晓塘路加油站项目可行性研究报告资料.docx
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晓塘路加油站项目可行性研究报告资料
中石油湖南销售公司新建晓塘路加油站
可行性研究报告
编制单位：
中国石油湖南销售公司
二〇一一年三月十一日
项目名称：
中国石油湖南销售公司湘潭市晓塘路加油站
项目建设单位：
中国石油湖南销售公司湘潭分公司
可研编制单位：
中国石油湖南销售公司湘潭分公司
项目经理：
韩广际
市场调查负责人：
张森
安全环保负责人：
赖学斌
项目工程负责人：
刘勇
项目法律负责人：
李娟
项目经济负责人：
石磊
1总论
1.1项目概述
为完善湖南公司在湘潭地区的零售网络布局，提升公司竞争能力和经济效益，拟新建湘潭市铁牛加油站。
该项目资产所有者为中国石油湖南销售公司。
经与原业主谈判，初步达成新建意向。
该项目位于湖南省湘潭市地区。
经测算日销售量为32吨，汽柴比0.3。
总投资3600万元，其中合同价3230.17万元（土建安装工程款285.79万元，土地费2402.4万元，税费191.23万元，溢价357.23万元），甲供设备及费用217.9万元，契税98.12万元（按加油站性质不同对投资构成进行说明）。
经测算该项目投资回收期10.73年，税后内部收益率7.25%，净现值240.38万元，吨油投资101.08万元，经济评价指标符合规定。
具体见下表。
表1.2湘潭市晓塘路加油站项目概况表
地理位置：
湖南省湘潭市晓塘路加油站
道路类型：
市区：
■主干道□快速路□街道
道路：
□高速内□高速口□国道□省道
县城：
□主干道□街道
乡镇：
□主干道□街道
其它：
□矿区□水上
建设性质：
■新建
□收购
产权隶属：
中国石油湖南销售公司
投资情况（按性质填写）
总投资3600万元
合同价3230.17万元
其中土地款2420.4万元
工程款285.79万元
其它投资451.39万元
可研销量：
32吨
柴汽比：
0.3
经济指标
投资回收期：
10.73年
内部收益率：
7.25%
财务净现值：
242.3.8
吨油投资：
101.68万元
主要设施
占地面积：
2674.67m2
建筑面积：
374.8m2
罩棚面积：
600m2
进出口数量：
2个
储罐数量：
4具
储罐容积：
120m3
加油机数：
4台
加油泵数：
4个
土地情况
土地面积（净用地）：
2074m2
使用年限：
40年
发证时间：
XX年XX月
土地性质：
商服出让
证件情况
■立项批复
□房屋产权
□营业执照
□计量合格
□土地证
□零售许可
□国税登记
□其它1
■用地规划
□危经许可
□地税登记
□其它2
□工程规划
□消防许可
□环保合格
□其它3
其它服务
经营项目
■便利店
■洗车
■TBA
□快餐
进程安排
交接工期：
2011年12月
开工日期：
2011年7月
投运日期：
2010年12月
注：
TBA包括汽车维修、更换机油配件等。
1.2编制原则
1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益的最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。
2）以企业网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据加油站所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目的可行性，为投资决策提供可靠依据。
1.3编制依据
1.3.1遵循的行业规范、标准
1）《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）2006版；
2）《建筑设计防火规范》（GB/T50016-2006）；
3）《建筑物防雷设计规范（2000版）》（GB50057-94，）；
4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
5）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
8）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；
9）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
10）《石油化工企业职业安全卫生设计规范》（SH3047-1993）；
