白鹭岛推广思路.docx

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白鹭岛推广思路

白鹭岛2012年营销及推广思路

一、市场概述

1、国内市场

1）2011全年CPI涨5.4%远超年初4%目标

2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。

其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。

全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。

其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。

2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。

2）坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归

新华社北京2011年12月13日电（记者江国成）近日召开的中共中央政治局会议提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。

3）四大行指中国房价不会大起大落，但房价下跌后会不会诱发恐慌性抛售

路透北京1月10日电---中国中央电视台近日援引中国国有四大行负责人表示,中国的房地产价格不会大起大落,金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险.

中国银行（3988.HK:

行情）（601988.SS:

行情）行长李礼辉表示,目前中国房价正处於良性调整的进程中,整个崩盘的风险并不存在.

中国建设银行（0939.HK:

行情）（601939.SS:

行情）党委书记王洪章亦指出,中国房地产市场价格不会下降30%这麽大的幅度,"现在看我们房地产贷款的风险可控,不会有什麽问题".

中国农业银行（601288.SS:

行情）（1288.HK:

行情）党委书记蒋超良表示,目前的调控并不是对房地产的全面打压,而是在改善房地产的供应结构,保证需求和供应适度合理平衡,有利於地产业健康发展,实际上对银行业的资产的健康运行还是有利的.

工商银行（1398.HK:

行情）（601398.SS:

行情）行长杨凯生称,该行整个按揭贷款具备抗御市场波动的能力,而且现在90%以上的按揭贷款贷给了首套房,开发贷款的不良率亦在降低.

中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试後曾乐观地表示,"房价下跌40%,银行扛得住."但已有部分商业银行指出,银行和企业更加关心房价下跌20%後会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现後有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应.

4）房价还会降，业内人员通过央视表示3月份或将迎来最低点

北京首都创业集体团有限公司总经理刘晓光（微博）告诉记者，我觉得（房价）有下行的压力，但不会出现很大的幅度的下行，也可能3到4月份是一个低点，也可能还会持续一段时间，但最后我觉得还会是一个比较稳定的状态。

天朗地产集团董事长孙茵告诉记者，应该明年3、4月份会是一个非常低迷的阶段，这个阶段还会持续几个月的时间。

阳光一百置业集团有限公司总裁易小迪告诉记者，我认为住宅市场下行的时间还会有一个漫长的徘徊过程，但不会爆跌也不会暴涨，为什么呢，因为住宅市场，尤其是普通住宅市场它面临的还不仅仅是保障房的冲击，现在我们要看到存量房实际上是最大的竞争对手，在去年和今年已经体现出来了。

5）一线城市未来3~6个月房价或将降幅10%左右，二线城市降幅也将扩大

2012年1月19日央视《经济信息联播》称，2011年最后一期房价指数出炉，回落趋势在2011年12月体现的更加明显，70个大中城市中，只有2个城市房价环比上涨。

　中国社会科学院工业经济研究员曹建海告诉记者，总的来看，房价回落的幅度还不够大，除了在一些一线城市房价回落比较明显之外，那么在二三线城市，就是房价也实现了回落，但是回落幅度不大。

专家分析，未来3到6个月， 一线城市商品房可能会出现10%左右的降价空间，二、三线城市将受到房价回落预期的影响，降幅也将扩大。

6）小结

中国房地产业在历经了“国八条”、限购、限贷、银行存款准备金利率上调等等政策后，房价出现连续下跌形式，北上广深等一线城市众多楼盘甚至出现连续几个月零成交的状况。

正应各大媒体报道所称“中国房地产调控成果显著”。

但同时国内2011全年CPI涨5.4%，通货膨胀率居高不下，加之以美债、欧债等国际金融危机的影响，国民经济疲软的态势已日渐显著。

个人认为2011年12月中共中央政治局会议提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。

是2012年房地产调控政策松动的信号。

同时央视又请出四大银行头把交椅负责人纷纷表态“目前的调控并不是对房地产的全面打压,而是在改善房地产的供应结构,保证需求和供应适度合理平衡,有利於地产业健康发展,实际上对银行业的资产的健康运行还是有利的”、“"但已有部分商业银行指出,银行和企业更加关心房价下跌20%後会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现後有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应”是强化房产调控政策的信号。

