商业广场可行性研究报告.docx
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商业广场可行性研究报告
商业广场可行性研究报告
第一章总论
1．1项目建设背景
1．2项目概况
1．3可行性研究报告编制依据
1．4可行性研究报告研究的范围
1．5项目研究的结论
1．6主要经济指标
第二章市场分析与营销战略
2．1市场分析
2．2项目定位
2．3项目体格战略
2．4营销策略
第三章项目选址及建设条件
3．1项目选址
3．2建设条件
第四章建设规模及基本数据
4．1建设规模
4．2项目规划
4．3主要土建工程
4．4主要规划基本数据
4．5深化设计的建议
第五章建设方案
5．1工程地质和水文地质
5．2给排水
5．3电力设施
5．4邮政电信、有线电视
第六章环境保护、消防与安全
6．1环境保护
6．2消防
6．3安全
第七章建设进度计划
7．1项目的招标
7．2项目的进度
第八章物业管理
8．1物业管理公司的选择
8．2物业管理的内容与实施
第九章投资估算与资金筹措
9．1投资估算
9．2资金筹措
9．3资金使用计划
第十章财务测算与经济评价
10．1财务测算依据与说明
10．2财务测算
10．3不确定分析
10．4主要技术经济指标
第十一章主要风险及对策分析
11．1市场风险
11．2项目的资本风险
11．3企业风险
第十二章综合评价
12．1主要结论
l2．2问题与建议
第一章总论
1.1项目建设背景
本项目坐落于京津明珠------X，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速X北出口，南接X传统商业中心；X凭借得天独厚的区位优势与完善的交通、整体的市政规划与雄厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津一体化过程中将飞速发展。
项目1.5公里半径覆盖运河城、尚清湾、开发区、徐官屯、机场片区、上朱庄等人口密集区域；且为往返大碱厂、曹子里、梅厂、大良、河北屯、下伍旗、上马台、大黄堡、崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。
本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。
家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。
硬件配置方面：
公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象；项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气；大型高清LED电子显示屏、手扶电梯、垂直货梯、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置，全面提升物业品质。
停车位全部为地面停车位，能达到1200个，足以满足经营商家及消费者的停车需；美食一条街将会荟萃中西餐饮、特色美食、休闲茶饮；雅致洁净的就餐环境、品种繁多的美食，是消费者饕餮圣宴的好去处；酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是商务会友、娱乐的好去处。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
福盛盈门X商业广场
1.2.2项目建设地址和地理位置
该项目位于X徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速X北出口，南接X传统商业中心，详见地理位置附图。
1.2.3建设单位概况
天津福盛房地产投资有限公司成立于2010年6月，主营开发房地产项目，房地产开发资质为四级。
注册地址：
X徐官屯街汇源道南侧4号，注册资本30080万元人民币。
开发建设及规模：
在X徐官屯街与武宁路交口，规划部门规划红线范围内进行房地产开发和销售。
“X商业广场”拟开发规划占地总用地面积:
59179.6平方米，总建筑面积:
76751平方米，地上建筑面积:
75007平方米，地下建筑面积:
1744.02平方米。
公司不设董事会，只设立一名执行董事，赵茂灼先生为法定代表人。
公司性质为有限责任公司。
1.3可行性研究报告编制依据
1.3.1天津市城乡规划局地字第250600200900006号《建设用地规划许可证》
1.3.2津国用（2010）字第0153号国有土地使用证
1.3.3《天津市城市规划管理技术规定》
1.3.4项目规划方案图
1.3.5现场勘察和实地调研所得资料
1.3.6天津市城市总体规划
1.3.7国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策
1.4可行性研究报告研究的范围
1.4.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
1.4.2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
1.4.3结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
1.4.4对项目进行投资分析和风险分析。
1.4.5 对项目决策及其实施的优化提出建议。
1.5项目研究的结论
该项目的开发是X区加快城市化建设的重要组成部分。
该项目是X区独一无二的，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式购物消费体验SHOPPINGMALL。
项目拥有世界500强的大型家装超市、福盛盈门家居广场、欧亚风情酒吧街、娱乐美食街四大主题业态组成；项目引入ShoppingMall商业模式，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供家居卖场、大型超市、餐饮、商务休闲酒吧、金融等各种服务的一站式消费服务。
同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。
满足了X区对区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。
此外，福盛盈门开设美食广场、酒吧风情街，也填补了X行业空白。
它将与周围配套设施的建设，共同形成X新城区的新景观，展现出更加艳丽多姿的城市风貌。
