外地房地产项目开发战略研究.docx
《外地房地产项目开发战略研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《外地房地产项目开发战略研究.docx（93页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
外地房地产项目开发战略研究
XX外地房地产项目
开发战略研究
市场篇
地产研究中心
2006年11月
目录
引言：
全国房地产市场现状及发展趋势
宏观经济背景分析
随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，城镇居民对房地产的需求高速增长，房地产行业得到了历史性的发展机遇。
2000-2005的六年间，房地产投资规模扩大220%，商品房销售面积扩大了两倍。
图1：
2000-2005年全国房地产开发投资额
数据来源：
中国统计年鉴
图2：
2000-2005年全国商品房销售面积
数据来源：
中国统计年鉴
注：
从2005年8月开始，中国统计局调整理了销售面积的统计口径，2005年全年的数据为新口径下的数据，和之前的数据不具可比性。
在房地产投资和需求爆发性增长的同时，我国的房地产也出现了投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理等问题。
东部和中部地区部分城市已经出现较为明显的房地产开发投资泡沫和房价虚涨泡沫特征。
图3：
1999-2004年全国四大重点城市房价增长率与GDP增长率之比
数据来源：
各地统计年鉴
房价增长率与GDP增长率之比，主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。
一般指标值在1以内属于合理范围；1~2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。
从表中可以看出，2003年以前全国房价的增长速度远小于国民经济增长速度，2003年底开始房地产价格一路攀升，2004年商品房销售价格涨幅同比增长15.0%，高于9.5%的经济增长速度，两者增长率之比达到1.58。
比较四大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值可以看出，2003年和2004年期间，北京、广州、深圳的比值均小于全国平均比值，而上海的比值接近2，远超全国的平均比值，房地产泡沫明显。
2005年受宏观调控的影响，全国和四大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值均小于1.5。
其中，全国平均比值回落到1以下，上海回落最为明显，小于全国平均比值，而北京、广州、深圳则高于全国平均比值。
宏观政策影响分析
充斥整个2004年的“泡沫论”及2005年第一季度全国各地高速上涨的房地产销售价格成为2005年宏观调控的导火索。
2004年的宏观调控主要是通过紧缩房地产供应的源头以控制房地产的投资规模，政策重点集中在土地与金融政策两个方面。
而2005年的宏观调控政策则是全面调控房地产市场的供应与需求，通过采用包括土地、金融、财税等政策的“组合拳”模式，全面调节房地产市场的供需结构，旨在控制过快上涨的房价。
表1：
2004-2005年主要房地产相关政策回顾
编号
政策名称
颁布日期
颁布单位
01
关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定
2004.01
北京市国土房管局等
02
关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知
2004.06
北京市国土房屋管理局
03
商业银行房地产贷款风险管理指引
2004.09
中国银监会
04
国务院关于深化改革严格土地管理的决定
2004.10
国务院
05
上调金融机构存贷款基准利率
2004.10
中国人民银行
06
调整商业银行住房信贷政策和下调超额准备金利率
2005.03
中国人民银行
07
关于切实稳定住房价格的通知
2005.03
国务院
08
加强房地产市场引导和调控的8项措施
2005.04
国务院
09
关于做好稳定住房价格工作的意见
2005.05
七部委
土地政策的影响
土地是房地产市场供应的源头，对土地市场进行监管是政府宏观调控的主要手段之一。
2005年在延续去年禁止经营性土地协议出让的基础上，政府进一步收紧土地的供应，同时加大了对闲置土地的处理力度。
另一方面，政府大力改善土地供应结构，提高了中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地在土地供应中的比例。
七部委“关于做好稳定住房价格工作的意见”中明确规定，在一些居住用地和住房价格上涨过快的地方，当地政府必须适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。
