厦门市物业专项维修资金管理暂行办法XM.docx

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厦门市物业专项维修资金管理暂行办法XM

厦门市物业专项维修资金管理暂行办法

（征求意见稿）

第1章总则

第1条【目的依据】为了加强对物业专项维修资金的管理，保障共用部位、共用设施设备等共有物业的正常使用，维护专项维修资金所有权人的合法权益，根据有关法律法规、规定的基本原则，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区划范围内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于共有部位、共用设施设备等共有物业保修期满后的安全检测鉴定、维修、更新、改造的资金。

除本办法第二十一条规定的应急维修情形外，业主大会经全体有表决权的业主一致同意，可根据专项维修资金的相关规定，自行决定物业专项维修资金的使用范围和具体项目。

本办法所称共有物业，包括建筑区划内的道路，但属于城市公共道路的除外；建筑区划内的绿地，但属于城市公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、共用设施和业委会办公用房、物业服务用房。

同时还包括除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分：

1．建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

2．其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；

3．建设单位以房屋销售合同承诺归全体业主所有的物业。

第三条【管理原则】物业专项维修资金管理实行业主决策、业主监督；专户存储、专款专用；按幢立帐、核算到户；拨付快速、手续便捷；政府指导、分级分类监管的原则。

第四条【职责划分】市建设行政主管部门负责全市物业专项维修资金管理政策法规制定，对物业专项维修资金的交存、使用、增值和查询等进行指导和监督。

市国土房产、质检、公安消防等行政管理部门按照各自职责，协助做好物业专项维修资金管理的相关工作。

市财政、审计等相关部门按照各自职责负责物业专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

第2章交存

第五条【交存范围】一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。

物业专项维修资金属业主所有。

物业专项维修资金包括首期交存的物业专项维修资金和日常交存的物业专项维修资金。

物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个或者两个以上独立产权单位的，申请人应当及时交存首期物业专项维修资金，申请人按照变更时交存标准交清首期专项维修资金。

未交清的，不动产登记机构不予办理该区域的不动产登记手续。

本办法所称一个独立产权单位，是指依法取得宗地的建设用地使用权，但宗地使用权限整体转让、不得分证登记的建设用地使用权人。

第六条【交存标准和方式】首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入市建设行政主管部门设立的维修资金专户。

各种类型物业交存标准按照该项目办理首期专项维修资金交存手续时市建设行政主管部门公布的各类建筑工程综合平米造价指标进行计算，总建筑面积是指经规划核实后的测绘报告载明的总建筑面积。

首期交存的专项维修资金根据物业服务企业或业主委员会提供的业主房屋建筑面积平均分摊到户。

日常专项维修资金由业主交存。

交存标准，在前期物业服务合同履约或实质履约期间，执行其合同约定的标准，但业主大会或业主委员会已表决变更的执行其议定标准；在非前期物业服务合同履约或实质履约期间，业主大会或业主委员会表决通过的执行其标准，未表决或表决未通过的执行物业服务合同商定标准。

物业管理区域业主大会是日常专项维修资金交存的责任主体，业主大会或业主委员会可以委托物业服务企业代为收取；业主未按照相关规定交存日常专项维修资金的，由业主委员会负责催交，业主委员会可以通过公告催交，直至依法提起诉讼。

业主委员会或物业服务企业应当从我市物业专项维修资金专户管理银行中选择一家银行开立日常专项维修资金专户，并将代收的维修资金于每季度结束后的30天内存入该账户，以项目为单位设立专帐管理。

业主大会决定不将物业管理区域内日常收取的专项维修资金存入日常专项维修资金专户的，该物业管理区域内日常专项维修资金由业主大会依法自行管理，业主大会应当制定相关管理办法并明示，业主应积极配合并督促执行。

第七条【资金续筹】业主分户账面首期专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交，续筹的资金应当不低于首期归集数额。

市建设行政主管部门每季度梳理并向业主和业主委员会发出续交通知。

物业管理区域业主大会是续筹物业专项维修资金的责任主体，应当制定续交方案，指导业主委员会督促业主续交。

业主未按要求续交的，业主委员会可以通过公告催交，直至依法提起诉讼。

尚未成立业主大会的，由街道办事处（镇人民政府）或社区居委会（村委会）牵头组织指导小区楼长梯长、党员业主或业主代表拟定续筹方案，并在小区醒目位置公示15日以上后实施。

