物业管理行业深度报告.docx
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物业管理行业深度报告
物业管理行业深度报告
一、物业管理是个好行业
物业管理行业处于成长期。
行业在管面积持续增长，增值服务持续扩展，物业费在中长期有提升空间，毛利率稳定，产业政策支持，龙头市占率还有提升空间。
不过，这样一个好行业，在很久以来却没有诞生出优秀的大公司，原因很多。
其中一大原因就是作为一个劳动密集型，管理难度颇大的行业，行业规模不经济，优秀企业缺乏护城河。
2015年之后，科技的应用加速，开始彻底改变这个行业的经营状况和竞争格局。
二、科技应用提高人均在管面积
物业管理行业是劳动密集型行业。
一方面，短期单盘物业费提升是比较难的。
另一方面，人工成本呈现刚性上升特征。
暂时不考虑增值服务，如果人均在管面积不能提升，则行业的毛利率大概率会被挤压。
但实际的情况则是，物业管理公司人均在管面积在不断提升，毛利率也不至于下降。
这种提升的最大原因，是科技的应用。
这种科技应用，主要是指“用机器解放人”，以科技的应用来优化人力资源的配置。
这主要包括在停车，门岗等环节运用科技手段，将人力资源解放出来，投入到其他的场所，也包括利用科技手段提高人员的调度效率。
案例：
智慧停车解决方案智慧停车是指在停车场通过人工智能、智能硬件等综合应，实现停车位资源利用率最大化、停车场利润最大化和车主停车服务最优化。
简单来说，智慧停车的“智慧”就体现在：
“无人值守+智能找车位”。
目前大型物业管理公司如万科物业、龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。
通过智能硬件运用，结合人工智能技术，减少了停车场人员配置需求，也让业主使用体验更加顺畅。
不过，科技在致力于节约人工时，可能会陷入“服务满意度降低”和“求多求洋”两个误区。
我们承认，智能门岗是可以起到节约保安的效果的，但如果保安数量太少，过分迷信二维码开门，短信开门，人脸识别开门，可能导致小区安全出问题。
只有在较长的实践中，才能探索出科技和人工投入的阶段性合理比例，避免服务满意度降低。
我们认为，有时候企业为了科技而运用科技，没有考虑成本，反而增加了运营成本。
例如，不成熟的保洁机器人运用，虽然可能增加了人均在管面积，但公司的总成本可能会更高。
因为当前保洁机器人可能尚未完全成熟，还不适合大规模推广。
三、科技应用带来规模经济
绝大多数科技应用，都无法只在单个项目机械复制，而需要在总部投入一定的资金。
这些投入意味着物业管理公司的总部不仅是一个成本中心，管理中心，也是一个科技成果识别和推广中心。
科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑。
由于科技的出现，才使得物业管理行业告别了小而美的形态，走上规模经济的道路。
没有规模，企业无法整合应用无人的客服中心，无法形成数据共享中心，无法建设集成的管控系统。
如果我们把物业管理的应用，分为基础层，网络层，分析层和应用、平台层，那么我们可以发现，随着科技应用走向深入，规模经济可能更为明显。
当科技应用只是停留在采购自动抬杆系统时，规模尚且不是一种决定性因素。
可是当科技应用涉及到大数据的反馈，运筹优化时，规模就必然成为决定性的因素。
案例：
生活服务App（小程序）为了加强社区链接，企业需要通过技术应用，加强社区各主体之间的联系，包括业主与管家，物业管理公司与员工，业主与业主，乃至与社区内设施设备的连接。
这种万事万物的互联，有效提升业主和物业的沟通效率，优化管理人员的配置，也为增值服务提供平台。
当然，物业管理企业也可以选择接入第三方开发的平台，不自行开发App（小程序）（这样就不需要规模了）。
但第三方平台，由于要兼顾不同的加盟方，故而在功能设定方面，一般只是考虑最基础的服务内容。
当然，如果要依赖于其他平台，物业公司在增值服务等领域的主动权，在新科技应用尝试的主动性方面，也都明显受到制约。
总而言之，我们认为科技成就了规模，赋予了公司总部新的生命力；而规模又助力了科技，使科技应用的投入不断壮大。
四、科技应用创造和优化增值服务
除了在基础服务方面降本增效，科技还极大扩展了物业管理公司的业务范围。
科技应用强化了发掘增值服务需求的可能性。
由于科技应用带来的业主和企业之间的互动（比如透过App），就可以最大限度发掘业主的多元化需求。