进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制进行土地开发整理。
另外，政府加大了对闲置土地的清理力度，严格禁止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
土地供应结构得到明显改善。
近两年我国部分地区房价上涨过快的一个重要原因就是土地供应结构的不合理，2005年各地中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例明显增大。
重庆市经济适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由3%-5%提高到10%；上海计划供应中低价商品房和配套商品房用地2000公顷，比2004年的765公顷增加138%，占今年住宅用地供应总量的2/3。
其他地区也纷纷采取相关措施改善土地市场供应结构，别墅、高档住宅用地受到严格限制。
土地交易价格继续平稳上涨。
在政府继续收紧“地根”和调整土地供应结构等措施的影响下，各地经营性土地的供应有所减少，2005年全国土地交易价格延续去年的走势，继续保持平稳上涨的趋势。
第一季度土地价格同比增长7.8%；第二季度同比增长10.7%；第三季度同比增长14.5%。
土地市场日趋规范化。
各地进一步完善了土地收购储备制度，积极引入市场机制进行土地开发整理。
另一方面，各地加大了闲置土地的清理力度，积极盘活存量建设用地。
8月3日，北京市国土资源局宣布向地产商收回38宗房地产用地的使用权，总面积近59.57公顷。
南京市国土部门今年5月以来已依法回收闲置土地400多亩，征收土地闲置费201万元。
土地市场的制度化和规范化得到进一步的完善。
金融政策的影响
金融是房地产的发动机，房地产开发的资金主要来源于金融市场。
目前我国房地产市场的融资渠道比较单一，房地产开发资金主要来源于银行贷款。
2005年政府的金融调控政策主要是从需求的角度对房地产市场进行调节，同时继续加强对房地产融资的监管力度。
2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
从7月21日起，我国开始实行新的汇率制度，当日人民币升值2%。
9月，银监会对房地产信托发行门槛进行了严格规定，加强了信托投资公司房地产业务风险的控制，短期内收紧了房地产信托的业务空间。
影响房地产市场需求。
首先，对普通购房者来说，加息意味着增加支出；其次，首付比例的提高对购房者来说无疑提高了房贷门槛。
对部分房价上涨过快的地区，这一措施将有效遏制投机性需求，从而促使房价回归到相对正常的水平。
加速房地产行业的整合。
在政府全面收紧房地产银行信贷以后，房地产信托成为一些面临资金压力房地产企业的救命稻草。
然而银监会对房地产信托的严格要求，又进一步拉紧了它们的资金链。
未来中小房地产开发企业将会面临更大的融资困境，这将加速房地产公司优胜劣汰的过程，有品牌、有实力的公司将会获得更大的发展空间。
加快房地产企业融资多元化。
随着银行贷款的不断紧缩，过去以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临资金紧张的压力，迫切需要寻找新的融资渠道。
在房地产信托门槛提高的情况下，房地产企业必须建立多元化的融资机制来化解和分散风险，解决企业的资金瓶颈问题。
财税政策的影响
2005年房地产宏观调控的一大特色就是积极采用财税政策来调控房地产市场的需求。
政府通过个人所得税、营业税、土地增值税等多种税收杠杆调节房地产市场不同层次的需求，严厉打击投机需求，抑制投资需求，鼓励真实的自住需求。
在七部委“关于做好稳定住房价格工作的意见”中强调，要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，征收全额营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，征收差额营业税。
同时，国家税务总局一再强调加强对房地产税收的管理，明确规定将强制征收个人所得税和土地增值税。
6月上海针对别墅转让交易征收土地增值税；11月深圳对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓征收土地增值税。
增加短期炒作成本，打击投机炒作。
投机者对房地产的炒卖是最近两年部分地区房地产价格飞涨的重要原因之一。
此次政府税收政策的主要目标就是打击房地产投机性需求，抑制投资性需求。
营业税的征收增加了炒房者的交易成本，加大了投资的风险，从而影响投资者对未来收益的预期。
鼓励普通住宅建设，合理引导住房消费。
税收政策对高档住宅市场的投资和投机进行了“精确打击”，营业税规定对购买普通住房超过2年的免征营业税，土地增值税主要针对的是高档物业，二手房交易个人所得税也将首先对高端投资型物业带来最直接的影响。
