房地产年报杭州2019年楼市白皮书-中指研究院.pptx

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1,中指研究院浙江分院2020.1.2,2019年杭州楼市白皮书,2,CHINAINDEXACADEMY,政0策1篇,目录土0地2篇住0宅3篇,竞0争4篇,趋0势5篇,3,CHINAINDEXACADEMY,CREIS中指数据，杭州及各区县房管局，杭州市国土资源局，国家统计局。

杭州市区：

上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江区、钱塘新区、之江旅游度假区、余杭区、萧山区、富阳区、临安区；主城区：

上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江区、钱塘新区、之江旅游度假区；四郊区：

余杭区、萧山区、富阳区、临安区,统计范围,数据来源,土地部分数据统计时间为2019年全年；市场部分数据统计时间截止2019年12月29日。

统计时间,4,CHINAINDEXACADEMY,政策篇中央坚持房住不炒基调地方一城一策，松紧并施杭州双限新政出台，调控稳中趋紧从城市到区域，抢人战升级,5,【2018年】上半年：

两会夯实“房住不炒”定位，继续实行差别化调控。

下半年：

中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”【2019年4月】中央政治局会议：

坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

【2019年7月】中央政治局会议：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

【2019年11月】十九届四中全会：

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

房子是用来,住的、不是用来炒的继续实行差别化调控,2018,两会报告,下决心解决,好房地产市场问题坚决遏制房价上涨,7.31,中央政治局,会议,产、楼市调控,稳就业、稳,金融、稳外贸、,稳外资、稳投资、稳预期,10.3112.13,中央政治局,会议,因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任,以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性,12.21-24,中央经济工作会,未提及房地全国住建工作会,平衡好稳增长和防风险关,系，把握好节奏和力度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,2019.01,防范化解重大,风险专题研讨,班,坚持房住不炒定位，落实,好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,2019.4,中央政治,局会议,坚持房子是用来住的、不,是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段,2019.7,中央政治局,会议,因城施策,坚决遏制房价上涨,淡化期,防风险期,重申房住不炒,重申住房制度,给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2019.11,十九届四,中全会加快建立多主体供,中央政策,坚持房住不炒/不将房地产作为短期刺激经济的手段,6,调控全景图（2016-2019.11）：

逾200城出台约700次紧缩政策,50403020100,3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月,20162017201820192016至2019.11：

130个地级以上城市（约出台617项紧缩政策）；73个县市（约74项紧缩政策）。

海南、河北从省级全面调控。

2019年3月以来为政策高峰。

11月地方出台紧缩性政策数量与上月基本持平，定向微调满足特定群体自住需求政策较上月明显增加，为年初以来峰值。

图：

2016-2019.11以来各月出台政策频次（紧缩）地级以上城市月度紧缩政策出台数量（项）县级城市月度紧缩政策出台数量（项）月均数量（项）,约6个城市地级市：

海口、丹东、西安、赤峰、苏州,约3个城市地级市：

丹东、苏州、赤峰,约23个城市+海南,大连、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰州、九江、惠州、宁德、普洱、承德、赤峰（企业）县级市：

惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川,限购新增或升级,、,约15城北京、深圳、上海、杭州、南京成都、苏州、厦门、福州、济南郑州、东莞、怀来、苏州吴江区昆山等,约67个地级市及县市+海南、河北,北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西省：

海南,安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、地级市：

上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、县级市：

昆山,南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县,1城上海（企业限售）,、,约60个地级市及县市北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州岳阳、鄂州、襄阳、张家港,约31个城市+海南,省：

海南,地级市：

上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、县级市：

无,沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、,长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、宁德、普洱、赤峰,县级市：

福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、,西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间,2018,2017,2016,限售新增或升级,2019：

1-11,7,金融抑制：

房地产金融监管保持收紧，强化风险管控,央行（11月、12月）：

继续遏制房地产泡沫化倾向；加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

银保监会（5月）：

聚焦表内外资金直接或变相用于土地出让金,融资；未严格审查开发企业资质，,违规向“四证”不全项目融资；个人消费贷、经营贷、信用卡透支购房；资金通过影子银行违规流入房地产；并购贷款、经营性物业贷款被挪用于房地产开发。