一些简单的需求，物业公司可以收费满足；另一些需求，物业公司可以引入（并认证）专业服务机构来满足，这个过程中物业公司可以获得佣金。
科技也大大增强了人和物的效率。
物业管理公司的人均能效是比较低的，除了增加在管面积之外，另一个提高人工效率的办法，则是推动部分人员“一专多能”，应对基础服务之外的服务需求，为公司开拓增值服务收入来源。
科技大大强化了空间的利用。
广告业的进步使得大量公共空间得以利用，小区增加了运维的专项收入，而物业管理公司也增加了佣金收入。
科技的进一步发展，则使得一些公共空间可以选用更高效的屏幕，甚至切入业主需求传递信息，提高广告本身的效率。
虽然物业管理企业往往不拥有空间的产权，但物业公司具有不可动摇的经营便利。
科技应用也意味着数据的反哺和空间利用的优化。
App和小程序可以更加深入刻画小区的用户画像，从而助力小区广告的投放内容选择。
楼盘字典可以加大二手房中介业务的房源吸引力，而这反过来使得物业服务中心兼营中介更具空间效率。
五、科技应用优化集体决策机制
物业管理的一大痛点是集体决策机制难以形成。
很多居民愿意接受物业费的提高，愿意更换优质物业，但这种意愿难以集体表达。
科技的进步，有利于群体决策效率的提高。
微信群的出现，使业主的集体意见达成成为可能。
也正是在微信时代到来之后，一些特大城市的物业管理权才得到更迭。
随着技术的进步，信息也更加公开透明，业主可以清楚了解业委会的履职情况，物业公司的收支情况，也更容易表达对物业公司的意见，形成对物业公司的理性认识。
这一切，从根本上便利了物业管理费的合理提升，也有利于优质优价的品牌物业管理公司生存发展。
更值得注意的是，政策明确支持物业管理权的更迭。
北京日报报道（北京市人民政府网站转载）2019年北京3000个小区将上线北京业主APP。
今后上线了“北京业主”APP的小区在表决小区管理规约和业主大会议事规则、选举业委会、选聘和解聘物业企业、调整物业费以及使用住宅专项维修资金等小区共同事项时，原则上不得再使用纸质投票，而应当通过手机投票系统进行表决。
有近千户业主的朝阳区石韵浩庭小区，只用了不到一周的时间，就达到了选举业委会的投票要求，选聘了金地物业提供服务。
（该小区建成于2004年，原物业费2.5元/月/平米，原物业为浩庭物业）我们相信，随着政府大力倡导，科技不断进步，物业管理费合理提价的空间将会打开，品牌物业管理商承接项目也将更加容易。
六、居住升级之路——期待科技的颠覆时刻
比较2007年，我们在通讯，购物，娱乐，出行甚至餐饮等生活领域，都已经发生了翻天覆地的变化。
然而，和2007年相比，在居住的领域，除了更加宅一点以外，几乎感受不到什么变化。
小区还是那样的小区，楼宇还是那样的楼宇，物管还是那样的物管。
我们认为，导致这种状况出现的原因主要包括：
1、底层技术的原因。
5G时代之前的技术，不足以真正实现万物互联，实时互动。
2、科技应用集成的投入需要，和房地产资源品属性之间的矛盾。
房地产是资源品，能保值增值，居民买入房地产的核心理由，是周期判断和地理位置判断。
开发企业是尝试过科技住宅的，但一般没有取得产品溢价。
3、较低物业管理费，和较高的科技应用投入之间的矛盾。
大物业公司才刚刚出现，原有的小物业管理企业，难以支撑持续的研发投入。
就算开发企业预先布局，小区的智能化设备也没有足够资金维护。
4、科技巨头在居住领域发力较晚。
比较有限的创新，也集中在促成房屋交易领域，但低频的房屋交易本身和居住的智能化距离甚远。
房住不炒，科技应用将推动产品差异化房住不炒，房地产的工具化属性日渐减弱。
预计未来房价的波动幅度放缓，而这进一步加大了企业谋求差异化产品的需求。
以往，房地产开发企业聚焦的核心只是拿地和融资，开发流程则是求快求省。
在开发流程不考虑应用大量新科技的情况下，要求在运营维护过程“加载”新科技成果，例如智能家居等，成本可能更高一些。
开发企业开始重视在开发过程中尽量使用新的科技成果，将成为智能化社区建设的起点。
科技巨头重视程度提升我们认为，随着技术的进步，科技巨头对于居住的重视程度也日渐增加。
在硬件领域的进步，很多都和开发企业、智能家居企业相关，也对物业管理公司起到助力。
我们重点看看在社区生态运营方面的努力。
例如，腾讯2016年启动了腾讯海纳产品线，作为物业管理生态平台的建立者，旨在建立沟通社区各方，智能连接物业、住户及商铺，打造智慧化社区生态。
腾讯海纳采取轻资产模式，分两步走提供未来社区解决方案。