物业专项维修资金低于首期归集额的百分之三十的，只能用于本办法第二十一条所列明的维修事项。

第八条【建设单位补缴义务】本办法实施前，建设单位未按照《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》等有关规定缴交划拨公共设施专用基金的，应当继续缴交。

未按规定缴交的，由市建设行政主管部门、业主大会、业主委员会予以追缴。

收取和追缴的公用设施专用基金，应当存入专项维修资金专户。

第九条【业主补缴义务】本办法实施前，业主未按照《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市房屋公共维修金管理规定》等有关规定缴纳房屋公共维修金的应当补缴。

补缴的房屋公共维修金由该物业的管理单位按户建账，以物业项目为单位存入业主委员会或物业服务企业设立的日常专项维修资金专户。

第十条【资金返还】业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求业主大会返还物业专项维修资金余额。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，依据业主大会或者建设单位的申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

第十一条【经营收入】前期物业服务企业依法利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起30日内存入物业专项维修资金专户，用于补充首期专项维修资金。

经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。

业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，扣除经营管理费用后的经营收入，业主委员会或物业服务企业应当从我市物业专项维修资金专户管理银行中选择一家银行开立专户，于每季度结束后的30天内存入该账户，以项目为单位设立专帐管理。

业主大会决定不将该经营收入存入该专户的，由业主大会依法自行管理，业主大会应当制定相关管理办法并明示，业主应积极配合并督促执行。

第十二条【资金增值】物业专项维修资金自存入专户之日起按照相关规定计息，孳息归业主所有。

第十三条【首期专项维修资金自管】业主大会成立后，决定自行管理首期专项维修资金的，必须经物业管理区域全体有表决权的业主一致同意。

全体有表决权的业主同意自行管理后，业主大会必须制定相关管理制度，管理制度必须合法合规，并经物业区域物业总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

上述表决过程须公证见证或使用电子表决手段，留痕备查。

业主大会将决定自行管理的意见、管理制度及上述表决资料提交给市建设行政主管部门，市建设行政主管部门30日内在物业管理区域内醒目位置公示，公示期30日。

公示无异议，市建设行政主管部门在10个工作日内将该项目首期专项维修资金余额划转到业主大会在专户银行开立的专项维修资金帐户。

业主大会和业主委员会对自行管理的首期专项维修资金负责，业主应积极配合并加强监督。

市建设行政主管部门可聘请第三方专业机构对自行管理的首期专项维修资金交存、使用等管理情况进行专项审计，并依法对违法违规情况进行处理。

审计费用从行政专项工作经费中支出。

业主大会、业主委员会须配合审计。

第三章使用

第十四条【使用规则】业主或者业主大会决定物业专项维修资金的使用。

维修资金使用应当具备下列条件：

（一）共有部位、共用设施设备等共有物业保修期满后的安全检测鉴定、维修、更新、改造或保修期未满但保修责任主体不存在的；

（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；

（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。

共有物业使用物业专项维修资金的，应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。

第十五条【分摊方法】物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；

（二）属部分业主共有的共用部位、共用设施设备，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；

业主分户账维修资金余额不够支付所分摊费用的，由该业主补足；未交存专项维修资金的，分摊费用由该业主承担。

第十六条【不得列支】下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备等共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的共有物业的日常维修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。

第十七条【首期专项维修资金使用程序】已成立业主大会，需要使用物业专项维修资金的：

（一）拟订使用方案。

由物业服务企业向业主委员会书面提出使用建议，由业主委员会牵头拟订使用方案。

使用方案应包括使用专项维修资金的原因、费用预算、分摊范围等。

使用方案应当向分摊列支范围内业主公示，公示须在分摊区域内醒目位置，公示时间不少于15日。

（二）业主表决。

使用方案应当经分摊列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，表决结果应当向业主公示，公示时间不少于15日。

（三）使用备案及预付款拨付。

业主委员会或物业服务企业通过物业专项维修资金管理系统进行申报，材料齐全且公示期届满业主无异议后，持相关材料到市建设行政主管部门进行备案，市建设行政主管部门在7个工作日内给予划拨40%预付款。