银保监会（7月）：

针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风控水平。

国家发改委（7月）：

央行（7月）：

严禁消费贷违规对房地产企业发行外债购房，加强对理财、委贷等渠申请备案登记提出要求：

道流入房地产资金管理。

加强房地产企业发行外债只对高杠杆经营大型房企融资行能用于置换未来一年内为的监管和风险提示，管控企到期的中长期境外债务。

业有息负债规模和资产负债率,。

银保监会（8月）：

在32个城市开展银行房地产业务专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

中央在金融端持续保持收紧,利率“换锚”后整体房贷利率保持平稳,全国房贷利率经历连续6个月下调后，开始止降回升并保持平稳,4.00%,5.50%5.00%4.50%,6.00%,6.50%,全国首套房贷平均利率,全国二套房贷平均利率,8,一城一策/调控政策松紧并存,地方政策,9,2019年杭州政策,全年政策调控稳中趋紧/人才抢夺战升级,11月,10月,8月,钱塘新区设立4月2日浙江省政府批准大江东和下沙合并，设立钱塘新区，4月18日，钱塘新区举行了授牌仪式,允许专科生落户从5月29日开始，落户条件放松：

1、在杭工作，社保缴纳1月以上且已经到账；2、专科35周岁以下，本科45周岁以下；3、全日制大专、本科学历,双限土拍新政6月29日，市区挂牌宅地出让条件中首次设置了“限房价、限地价”，新增毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和精装限价,“二抵贷”重现杭州多家银行推出“二抵贷”业务，但不能违规流入楼市；贷款额度为评估价乘以折扣（基本上住宅7折、商业5折）再减去按揭余额,区域抢人大战升级10月杭州各区纷纷出台,人才政策。

1、余杭区公布新一轮高校毕业生生,萧山区公布“人才新政25条”；3、钱塘新区公布“人才21条”；4、下城区公布“下城人才生态黄金30条”,全国首个住房租赁资金监管办法出台,活安家补贴申请政策；2、11月29日正式发布。

从资金,监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等内容，进一步加强住房租赁市场监管，促进住房租赁市场平稳健康发展,6月,5月,4月,10,政策严厉程度居长三角前列,调控政策,11,土地政策,土拍门槛持续提高/“双限”新政定房价天花板,150%,70%,50%,30%,2016年,2017年,2018年,2019年,溢价满100%，1个月内付清土地全款；溢价满120%，1个月内付清全款，现房销售；,溢价满150%，不再报价，,除全款和现房外，再竞投,配建养老设施面积,新年后，紧急升级土地新政：

溢价率满50%，现房销售；溢价率满70%，不再报价，竞报自持；竞报自持达到100%，竞报配建养老设施；,”,删除“溢价50%须现房销售条款，但开始增加住宅地块中配建公租房的比例2017年9月开始，余杭、主城、萧山陆续将土地溢价上限从70%降低到了50%,，,2019年4月，杭州土地调整封顶溢价至30%；2019年7月，正式开启“双限”时代：

所有地块在挂牌之时就有了明确的售价数字精确到毛坯均价，最高均价以及精装修价格,图：

2016年以来杭州封顶溢价率走势,12,房贷利率,表：

部分城市新旧房贷利率对比,表：

12月杭州部分银行网点的利率情况,全年利率：

上半年松，三季度紧，四季度稳回顾2019年杭州房贷利率变化，整体呈现“一二季度松，三季度紧，四季度稳”的态势。

上半年房贷利率相对较松，部分银行首套房贷利率仅在最低基准上浮5%，一般上浮8%-10%之间；二套房最低上浮10%，一般在10%15%之间；从6月下旬起，杭州大部分银行首套房贷利率已从5%上调至8%，同时贷款额度也在收紧，放款时间延长。

730政治局会议定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，8月15日起杭城房贷利率再次上浮，首套上浮10%、二套上浮15%成了常态；四季度，房贷正式挂钩LPR，杭州房贷保持稳定，杭州的首套房贷利率“锚定”在5.39%，二套房贷利率5.64%。