首先，建立基础物业线上管理平台，通过微信公众号作为社区线下流量的接入口，建立起社区组织架构，帮助社区实现组织在线，对业主反馈做及时回应，打通业主端、服务端、商家端和政府端的联系。
第二，通过开放的平台，引入开发者、服务商、硬件商，引入社区增值服务、社区智能硬件，开发者、服务商共同分担智慧小区的建设成本，并且从后续的运营中赚取收益。
腾讯海纳目前是轻资产生态平台，业务核心是基础物业管理线上平台，以及线上储存及运算支持。
在物业端，为物业管理公司提供免费线上平台服务，帮助物业公司迅速建立线上管理平台。
在开发者端，为社区开发者和服务商免费提供流量入口，帮助他们提供获客。
最终腾讯获得线下社区流量入口，具备商业化的想象空间。
目前腾讯海纳已经接入5000+小区，服务人数在300-500万人。
腾讯海纳平台对没有独立开发能力的小物业管理公司很有吸引力。
除了腾讯之外，XX等互联网龙头公司，也都对智慧社区的未来有不同的探索。
物业公司积极加大科技投入，优化服务体系物业管理公司是小区运维的执行者，也是科技㛚的直接受益者。
龙头物业公司近几年纷纷加大投资。
作为中国规模最大的物业公司，万科物业在科技方面的投入时间长，投入力度大。
万科智能科技的投入，目的在于代替传统物业管理方式，提升管理效率，降低成本，让物业每一个动作可以量化，让业主实时感觉到服务的存在，进而提升业主对物业的整体满意度。
物业管理公司接近生活场景，科技应用相对“接地气”，也很容易落地。
物业管理公司贴近一线，也更为重视服务，能够把握到新的商机。
但是整体看，物业管理行业属于劳动密集型公司，在科技方面的投入存在限制，总体技术实力不强，开发能力较弱，还需要积极和科技企业相配合。
千丁互联和龙湖物业关系密切，也属于开发企业相关资金孵化的，试图提供综合社区解决方案的公司。
千丁互联成立于2014年3月，争取通过物联网、云技术、大数据及人工智能的创新科技，实现社区数字化、线上化、数据化、智慧化，接驳商业服务及公共服务，赋能物业公司和服务业。
总而言之，我们认为在过往，科技应用推动人均在管面积提升，提升规模经济的边界，优化增值服务的组合和降低集体决策的难度。
展望未来，我们相信社区居住将更趋科技化，智能化，科技对国民居住的改造，才刚刚开始。
而物业公司，将在这一颠覆性变化中，扮演重要的角色。
案例研究——科技投入强化物业管理公司竞争力必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道物业公司既可以大量主动投入，也可以坐等免费的第三方平台提供社区服务的解决方案。
我们相信，市场上的确也会有不止一个第三方平台，可以协助小物业公司提供解决方案，无需这些公司投入资金。
但是，免费的往往是最昂贵的。
物业公司放弃了科技应用方面的投入，就等于将用户体验、反馈、互动信息、社区人和物的互联等一系列业务机会拱手相让。
这种让步，可能导致基础服务质量和增值服务能力无法得到突破，从此跟随人后。
更何况，物业管理领域所需要的科技应用，绝大多数都是成熟的技术。
科技投入的关键，是应用场景的把握和软件硬件的结合。
技术本身并不是核心问题。
物业公司在核心技术和人才方面的匮乏，是可以通过一些办法来弥补的。
我们相信，百强中的龙头物业管理公司，在达到规模经济的条件下，通过加大科技投入，为股东创造了超额业绩，为业主提供了更好体验。
七、案例：
绿城服务的科技投入和回报绿城服务的智慧园区建设包含“幸福绿城”移动应用、“智慧物管服务”平台、“智慧硬件管理”平台三个部分。
其中“幸福绿城”移动应用是公司园区增值服务——园区产品及服务业务的主要流量接入口，同时也承担着物业管理中沟通互联的作用。
“智慧物管服务”和“智慧硬件管理”则是通过软件的运筹优化和硬件的服务替换，达到提升管理效率、达到人工支出的作用。
因而，科技的应用对公司业绩的影响主要从两方面达成。
从收入端来说，科技应用扩宽园区产品及服务的流量入口，提高了该部分业务的营业收入。
从成本端来说，科技应用在多个方面提高了管理效率，减少了人员投入。
人工成本，一直都是包括绿城在内的所有物业管理公司，最核心的成本。
当然，详细测算科技投入的效益存在很大难度。
首先就是，企业人均在管面积的增加，到底有多少比例是科技带来的？
其次则是，企业增值服务的收入增加，到底有多少和科技有关。
如今市场上各家物业管理公司都积极推动科技投入，却很难测算这些投入的合理性。
但我们还是需要定量论证。
公司是2014年正式推出科技项目的应用。
