襄阳市某住宅商业综合地产项目可行性研究报告.docx
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襄阳市某住宅商业综合地产项目可行性研究报告
襄阳市某住宅商业综合地产项目
第一章总论
项目背景
一、项目简介
1、项目名称：
888888地产
2、开发商：
666公司
666集团股份有限公司是经国务院国有资产监督管理委员会批准，由8888公司出资，于88888日设立。
经中国证券监督管理委员会批准，于******日，666集团（6*****）A股在上海证券交易所挂牌上市。
**************
3、工程地点：
襄阳市**区****路
4、项目简介：
项目占地面积427.16亩，规划建筑容积率2.76，绿化率40%，总建筑面积778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面积224197平方米（含物业及会所2000平方米）,住宅面积554717平方米，另外地下建筑60000平方米。
项目建设周期及总投资估算。
初步估计本项目建设投资总额为306593万元，预计建设周期约为6年。
二、可行性研究报告编制依据
1、国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
2、国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
3、《城市房地产开发经营管理条例》；
4、《房地产项目经济评价方法》。
三、项目背景
1、项目所在地襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。
襄阳市城区面积3563平方公里，人口218.6万,其中建成区面积100平方公里，人口120万。
2、襄阳有着2800年悠久的历史，不仅是“中国历史文化名城”，而且是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”和“中国魅力城市”。
襄阳是重要的铁路交通枢纽，有一条汉江、两座机场、三条铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳交汇，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至，交通条件便利。
襄阳作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等较为完善，其综合实力和发展水平居湖北省前列。
近年来，襄阳经济快速发展，目前已形成以汽车、商贸、房地产业为核心的格局，襄阳市经济结构日趋合理，已步入良性发展的轨道，逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。
3、经济的强劲发展带动了襄阳市房地产业的迅猛发展，市民消费观念不断更新，购房能力不断提高。
正是在这种环境下，666集团拟开发此地块。
第一节项目概况
一、项目内容
建设规模：
计划建设商品住宅楼40栋，总建筑面积778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面积224197平方米（含物业及会所2000平方米）,住宅面积554717平方米，另外地下建筑60000平方米。
二、主要建设条件
（一）、地址状况
地面状况：
该项目地段位于123路和33路之间，配套设施齐全。
（二）、气候条件
年平均气温16.1—16.9℃；
极端最高温度42℃；
极端最低温度-12℃；
年日照时间2050—2200小时；
年降雨量900—1107毫米；
年无霜期250—266天；
年平均风速3-4米/秒；
年最大风速19-22米/秒。
（三）、地震幅度
襄阳市地震设防幅度为6度。
（四）、原材料供应情况
水泥：
为本市采供
砂石料：
为本市采供
钢材：
武钢产品
石灰：
襄阳产品
（五）、交通状况
项目位于123路、33路和**路三条主干道交汇处，标准路面，宽阔、畅通。
（六）、能源供应
1、供水：
襄阳市n水厂管网，增容方便快捷。
2、供电：
现有原两家企业的专用工业供电线路三条，足够使用。
三、主要经济技术指标
1、根据规划，“888888地产”小区主要技术指标如下：
表1：
主要技术指标表
项目
单位
指标
项目
单位
指标
用地面积
㎡
282586.1
建筑密度
%
22.08
绿化率
%
40
容积率
2.76
总建筑面积
㎡
778914.7
建筑占地面积
㎡
62400.07
其中
住宅
㎡
554717.5
其中
住宅
㎡
26160.09
商业
㎡
169781
商业
㎡
33347.98
酒店
㎡
52416
酒店
㎡
2892
2、户型配比情况
表2户型配比表
户型
套数
建筑面积
比例
两房
3395
305538
55.08%
三房
1755
210626
37.97%
四房
241
38552
6.95%
合计
5391
554717
100%
3、项目主要经济数据
表3主要经济数据表
项目
数据
总投资（万元）
306593
其中：
土地费用（万元）
128148
项目收入（万元）
384324.11
住宅售价（元/㎡）
5300
商业售价均价（元/㎡）
9000
利润（万元）（所得税前）
47945
总投资利润率
15.63
财务内部收益率
10.38%
净现值（万元）
1106
投资回收期
4.94年
项目建设期
6年
四、项目实施进度安排
1、工作进度安排
第一年，缴纳土地出让金首款。
第二年，商业、住宅一期工程开工。
第三年，商业、住宅一期工程竣工；商业、住宅二期工程开工。
第四年，商业、住宅二期工程竣工；商业、住宅三期工程开工。
第五年，商业、住宅三期工程竣工；商业、住宅四期工程开工。
第六年，项目竣工。
2、销售进度计划
具体销售进度如下表：
表4销售进度安排表
销售周期
商业部分销售进度
住宅部分销售进度
第二年
3.3%
第三年
15.9%
33%
第四年
15.9%
