怀化某广场建设项目可行性研究报告.docx
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怀化某广场建设项目可行性研究报告
怀化市“飞达·新世纪广场”项目
可
行
性
研
究
报
告
二0一一年五月
一、总论
1.1项目名称
怀化市“飞达.新世纪广场”项目
1.2拟建地
怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。
1.3建设单位：
怀化市飞达房地产开发有限责任公司
1.4建设单位简介:
怀化市飞达房地产开发公司成立于2010年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员37人，其中具有中高级职称的专业管理技术人员15人，项目负责人原任职国家一级开发企业负责人，具备丰富的项目开发管理经验。
1.5项目股东简介：
怀化市飞达商贸有限公司始建于1986年，经过20多年的精心经营，先后拓展了飞达商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅；公司现有员工876人，固定资产2.5亿元，经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮具等1200多个国内外知名品牌和中西餐饮。
公司遵循“诚实、守信、进取、奉献”的企业精神，以严谨的管理、
务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌，
创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。
公司先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范店”；湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位；怀化市“十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”；鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。
中国农业银行湖南省分行授予“AA+”级信用单位；被湖南省银行协会授予“守信用企业”；公司从1996年起连年被怀化市委、政府授予“双文明单位”；“优秀民营企业”。
1.6建设单位负责人简介：
公司董事长向东辉先生自2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”；湖南省总工会“职工之友”；怀化市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项殊荣。
现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会长、怀化市慈善总会副会长等社会职务。
1.5编制单位:
咨询资质证书编号:
受怀化飞达商贸有限责任公司的委托,我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。
经过对项目进行认真论证,分析评价,于2010年5月完成本项目的可行性研究报告,供审批部门决策参考。
1.6编制的依据及范围
依据:
1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）;
2）国家现行财税制度和价格体系;
3）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;
4）建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》;
5）怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策;
6）《怀化市城市总体规划》
7）《怀化市中央商务区规划》
8）《怀化市商业网点规划》
9）工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求;
10）“飞达新世纪广场”项目规划图;
11）国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。
范围:
本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
1.7研究结论
（1）2010年是怀化市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的开局之年，根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和‘占有市场，扩大消费；升级换代，树立旗舰；合理布局，完善功能；规范秩序，确保繁荣’的要求，立足怀化区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。
（2）怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点的新一轮快速增长期。
今年来,怀化市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。
（3）旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。
随着怀化市域经济的跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求,拆旧建新,不仅是社会发展的客观要求,也是广大群众的强烈愿望。