因此，对普通老百姓的住房需求，此次税收政策调整的影响不大。
抑制了二手房市场投机行为。
无论是营业税、个人所得税还是土地增值税，这些税收政策都是直接作用于二手房市场。
在这些税收政策的影响下，无论是真实的自住需求还是投机、投资需求都受到了不同程度的抑制，特别是长三角地区二手房的成交量锐减使众多房地产中介企业纷纷倒闭，中介代理业的格局处于重整期。
全国房地产市场概览
2005年，我国经济平稳快速增长，全年实现国内生产总值182321亿元，同比增长9.9%，增速比去年同期低0.2个百分点。
经历了第一季度房地产价格的快速上涨，受宏观调控影响，全国房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓，政策效应初步显现。
房地产企业景气指数直线下滑，二、三季度环比均为负增长。
下面将分别从土地市场、房地产市场供需情况方面，分析宏观调控下中国整体房地产市场的发展状况。
全国土地市场
2005年政府进一步加强了对土地供应市场的监管力度。
各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应量，同时加大了对闲置土地的清理力度。
纵观2005年全国土地市场主要呈现如下特征：
东部地区土地购置和开发面积全面回落。
随着政府宏观调控政策的陆续出台，房地产开发商拿地日益谨慎。
2005年全国土地构置面积同比下降4.0%；土地开发面积同比上升5.2%。
其中不同区域呈现出不同的发展特征：
东部地区土地购置大幅回落，土地开发面积基本持平；中部地区土地购置面积和开发面积均有不同程度的增长；西部地区土地购置面积小幅增加，土地开发面积大幅增长。
西部地区土地价格飞速上涨。
2005年全国土地购置面积同比下降4.0%，土地购置费增长12.8%，土地购置价格呈现一定幅度的上涨。
豪华住宅用地价格同比出现较大增幅。
2005年全国土地交易价格同比增幅先扬后抑，第三季度价格同比增长14.5%，第四季度同比增幅回落了6.6个百分点。
从不同类型土地的交易价格看，由于豪华住宅用地普遍采用拍卖、招标等方式出让，豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首。
表2：
全国各地区土地购置与开发情况
指标名称
2005
（1-3月）
2005
（1-6月）
2005
（1-9月）
2005
（全年）
同比增长（%）
土地购置费（亿元）
499.24
1202.38
1905.52
2904.30
12.8
东部地区
339.93
797.52
1285.74
1967.05
6.5
中部地区
85.41
196.98
313.09
488.32
26.1
西部地区
73.90
207.89
306.69
448.93
32.2
土地购置面积（万平方米）
7374.16
16299.69
24805.01
38209.86
-4.0
东部地区
3783.28
8104.53
12411.04
18702.83
-13.2
中部地区
2161.00
4612.62
7066.74
10980.84
10.2
西部地区
1429.88
3582.54
5327.23
8526.18
3.0
土地开发面积（万平方米）
3445.85
8190.46
12195.19
20762.23
5.2
东部地区
1902.24
4617.96
6816.49
11199.10
-0.6
中部地区
898.03
1875.05
2586.64
5021.13
6.3
西部地区
645.58
1697.45
2792.07
4542.00
21.0
数据来源：
中国房地产信息网
表3：
全国土地交易价格指数（去年同期为100）
指数名称
2004Q2
2004Q3
2004Q4
2005Q1
2005Q2
2005Q3
2005Q4
总计
109.5
110.2
110.0
107.8
110.7
114.5
107.9
居民住宅用地
110.5
111.5
112.0
109.6
112.9
117.1
107.4
#豪华住宅用地
109.0
107.8
106.8
123.1
124.7
126.1
——
#普通住宅用地
110.5
111.6
112.4
108.7
110.9
109.1
——
工业用地
103.8
103.4
107.0
101.5
103.0
106.4
103.7
商业旅游娱乐用地
108.7
110.5
109.8
105.5
103.2
109.5
116.5
其他用地
107.0
105.8
104.4
102.2
114.2
107.4
——
数据来源：
中国房地产信息网
全国房地产供给情况
全国房地产开发投资增幅回落，中、西部增长较快。
受政府宏观政策的影响，2005年全国房地产开发投资同比逐季下降。
