政管理局、银行、保险公司等单位驻场联席办公，实现了购车一条龙，让车主不出市场，就可方便快捷地办妥各种手续。

并且“一次购车”，即可享受“终身服务”。

广东汽车市场设有奔驰、丰田、日产、本田、宝马、欧宝、欧雅、凌志、富豪、大宇、别克、奥迪、捷达、帕萨特、桑塔纳、金杯海狮、夏利、红旗、解放、五菱、松花江、昌河、长安、庆铃等国内外名牌专卖店和销售中心。

目前，广物汽贸正在珠三角、福州、厦门、南宁、武汉、南京、重庆、成都等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购，扩充全资或控股连锁店，今年底直营连锁店将超过３５家；另一方面，积极吸收条件具备的企业加盟，通过低成本策略加快扩张。

同时，还计划今年在香港设立第一家直营连锁，并陆续完成在澳门、东南亚国家的布点，而且将逐步引入国际著名汽车经销商或汽车生产商入资连锁企业，加快企业的国际化进程。

目前，广物汽贸配送中心拥有汽车中转库２万平方米，向连锁分店配送的大型载运车８辆，其它各类载货车１００多辆。

前年向各分店年配送总量已达４万辆，金额６０多亿元。

到今年底，整个广物汽贸连锁店将达１５０家左右，届时每年销售、配送汽车可达１１０万辆。

今年底，广物汽贸还要把所有连锁店统一联网，明年扩展到整个供应链和服务链管理，将上下游企业有机连接，建起一个“网上汽车商城”。

（二）北京亚运村车市的“一站式”服务模式

四月份，北京市亚运村车市推出“一站式”服务，即购车后，上牌照、缴纳养路费、办环保绿标等所有手续，均可在车市内办妥，验车可由经销商在售车前先行办理。

这是北京市为优化购车环境而推出的一项重要举措。

在现有条件下，由于北京没有一家车市具备“一站式”服务的条件，因此，消费者购车后只能先申请“移动证”，然后开着新车往返多个部门办理相关手续后才能上牌，而“移动证”是限制有效期的，消费者要么得在一定期限内自己开车往返奔波，要么花钱请别人代办，十分不便。

“一站式”服务无疑最大限度地方便了购车者，让交管、国税、地税、环保、养路费征稽部门全部进驻车市，机动车检测场虽不能进驻，但验车手续可由信誉好的经销商先行办理再到市场销售。

“一站式”服务将先在北京市交易量最大的亚运村车市试点。

去年，亚运村车市共销售轿车6万多辆，占全市轿车销售总量的45％。

如果试点顺利，将很快在北京其他汽车交易市场推广。

（三）北京亚运村车市的大“4S”服务模式

亚运村汽车交易市场现处位置是奥运场馆预留地，根据２００８年北京奥运会场馆建设的要求，亚市将在２００３年年底前迁址。

新亚市在政府部门的规划和支持下正加快筹建。

新市场位于２００８年北京奥运公园北侧，占地３００亩，建筑面积１０万余平方米。

其中一期１４６亩。

搬迁后的新亚运村汽车交易市场除继续保持现在市场的优势、地位和作用外，还将是一个不同于一般有形市场的大汽车超市，整体是一个大４Ｓ概念，即销售（ＳＡＬＥＳ）、服务（ＳＥＲＶＩＣＥ）、零配件供应（ＳＰＡＲＥＰＡＲＴＳ）、信息反馈（ＳＡＴＩＳＦＡＣＴＩＯＮ）。