33%
第五年
15.9%
33%
第六年
15.9%
29%
第二章项目投资环境与市场研究
第一节襄阳市投资环境分析
（一）襄阳市基本情况
襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。
襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积1.97万平方公里，人口578.8万。
襄阳市城区面积3563平方公里，人口218.6万；其中建成区面积100平方公里，人口120万。
2012年全市国内生产总值2501亿万，固定资产投资1538.23亿元，全地域财政收入251.03亿元，城镇居民人均可支配收入在17348元左右，农村居民人均纯收入在8545元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到13%以上。
有着2800年悠久历史的襄阳，不仅是“中国历史文化名城”，而且是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”和“中国魅力城市”、“全国科技进步先进市”、“全国绿化模范城市”。
2005年襄阳被《福布斯》评为“中国20座最适合开设工厂的城市”之一。
经过建国以来特别是改革开放以来的发展，襄阳发生了巨大的变化，逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。
襄阳市是东风公司发展重型柴油车、轻型车、中高档轿车的重要基地，其中发动机、中重型车桥、座椅等初具核心竞争力，汽车工业占全市第二产业的60%以上，“天籁”轿车年产量已突破6万辆，成为市场青睐的车型之一。
襄阳还是正在兴起的火电基地，其远期工程可形成与三峡配套的火力调峰发电基地。
纺织、化工、食品、轻工、医化、建材、高新技术、新材料等也是襄阳的支柱产业。
襄阳交通优势突出，有一条汉江、两座机场、三条铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至。
作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，襄阳的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。
（二）襄阳市经济发展状况
2012年城镇居民人均可支配收入在17348元左右，农村居民人均纯收入在8545元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到13%以上，增长速度超过预计的地区生产总值12.5%左右。
2012年襄阳粮食生产实现“九连增”，总产达到100.28亿斤，成为湖北首个、中国第22个百亿斤粮食大市。
1至11月，全市规模以上工业实现增加值1001.1亿元，同比增长16.7%。
第三产业预计全年增加值达725亿元，增长10%左右。
固定投资、签约项目、社会消费及出库贸易上也成绩斐然。
2012年，全市地方财政、地方公共财政、城乡居民收入同步增长，全市完成地方财政总收入251亿元，同比增长32.5%。
全市地方公共财政预算收入完成139.82亿元，同比增长43.5%，增幅居全省市州第一位。
襄阳市“十二五”规划预测，到2015年，全市生产总值年均增长14%，达到3500亿元；地方一般预算收入年均增长21%，达到132亿元；人均生产总值达到58万元；全社会固定资产投资达到2550亿元，年均增长25%，5年累计达到8500亿元以上；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。
襄阳市十五届人大四次会议审议的《襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》提出：
未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进一步增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。
第二节襄阳市房地产市场分析
一、襄阳市2012年1-8月襄阳市区楼市数据
1、商品房预售面积和套数
2012年1-8月市区新增预售面积1992238平方（其中住宅134.80平方），同比增长71.69%，新增预售商品房套数15884套（其中住宅12485套），同比83.84%。
商品住宅新增预售按套型面积分解
表5：
住宅面积（平方）
60以下
60-80
80-90
90-100
100-120
120-144
144-180
180以上
合计
预售面积（万方）
1.14
9.22
15.51
22.36
18.95
58.73
7.45
1.44
134.80
预售套数（套）
327
1323
1808
2367
1729
4412
457
65
12485
可以看出，80-144平方的套型占绝对主力，占新增预售面积的85.71，占新增预售套数的82.62%。
2、商品房成交套数情况
2012年1-8月市区共成交商品房8454套，较2011年同期同比增长6.4%，其中住宅成交7513套，同比增加2.12%。
表6：
住宅面积（平方）
60以下
60-80
80-90
90-100
100-120
120-144
144-180
180以上
合计
预售套数（套）
194
331
1304
1614
1110
2430
488
42
7513
去化率
59%
25%
72%
68%
64%
55%
107%
65%
60%
从消化速度上看，80-90平米的户型在市场上销售率较高，达到72%，市场最受欢迎。
90-177平米的户型消化率在55-68%，消化了一半左右。
60-80平米去化速度最慢。
3、商品房成交面积情况
2012年1-8月市区商品房共成交面积99.04万方。
其中住宅成交82.84平米，同比有1%跌幅。
表7：
住宅面积（平方）
60以下
60-80
80-90
90-100
100-120
120-144
