房地产企业成本费用会计科目核算内容.docx
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房地产企业成本费用会计科目核算内容
成本费用项目及内容
一、开发产品成本类别
开发产品成本按其用途分为四类：
土地开发成本。
是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。
房屋开发成本。
是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
配套设施开发成本。
是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本。
是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
二、成本费用核算项目
关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知 （2013-09-06）第二十六条规定，房地产企业成本项目一般包括下列六项：
（一）土地征用及拆迁补偿费
（二）前期工程费
（三）建筑安装工程费
（四）基础设施费
（五）配套设施费
（六）开发间接费
（七）借款费用
三、成本项目核算内容
（一）土地征用及拆迁补偿费。
为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括以下内容：
1、土地征用费：
支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费。
2、拆迁补偿费：
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁费用支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
3、红线外市政设施费：
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
（二）前期工程费。
是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费（临时水、临时电、临时路等）以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平（七通一平或三通一平费用）等前期费用。
主要包括以下内容：
1、勘察设计费
（1）勘测丈量费：
包括初勘、详勘等。
主要有：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
—规划费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
—设计费：
施工图设计费（建安设计费、市政设计费、人防设计费）、修改设计费、景观设计费等。
—其他费用：
可行性研究费、方案咨询费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
2、报批报建费
（1）报批报建费：
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：
项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
（2）增容费：
包括水、电、煤气增容费
3、场地通平费
（1）临时道路：
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
（2）临时用电：
接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
（3）临时用水：
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
（4）场地平整：
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
4、临时设施费
（1）临时围墙：
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
（2）临时办公室：
租金、建造及装饰费用。
（3）临时物资存放地：
含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
（4）临时围板：
包括设计、建造、装饰费用
5、工程相关费
（1）监理费。
各类监理工程合同费用。
（2）其他费用。
工程咨询费、工程审计费等
（三）建筑安装工程费：
是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
主要包括建筑工程费（结构、建筑工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
1、建筑工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括：
（1）基础造价：
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
（2）结构及粗装修造价：
主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
（3）门窗工程：
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
2、安装工程费
（1）室内水暖气电管线设备费；
—室内给排水工程费（自来水、排水、直饮水、热水）；
—室内采暖工程费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；
—室内燃气工程费；
—室内电气工程费：
包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋;
（2）室内设备及其安装费
—通风空调系统费：
包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
—电梯及其安装费；包括电梯采购、安装和维护等费用；
—消防系统费：
包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
—人防设备及安装费：
包括密闭门、气体过滤装置等。
（3）弱电系统费
—居家防盗系统费用：
包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
—对讲系统费用：
包括可视及非可视对讲系统费用；
—三表远传系统费用：
包括水、电、气远程抄表系统费用；
—有线电视费用：
包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；
—电话系统费用：
包括主体内外布线及终端插座费用；
—宽带网：
包括主体内外布线及终端插座费用。
3、精装修费用
（1）公共部位精装修费：
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
（2）户内精装修费：
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4、其他建筑安装工程费
总承包合同、装修类工程合同以外的其他同单体建筑安装有的工程合同费用。
（四）基础设施费：
是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等。
主要包括小区室外管网布置、小区道路、园林绿化等。
1、社区管网工程费
（1）给排水工程
—给水工程：
主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；
—排水工程：
雨水工程、污水系统费用、其他工程等
（2）供电工程：
包括挂网费（政府收费）、红线外电缆工程、红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设;室外强电总平线路部分费用；
（3）供暖工程：
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
（4）燃气工程：
主要包括管道系统、调压站等
（5）室外智能化工程
—停车管理系统费用：
包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
—小区闭路监控系统费用：
包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；
—周界防越系统费用：
红外对扫等、小区门禁系统费用、电子公告屏费用
（6）其他工程：
室外弱电管道埋设，包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
2、园林环境工程费（小市政工程）
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
（1）道路工程:
路基处理、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
（2）围墙工程：
挡土墙工程、永久性围墙、围栏及大门费用等；
（3）园建工程：
园林绿化土建工程、绿化工程包括雕塑、水景、环廊、假山、木装饰工程、鱼池水池管道工程、泳池建设工程、室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等；
（4）绿化工程：
苗木采购、绿化种植等
（5）其他设施：
儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
（五）配套设施费：
是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
也就是指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，包括会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算：
1、游泳池：
土建、设备、设施；
2、业主会所：
设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
3、业主活动用房：
社区内提供给物业管理的办公用房、活动场所包括派出所、医务所。
4、幼儿园：
建造成本及配套资产购置；
5、学校：
建造成本及配套资产购置；
6、设备用房：
配电房、水泵房土建及装修费；
7、车站建造费：
土建、设备、各项设施。
配套设施类别，主要包括以下几类：
非营利性处理。
非营利产权属业主；或无偿赠与政府、公用事业单位，其建造费用按公共配套设施费处理。
营利性处理。
营利性的或产权归企业（或未明确）；或无偿赠与政府及事业单位以外，单独核算成本，按建造开发产品处理（自用按建造固定资产处理）
其他设施处理。
邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
地下设施处理。
对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
配套设施的处理，主要依据以下相关法规：
依据国税发〔2009〕31号规定，开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
国税发[2009]31号第三十三条规定：
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第七十三条和第七十四条的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：
国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。
基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。
通过地下人防设施改造的车库，收益归投资者所有。
关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）明确：
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容.《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规[2007]24号）也明确规定，通讯设施作为项目配套设施统一移交。
（六）开发间接费：
指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，以及不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
1、工程管理费
（1）现场管理费用：
内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。
（2）工程监理费：
支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；
（3）预结算编审费：
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
（4）施工合同外奖金：
赶工奖、进度奖
（5）工程质监费：
建设主管部门的质监费；
（6）安全监督费：
建设主管部门的安监费；
（7）工程保险费
（8）物业管理费用。
按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
以及小区入住前投入的物业管理费用，包括用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差。
（8）其他费用。
项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费以及其他应计入开发间接费 的费用。
2、营销设施费
（1）广告设施：
车站广告、路牌广告；
（2）售楼处：
设计、工程、装饰等；
（3）样板房：
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；
（4）销售环境改造费：
推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
（5）其他。
3、贷款利息费
是指与开发项目直接相关的贷款利息费用，即符合资本化条件的借款费用。
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
房地产企业期间费用，包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴。
房地产开发企业发生费用应计入制造费用（开发间接费用）还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发项目发生的费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断，同时以部门属性来判断，一般情况下在房产项目交付使用前设置的部门：
如项目管理部、保安部（工地）、绿化部、 家政部发生的费用计入制造费用。
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