新市场的最大特点就是最大限度地满足消费者的需求。

为实现与国际汽车市场接轨，在开设整车销售、品牌专卖店服务外，还设置诸多服务功能，如汽车检测、汽车装饰、维修、配件、金融保险服务、汽车储运等。

目前，入驻亚运村汽车交易市场的经销商有１６０多户，搬迁后经销商、配件商、售后服务商将达到３００余家。

届时，新市场汇集国内外９０多个品牌、５００多个车型，成为更全面、更广泛的汽车销售、服务、展示中心。

品牌和车型的极大丰富使新亚市更具吸引力。

亚运村汽车交易市场每年销售轿车占北京市新增机动车总量的４０％，进口轿车销量占全国的１／５，在汽车市场作用举足轻重，被誉为中国汽车市场的“晴雨表”。

新亚运村汽车交易市场针对外地购车者不熟道路的“出京难”特点，提供代储、代运服务，最大限度地方便消费者。

此外，试乘试驾场地、新车加油站、汽车快修店、汽车租赁等服务都将列入市场服务功能。

第二节某市汽车市场调研分析

一、某市汽车市场整体布局态势

目前，某汽车市场总面积约20万㎡（不含维修），其中新车交易市场经营总面积约11万㎡，二手车交易市场经营总面积约2万㎡，汽配市场经营总面积约5万㎡，装饰美容市场经营总面积约2万㎡。

自1998年某汽车城扩建以来，汽车市场规模不断扩大。

特别是今年上半年，仅三个项目升华汽车城（25000㎡）6月1日、通银汽配商城（15000㎡）3月、某通源丰田（6000㎡）元月，面积达4.6万㎡，在加上其它项目面积在5万㎡左右。

至今，除了金阳七八万方的项目外，未发现大项目的动静，但金阳能否真正启动，还未确认，关键是看金阳的建设和政府的支持力度。

综合中国各大城市和某汽车经营管理模式分析，预计在2005年左右，某汽车市场将进入全面洗牌时期，产业结构进行重新调整，某多数配套设施不齐、管理水准较低、经营成本较高的场所将被淘汰。

近几年来，某机动车辆每年一直保持17%的速度发展（数据来源：

中国汽车网http：

//.西部汽车市场有多大?

——西南篇），如果经营面积每年递增15%，5年后（2008年），某汽车市场经营总面积达40万㎡。

二、某汽车相关产业的现状

某市2002年国内生产总值完成337亿元（2001年302.7亿元），比上一年增长11.4%。

人均国内生产总值（GDP）突破万元大关，城镇居民人均可支配收入达到7280元，比上年增长6%；2003年上半年某市实现国内生产总值184.7亿元，比上年同期增长11.4%。

“九五”期间，某省公路建设预计完成固定资产投资164亿元，是“八五”期间的7.4倍，投资力度前所未有。

到1999年底，该省公路通车里程达33973公里，公路密度每百平方公里19.3公里，高于全国平均水平。

近两年，某公路建设连续保持每年40多亿元的投资规模。

据了解，1978年，某省机动车保有量为33459辆，到1999年，这个数字已经达到了438670辆，年均增长率为17%，仅1999年一年机动车的数量就增加了60717辆。

目前，某汽车市场中私人购车的比例已超过了80%。

驾驶员人数也从1978年的58335人增至1999年的719262人，增长了12倍。

2002年底，某市机动车辆15.3万（包含摩托车），其中私人车占8.7万（含摩托车），超过一半，其中摩托车约占10%。

三、某市汽车市场业态分布

（一）汽车交易市场业态分布

目前，某市汽车交易市场汇集在花溪大道中曹司，以“某汽车城”为龙头，分布在大道上下两侧，已形成气候；有刚兴起的升华汽车城，以汽车交易和汽配经营为主，出现在太慈桥区域，因地段优势，再加上合理经营，已成规模；其他卖场零散分布在沙冲南路、小河、新添大道及潘桃宫等地。

整体而言，汽车交易市场卖场及环境较差。

1、某汽车城

占地113亩，总投资7280万元，总建筑规模50000㎡左右。

汽车城交易量由1996年的1500辆增至2002年的13235辆，占全省总销量3万辆的1/3以上。

据悉，今年上半年总销售量已达6000多辆。

交易额由1996年的1.5亿到2002年达到7.82亿元。

二手车2002年交易8906辆，交易额2.73亿元。

占全省总销量1.7万辆的50%以上。

汽车城共有100余家销售公司，多数公司的经营面积集中在200—500㎡。

某汽车城正在扩建，二期改造工程，占地面积（含第二阶段的老市场改造）62790㎡，总建筑面积192050㎡，其中商场面积98200㎡，住宅面积61724㎡，宾馆面积4800㎡，办证、检测、驾驶培训场等面积27326㎡。