以新规前4.9%的基准利率来算，就是上浮了10%和15%，基本和之前一致。

人才政策,人才政策密集出台/筑底楼市长期需求5月，杭州推出户籍新政，允许专科生落户，扩大社保落户的范围，此后连续出台人才补贴政策，吸引人才流入。

9月底开始，区域“抢人”也进入白热化阶段，余杭、萧山、钱塘新区、上城区等均出台人才补贴政策。

一系列人才政策的出台，短期看提升市场购买需求，长期看提高城市综合实力，同时为楼市的长期需求筑底。

图：

2019年以来近期人才政策,落户新政出台：

1、在杭工作，社保缴纳1月以上且已经到账；2、专科35周岁以下，本科45周岁以下；3、全日制大专、本科学历,余杭区发布新人才政策，毕业7年以内的高校毕业生，博士补贴5万、硕士补贴3万、本科补贴1万,2019.7.15,杭州市ABCDE人才分类调整，将更多领域人才纳入,2019.7.30,杭州高校应届毕,业生硕士、博士来杭州就业，生活补贴分别提高1万和2万；本科生补贴金额为1万,2019.8.5,杭州推出“钱塘金融人才”计划，对新获得国际通行金融资格证书的金融人才给予最高5万元补贴,2019.8.14,杭州市区放宽公租房申请条件，货币补贴直接发放给申请人本人,2019.9.23,萧山区发布“金梧桐”人才安居计划，生活补贴最高博士8万、硕士6万、本科4万,2019.10.11,钱塘新区发布“人才21条”，博士各类补贴44万元，硕士13.82万元，本科6.88万元,2019.10.1813,2019.5.29,14,CHINAINDEXACADEMY,土地篇量涨价跌，出让金蝉联全国第一全年经历“沉寂-火热-降温”，二季度创高峰余杭、富阳、临安等郊区宅地成交占主导2019年综合体地块成交亮眼,15,宅地量价,出让金蝉联全国第一/成交量涨价跌,图：

2015-2019年杭州市区涉宅用地量价情况,图：

2019年全国重点城市市区涉宅用地出让金额排行榜,出让金全国第一、面积全国第九、楼面价全国第四,源头上加大土地供应+房企拿地积极，成交规模持续增长,180001600014000120001000080006000400020000,2000180016001400120010008006004002000,2015年2016年供应量（万）,2017年成交量（万）,2018年2019年成交楼面均价（元/）,16,月度走势全年经历“沉寂-火热-降温”/二季度创年内高峰,沉寂期延续2018年年底土地市场冷清态势，低溢价，低成交，3月开始回温，3宗地块封顶成交,地块达到地价上限并自持，,平均自持比例超10%,火热期土地市场集中开闸放地，热门地块上市，共有14宗涉宅,降温期7月双限新政正式实施，房企拿地意愿大幅降低，下半年仅3宗地块封顶成交，溢价率在8月降至冰点；从量上看，9月份是年内成交次高峰，但整体溢价率和封顶率都不高,0,5000,10000,15000,20000,25000,300250200150100500,2019年1月,2019年2月,2019年3月2019年4月,2019年5月,2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月,规划总建面（万方）成交楼面地价（元/）,17,429,225841179,0,5000,10000,20000,25000,30000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,2015年,2019年,2016年杭州市区成交面积（万方）杭州市区楼面价（元/方）,2017年主城区成交面积（万方）主城区楼面价（元/方）,2018年四郊区成交面积（万方）四郊区楼面价（元/方）,楼面价,15000相差两倍,规模相差,超两倍,区域量价,郊区成交主导/主城宅地稀缺/地价差两倍图：

2015-2019年杭州市区、主城区、四郊区涉宅用地成交量价走势1800,区域量价,主城江干量领跑/西湖地价领先郊区余杭量居首/萧山地价第一,山,余杭,西,拱,城,湖上,城,临安,富阳,墅下江干,钱塘新区,滨江萧之江,规模：