全年房地产开发投资完成15759.30亿元，同比增长19.8%，增幅比2004年同期下降8.3个百分点。
分区域来看，随着东部一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。
2005年，中、西部地区房地产开发投资额同比增长32.5%和33.4%，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。
从地区投资结构来看，中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。
中、西部房地产市场施工面积、新开工面积赶超东部地区。
受西部大开发等利好因素的影响，中、西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。
2005年，中部地区施工面积的同比增幅位居首位，西部地区的新开工面积位居首位。
商品房竣工面积增幅上涨较快，西部地区增幅跃居首位。
由于前两年商品房新开工面积快速增长，2005年全国商品房竣工面积48792.52万平方米，同比增长14.9%，增幅比去年同期增加12.8个百分点。
分区域来看，随着西部大开发的建设，西部地区房地产发展速度较快，2005年竣工面积开始大幅上涨，竣工面积同比增幅达20.5%，同比增幅远远超出东部和中部的同比增幅。
表4：
全国房地产市场供应情况
指标名称
2003
2004
2005
同比增长（%）
房地产开发投资额（亿元）
10106.12
13158.25
15759.30
19.8
东部地区
7142.58
9149.12
10428.77
14.0
中部地区
1557.26
2023.87
2682.19
32.5
西部地区
1406.28
1985.27
2648.34
33.4
施工面积（万平方米）
116907.50
140451.39
164444.97
17.1
东部地区
73074.8
86520.56
98728.39
14.1
中部地区
19924.14
25164.19
30888.70
22.7
西部地区
24820.22
28766.64
34827.87
21.1
新开工面积（万平方米）
54319.10
60413.86
66840.04
10.6
东部地区
32122.97
35142.53
36956.50
5.2
中部地区
10404.82
12745.90
15016.03
17.8
西部地区
12184.27
12525.43
14867.51
18.7
竣工面积（万平方米）
39509.75
42464.87
48792.52
14.9
东部地区
24239.01
25038.90
28524.09
13.9
中部地区
7935.69
8872.10
9957.57
12.2
西部地区
9430.95
8553.87
10310.86
20.5
数据来源：
中国统计年鉴/中国房地产信息网
全国房地产需求情况
商品房销售面积、销售金额小幅上涨。
有关统计口径的说明：
2005年7月及以前，国家统计局对商品房销售面积的统计口径为：
销售面积＝现房销售+前期预售当期竣工的期房销售；同年8月起，国家统计局更改商品房销售面积的统计口径为：
销售面积＝现房销售+期房销售（更详尽说明请参考相关网站）。
该项统计口径的变更导致2005年度数据无法与过往年份进行直接比较，国家统计局方面也未就此问题给出解释。
XX认为，受宏观调控的影响，商品房销售面积增幅明显放缓。
东部地区受长三角调控后销售量萎缩的影响，增幅下降明显，因此同比增幅低于全国平均水平；中部地区仍保持较快的发展速度；而西部地区仍保持较低的发展速度。
表5：
全国房地产市场需求情况
指标名称
2003
2004
2005
商品房销售额（亿元）
7955.66
10376.00
18080.30
东部地区
5918.97
7783.68
13388.47
中部地区
1024.32
1271.84
2199.59
西部地区
1012.38
1320.19
2492.23
商品房销售面积（万平方米）
33717.63
38231.64
55769.14
东部地区
20181.49
22588.46
31982.84
中部地区
6967.11
7831.49
11262.90
西部地区
6569.04
7811.69
12523.41
数据来源：
中国统计年鉴/中国房地产信息网
注：
从2005年8月开始，中国统计局调整了对于销售面积和销售金额的统计口径，因此2005年全年的数据为新口径下的数据，和之前的数据不具可比性。
销售价格增幅放缓。
据国家统计局信息，商品房平均销售价格，2005年一季度涨幅12.5%，一到二季度涨幅10.1%，一到三季度涨幅8.8%。