144-180
180以上
合计
预售面积（万方）
0.82
2.41
11.41
15.15
12.27
32.09
7.71
0.96
82.83
去化率
72%
26%
74%
68%
65%
55%
103%
67%
61%
4、商品房成交金额
2012年1-8月市区商品房共成交金额50.55亿元。
其中住宅成交45.95亿元，同比增加26.21%。
住宅商品房成交均价为5380.48元／㎡。
5、商品住宅购买对象分析
2012年1-8月商品住宅销售面积82.84万方。
其中本市销售78.36万方，包含城区72.99万方，其他5.37万方；外地销售4.47万方，包含本省3.05万方，外省的1.4万方，境外0.01万方。
2012年1-8月商品住宅销售75123套。
其中本市销售7074套，包含城区6542套，其他532套；外地销售439套，包含本省311套，外省的127套，境外1套。
以上数据表明，当前襄阳房地产市场的销售主力仍然在市区，销售面积占到整体份额的88.1%，销售套数比例也占到87.1%。
二、预测情况
表8“十二五”襄阳市区住宅建设情况预计
年份
市区房屋总建筑面积（万㎡）
其中：
住宅总建筑面积（万㎡）
年均新增住宅建筑面积（万㎡）
市区人口（万人）
市区户数（万户）
人均住宅建筑面积（万㎡）
2010
5605.78
3643.76
218.67
126.13
44.17
28.88
2011
5941.86
3862.21
218.67
13.5
45.21
29.5
2012
6277.94
4080.66
218.67
134.88
46.24
30.13
2013
6614.86
4299.66
218.67
139.25
47.28
30.75
2014
6950.09
4517.56
218.67
143.63
48.34
31.38
2015
7286.15
4736.23
218.67
148
49.36
32
表9“十二五”襄阳市区住宅房价情况预计
预测方法
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
备注
按“十一五”时期房价平均增长速度23.37%
5378.93
6635.99
8186.82
10100.07
12460.46
2010年末为4360元／㎡
房价收入比为6倍，增长速率为4.2%
4535.12
4725.60
4924.07
5130.88
5346.38
房价收入比为9倍，增长速率为13%
4926.80
5567.28
6291.03
7108.86
8033.02
与城镇可支配收入增长幅度（10.07%）同比例增长
4799.05
5282.31
5814.24
6399.74
7044.19
2010年我市城镇可支配收入为14756元／人
襄阳市的实际房价情况，更接近上表按照13%的预测结果。
襄阳市委市政府提出的，到2015年末市区人口达到200万目标，需要大量的商品房供应，按每年新增15万人计，每年需新增商品住房面积400万方，现有数据表明，现阶段的商品房销售城区还占着88.1%的绝对数，随着外来人口的增加，目前每年商品房竣工只有200万方，跟日益加快的城市化进程还有一些差距。
三、樊城区地块所在区域情况介绍
1、功能定位：
区域性商业商务和市级公共服务主体功能区，以都市文化为特色，集休闲、居住、旅游为一体的高品质的综合社区
2.土地使用规划图
3、樊城区规划布局
规划实施后形成新城综合服务组团、传统商业街区组团、滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者通过新城商业界面延伸带、滨水公共岸线、老城商业界面延伸带组成三足鼎立的樊城区市级综合服务组群。
4、道路交通规划
第三节目标市场及销售预测
一、项目情况
“888888地产”项目占地面积427.16亩，规划建筑容积率2.76，绿化率40%，总建筑面积778914平方米。
二、市场定位
（一）宏观环境分析
1、襄阳作为湖北省副中心城市，随着城市经济的发展和城市规模的扩张，房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配，有着较大的发展潜力。
2、襄阳作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心,交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区的人口向其聚集
3、庞大的人口基数，成为为购房置业主要群体。
随着“省域副中心城市”战略实施的发展，以及襄阳市经济发展加速,外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄阳市外来人口的主力军。
4、襄阳市GDP增长较快，经济发展稳定快速上扬，为房地产发展奠定经济基础。
5、第一产业比重较低，第二、三产业发达，共同支撑国民经济发展的局面。
6、襄阳城乡居民收入均有较快的增长，居民消费购买能力逐步提升。
7、随着可支配收入水平整体提高及受消费观念的影响，襄阳市总体消费能力逐年提升。
8、金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对襄阳市全市经济社会发展支持力愈来愈强。
9、襄阳市居民家庭存款余额逐渐递增，襄阳市居民消费潜力不断增强
襄阳作为湖北省的副中心城市,区位优势明显,交通便利,是以汽车产业为支柱的工业性城市,也是中西部地区的物流中转中心,工商业发展基础良好,发展后劲较强。
襄阳近年来国民经济快速发展,居民收入水平的持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。
襄阳近年来房价增长速度快于收入的增长，理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。
但是同时存在另一现象，襄阳家庭内人口规模趋于下降,家庭个数逐渐增加,催生了部分刚性的住房需求.