同时对推动X区城市化进程，促进X区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济的发展具有十分重要的意义。
该项目的开发，高标准配套完善环卫、供电、给排水、邮电、消防、绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境、建设城市文明具有显著的促进作用。
。
该项目的建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好的经济效益。
该项目建设的组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。
综上所述，该项目的开发建设符合天津市总体规划，对促进新城区的建设将起到积极的作用，所建项目具有很好的社会效益、环境效益和经济效益。
1.6主要经济指标
主要经济指标见表1—1：
经济技术指标
建设总用地面积：
59179.6m2（89亩）
建筑总面积：
76751m2
地下建筑面积:
1744.02平方米
容积率：
1.3
建筑密度：
62％
绿化率：
15％
各类用途建筑面积构成
全部商业店面建筑面积：
76751m2
第二章市场分析与营销战略
2.1天津商业市场分析
2.1.1市场运行特点
①项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率9.1%，福盛地产在项目规划、建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。
通常商业物业投资国际惯例为15年收回成本、年租金收益率约6.7%。
而福盛盈门采用10年委托经营管理，年平均租金收益率9.1%，远高于国际惯例。
第1-3年，年租金收益率率8%；第4-6年，年租金收益率9%；第7-10年，年租金收益率10%。
项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示、家居装饰产品展示、家居装饰新品发布、消费者现场体验四大功能为一体。
1:
1打造X主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场；让家装消费者最真实的看到装修效果。
家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。
② 商业品质决定投资价值，福盛盈门作为X城市新中心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区，科学的业态组合，一流的运营管理，细致的售前售中售后服务，周全的消费者权益保障；同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。
2013年9月18日全面开业后，福盛盈门将是X购物、餐饮、休闲、会友的首选去处。
③引入ShoppingMall商业模式，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供家居卖场、大型超市、餐饮、商务休闲酒吧、金融等各种服务的一站式消费服务。
同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。
2013年前，X区累积交房量可达40万套，将产生400亿家装消费市场。
福盛盈门应时而生，满足了X区对区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。
此外，福盛盈门开设美食广场、酒吧风情街，也填补了X行业空白。
2.1.2市场供给分析
①土地供地。
控制增量，盘活存量。
未来天津市对增量土地的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。
热点区域。
由市区向周边分散转移。
未来几年，X区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。
②投资开发。
投资开发继续稳定增长。
市场供应大幅放量。
X区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型
2.1.4市场需求分析
资料显示，X区，2011年开工面积1500万平方米（2009年开工量800万平米，2010年开工量1200万平米），至2013年全区竣工面积3000万平方米以上。
X巨大的住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场、大型消费商业氛围。
2.1.5销售价格分析
稳定上扬，但涨幅趋缓。
随着房地产开发的原材料钢材、水泥等建材的提价，土地招、拍、挂后成本的提升以及设计规范条件、城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响着房价商业店面价格；因此，X未来的房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。
2.2项目定位
商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。
家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。
硬件配置方面：
公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。
2.3项目价格战略
销售价格是通过对X目前商品房销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。
2008—2010年各类预售价格如下：
住宅价格平均7000元／m2
商业店面平均25000元／m2
价格战略为跟随战略。
2.4营销策略
本项目工程应买施多方位销售策略。
根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的全过程。
①增强品牌意识，实施“质量加服务”的营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。
②在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大的总体效益。
③拓宽营销渠道：