人口的急增与城市的繁荣,导致住宅及商业用房量的增大,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。
因此,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。
因此,“飞达新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展,将成为城区的一道新风景线。
（4）飞达新世纪广场,地处怀化市中央商务区（CBD）的核心地带,位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。
规划总用地约20亩。
（5）飞达新世纪广场总建筑面积约为143000m2。
其中住宅、酒店、写字楼建筑面积51000m2，商业建筑面积83000m2，地下建筑面积8000m2，绿地率30%，建筑密度48%，容积率10，居住户数225户，停车位350个。
该项目地上二十八层,地下两层。
其中负一层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,一至五层为百货商场,六七八层为餐饮、娱乐,八层以上主楼A栋为酒店及写字楼，B栋为住宅。
（6）整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。
建设期（含前期工作）按3年实施。
本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。
经计算本项目投资利润率为%（所得税后）、%（所得税前）,投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%（税后）、%（税前）,全部投资财务净现值为万元（税后）、万元（税前）,投资回收期为年（税后）、年（税前）。
其贷款偿还期为年,满足银行的还贷要求。
同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。
（7）飞达新世纪广场的建设,将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造,改观市容市貌,做出巨大贡献。
对于提高城市品位,强化中心城市功能有很大的促进作用;必将成为城区新的经济增长点,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应,从而增加税费收入;将有效地创造新的就业机会,确保一方社会的稳定,创造出良好的经济效益和社会效益。
二、城市概况及建设条件
2.1城市简况
怀化市位于湖南省西南部,东径109°45'－110°29',北纬27°16'－29°53',地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。
怀化市域是一个狭长地理单元,南北长达353KM,东西宽约200KM,形似“跑兔”。
它东倚雪峰山脉,与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连;西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。
素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称,今有湖南“西大门”之美誉。
怀化历史悠久,古称“荆楚之地”。
早在新石器时代,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。
秦朝统一中国后,在此设黔中郡,开始了国家的行政治理,距今已有2200多年的历史。
1998年撤地设地级市,现辖12个县（市、区）,是个多民族聚居的地区,现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族。
依照人口抽样调查资料推算,2006年末全市在册总人口为500.00万人,常住人口为454.50万人。
怀化生态环境良好,山川秀美,名胜古迹众多,民俗风情迷人,是湖南省的重点旅游城市之一。
全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀,令人流连忘返;龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇,撩人心魄;芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎,特色鲜明。
怀化地灵人杰,人文荟萃。
老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此,世界“杂交水稻之父”袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻,爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。
怀化也是一些重大历史事件的发生地。
中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。
怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。
国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站之一,货物吞吐能力居全国第九。
高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作用。
怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。
209国道与320国道在城区呈“十”字交叉,另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡公路通达城乡。
芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。
总长4500公里、通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。
已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之一。
随着改革开放各项事业的发展,怀化市的城市建设日新月异,成绩斐然;城区人口不断增多,城区面积不断加大,怀化市区已发展成为50万人口的中等城市。
面向新世纪,怀化市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势,努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。
怀化至2010年发展目标是力争国内生产总值在1980年的基础上翻4番,社会主义市场经济体制进一步完善,社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道,人民生活普遍达到小康水平,人口、资源、环境与经济发展关系基本协调。
展望新世纪,在新战略的指导下,怀化必将进一步加快发展,崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市。
现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响,为怀化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。
2.2自然条件
2.2.1气象
怀化市地处北回归线附近,属亚热带季风湿润气候,受季风环境影响明显。
据怀化市气象局提供资料,怀化市常年主要特点:
气候温和、雨量充沛,热量丰富,光照适宜,无霜期长。
据怀化市气象局提供资料,怀化市常年:
最高气温39.6℃（历年最多两天）,最低气温-10.7℃（历年最多一天）,平均气温16.4℃;最大降雨量1663毫米,平均降雨量1384.8毫米;最小相对湿度14%,平均相对湿度81%;年均日照1580小时,10℃以上积温4833－5258℃,年均气压986.8百帕;平均风速1.8米/秒,最大风速20.7米/秒;大风日数5.7天,积雪日数4.9天,雷暴日数47.6天,霜日数14.3天。
历年平均蒸发量为1346.4mm。
无霜期287天。
年平均风速为1.9m／s,6-7月份刮西南风,其余10个月刮北风。
2.2.2地层与地质构造
飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。
岩层主要为灰岩、泥质灰岩、泥灰岩和粘性土。
根据区域资料,白垩纪以后至第三纪以前,怀化市鹤城区及其附近区域为凹陷沉降区,在其怀化市鹤城区的城北沉积了白垩系巨厚层的紫红色岩层。
第三纪以来至第四纪,区内地壳整体呈间歇性上升,形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。
但自第四纪以来,地壳上升隆起的速度和强度渐趋缓慢和减弱。
根据历史地震记载,怀化市鹤城区未发生过破坏性地震,场地土层主要为冲积相粉质粘土,厚度一般为5-8m,局部大于8m,以中硬土为主。
下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育,岩体较坚硬完整,属稳定基岩。
所以,场地类别为II类,属抗震较有利地段。
《建筑抗震设计规范》（GB500011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GBl8306—2001）表明,怀化市鹤城区属抗震设防烈度6度与小于6度的过渡地带,但根据怀化市有关文件规定,怀化市鹤城区建筑抗震设防烈度定为6度,地震动峰值加速度为0.05g,地震动反应谱特征周期值为0.35s。
综上所述,场地内属稳定地块。
2.2.3水文
太平溪是舞水河的一级支流,发源于花桥镇金鸡沟,全长43公里,流域面积362平方公里,由东北流入市区,在市区南部入舞水河。
市区流程10公里,平均坡降1.74‰。
丰水期流量44.7m3/秒,最大流量2850m3/秒,枯水期最小流量0.7米3/秒。
湖天桥下50年一遇洪水位219.28米。
区域内地表水主要来源于天然降雨。
地下水主要有:
松散岩类孔隙水,碳酸岩夹碎屑裂隙岩溶水和碎屑岩裂隙水。
该场地地下水按其形成条件和赋存特征,为松散岩类孔隙水。
该类型地下水对混凝土和混凝土中钢筋无腐蚀,对钢结构具弱腐蚀。
2.3社会条件
独特的地理位置,便利的交通条件,优美的自然环境,为建设高尚城市综合体提供了很好的投资条件和稳定的利益保障,建设条件完备。
2.3.1供水方便
建设施工及生活用水全部由怀化市供水总公司供给。
目前,怀化市供水总公司供水能力达18.7万吨,供大于求,其配套管网均已敷设到拟建选址,完全可以满足工程建设施工所需用水。
2.3.2电力有充裕保障
怀化市电力资源丰富,在十二个县市区中,除个别乡村外,都已达到农村初级电气化标准,全年区内发电量达11亿千瓦时,供电网络完善,有国家、地区两大电网。
供电十分稳定可靠。
三、项目建设的背景及必要性
3.1项目建设的背景
3.1.1、商贸物流发展外部环境面临有利机遇
3.1.1.1、西部大开发战略与中部崛起战略的进一步深入