另据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年第四季度，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.5%。
XX认为，受宏观调控影响，商品房销售价格同比增幅逐季下降。
其中，长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩的同时，价格明显下降。
表6：
全国商品房销售价格
地区
2003
2004
2005
商品房销售价格（元/平方米）
2360
2714
3242
东部地区
2933
3446
4186
中部地区
1470
1624
1953
西部地区
1541
1690
1990
数据来源：
中国统计年鉴/中国房地产信息网
注：
从2005年8月开始，中国统计局调整了对于销售面积和销售金额的统计口径，因此2005年全年的数据为新口径下的数据，和之前的数据不具可比性。
回顾2005，全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后，在宏观调控的影响下，出现了短暂的回调。
从下半年开始房地产市场的需求依然呈现平稳增长的态势，随着供给的不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。
分区域来看，东部地区经济优势明显，房地产发展较快，本轮受调控影响也较大，增长放缓；中部地区经济增长强劲，房地产市场快速增长；西部地区经济发展滞后，房地产市场发展平稳。
全国房地产发展趋势
宏观经济持续增长，调控措施继续深化
2005年的宏观调控使得国内房地产市场朝着良性循环方向发展。
然而这一系列政策也导致房地产业进入紧缩期。
因此XX预测：
2006年，政府将侧重于巩固宏观调控取得的成效。
房地产行业整体将进入政策平稳期；全国房地产市场总体将呈现涨幅趋缓，稳中有升的态势；由于自住需求的积累和增加，房地产住宅市场，尤其是普通住宅市场前景看好。
2006年政府将以巩固和继续落实现有的政策为主。
土地政策方面，仍将围绕总体供应紧缩、结构调整和土地资产收益分配完善的主线展开。
金融政策方面，商业银行对房地产开发商的贷款将继续保持紧缩，并强化对企业的资质、自有资本金和信用等级的审核，进一步加大不同资质开发商贷款利率的差别，从而提高商业银行规避商业贷款风险的能力；但对个人住房抵押贷款将适度放松，并完善住房抵押贷款的风险示警制度，以鼓励自住需求。
税收政策方面，预计物业税征收仍将是讨论的热点。
综上所述，鉴于宏观调控后国内房地产市场发展相对平稳，因此，巩固调控成果，维持房地产市场的平稳发展将成为2006年政府的工作重点。
在中国宏观经济持续增长和居民自住需求持续旺盛的背景下，2006年房地产市场将继续保持理性健康的发展。
房地产市场总体向好，普通住宅、甲级写字楼及优质商铺前景乐观
2005年房地产业经历了一个调整期，房地产市场呈现开发投资增幅回落、建设速度放缓、销售速度减慢的总体特征。
由于房地产业仍将是“十一五”期间中国经济发展的支柱产业之一，2006年政府将采取灵活的宏观调控措施，确保房地产市场平稳健康地发展。
XX地产预测，2006年全国房地产市场前景总体看好。
房地产开发投资增速将继续回落，但回落速度放缓，整体市场仍然以盘整为主，为“十一五”计划后期的行业快速发展夯实基础。
由于宏观经济背景被持续看好以及居民收入水平的提高，需求将逐步释放，价格稳中缓升。
普通住宅市场将得到大力发展。
展望2006年，XX地产对普通住宅市场发展持谨慎乐观态度。
据相关主管部门表示，2006年国家将大力提高普通商品住宅的建设，并进一步增加普通商品住宅的比重，改善全国房地产的供需结构，大力发展自住型普通住宅消费，同时房价总体将呈现稳中有升的趋势。
而在上海，随着2006年中低价商品房逐渐进入市场，住宅供应结构将得到进一步改善。
高价位住宅市场供应减少，价格上扬。
XX地产预测，2006年高价位住宅市场将继续调整。
受政府限制高价位住宅开发的政策的影响，未来的新增供应将明显减少。
但由于其具有高投资高收益的特点，高价位住宅一直是国内外投资者追捧的对象，因此销售价格将继续小幅上扬。
写字楼市场供需两旺。
由于中国未来的经济发展被看好，XX地产预测2006年跨国公司将加速进入中国市场，因此对写字楼市场的需求将进一步加大。
同时，受宏观调控的影响，相对于住宅市场，写字楼市场的投资回报率较高而风险较低，写字楼投资正逐渐成为热点。
其中，北京写字楼新增供应将继续加大，主要以甲级写字楼为主。
需求也将保持旺盛，销售价格稳中有升，但甲级写字楼的租金由于中关村区域的持续放量供应，将继续小幅回落。
上海写字楼的供应将持续增加，甲级写字楼的供应大增，但乙级写字楼的供应仍然占据着市场的主导。
受旺盛需求的影响，售价和租金水平将继续上扬。
广州随着写字楼市场的回暖，2006年将出现集中放量供应，其中珠江新城板块将成为主要供应区域，琶洲商业区也将迎来一个开发热潮。
需求保持旺盛，售价和租金水
升级会员 