同时，还逐渐走多元化道路。

2、升华汽车城

由某（阳）鸿飞房地产开发有限公司负责开发，隶属私营企业，此地原属玻璃厂，今年6月1日开业。

总建筑规模5万方，现用地面积约110m×200m=22000㎡，建筑面积25000㎡，项目规划红线范围内的部分房屋即将拆迁属二期工程，尚未启动。

该商城由室外展场和室内展场两部分组成。

室外展场部分总面积8000㎡，月均租金25元/㎡，其中有雨棚约4000㎡，基本租空，以中低档经济型家庭轿车、长安/昌河面包车、小货车、中巴车为主；无雨棚露天展区（在安装）约4000㎡，正在招商。

室内展场部分共四层，其中一、二层为汽配展区，一层招商入铺率达80%，月均租金80元/㎡，二层入铺率约60%，月均租金40元/㎡，一、二层层高4.8m，共200余个商铺，每间商铺面积约40—50㎡，可分为上下两层，底层2.6m，夹层2.2米，夹层可做库存和办公室；三、四层为汽车展厅，出租率约50%，月均租金30元/㎡，有18家经销商进场（祥见附表），每家经销商面积约200—500㎡，展车集中在3—5辆，若订购1周内到货。

汽车城购买者投资型占一定比例。

1年内免物业管理费，免费供中餐、洗车，1年后物管费为3元/㎡•月。

办理按揭、挂牌、维护等相关手续实行“一站式”服务。

据悉，太慈桥将要修建大型立交桥，对汽车城交通流向会带来一定的负面影响。

3、通银汽配商城

通银汽配商城位于花溪大道皂角井，总建筑面积约15000多㎡，其中商业经营面积12000多㎡，辅助及办公用房3000㎡，2003年3月正式投入使用，是日前某装修较高档的一家。

汽配商城共有门面216个，每个门面包含两层，每层层高3m，其中街道门面23个，汽配门面193个。

整个商城共由三部分组成：

塔楼、街道门面和汽配门面。

塔楼部分共5层，其中一、二、三层是辅助用房和办公室（开发商办公室和部分经营汽车公司的办公室），四、五层做库存；

街道门面经营汽车，共23个，每个面积约160㎡左右，建筑面积约3600㎡。

月租金40元/㎡，出租率100%，物业管理费6元/㎡•月；

汽配门面共193个，每个门面面积在35—70㎡，平均面积为45㎡，汽配建筑面积约8500㎡。

月租金20—30元/㎡，平均月租金在25元/㎡左右，出租率为50%，物业管理费3—6元/㎡•月（每天打考勤，开门次数越多，物管费越低，鼓励经营者入业，引入人气）。

通银汽配商城在开业期间，投放了大量的广告，采用既出租也出售的方式，进行招商，其中售价为5000元/㎡，租金为30元/㎡•月（指商城整体平均月租金）。

若租赁，签约时间最短为1年，最长为4年，一次性付款（租金）5折优惠。

商城靠里面的一排门面有可能往外移，因为正在与一家公司洽谈，该公司将整排门面用来经营汽配。

4、主要汽车交易市场分布情况一览表

名称

地址

经营面积

主要经营类型

备注

某汽车城

中曹司

30000㎡

汽车交易

其它2万㎡

升华汽车城

太慈桥

20000㎡

汽车交易、汽配

另有1万㎡汽配美容

通银汽配商城

皂角井

3600㎡

汽配、汽车交易

另有8500㎡汽配

某金仑汽贸

皂角井

2000㎡

汽车交易

经营昌河、北斗星

某通源丰田

中天玉兰园

3000㎡

汽车交易、美容

另有3000㎡美容、维修

旧车交易市场

太慈桥

8000㎡

旧、新车交易

另有8000㎡旧车市场

其他市场

不祥

43400㎡

汽车交易、专卖店

新车交易市场经营总面积约11万㎡

（二）二手车交易市场业态分布

1、某省旧车交易市场

具有规模的某汽车城旧机动交易中心、旧车交易市场两家几乎垄断某市二手车交易市场，其中位于花溪大道太慈桥升华汽车城斜对面（往花溪方向200m）的旧车市场，占地面积约9000㎡，露天停车，能容纳600±100辆（除摩托车），每辆停一次6元，一般在星期六和星期日开放，平时做停车场；某汽车城被评为国家级的旧机动交易中心，占地面积达11000㎡，是全省规模最大的旧车交易市场。