而央视邀请北京房地产业内人员表示3月份或将迎来房地产最低点的信息，是政府采用另一种方式释放信息，提振经济的一种方式。

个人认为，2012年5月份后房地产市场会逐渐回暖。

2、秦皇岛市场

1）秦皇岛市作为房地产价格上涨过快的二三线城市代表，明年调控的压力依然不小；

2）秦皇岛市凭借京津后花园、东北华北结合部等优势地理位置、稀缺的海岸线资源及旅游城市等先天优势，房地产市场前景还是相对较为乐观的。

3）从秦皇岛市2011年10月份开盘的各项目成交价格看来，已经突破限价7000元/平米的政策，政策已出现松动事实。

4）秦皇岛各楼盘销售价格分布

A.绥中、山海关区

B.北戴河-南戴河

C.开发区

D.海港区

3、竞对市场

1）香邑溪谷

项目名称

香邑溪谷

销售电话

0335--3578888

地址

1.销售部：

民族路39号现代购物广场对面2.祁连山南路与庐山路交叉口西南角

开发单位

秦皇岛润和房地产开发有限公司

建筑设计单位

北京市建筑设计研究院

景观设计单位

北京中新佳联国际规划设计与咨询有限公司

物业管理

隆基物业（自有物业）

代理商

北京上古新世纪咨询服务有限公司

总占地面积

300亩

总建筑面积

37.86万平方米

容积率

1.89

绿化率

绿地率35.20%

物业类型

住宅、花园洋房、高层

规划总户数

3347户

开盘时间

2011.11.27

交付时间

一期2013年5月

总开发期数

65栋

现销售期数

17栋400户

付款方式

按揭（9.9折）一次性付款（9.5折）

按揭银行

中行、建行

价格分析

（分产品）

销售均价

8200元/㎡

首层带下跃12000元/㎡

最低价

7400元/㎡

下房约4500元/㎡

最高价

12000元/㎡

95㎡8000元以上

楼层价差

约144元/㎡

朝向价差

户型面积

75㎡（10多个）其余120㎡以上

朝向

三面采光

层高

3米

楼间距

多层24米、高层70米

物业费

不高于1.3元/平米/月

取暖方式

地热

水

市政

电

市政

门

盼盼以上

窗户

断桥铝、low-e玻璃

结构

框架（现浇板）

风格

意大利托斯卡纳风格

车位/库售价

未定（配比1：

1）

储藏室售价

下沉3米一半赠送一半地下室7㎡-14㎡

二、白鹭岛现状

1、工程进度

1）陆地部分：

A.一期25栋580套

a.主体封顶，保温、窗户玻璃安装已做完；

b.外立面未粉刷；

c.示范区未包装；

d.雨水污水外网、供暖材料进入工地、自来水、天然气图纸设计中、电手续办理中；

B.二期报建、施工图完成，审图正在进行中

2）海岛部分：

填岛工程70%正在已完成

2、销售蓄客

2011年7月5日~12月14日共计有效来访客户1156组，有效来电客户841组，高端异业拓展客户1144组。

有效客户总量为1609组。

其中A级客户76组、B级客户260组、C级客户561组、D级客户712组。

1）按职业划分：

据有效统计私营企业主21%、企事业单位15%、退休人员8%名列前三甲，事实证明，这一部分人群也是具有强劲的购买能力的，2012年销售拓展在此方面也将进一步加强；

2）按区域划分：

海港区538组，所占比例61%；北京118组，所占比例13%；东北地区62组，所占比例7%，分别名列前三名，由此可见京津唐区与东北区因地域与海资源的因素，不论是一期，还是二期蓄客，2012年以上两个区域依然为推广的重点。

3）按媒介渠道划分：

路过455组，所占比例34%；介绍265组，所占比例20%；行业拓展221组，所占比例16%，占据榜单前三名。

因2011年7月至12月基本未做大规模的媒体推广，所以此渠道统计可以部分反映实际来客情况，根据以上渠道来客情况，2012年在加强现场包装，吸引路过购房者及游客的同时，以专业杂志、DM投递、行业拓展等渠道性的拓展为主，并启动老带新策略。

三、2012年营销及推广意见及建议（如图）

活动

广

推广

主题

销售

备注:

1、以上时间表格按照现有市场环境推测所排列，实际发生以实际发生为准；

2、所有准备工作按照五一一期开盘为结点。

四、2012年白鹭岛推广主线

1.主打海

1）海的魅力，在真实的内心里（白鹭岛，享受内心不动产）

2）最美的看海时节是一生（白鹭岛，享受内心不动产）

3）海是送给家人最好的礼物（白鹭岛，享受内心不动产）

2.主打生态、养生

1）这里的负氧离子比城市高20倍

2）这里可以看到369种鸟儿

3）这里是皇家的后花园

4）这里是国际旅游胜地

3.主打投资

1）1小时拥抱活色生香的海（财富枢纽联动，畅享京津1小时生活圈）

2）把惬意抒怀，变成人生不动产（抢占稀缺海岸线，稳握旅游地产原始股）

3）双稀缺滨海养生度假宅邸，错过不再有

4）龙年居龙脉，占尽天时地利