销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介、租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的力量参与促销。
④配合多样化的促销工具：
（1）利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。
（2）邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。
（3）加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。
（4）印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客的赠品。
⑤强化促销手段，实行多样化的销售方式，如联谊活动、先租后买、展示会、折扣等。
⑥提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。
⑦争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。
通过以上营销策略和措施的结合运作或选择运作，本项目可望取得成功。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
该项目位于傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速X北出口，南接X传统商业中心，详见地理位置附图。
3.2建设条件
3.2.1位置优越。
项目与规划中的行政中心相望，其周边有规划的居民区、文化活动中心、世界500强企业大型工业区，因此，项目的位置十分优越，其周边的商贸、文化、居住环境极佳。
3.2.2交通方便。
西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速X北出口，南接X传统商业中心，交通十分便捷。
3.2.3建设场区“五通”条件。
目前地块内的供水、供电、供气、通讯、场地的条件已具备，周边的基础设施条件日益完善，建设时方便引入。
3.2.4土地征用情况。
以土地出让方式取得。
3.2.5建设地址上的没有拆迁安置。
第四章建设规模及基本数据
根据项目的建设内容、特点、功能要求以及场址的地形等实际情况，确定项目用地面积总建筑面积59179.6m2。
项目用地已经由天津市X城乡规划局地字第250600200900006号《建设用地规划许可证》认定。
该项目委托天津天堪建筑设计院规划、设计，确定建设规模为建筑总面积76751m2。
（其中地下室面积为1744.02m2）
4.2.1规划理念及原则
①规划理念：
福盛地产秉承“倾心打造，用心经营，全心服务”的开发理念，致力于商业地产、住宅、城市综合体等投资、开发与运营。
福盛盈门总投资7个亿，打造环渤海区域高档家居装饰广场。
将以人为本做为设计理念，同时遵循生态规律和因地制宜的原则，强调自然、社会和人的和谐统一，提高绿化率，保护生态环境，强调地块景观本身的园林化、生态化，营造出观赏与参与最佳契合的高质量绿色环境。
②规划原则：
适居性原则：
充分考虑居民居住生活的不同需求，创造人性化的空间和文明的购物环境。
生态化原则：
尊重保护自然与人文环境，合理地开发和利用土地资源、节能、节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的居住区。
社区塑造原则：
在社区文化、社区教育、社区交往、社区保健、社区治安等社区服务与保障方面强化社区功能、塑造社区特征。
整体性与多样人民生活水平．
4.2.2规划概况与总体布局
该项目处于社区新城市中心区内，建设业主已委托福建省中景建筑设计院有限公司编制修建性详细规划，因此其规划完全可以做到符合城市规划的要求。
一、总体布局
该项目位于城市主干道，沿街商贸氛围浓厚，拟规划为沿道路为城市综合体购物，建筑间距满足规划要求。
本项目在构建各层次的生活空间时，遵循逐级衔接的布局原则，关注各层次空间衔接点的处理，保证各层次的生活空间具有相对完整的活动领域。
该规划方案总体布局合理，结构清晰。
主入口设在1号楼，沿道路布置2层商业店面。
板式住宅均设计为南北向布置。
南北长约为180m，东西宽约为330m，结合南北向充裕日照退距。
使店面拥有良好居住品质。
规划充分利用地形，因地制宜，建筑布局灵活，不拘一格，为居民创造了一个安静、舒适的购物空间。
明确的分区便于实施封闭式的分级管理，提高购物环境的安全性，同时也为分区建设提供了有利条件。
二、道路系统及竖向规划
1停车规划
根据《X城市规划管理技术规定》表（七）X建设项目配建停车设施标准设计，住宅地上停车位：
1200个，满足停车需求。
2竖向规划
根据市政条件，在满足排水及管顶覆土要求下，充分利用地形，保证场地良好的排水，减少土方工程量。
三、公建配置
商业店面沿道布置，均向外经营，变配电室、弱电机房、消控室均设置于一层裙房，人防地下室、设置发电机房及消防水泵房等配套设施。
4.2.3总图布置
总图布置见附图二。
4.3主要土建工程
该项目主要由3幢楼组成，本项目规划家居卖场、家居体验馆、大型商超、台湾美食广场、后海音乐酒吧风情街、金融服务等业态。
4.4大型商业综合体总体规划主要基本数据
总用地面积:
59179.6平方米
总建筑面积:
76751平方米
地上建筑面积:
75007平方米
地下建筑面积:
1744.02平方米
车库：
1500个
容积率：
1.3
建筑密度：
62％
绿化率：
15％
4.5深化设计的建议
４.5.1项目总体规划建议
总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果．突出环境设计的宗旨，以安排庭院风情环境，与周边配套总体风格相呼应为重点，形成集中景观,有效利用土地,发挥投资潜能,突出21世纪购物中心的整体特色。
规划方案中建筑单位设计采用灵活的户型和变化的立体效果。
综合考虑内外交通,公共设施,行政管理,环境保护,技术经济要求,合理布局,站在城市的高度看购物中心建设,为居民创造与城市完美和谐的购物环境。
4.5.2建筑设计建议
①设计要适度超前。
这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。
如果我们今天设计能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。