（四）造价审核。

单项工程预算或决算金额在3万元（含）以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，实际申请使用金额不得超过审价金额。

维修工程不得随意拆分以规避第三方审核。

（五）竣工验收。

维修工程竣工后，业主委员会负责组织物业服务企业、分摊列支范围内业主（5人以上）、施工单位等相关人员到现场进行工程验收。

提倡业主委员会聘请相关工程专业人员对工程进行监理、监督，费用计入工程成本。

业主委员会负责对维修工程的真实性及是否与维修方案相一致进行审核确认并出具相关验收材料。

业主委员会应将验收结果在分摊列支范围内醒目位置公示，公示时间不少于15日。

（六）结算资金拨付。

公示期满业主无异议后，业主委员会持工程验收合格报告、合法票据和结算资料等相关材料到市建设行政主管部门办理拨付维修工程余额的手续，材料齐全的，市建设行政主管部门在7个工作日内拨付结算资金。

工程决算金额超过预算金额10％以上或超过金额2万元以上的，业主委员会需将超出部分重新提请分摊列支范围内三分之二以上的业主表决通过。

使用首期专项维修资金的工程项目，应明确开工建设的时限，对超出时限长期未开工的项目，业主委员会应及时将已拨付的预付款退回专项维修资金专户。

市建设行政主管部门应加强排查及督促回款，业主应积极配合反映。

未成立业主大会或已成立业主大会但未成立业主委员会的，需要使用物业专项维修资金的，上述工作由物业服务企业负责组织。

其中拟订使用方案须邀请分摊列支范围内楼长梯长、党员业主或业主代表参与，并将使用方案报所在地社区居委会（村委会）备案；维修工程竣工验收时须邀请分摊列支范围内楼长梯长、党员业主或业主代表参与，并报所在地社区居委会（村委会）备案。

第十八条【日常专项维修资金使用规则】日常专项维修资金主要用于保修期满后共用部位、共用设施设备的日常维修及更新、改造以及按照规定须由相应资质的维护保养机构负责的维护保养，其费用支出以有关合同及其支付凭证为准。

纳入市建设行政主管部门统一管理的日常专项维修资金，其维修使用采用简易表决程序处理，除电梯、消防等法律法规及行业标准要求必须进行强制性定期维护保养外，其他日常维修使用应经分摊列支范围内每梯位五名以上受益业主书面同意确认，该部分业主其中之一需包含有楼长梯长或业主代表。

日常专项维修资金实行业主大会自行管理的，按业主大会制定的相关管理办法执行。

第十九条【日常专项维修资金使用程序】纳入市物业专项维修资金管理机构统一管理的日常专项维修资金，其使用由物业服务企业将维修的项目、金额、维修合同、发票、分摊列支区域业主签字等相关材料录入维修资金管理系统，并将经业主委员会或社区居委会（村委会）盖章确认后的维修项目清单在物业管理区域内的公告栏及分摊列支区域醒目位置公示，并将公示照片上传至维修资金管理系统，公示时间不少于15日。

公示期间分摊列支区域内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例少于三分之一的，市建设行政主管部门给予备案。

第二十条【日常专项维修资金备用金】纳入市建设行政主管部门统一管理的日常专项维修资金可实行备用金制度。

备用金旨在解决日常维修工程标的小、使用频繁、业主关注等产生的使用效率问题，最高备用金额度是年度日常专项维修资金收取额的50%。

成立业主大会的，由物业服务企业提出设立备用金的书面请求报业主大会表决，业主大会应当参照第十九条的使用程序要求制定备用金管理制度进行表决，表决通过后执行。

未成立业主大会的，由物业服务企业提出设立备用金的书面请求及备用金管理制度报物业区域所在地社区居委会（村委会）和区建设行政主管部门备案，备案通过后执行。

第二十一条【紧急使用条件】发生下列紧急情况的，业主大会或者物业服务企业应当立即采取应急防范措施，可按照紧急程序使用物业专项维修资金：

（一）共有用房及共有部位屋顶、外墙出现严重渗漏；

（二）电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行,特种设备检验检测机构出具书面检测意见的；

（三）供水水泵损坏、水管爆裂、二次供水措施等出现故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险；

（五）共用给排水设施设备因坍塌、堵塞、爆裂脱落等，不能正常使用；

（六）消防设施出现故障，不能正常使用，消防部门出具整改通知书或书面意见的；

（七）其他影响安全的紧急情况。

第二十二条【紧急使用原则】业主大会是紧急维修的责任主体；没有成立业主大会的，相关业主是紧急维修的责任主体。

紧急使用维修资金应当以排险抢修、保障物业共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，物业服务企业、业主委员会、相关业主不得扩大紧急维修、更新和改造范围。