188.1万方（27%）楼面价：

7163元/方（-10%）平均溢价率：

14.2%,规模：

237.1万方（83%）楼面价：

8480元/方（-11%）平均溢价率：

3.4%,规模：

381.5万方（24%）楼面价：

10619元/方（-21%）平均溢价率：

20.4%,规模：

372.7万方（32%）楼面价：

15530元/方（-15%）平均溢价率：

22.2%,规模：

5.7万方（-66%）楼面价：

36100元/方（32%）平均溢价率：

22.6%,规模：

81.8万方（34%）楼面价：

12335元/方（19%）平均溢价率：

24.3%,规模：

3.3万方（-89%）,楼面价：

3296元/方（-83%）,平均溢价率：

0.0%,规模：

10.1万方（-78%）楼面价：

25446元/方（-10%）平均溢价率：

12.7%,规模：

224.5万方（93%）楼面价：

19637元/方（-12%）平均溢价率：

11.4%,规模：

50.9万方（194%）楼面价：

29478元/方（-11%）平均溢价率：

11.7%,规模：

59.8万方（-42%）楼面价：

23903元/方（5%）平均溢价率：

25.7%,规模：

47.0万方楼面价：

27591元/方平均溢价率：

25.8%,西湖,余杭,临安,富阳,之江,滨江,拱墅下城,上城,江干钱塘新区,萧,山18,地块榜单,综合体地块揽获2019年总价TOP5,望江单元诞生杭州史上单价第二贵宅地,表：

2019年杭州市区涉宅用地总价排行榜,表：

2019年杭州市区涉宅用地单价排行榜,20,CHINAINDEXACADEMY,住宅篇量价稳步增长，供应规模创历史新高开发商推盘积极，开盘效果分化加剧市场整体库存健康，下半年可售逐渐增长120-140/200-300万首改需求占市场主流二手房整体成交不温不火，价格持续高位,21,房价指数,全国房价第五/全年累计环比上涨8.13%图：

全国十大重点城市房价指数走势,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,2012年01月2012年03月2012年05月2012年07月2012年09月2012年11月2013年01月2013年03月2013年05月2013年07月2013年09月2013年11月2014年01月2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月2015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年01月2019年03月2019年05月2019年07月2019年09月2019年11月,深圳,上海,北京,厦门,杭州,广州,南京,宁波,苏州,天津,22,住宅供销,19年成交微涨/供应规模创历史新高供求关系逆转/整体供过于求,图：

2016-2019杭州市区商品住宅供销走势,成交面积1193万方4.1%,成交套数103930套7.1%,销供比0.89,供应面积1335万方25.4%,供应套数117431套27.2%,1784,1370,1193,923,1077,11471064,1335,1.9,1.3,1.1,0.9,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,2000180016001400120010008006004002000,2016年2017年销售面积（万）,2018年批准上市面积（万）,2019年销供比,月度走势,3100030000290002800027000260002500024000230002000,50,100,150,200,250,供应月均：

103万方,成交月均：

75万方,成交月均：

114万方供应月均：

103万方,供应月均：

86万方,成交月均：

98万方,供应月均：

155万方成交月均：

110万方,一季度，18年整体市场低迷情绪延续，市场信心不足，,再加上农历传统春节期间，成交萎靡,二季度，银行利率下调、土拍市场率先回温、个别楼盘涨价，刚需红盘集中入市，都为新房市场带来了信心，市场供销两旺，成交创2019年高峰,三季度，全国及地方调控政策收紧，土拍限房价下购房者趋于理性，市场趋冷；另一方面，高端改善楼盘集中入市，导致全市价格结构性上涨,全年量价波动明显/年末供销价翘尾图：

2019杭州市区商品住宅月度供销价走势四季度，为冲击年度业绩，开,发商推盘速度加速，年度供应高峰到来，在高供应的拉动下，成交量也有所回温,区域量价,区县规模涨跌互现/余杭、临安、萧山成交领跑价格多上涨/下城、临安、钱塘新区涨幅居前三,山,余杭,西,拱,城,湖上,城,临安,富阳,墅下江干,钱塘新区,滨江萧之江,成交：

