万科物业交房入伙前的准备工作Word格式文档下载.docx
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有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。
再
如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用
了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、
二层业主减少了光污染。
3
、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里
接
管物业项目的相关资料。
主要包括：
a.
产权资料：
包括物业项冃
批准
文件；
用地批准文件；
建筑执照；
拆迁安置资料等。
b
.
技
术
资
料：
包
括物业项目竣工图一总平面图、建筑、结构、设备、附属工程、
地下管
网及隐蔽管线等全套图纸；
项目工程开、竣工报告；
工程预决算
等。
c
其它资料；
物业项
0
名称（或地名）、栋号、户号等有关部门
确认
的文件；
消防安全部门验收合格文件；
利用地下防空设施暂做停车
场或
仓库的人防部门的审批文件等等。
4
、接管物业物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物
业
进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质景或使用不便
带
来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认
真仔细地接管物业。
在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施
i
设备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交
房屋阶段）。
验收接管时应注意以下儿个方面：
a
.坚持合格一项接
管一
项的做法。
现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格
而拒
接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。
而
在现
实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。
即使道路、绿化、
环;
R
、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备
设施方面调试-
-
段时间进行验证。
如：
供暖和制冷需两个供暖/制冷期
后才能正式接管。
验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记
录
在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的
问
题进行处理，直到合格并再次验收接管。
c
确
定
所
接
物
业
的
保
修
事
宜。
通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑
丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；
二是由物业管理公司负责保
修，开发商••
次性拨付保修费用。
无论采取哪种办法都要在物业交接记
录上明确记述。
d
物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签
署
验收接管文件，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等，
这是划清交接双方责任的界线和依据。
二、管理及服务人员的准备
根据所接物业的规模（面积及户数）
、构成（多层、高层、别墅等）、
档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规
定）筹建管理处。
管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理
人员根据工作进展情况可分步到岗到位。
管理处主任和部门负责人及管
理骨干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。
确定管理
人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避
免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。
各类服务人员要在业主入住前配齐到位。
所有服务人员上岗前必须经
过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上
岗。
所有考试和考核应做记录并留存。
三、管理服务设施及工具的准备
为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境，物业管
理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准
、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：
电梯、
水
泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共
用
部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。
通过模拟运行，观察
和
发现设施设备存在的问题，并在业主入住前解决。
、各种维护工具及设备维护工具及设备主要有：
下水疏通机系列:
小区用电用水维护所需工具；
绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药）
器等；
水（电）焊系列；
其他房屋维修用工具及设备等。
俗话说“人巧
不如家什妙”
，没有相应的维护用设备和工具，在业主入住后的实际管
理服务屮就会手足无措。
、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：
灭火器、
灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、
警棍（橡皮）、强力手电筒等。
此项准备以安全第一为原则，一旦发生
火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。
园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力，具体分为：
.
服务性标识：
主要有企业标志或吉祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服
装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；
.物
体标识：
指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、
保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；
警示标识：
带有
警告或限制内容的标识。
如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、
此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；
提示标识：
主要有爱护花草类
（
小草也有生命请足下留情的标牌）；
注意卫生类（如：
园区整洁.
人人
有责的宣传板等）、车辆管理类（如：
请按位停车、请慢速行驶等
提示
牌）；
消防安全类（如：
防火.
防盗图示或宣传板等）。
e
引导（也
称
指示）标识：
主要有园区平面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车
线、
车场出入指示牌等。
四、入伙文件资料的准备
物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备，通常情况下
需准备如下文件和资料：
、入伙通知入伙通知是物业管理公司（包括开发商）在物业验收
合
格接管后，通知业主可以办理收楼手续的文件。
现在常见的是电话通
知
业主和在园区入口（或销售处）公开张贴的通知方式，也有在新闻媒
体上发布广告的通知形式。
入伙通知须提前发（贴）出，一般以提前一
周为宜。
入伙通知没有固定的格式或样式，但是通知内容应该叨确说叨
入伙时间、办理入伙的时间和地点、办理入伙应携带的证件、办理入伙
应交纳的费用、业主本人不能前来委托他人代办的要求等。
、小区各项管理规定小区各项管理规定应于业主入住前在《业主
手
册》上详细说明。
主要规定有：
《绿化管理规定》、《卫生保洁管理规
定》、《公共秩序管理规定》、《消防安全管理规定》、《房屋养护维修
管理
规定》、《装修管理规定》、《共用部位、设施管理规定》、《园
区机动车辆
管理规定》、《停车场管理规定》、《电梯使用规定》等等。
、委托合同和《业主临时公约》
在办理业主入住前应将物
业管理公司与开发公司签订的《前期物业管理服务委托合同》在办理入
住地点张贴公示，使业主清楚和了解物业管理公司与开发商的责、权、
利以及如何实施物业管理为业主服务的承诺。
b.