11）《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；
12）《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》（SY0007-1999）；
13）国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）。
1.3.2执行的企业管理规定、标准
1）《石油建设项目可行性研究投资估算编制规定》（石油计字[2006]945号）；
2）《石油建设工程其他费用补充规定》（石油计字[2005]71号）；
3）《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号）；
4）《中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数》（中油计字[2007]455号）；
5）《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数（2008）》（中油计字[2007]455号）；
6）《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》（石油计字[2003]144号）。
7）中国石油销售分公司《加油站建设标准设计2008年版》
1.3.3相关资料
1）《资产评估报告》；
2）《法律意见书》；
3）项目《谈判纪要》。
4）其它
2市场分析
湘潭市晓塘路加油站处于湘潭市晓塘中路，属湘潭市区干线，北连规划中的芙蓉西路（规划拓宽至40米,通市政府），南连铁牛路（规划拓宽至20米，通铁牛埠码头），东北接中洲路（规划拟拓宽至20米），直通湘潭机电集团正大门，西靠湘钢集团厂区，周边3公里范围内无加油站。
距建设中的湘钢年吞吐量为300万吨的钢材码头500米，距建设中的湘钢年吞吐量为180万吨的散货（铁矿石）码头1000米，两码头于2009年年底投用。
2.1市场环境分析
2.1.1地区经济
截止2010年底，湘潭市区成品油消费量为16万吨，同比上涨6%，市区有加油站37座，平均单站日销量为8吨。
2010年度湘潭市GDP达到952亿元，占全省的11.8%；增长速度达到15.3%。
人口290余万人，占全省的11.2%，人均GDP1.89万元，比全省人均GDP高0.12万元；汽车保有量达到381958辆，占全省的10.5%。
其中，大型货车145255辆、小型车236703辆。
该地区经济结构中，农业业为支柱产业，市场具有地域范围大、覆盖范围广等特点。
湘潭市湖南重要的工业基地，现已形成冶金、机电、汽车、化纤纺织、化工、建材为支柱的工业体系。
2.1.2交通状况
湘潭市作为湖南省经济最发达的“长株潭城市群”的核心组成部分，同时也是全国重要的高速公路交通枢纽，两条国家级高速公路（京珠、上瑞）在此交汇，境内另有长潭西线高速，两条国道（107、320）、五条省道（S208、S209、S311、S312、S313）等干线公路穿越，交通区位良好。
湘潭道路交通网络密布，加上湘潭近年来社会经济快速发展，一直成为成品油零售市场商家的必争之地。
该地区高速通车里程157公里、道路通车里程3776公里。
该项目位于市区干线，在城市交通网络内，通过建设南路与书院西路纽连接，距离9公里。
该项目在湘潭市的西南方位，在峨眉路上，该路属于城市的主要道路，通往铁牛具有的特点。
根据该地区的道路发展规划，湘潭市将以国省道三纵三横为依托，以县道四纵、三横、十三桥形成区域公路主骨架格局，再辅以59条县道、535条乡道组成整体公路网。
到2020年途经该地区的高速公路通车里程将达到328公里；公路通车里程将达到7856公里。
具体下图
交通环境图
晓塘路加油站
2.2资源供需
该地区现资源供应单位中中石化占主导地位，资源供应比例约为51.6%。
另外中石油比例为30.2%，占次要地位。
该区域资源供应具备社会油源复杂、资源囤积量大、价格漩涡的特点。
目前成品油年需求量达到31万吨，其中零售需求26万吨，柴汽比达到2，成品油需求结构中以农业、工业、建筑行业需求为主，占75%。
过去3-5平均需求增长率达到8.8%，预计未来3-5年平均增长率为11.5%。
该区域市场需求具备柴油需求大、汽油消费显著增长的特点。
2.3网络规划（重点部分，要结合公司十一五和十二五发展规划进行阐述。
）
1）地区销售网络。
该地区现有加油站212座，平均单站日销量4.5吨，其中中国石油拥有32座，占15.1%，平均单站日销量4.8吨；中国石化拥有80座，占37.7%，社会单位拥有100座，占47.2%。