我们发现，科技应用之前，2013年与2014年的单位人工投入大致相同。
科技应用之后，单位面积人员的投入呈趋势性下降，2018年的单位面积人员投入仅为2014年的85.8%，4年提高人工效率16.6%，相当于年化增长3.9%。
当然，公司由于需要应用科技，也要增加总部的管理费用。
2014年后单位面积的管理费用大幅上升10.18%，科技应用对单位面积的管理费用略有上升。
总的来说，我们看到应用科技之后，公司的单位面积人工投入大幅下降，但同时管理费用支出在科技应用第一年快速上升，后续缓慢上升。
当然，单位面积的人工投入下降不仅来自于科技应用，也有公司股权激励、结构优化的因素。
我们假设，其效率提升的30%归因于科技应用，并由此进行成本收益的分析。
我们看到公司在经营上有效率提升，但我们更关心公司在科技应用上的投入收益是否合理。
公司未披露在科技应用投入的具体数额，不过我们也可以从公司的年报中寻得线索。
公司的科技应用系统通过关联公司“绿漫科技”进行开发和维护，我们以每年对绿漫科技的关联交易款作为科技应用的费用支出（实际上也有资产支出，这里保守计算）。
并且根据公司上市文件披露，公司本身也有26人IT研发团队，我们以该团队支出也作为科技应用投入。
关于科技投入的总量数据，我们依据公司上市文件披露，公开发行所募得的12.67亿元中有7%作为“智慧园区”建设资金，2018年年报显示已经用完。
而在募资之前，公司在“智慧园区”建设投入为0.24亿元。
收益测算我们则采用节省的人工成本的30%和“园区产品及服务”导流毛利中的15%作为智慧园区建设本身所贡献收益。
经两种方法测算，自2014年以来，公司在科技应用上投入合计1.1亿元，获得收益5.4亿元（均是息税前测算）。
科技应用的减费效果卓有成效，并且符合商业逻辑，未来科技应用带来的效率提升，也会为公司持续贡献效率提升。
总体来说，上亿量级的系统运维投入，对于中小物业管理公司而言的确并不可行。
八、风险因素
科技投入的效果难以定量测算的风险；过分强调机器代替人，伤及服务品质的风险；物业管理公司缺乏科技人才的风险。
相信科技的力量，看好物业管理行业龙头我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。
今天，绝大多数物业管理公司都比较重视科技的投入，唯现今科技投入仍有上升的空间。
相比之下，我们更加认同品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司。
我们重点推荐绿城服务、中航善达，中海物业。
万科物业并不是上市公司，但公司在科技方面的努力，值得投资者关注。
绿城服务：
依托科技应用，完善生活服务平台尽管短期业绩增速受到教育等板块拖累，但公司仍然是现有上市物业管理企业中，品牌影响力最强，增值服务体系最完整的企业。
公司打造生活服务平台的过程，和科技应用密不可分。
我们维持公司2019/20/21年EPS预测至0.20/0.26/0.33元，我们认为在未来3-5年左右的时间，一旦客观环境成熟，公司可能再次迎来非线性跨越式增长。
我们给予公司2019年35倍PE，维持公司8.35港元的目标价格（当前股价6.30港元），维持“买入”评级。
中海物业：
物联+互联双驱动，科技铸造优质服务中海物业重视科技应用，推进智能小区建设，搭建更智慧的物业增值服务平台。
公司利用物联网、智能硬件技术，打造智慧小区；利用互联网技术，打造互联业务平台，成为业主连结物业管理公司、邻居、各类服务资源的入口。
公司对于科技的应用主要涵盖于兴海物联和优你互联服务两个子品牌，这两个子品牌也构成了公司的增值服务。
兴海物联（工程服务），服务涵盖为物业发展商提供自动化咨询和工程产品销售服务，以及为物业管理公司提供检查、维修及保养及设备升级服务。
优你互联服务（小区资产及服务营运），依靠线上线下结合的服务平台，开展多种经营业务，满足业主生活消费需求，服务涵盖：
1.自有资产经营，包括自有产权房产、车位的经营等；2.客户资产经营服务，包括业主资产经纪服务、公共资源租赁协助服务等；3.生活服务运营和商业服务运营，包括房屋生态、家居家装、新零售、到家服务、旅游休闲、教育培训、健康养老、汽车服务、平台服务、商业写字楼服务等。
我们维持公司2019/2020/2021年EPS预测至0.17/0.22/0.28港元，给予公司2019年30倍的PE，给予4.96港元/股的目标价格，约相当于2019年3倍PS。