制定并公布《业主
临
时公约》。
业主委员会成立时应依据建设部《业主公约》示范文本，
参
考《业主临时公约》实施情况，制定本园区的《业主公约》，届时《业
主临时公约》予以废止。
虽然是《业主临时公约》，仍需物业管理公司
参照建设部《业主公约》示范文本，结合园区实际认真制定，必要时可
以邀请预购房屋的业主代表和开发商代表参与制定。
、公布物业管理服务费。
无论齊通园
还
是
高
档
园
，办理业主
入
住时应收取的各项管理服务费用都必须到物价管理部门备案审批，办
收费许可证，领取物业管理服务收费标准价目板，并于入住前在办理
住的地点予以公布。
做到一
了然明码实价收费，否则，就是违规收
费。
交房前的准备工作是否充分、圆满,将直接影响着交房工作是否顺利,组织交房前的案
例与专
业学习,并进行模拟演练,为顺利交房打下了坚实的基础。
（一）业主基本情况表的制定
每栋楼为
页,其内容包括几个单元、几层、几零几室、业主姓名、面积、户型。
这种
表
格成为交房工作以及今后维修工作的重要资料依据,也是交房前期培训员工、熟悉小区内
户
型、户数及业主姓名的重要资料,也可以采用业主座次表的方式进行。
此项工作有利于在
交
房时快速准确的确认出业主。
（二）员工的培训工作
交房前员工应该熟知的内容包括：
1、小区的基本概况；
2、每栋楼每户的基本户型、面积、户数；
3、结合业主基本情况表,对照每栋楼、每单元、每层熟悉人名,作为一名客服工作人员能
够做到结合业主的房间号,熟知业主姓名,这将为今后工作的开展打下良好基础；
4、从销售部梳理每一位客户的交款情况,向开发商了解在接房时须交纳的费用有哪些,
并以表格的形式罗列出来；
5、梳理销售过程中给客户承诺方面的问题与目前交房时有哪些差距：
6、会同物业管理公司及工程部人员到各单元进行房屋勘察,了解工程情况是否有问题,
并作好记录形成书面文件提交给开发公司，由开发公司向各部门了解情况,作好前期整改或
统一的解释说辞；
7、学习两书内容（《质量保证书》、《使用说明书》）与住户手册内容；
8、学习前期物业管理协议,应逐字逐条的领会,能提出问题并解答；
9、向物业管理公司了解客户在接房时须交纳哪些费用,且每项费用为什么要收取及收取
的金额。
（三）文档方面的准备工作
1、为小区内的每户业主立档案,一户一档
按照楼、单元贴上标志,摆放在档案柜中；
（此
项工作由物业管理完成）
2、填写交房两书及收楼通知书;
（由销售部完成）
3、填写前期物业管理服务协议中的相关内容,包括填写面积、房屋位置、加盖公章等；
4、将整理好的前期物业管理协议（两份）、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主
资料表一同装入每户的档案中,并按顺序摆好;
（与物业管理公司分开放也可以）
5、由现场经理或主管梳理以上各项问题及文档,落实各项问题完成时间及相应的负责人
并形成表格的形式发给各相关部门执行,定时跟进工作的进展情况；
（四）组织人员进行模拟演练,不断完善交房程序,从理论上做到万无一失。
交房前的准备工作，很详细的
燃佩发表于搜房网-武汉业主论坛-泰跃金河
楼主
一、正确的房屋验收程序
1、查看三书一证一表。
《住宅质量保证书》（可带走）、《住宅使用说明书》（可带走）、
《建
筑工程质量认定书》，”一证〃是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，'
'
一表〃
是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规
定：
房
地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用〃。
2、验收。
一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费
用。
业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。
从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、
进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。
注意：
不交费、不签字、先验房。
发现问题
后
更不能交费、签字。
应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题
备案
单。
3、核查房屋总面积。
套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。
收房时，确认售楼合同附
图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，
与
合同签订面积是否有差异。
（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为
3%，3%
之
内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为
2%误差，但是不超过
5%比较好）以双方
签
定合同为准。
4、签相关文件。
签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
5、交合理费用。
这里的合理费用包括：
物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾
淸运费。
二、验房需准备的工具
验房师赵小强提示，正常验收房子时间一般是持续
1〜2
个小时，需要带的工具包括：
塑料洗脸盆：
用于验收下水管道；
小榔头：
用于验收房子墙体与地面是否空鼓；
塞尺：
用于测裂缝的宽度；
5
米卷尺：
用于测量房子的净高；
万用表：
用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；
计算器：
用于计算数据；
水笔：
用于签字；
扫帚：
用于打扫室内卫生；
小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：
用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
三、验房内容及方法
目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成
为
验收的盲点。
业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对
于不
符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。
外部：
外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。
检查墙体：
平整度、是否渗水、是否有裂缝：
特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一
些
山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
检查防盗门：
有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
视镜（猫眼入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等