该地区中石油拥有的位于书院东路的书院路加油站平均日销量最高，达到15吨。
根据该地区的政府行业发展规划，到2010年，该地区加油站数量由目前的212座增加到300座；加油站平均单站日销量由目前的4.5吨提高到7.5吨。
2）企业网络规划。
规划2010年前，在该地区新增加油站38座，关停低效站10座，加油站总数达到60座，平均单站日销量达到10吨。
3）项目发展前景
该项目站址所在区域为湘潭市区，经济发展水平较高，成品油消费量呈迅猛上升趋势，项目发展前景良好。
经过规划论证，该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义，符合发展规划定位要求，已经纳入整体销售网络发展规划。
3销量预测
3.1所临道路状况
该项目所临晓塘路为一级道路，路宽36米，双向6车道，路中双黄线；道路在3公里范围内与建设路、吉安路和峨眉路相连。
站址与道路连接方式为直连，设出入口2个，出入口平均宽度为18，适合大型车进站加油。
道路修建时间为2003，结合市政规划10年内有拓宽可能性。
3.2车流量测算
经3月2日、13日、26日对车流量进行实测，每天测算3次，该站平均日交通流量为11908辆，其中大车33.3%；中车27.3%；小车49.4%。
具体见下表：
表3.2交通流量测算表
测算时间
权重
交通流量（每次15分钟）
合计
大型车
中型车
小车
第一天
8：
00—10：
00
20%
221
78
75
111
第二天
10：
00—12：
00
30%
112
83
38
56
第三天
12：
00—14：
00
30%
148
55
50
74
第四天
14：
00—16：
00
20%
158
71
87
129
平均日交通流量
15029
5012
4097
5920
该路段平均车速为30km/h。
依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量5年内平均增长速度为28%。
3.3依托环境
3.3.1周边车辆保有情况（高速主路站不填）
根据现有建筑情况和市政规划目标，站址同侧1公里范围内以厂区为主，周边规划主要是工业区和商住小区，离站500米处有湘钢新规划建设的年吞吐量为300万吨的钢材码头，离站1000米处为湘钢新规划建设的年吞吐量为180万吨的散货（铁矿石）码头，厂矿企业和小区业主私家车辆很多。
经2010年12月统计，站址3公里（或半圆）范围内的车辆保有辆为9658辆（不含公交车），其中私家车5054辆，机构用车3258辆，出租车321辆，其它车1025辆，这些车辆可以发展为固定客户。
3.3.2相邻站情况
该站周边5公里设有加油站6座，其中中石油2座，中石化4座，社会0座。
根据道路相关性与该站产生竞争关系的加油站有3座，同侧上游方向4公里中石化福星站，日销量为22吨，同侧下游方向2.5公里中石油书院路站，日销量为14吨。
具体见下图
商圈位置关系图
吉安加油站
书院路加油站
新风一对站
高新加油站
福星加油站
新建铁牛站
3.4销售量预测
流动车辆销量测算表
车辆类型
数量
单车加油量（升）
进站率
加油量（升）
吨升折算
系数
折算成吨
流动车辆
大型
车辆
2500
100
4.0%
10000
0.0008
8
中型
车辆
1000
50
3.0%
1500
0.0008
1.2
小型
车辆
9100
30
4.0%
11000
0.0008
8.8
合计
15029
18
区域内固定用户测算表
单位
周边企业
运输车辆
私用车辆
客运车辆
农用车辆
其它
合计（吨）
日均
用油
2.5
4.8
0.3
0.2
0.1
0.1
8
拟立项可研销量：
18+8=26吨。
4油源分析
湖南公司在湘潭市拥有可控油库2座，其中与该站配送距离最近的两座油库分别是湘潭油库和和顺库，其中湘潭库容3万方，年周转能力20万吨，与该站配送距离为10公里；湘潭和顺油库（租赁）库容8万方，年周转能力50万吨，与该站配送距离为15公里，按目前的周转情况，湘潭油库保证该站资源供应。
5工程内容
按照《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006年版）及销售公司《加油站建设标准设计》（2008年版），对加油站工程内容进行评价，提出建设方案及工程投资估算。
5.1工程评价
加油站总用地面积3.01亩，其中净用地面积为2.5亩，代征地面积为0.51亩。