怀化位于西部大开发战略的重要实施地之一的成渝经济区、中部崛起战略的重要实施地之一的长株潭经济区辐射范围的交接处，这两个重要地区的发展促使怀化城市地位的改变，使怀化作为五省（市、区）周边地区中心城市的地位显现，成为怀化发展的重要机遇。
3.1.1.2、区域交通条件的进一步完善
根据《中国中长期铁网规划》，渝怀线、邵六线建成，渝怀线大通道建设，将对怀化对接珠三角经济区和成渝经济区；贵阳将要建成直直通珠三角入海口的铁路大通道，怀化处于这通道湖南区段的重要节点；根据《国家高速公路网规划》，9条南北向纵线之一的包头至茂门高速公路，与18条东西横向之一的上海至昆明高速公路将为怀化融入全国高速公路系统带来较好的发展前景；怀化的芷江机场已经转为民用，扩建工程将要上马。
这些有利的交通条件都将进一步加强怀化同周围重要经济区的联系，大大提升怀化的交通枢纽地位，为怀化带来新的发展。
3.1.1.3、湘西地区发展获得新的发展优惠政策
湖南省在2004年编制了《湘西城镇体系规划》，旨在推动湘西地区的全面发展，规划明确把怀化定为湘西地区的一级中心城市，为怀化未来的发展带来了新机遇。
在《湖南省现代物流业发展规划》中，明确怀化为全省四大区域物流中心之一，全省一级物流节点城市、全国二级物流节点城市。
政策提出：
对怀化市这样的中部边远山区，省政府在资金配套上要给予优惠政策，减免贫困县和少数民族自治县的配套资金；同时根据《湘西地区开发规划》突出发展的6个优势产业，实行项目贷款贴息、提供引导资金、加大财政转移支付、适当提高地方税收分享比例等扶持措施，这都将为怀化新一轮的发展注入强大的动力。
国家发改委等九部委制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]161号），国务院下发的《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号），省委、省政府出台的《关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发[2007]9号）市政府制定的《关于促进我市商贸物流业发展的意见》（怀政发[2006]4号），2007年等文件规定，对国有商贸流通企业改革，发展商贸物流企业，建设现代物流中心，发展新兴流通业态，促进生活保障性服务业，完善农村流通体系，建立公共信息服务体系等进行支持。
这些城市基础设施的建成，政策和出台和规划的编制，为怀化发展商贸物流业提出较好的平台。
3.1.2、商贸物流发展内部条件面临有利变化
3.1.2.1、市委实施“双中心”战略
2007年8月，怀化市委提出实施“双中心”战略，即建设区域性经济中心和现代商贸物流中心，推动全市经济社会开放、高效、和谐、永续发展。
12月7日，市委第三届二次全会通过了《中共怀化市委关于贯彻落实党的十七大精神，加快推进区域性经济中心和现代商贸物流中心建设的决定》的决议。
3.1.2.2、政府加大城市建设力度
城市建设明显加快，天星东路、湖天南路建成通车，湖天北路、环城路、汽车南站、体育中心、市民服务中心的落成，火车站广场改造、太平溪综合治理、迎丰路改造等一大批城市基础设施建设全面启动，为发展商贸物流业创造了较好的条件。
3.1.2.3、制定商贸物流发展措施
市政府结合怀化实际，先后编制了《怀化城区商业网点规划》、《怀化市现代商贸物流业发展规划》、《怀化市中央商务区规划》为发展商贸物流业提出了整体思路，园区和项目建设的总体布局，将有利地促进我市商贸物流快速、有序地发展。
经过多年的发展，我市商贸物流业具备了较好的基础，突出体现在三个方面：
一是专业市场建设与培育取得重大进展。
截止2009年底，我市建成各类商品交易市场360个，营业面积159万平方米，其中城区47个，营业面积94万平方米，已形成建材、百货、家电、粮油、生资、汽车摩托车等12大类专业批发市场，年交易额158亿，年销售额1亿元以上的市场18个。
我市的市场群体形成了“买全国，卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、IT数码、建材等几乎都在我市设有代理商和销售点。
我市批发零售额为铜仁总额的5倍。
今年1—10月怀化火车南站的装、卸货物量分别同比增长29.6％、42.6％，怀南日处理车皮量达1.2万个，超过设计能力一倍，这些货品中50％销往铜仁、吉首、凯里等周边地区。
二是新兴业态蓬勃发展。
连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态发展方兴未艾，以佳惠、步步高、飞达、怀仁为主体的零售企业和以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引入了现代经营管理模式，发展较快。
位居全国连锁业百强。
步步高、苏宁、加润多、华天等国内知名企业及肯德基、沃尔玛等世界知名外资企业入驻怀化，正深刻改变着我市商贸物流业态格局。
三是以商贸物流为主的第三产业在全市经济发展中的地位日益重要。
近些年来，以商贸物流为主的第三产业增加值占整个GDP的比重一直在40％以上。
2009年，我市第三产业增加值分别是湘西自治州、贵州铜仁地区和黔东南州的2.6倍、6.3倍、3.7倍，处于明显的优势地位。
虽然我市第三产业GDP排全省第10位，社会消费品零售总额排全省11位，但是第三产业GDP占全部GDP的比重、社会消费品零售总额增幅、第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。
可以说，目前，我市商贸流通业已成为经济发展的生力军，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源，对促进我市的经济社会全面发展发挥越来越大的作用。