（二）市场定位
项目整体市场定位为：
集会所、商业、休闲、教育于一体的襄阳市复合型高尚住宅区。
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目住宅定位为中高档次，项目地块沿**路、***路、*路设施临街多层商业，局部高层。
定位依据：
第一，住宅定位为中高档。
本案紧邻汉江三桥（在建，2014年通车），三面为城市主干道，地理位置优越。
便利的交通，可以免除交通堵塞的烦恼，为城市有车一族提供了绝好的居住地。
由于面积较大（400余亩），可以将绿化、景观等做到尽善尽美，满足成功人士的需求。
第二，商业定位为大型购物地产、专业市场、和集合娱乐、餐饮的复合型美食街。
三、市场定价
1、项目周边开发或在建楼盘情况
金环御江苑楼盘为5800元/㎡，
艺苑观天下楼盘为5400元/㎡
2、根据低开高走及周边楼盘售价对比的定价原则，对于“888888地产”项目销售定价如下：
住宅第一阶段销售期销售起价为5300元/平方米，随着楼盘主体建筑工程的完工，市场对前期推出的楼盘经过一段时间认可和消化后，第二阶段的销售随即开始，第二阶段销售起价拟定为5500元/平方米（注：
本文测算时全部按5500计算）。
周边商业底层在10000元左右，长虹路繁华地段一般在4万元以上。
考虑到本案商业的地段情况，一层按10000元估算。
四、销售销售对象
产品主要针对对于居住环境有一定要求客群。
根据年龄、职业、收入、购房心理等分为高端客群、大众客群和城市就近工作人员三部分。
（1）高端客群职业结构主要为：
私企、外企、个体等管理经营人士、其他高收入人群及投资客户；
高端客群年龄结构主要为：
35—50岁。
高端客群购房特点主要为：
事业有所成就，年收入一般在10万元以上，比较稳定，大多数是第二、第三次置业，有自己的房子，置业用途主要是寻找与身份相匹配的居所或者为孩子准备和投资。
（2）大众客群职业结构主要为：
市区居民、企事业人员、机关单位人员、自由、个体职业者等；
大众客群年龄结构主要为：
22—30岁、45岁以上
大众客群购房特点主要为：
事业的起步阶段，年收入一般在2—8万元；他们大部份已经或准备结婚，也许已经有了孩子，第一次置业自住为主；或者襄阳老市民二次换房需要，舒适性追求。
五、销售策略：
总体原则：
（1）因项目为襄阳市一流城市品位楼盘，所以先利用高品质、适当价位产品抢占高端市场所造成的市场影响力，树立楼盘形象，成为市场的引领者的位置；
（2）服务大众消费客群，以较合适的价格策略主力销售多层公寓产品，切合项目市场定位，以景观和物管及配套的差异化优势占据市场主导力量，营造高档型楼盘的社会正面影响力；
（3）因为本项目产品类型具有一定跨度，销售时间要参照各种产品的竞争力和进入市场的具体时间进行错位销售，拉开与其他楼盘的差距，按工程进度分批推出；
（4）分批次以稳定的价格推盘，采用多批次、小批量的推盘原则，逐步占领市场，形成持续热销场面。
第三章项目开发条件与建设方案
第一节项目现状概况
一、地理位置
项目位于樊城区**路与**路之间，为临近市中心繁华地段，项目所在地商业林立，交通便利，市政配套齐全，有着较好的自然环境和交通条件。
二、土地权属类别及占地面积
“888888地产”项目总占地面积284488平方米。
总建筑面积778914平方米。
项目用地以出让方式取得土地使用权。
第二节项目建设条件
一、经济社会条件
随着襄阳市经济的蓬勃发展，城区建设、小城镇建设的大力推进，给襄阳市房地产业注入了强大的活力，房地产业由“慢牛”变为“快马”，成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。
在这种情况下，在襄阳市投资建设“888888地产”住宅小区项目，以规模的开发、引进成熟的设计及营销方式来提升襄阳市房地产市场的发展水平。
二、地质地貌条件
根据周边建筑现状分析，本地块适合开发房地产。
三、环境条件
本项目位于襄阳市樊城区，商业繁华，市政配套齐全。
四、交通状况
本项目交通便捷，区位交通优越，交通方便。
第三节建设方案
一、项目设计主题和开发理念
在建筑设计上，以江景为导向，考量襄阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。
在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。
项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的江岸生活。
在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。
小区绿化率达40%，按照绿化品种分区。
“碧波绿荷，鸟语花香，古树葱郁，绿草茵茵，呼吸着扑面而来带着森林气息的清新空气，沿着曲折蜿蜒的小路……”小区周边楼群环绕，与城市道路自然隔离，融都市的繁华热闹和自然的宁静幽雅于一体。
二、项目总体规划方案
1、规划设计原则
①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；
②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；
④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。
2、项目结构和布局
本项目总体规划领先于湖北和襄
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