当前公司股价3.76港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。
中航善达：
期待强强联合的化学反应招商物业具有科技应用经验。
目前招商物业独创“到家汇”和“慧到家”综合智慧服务平台集物业管理、设施运营、智能科技、房产经纪、社区商业为一体。
同时招商物业子公司招商建筑科技专注于智慧楼宇领域，业务范围涵盖：
楼宇智能化工程设计与施工、智能化系统及产品研发应用、建筑节能及太阳能等新能源应用、工程建设咨询顾问服务等，目前辐射全国40多个主要城市。
若公司得以顺利实现收购招商物业，结合中航物业既有的丰富经验，我们认为公司在针对非住宅业主增值服务的科技应用方面，将会迎来新的局面。
我们基于一个保守的收购对价假设，给予“买入”的投资评级。
我们给予招商物业一个比较大的估值区间，即25亿元到40亿元。
保守起见，我们假设按照这个估值区间的上限，即40亿元作为交易对价，假设招商物业2020年开始并表，则预计2019/2020/2021年公司EPS0.93/0.83/0.99元/股。
我们给予房地产业务43.9亿的市值估计，参考可比公司给予物业管理业务2020年22倍PE估值，合计总市值188.2亿元（对应新的股本，股本来自于上述收购对价假设），给予公司15.76元/股的目标价格和“买入”的投资评级。
万科物业：
社区服务生态系统领导者万科物业，是万科控股子公司。
目前，万科企业持有万科物业63%的股权。
截至2018年末，万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2844个，其中住宅项目2209个，商企项目635个，合同面积突破5.3亿平方米，服务480万户家庭，超1584万人口，在职员工人数超8万名。
在2019中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续第10年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。
万科物业十分重视科技赋能和服务线上化。
在主要物业管理企业开发的APP中，万科物业的APP住这儿，用户满意度、月度活跃量等指标均领先于任何其他物业管理公司的APP。
万科还建立了独有的睿服务体系，其中核心就是线上睿平台数据管理体系，由包括FM系统、战图、住这儿、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成，代表物业方搭建客户与员工的工作平台。
金科服务：
科技应用能力突出金科服务是业内科技应用能力突出的企业。
尽管公司尚未上市，但也尤其值得投资者关注。
金科服务目前进入135个城市，管理规模约2.2亿平米。
金科服务在物业管理行业中的排名，远超金科在地产行业的排名，管理第三方面积比例较高。
在科技应用方面，金科服务称“计划构建智慧物业、智慧生活、智慧商业、智慧金融、智慧教育、智慧医疗为一体的六大智慧生活平台，并通过数据云、邻里人、智慧端链接社区、城市、家庭，为业主提供最优质的人性化服务，最大限度满足物业产权人、物业投资者保值增值的用户需求；为其所服务的社区提供“智能+、数据+、服务+”的生活方式，并涵盖智慧社区服务、智能家居服务、家庭环境服务、EBA工程服务等智慧生活服务，为居住在金科大社区的业主提供各项个性化增值服务。
”从这一愿景可以看到，对于金科服务来说，科技不仅可以降本增效，更能够拓展增值服务的空间。
保利物业：
重视科技，增长迅速保利物业开发了芯智慧社区云平台。
这个平台首先满足了公司内控信息化管理，包括办公自动化管理、人力资源管理、客服、财务收费、预算、巡查巡查及综合设备设施的智能化管理。
通过芯智慧数据平台建设，公司继尔再推出保利物业线上生活服务、社区商业经营以及综合健康与养老等服务平台。
这一平台的目标，是实现统一数据平台，实现人物互联，实现软硬件充分融合。
例如，熊猫开门从“点选开门”到“摇一摇”开门，移动巡检从“拍照验证”到“定位轨迹”，EBA从数据采集到主动报警，自主研发的优势逐步体现，软、硬件深度结合，持续提升用户体验。
凭借管理层的各种努力，包括芯智慧平台的应用，保利物业规模迅速扩展，品牌形象有所提升，第三方服务面积占比不断增长，有望成为物业管理板块新的龙头上市企业。
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