加油站拟建砖混结构营业房面积140平方米，生活辅助房面积140平方米，钢结构罩棚面积600平方米，设4台双油品双枪双显示自吸式加油机，4具30立方米的储油罐，总罐容120立方米。
根据工程方案，该站工程投资估算为370.54万元，其中土建工程部分200万元；工艺设备170.54万元。
具体见附表工作量及投资估算表单
6法律风险分析
根据通程律师事务所出具的律师意见书，认定项目的主体资格，对项目的法律风险进行分析，针对目前存在的风险，制定相应的规避措施，评价项目在法律上的可行性。
6.1主体资格认定
该项目建设主体为中国石油湖南销售分公司，该项目现工商注册名称为湘潭市鹤岭加油站，资产主体为公有，委托陈新辉发包建设。
6.2法律证照情况
6.2.1资产类证照
1）立项批复。
已取得立项批复
2）用地红线图。
6.2.2经营类证照
正在办理过程中。
6.3法律风险评价
该项目已获得成品油行业批复及用地红线图，但发改委核准文件、建设用地规划许可证、土地使用权证等其他手续均未办理，存在较大法律风险。
6.4规避风险的措施
建议该项目采取以中石油获得该宗地有效的成品油行业批复、发改委核准文件、建设用地规划许可证、用地红线图、建设工程规划许可证、国有土地使用权证等相关手续后，再支付第一笔合同款项为条件的合作方式。
则可最大限度避免上述法律风险。
6.5法律风险评价结论
通过法律风险评价，该项目虽然存在一定的法律风险，当可通过增设合同条款的方式予以规避，使法律风险降到最低，法律上是可行的。
7项目投资估算
7.1项目总投资及构成
总投资3600万元。
其中：
（1）收购合同价：
2320.17万元；
（2）材料设备费：
140.18万元（信息网络费15万元,液位仪费用5.2万元）；
（3）便利店改造费：
27万元；
（4）其他费税：
102.64万元（其中契税98.12万元，印花税1万元，安全评价费1万元，资产评估费1万元，法律服务费1万元，审计费2万元，资本化利息8.52万元）。
7.2投资估算说明
合同价外甲供设备及其他费用（万元）
项目
金额
项目
金额
加油机
11.6
加油站细节管理配套设施
8
储油罐
17.2
便利店（含Usmile标识）
23
钢网架
22.8
动产
8
加油棚灯具
0.96
液位仪
5.2
发电机
2.9
加油站管理系统建设费
15
管道系统和KPS输油管道
10.2
油罐标定
0.6
监控系统
5
地勘、设计、监理费
8
财务设备
1
契税
48.12
檐面包装及标识系统
18.58
可研、资产评估、律师、等
2
立柱包装
3.64
资本化利息
8.52
共计220.32万
8经济评价
8.1财务评价主要参数标准
1）基准收益率。
按参数规定基准收益率为6.13%。
2）项目计算期。
本项目计算期为21年，其中建设期为1年，运营期为20年。
3）销售规模。
汽、柴油差价分别按500元/吨和300元/吨计算，指标如下：
可研日销量：
32吨
柴汽比：
0.3
税后财务内部收益率：
7.13%
税后财务净现值：
240.62万元
税后投资回收期：
11.7年
油品由湘电油库配送，运距8公里，资源有保障。
8.2财务评价结果
经财务评价测算，该项目税后投资回收期为11.7年，税后内部收益率7.13%，财务净现值240..62万元，盈亏平衡点50.21%，各项财务评价指标均优于股份公司基准指标。
9结论及建议
9.1评价结论
该项目主体合法，产权清晰，法律风险可以得到有效控制；站点位置优越，符合网络发展规划；安全环保能够满足企业和社会要求；经济指标符合规定，能够满足投资回报要求；综合各方面因素分析，该项目的投资是可行的。
9.2风险及措施
影响项目投资风险的主要因素包括：
政策法律风险、资源供应风险、市场销售风险、财务风险、安全环保风险，根据以上评价分析结果，通过强化相应的风险防范措施，该项目的风险是可以得到有效控制的。
9.3项目建议
按照可研制定的相关措施，要严把合同关，把项目的风险降到最低；严把施工关，做好过程管理，严格控制工程质量；严把运营管，加快项目的实施进度，实现效益最大化。
该项目的交接时间为2010年12月，投运时间为2010年12月。
10附件
10.1附图：
交通环境图
商圈位置关系图
加油站平面布置图
加油站照片
资源供应图
10.2附表：
附表：
工程量及投资估算表单
附表：
成本估算表
附表：
营业收入表
附表：
现金流量表
10.3相关资料附录：
附件1法律意见书复印件（含政府批文和证照）
附件2《资产评估报告》
附件3与业主谈判纪要或说明材料
附件4单位评审会议纪要
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