现象，修复或更换。
检查入户门门铃：
带
节
号电池测试门铃。
是否不响或响了不停
楼道窗户：
是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
检查门窗的密封：
是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试
验验看密封条的压力是否均匀。
窗户：
推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。
窗户外窗框上应有防堵帽，防止
异
物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。
双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清
洁，
否则以后不易解决。
高度：
用盒尺检查房顶，取
4〜5
个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为
2.5
毫米
（或者
2.6
毫米）说明房顶没有倾斜。
墙壁地面：
用厂尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观
察
是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：
生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹
在
墙上干后就会形成爆点。
）
乳胶漆质量：
墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200
瓦）照射，灯一
亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如
果
局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
空鼓：
手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。
专用钢针小锤（10
克）测
墙砖空鼓=
一般情况下，有空鼓的地方会有'
咚咚〃的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快
复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
管道安装、通畅和密封：
用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。
如果松动，应重新
固
定。
打幵水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸檫拭上
下管
道底部有无滲透。
厨房和卫生间：
是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达
90
度，四角无磕碰（房顶四角和地
面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。
用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有
铺
设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
厨房烟道：
用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道
口
立即拐弯吸走。
管道煤气：
用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同
时
关闭进气电磁阀。
如果不能动作，及时修复。
闭存水试验、水表空转试验：
（重要检验项目）打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、
急一
点，一来看看水压，
二、来试试排水速度。
（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。
用万用表测量各个强弱电
否畅通。
下水情况：
先用面盆盛水，再
A
各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶
下
水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕嚕嚕的
声音
和表面无积水。
地面下水情况：
在厕卫放水，浅浅就行了（约高
2cm）。
然后约好楼下的业主在
24
小
时后査看其家厕卫的天花板。
卫生间：
卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
如若没有窗户，则应有通风孔。
通风
孔
设在吊灯下面。
离通风孔最近的插座是防水插座。
卫生间通风：
应在吊顶下留通风口。
留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，
同
时用上法测抽力。
烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。
暧气片：
暖气片上方应
有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。
如果拧不动就耑要修理解决
I
否则气体排不出来，
暖气片不热。
还要注意暖气片安装时进水管和冋水管的坡度符合要求，
否则影响采暖。
镜子：
用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。
如果是卫
生
间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，
会使
门底部过早腐烂损坏。
电器管线等：
A、检查插座：
五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总
开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安
全。
如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即
修复，
否则误触电时无法及时断电危机生命。
插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良
好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。
如果没有或不明确，立即纠正。
开关箱内
开关应安装牢同，每个都要用力左右晃动检査，如果发现松动，应该紧固或更换
否则日
使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象
3
D、检查弱点插座数目
a
E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；
若有问题，需要同物
人员确定解决方案和解决
期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了
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