第二十三条【紧急使用程序】发生第二十一条规定的情形需要紧急使用首期专项维修资金的按以下程序办理：

（一）紧急维修申请。

业主委员会或者物业服务企业应当填写《紧急维修申请表》，申请表须有共有物业分摊列支区域内5名以上业主书面签署同意意见，并经业主委员会盖章确认，没有业主委员会的经所在地社区居委会（村委会）盖章确认。

业主委员会或者物业服务企业应当将上述材料在紧急维修资金分摊列支区域醒目位置公示，公示期直到工程竣工验收通过。

（二）备案及资金拨付。

业主委员会或物业服务企业通过维修资金管理系统进行申报，市建设行政主管部门应及时组织人员现场踏勘。

业主委员会或物业服务企业持相关材料进行备案及申请维修金拨付。

备案通过的，拨付初核额度百分四十的维修费用。

（三）拨付公示。

市建设行政主管部门将业主委员会或物业服务企业的申报材料连同维修费用拨付单据在紧急维修分摊列支区域醒目位置予以公示。

（四）竣工验收。

紧急维修工程竣工后，业主委员会负责组织物业服务企业、分摊列支范围内业主（5人以上）、施工单位等相关人员到现场进行工程验收。

提倡业主委员会聘请相关工程专业人员对工程进行监理、监督，费用计入工程成本。

业主委员会对紧急维修工程的质量负责。

没有业主委员会的，由物业服务企业负责组织紧急维修工程竣工验收，竣工验收时须邀请分摊列支区域内党员业主、楼长梯长或业主代表参与，并报所在地社区居委会（村委会）备案。

业主委员会或物业服务企业应将验收结果及经第三方机构审核的工程决算报告或第三方机构审价报告在分摊列支区域内醒目位置公示，公示时间不少于15日。

（五）余额拨付。

公示期满业主无异议后，业主委员会或物业服务企业持工程验收合格报告、合法票据和结算资料等相关材料到市建设行政主管部门办理拨付维修工程余额的手续。

材料齐全的，市建设行政主管部门在7个工作日内拨付维修费用的余额，并将上述拨付申请材料连同余额拨付单据、业主分摊情况在分摊列支区域内醒目位置予以公示。

第二十四条【紧急使用其他要求】紧急维修工程项目预算，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，实际申请使用金额不得超过审价金额。

业主委员会或物业服务企业在申请紧急维修的同时，要向相关的设施设备管理部门及监管部门报备紧急情况和紧急维修计划。

相关的设施设备管理部门及监管部门予以指导、监督。

市建设行政主管部门可聘请工程监理等机构对紧急维修工程进行监督，监督情况予以公示，并依照相关规定进行处理。

监理、审计费用从行政专项工作经费中支出。

业主大会、业主委员会、物业服务企业须配合监理、审计。

第二十五条【异议的处理】分摊列支区域业主对专项维修资金使用有异议的，应在公示期满前向业主大会、业主委员会或所在地社区居民委员会（村委会）提交书面意见，书面意见须附相关佐证资料。

业主委员会应认真组织调查，加强与异议业主的沟通，及时将处理结果书面反映给市建设行政主管部门，并可书面提出暂停资金拨付请求。

没有业主委员会的，所在地社区居民委员会（村委会）要书面要求物业服务企业认真组织调查，责成物业服务企业加强与异议业主的沟通；物业服务企业要及时将处理结果书面反映给市建设行政主管部门及社区居民委员会（村委会），并可书面提出暂停资金拨付请求。

上述调查发现没有违反相关专项维修资金使用规定的，业主委员会或物业服务企业可书面请求市建设行政主管部门继续拨付维修资金。

市建设行政主管部门应依照规定拨付维修资金。