②设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，争一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重，实现动静分开，洁污分开。
③住宅外观设计采用自然风格，体现水湾的特色，色彩以简洁明快为主。
④在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代’，特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60％，屋面保温防水材料为90％，管线集中综合布置为40％。
4.5.3配套设施建议
①当今时代已进入数字化信息时代，职能化成为发展的必然趋势。
为与时代合拍，应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，在软硬件配置方面，项目外立面及内部公共区域酒店式装修；大型LED屏幕、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置及地面大型停车场，全面提升物业品质。
在运营管理方便，福盛盈门引进国内外一流商业运营团队和专业物业服务团队，负责商业运营和维护管理，为福盛盈门的物业升值与商业发展保驾护航。
②每户设独立的水、电、煤气表，采用变频供水系统及自来水净水系统，保证商家用户生活用水质量。
4.5.4环境艺术设计建议
随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为商业街的一个卖点。
在当前以及未来相段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及大型商业综合体的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意商业街店面内的环境艺术设计，以达到更好的环境效果。
上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。
第五章建设方案
5.1工程地质和水文地质
参照周边地质情况，地貌单元属海积平原，场地类别为III，场址地下水主要贮存于淤泥的孔隙潜水，水量较小，地下水对混凝土一般不具有侵蚀性。
为了详细查明建设用地的地质情况，业主应委托有资质的水文地质勘察单位对建设用地进一步钻探勘察。
5.2给排水
5.2.1给水
①用水量：
该项目为商用购物中心，区内正常用水主要为生活、卫生用水和少量公用设施、绿化用水，区内居住人口按3.2人／店，则总用水量为2776吨／日，最大时水量282吨／小时。
②水源：
用水由自来水公司供给，市政给水管网（DN800）通过，商业区水源可从此引入。
主给水管道DN300，各幢给水支管DNl00，管网采用生活与消防共用管道系统，消防采用
③给水系统：
给水系统由市政管网直接供水，下行上给式；各期水泵房内设置HLS型变频给水设备二套，本工程用水量采用水表计量，每户一表，市政供水的各户水表集中设置于底层水表箱。
二次供水的用户水表设于各层公共部位。
5.2.2排水
排水采取雨污分流法。
户外排水管网采用DN250承插铸铁管，生活污水经化粪池发酵、沉淀后由排污管网排入市政污水管网，屋面及场地雨水采用暗管汇集后排入市政雨水管网。
室内生活给水及雨污排水均采用UPVC管，胶粘连接。
5.3电力设施
①该项目用电主要为商业用电及公建用电。
根据商业店面拥有及消费水平，用电容量商业店面取30w／m2（需要系数0.7），道路照明用电取5W／m2，功率因素COS①=0.8，则该项目总安装容量为32230KVA。
②本工程开闭所及变配电室部分由供电部门设计。
③本工程按一级负）供电，内设10KV开闭所一座。
大型商业综合体内设变配电室四座。
变配电室1OKV电源弓自开闭所，外部线路引入，项目所需电力由市电业局供给。
5.4弱电系统
5.4.1电讯系统：
在首层设电讯配线问两个，内设宽带网络交换机一套。
由当地电信部门提供网络综合布线系统，实现光纤到楼五类双绞线到户的系统，语音数据二合为一的智能信息平台。
店面每问设1部电话，在楼内邮电专用竖井中每层均设电信接线箱，由电信接线箱直接引至用户插座。
5.4.2有线电视系统：
在首层设有线电视前端箱两台，信号源接至当地有线电视管网。
系统要求：
传输系统按550MHZ传输，分配方式按分支配方式设计，用户接收信号按68±4db设计。
信号电缆沿弱电竖井引至各层电视组件箱。
按每户2—3个有线电视接驳头预留。
5.4.3保安监控系统：
在车库入口处，附近设带云台摄像机进行保安监控，信号电缆引入监控中心，监测点在二次装修时确定。
在入口大厅，设固定式摄像机，信号电缆，接入保安监控室，在底层设可视对讲主机，每户各设可视对讲分机。
5.4.4防雷与保护接地系统：
本工程按二级防雷建筑物设防，防雷装置采用传统式作法。
①在20米以上的建筑物周围作防侧击雷措施，所有楼层的金属门窗均与楼扳钢筋联接，使整座大楼成为可行接地的总等电位体。
②引下线采用柱内直径大于16mm的主筋两根。
③利用结构基础钢筋作接地极，接地电阻小于1欧。
本工程接地系统采用TN--S系统，本工程防雷接地，保护接地，工作接地等接地系统连成统一的共同接地体，接地电阻不得大于1欧、对于消防，电讯及楼宇监控系统等有特殊要求的设备接地，可根据生产厂的要求，另设专用接地极。
本工程所有电源插座均设漏电开头进行保护。
5.5燃气
大型商业综合体从新浦路引入燃气所需气源由安燃公司的LNG管道供给，分户IC卡表计量。
其投资由本公司负责，属配套项目提供业主使用。
第六章环境保护、消防与安全
6.1环境保护
6.1.1污染源及其治理
该项目建成投入使用后，日常产生的污染源主要有生活废水、生活垃圾。
生活废水经化粪池沉淀后由大型商业综合体排污管网排入市政污水管网；生活垃圾应集中收入定点设置的垃圾箱，每日由环卫部门清理，集中至垃圾中转站，定期外运。
该项目配套定点垃圾收集箱多处，服务半径不超过70米。
6.1.2绿化
X商业广场规划绿化率25%，绿地面积较大。
规划中的住宅间的组团绿化点、区内道路绿化带、相互补充，使点、线、面有机地结合起来，构成丰富的绿化空间，实现多层次、多样化的绿化空间体系。
6.2消防
6.2.l消防设计概况：
大型商业综合体各建筑设消火栓给水系统，车库及一类高层住宅的公共部自动喷淋
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