236万方（109.2%）供应：

273万方（102.8%）均价：

18662元/方（22.7%）,成交：

109万方（35.9%）供应：

204万方（107.7%）均价：

20144元/方（19.6%）,成交：

328万方（-17%）供应：

312万方（-7.6%）均价：

24311元/方（9.8%）,成交：

222万方（-13.9%）供应：

243万方（5.2%）均价：

30873元/方（16.3%）,成交：

24万方（-44.8%）供应：

20万方（-51.9%）均价：

35311元/方（8.0%）,成交：

60万方（-3.2%）供应：

68万方（33.8%）均价：

21816元/方（21.1%）,成交：

10万方（-52.6%）供应：

9万方（-45.1%）均价：

32941元/方（3.1%）,成交：

28万方（19.5%）供应：

42万方（323.4%）均价：

44272元/方（-8.2%）,成交：

91万方（31.7%）供应：

73万方（0.7%）均价：

39712元/方（8.3%）,成交：

15万方（-39%）供应：

21万方（17.6%）均价：

68853元/方（3.1%）,成交：

69万方（41.3%）供应：

70万方（54.1%）均价：

42656元/方（-2.6%）,成交：

2万方（-83.6%）供应：

0万方（-100%）均价：

72354元/方（26.9%）,西湖,余杭,临安,富阳,之江,滨江,拱墅下城,上城,江干钱塘新区,萧,山24,25,小面积低总价房源逐渐减少,100-140首改户型占比近50%总价上移，200-300万提升最明显,180以上大面积段产品占比减少,120-140/200-300万首改需求占市场主流,成交结构,备注：

绿色底纹代表占比下降，红色底纹代表占比上涨,26,新开盘,814次117次,2019年,76%6%,45%15%,95524套0.8%,推盘800余次/平均去化率76%年中、年末为开盘高峰期,图：

2019年历月推盘量及去化率走势,4725,775,6511,6208,9128,10058,6635,7695,11343,7927,9576,14943,62%,22%,83%,90%,79%,84%,86%,72%,80%,87%,72%,75%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,9月10月11月12月,1月2月3月4月5月6月推盘套数,7月8月平均去化率,27,新开盘,3478,25839,5451,7715,89%,88%,84%,82%18430,79%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,100%99%98%19532161130之江区上城区西湖区,钱塘新区,余杭区,拱墅区,江干区,推盘套数,萧山区平均去化率,余杭推盘量居首/主城推盘量占比仅24%开盘效果明显分化/临安、滨江、富阳去化不佳,，,临安区刚需盘占主富阳区流摇现象也上半年去化效果较相对较为严重，将好，但下半年开始近30%的项目去化市场转冷，流摇现率在60%以下象逐渐加剧，新盘去化表现一般72%68%1644058%滨江区新开项目如中海云宸、时代滨江悦、傲旋城等受总价高、6997位置一般、户型设计不佳等因素影响，首开表现一般2889富阳区滨江区临安区,区域内以品质楼盘居多，地段配套佳，且品牌口碑好，不乏倒挂红利盘，客户基础雄厚，去化表现非常好,28,新开盘,全年超80万人次参与登记/平均中签率12%全年流摇率近5成/流摇现象呈“M”型走势,15.3%,3.2%,9.2%,7.7%,11.8%,9.9%,12.2%,12.6%,21.2%,9.6%,13.8%,15.4%,53.0%,62.5%,62.5%,49.3%,38.0%,43.9%,32.0%,45.9%,43.3%,50.6%,41.1%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,2019年1月,2019年2月2019年3月,2019年4月,2019年5月,2019年6月,2019年7月,2019年8月,2019年9月,2019年10月2019年11月2019年12月,中签率,流摇率,备注：

中签率=推盘总套数/登记总人数（包含流摇项目）,流摇率=流摇项目个数/推盘总项目个数,图：

2019年杭州摇号中签率、流摇率走势图,7月政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时杭州双限土地新政出台，,房企和购房者信心备受影响，流摇现象开始增加,市场回暖，地市火热，市场信心恢复，