3.2项目建设的必要性
3.2.1房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。
在2009年中国GDP增长的百分点中,有2个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了60个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
2000年以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,已经达到了5.7%。
而在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一,已持续了50多年。
2020年,中国的城镇人口将达到10.2亿人,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,比2004年将净增198.5亿平方米,年平均需净增12.4亿平方米。
目前,全国房地产业的形势虽然不容乐观，但宏观调控政策目标主要是国内一二线城市近年不断涌现的房地产泡沫，对三四城市而言，城市建设尚处于初期阶段，城市化水平不高，刚性需求比例很大，房产价格在合理投资区域，总而言之，调控对我们而言，既是挑战，也是发展的机遇，随着怀化城市发展的不断加快，房地产也在继续平稳健康地发展。
怀化市国民生产总值逐年递增,国民经济变化决定着房地产的兴衰沉浮,怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件。
2009年,全市完成房地产投资33.29亿元,同比增长58%。
对固定资产投资的贡献率为23.8%,拉动全市固定资产投资增长了12.7个百分点;对GDP增长的贡献达到11.9%,拉动全市GDP增长1.3个百分点。
商品房销售给个人占全部销售面积的90%以上,商品房的销售以个人为主。
商品房市场供需两旺。
房地产业已逐步发展成为怀化市国民经济的重要支柱产业。
同时,房地产业也为地方财政开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过10%。
因此,该项目的建设符合怀化市产业的政策,有利于推动怀化市房地产业的发展;是拉动内需、剌激消费、带动相关行业发展的客观需要。
3.2.2怀化商贸物流业亟待产业升级，打造核心竞争力和核心企业。
3.2.2.1、商业业态水平不高
近年来，购物中心卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起，经营管理水平参差不齐，造成行业整体盈利水平下降。
3.2.2.2、发展环境不优
主要是我市在发展商贸流业上历来缺乏完备的政策支撑。
2006年市人民政府虽然出台《关于促进我市商贸物流发展的意见》，规定对国有商贸流通企业改革改制实行倾斜，对商贸物流基础设施及现代化物流项目建设在用地、用电、用水等方面实行相关税费优惠，但文件下发后得不到很好地落实。
据了解，主要是文件对现代物流项目、商贸物流园区、物流中心、配送中心及大型商贸物流企业界定与认定不十分明确，部门推诿、执行不力。
3.2.2.4、竞争压力大
现在全国的形势是各地都在你追我赶，百舸争流；西南周边地区借西部大开发的东风，发展来势迅猛，对怀化已形成了紧逼之势，怀化面临明显的竞争压力。
据2009年的统计资料，怀化经济总量、投资规模和消费水平等与湘、桂、渝、黔10个毗邻市（州、地区）相比，均处于第五、六名的地位。
桂林市2007年实现商业增加值77.81亿元，占全市GDP的10.95％，全市商贸业税收12.13亿元，占全市财政收入的22％，是我市的2.8倍。
桂林的微笑堂、柳州的五星商厦等大型购物中心营业面积在5万平方米以上。
联华、国美、国药等国内知名连锁企业进驻柳州、桂林后发展势头强劲。
铜仁响亮提出了“建设商贸中心，不从怀化进货”的口号，以打造中国第一个地州MALL（顶级）商务中心为目标，已建设了“万货城”。
周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策支持力度进一步加大。
柳州市于2002年颁发“关于推进流通现代化发展的意见”，明确了发展重点，从用地、财税扶持等多个方面建立了完善的扶持政策。
铜仁、凯里等周边城市列入国家西部大开发范围，每年都有国家投入的商贸物流专项扶持资金。
因此，该项目也符合怀化市关于发展商贸物流业的产业政策，有利于利用地段优势，打造怀化的核心零售企业形象，并且带动零售流通企业经营环境的优化，提升怀化本地零售企业的竞争力。
3.2.3人口城镇化,扩大了市场消费需求。
怀化自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地,随着市政基础设施的投入、生态环境及投资环境的改善、居民消费水平的提高和经济的不断发展,怀化的交通运输业、商业、中小企业等得到了迅猛发展,怀化的对外影响力不断扩大,招商引资力度增强,消费理念逐渐形成,城市品位明显提升,是一个颇具吸引力的城市,是一个很有发展前景的城市。
另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。
这些都为怀化市的商品房消费市场增添了新的主力军。
汽车、房产等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,的增加预示着
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