如何做好房屋登记.docx

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如何做好房屋登记

如何做好房屋登记、记载于登记簿、缮证发证工作

根据领导安排，今天很有幸能和领导同志们一起学习有关房地产法律法规和房屋登记知识，下面浅谈一下房屋登记，记载于登记簿，发证工作的有关知识。

一、房屋登记

房屋是不动产。

房屋登记，属于不动产登记的范畴，不动产登记，对于明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，具有十分重要的意义。

首先我们要了解什么是房屋，什么是登记？

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，一般意义上是指四周有墙或维护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物，从房屋的概念来看，应具备两个基本特征：

一是要有固定界限（一般应具备房顶，墙界等围护结构）;二是可以独立使用（可共人们从事生产、工作、学习、生活、居住、化娱乐等活动），这样的建筑物及构建物才能称为房屋，才能进行登记。

登记是指登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项，在房屋登记薄上予以记载的行为，这里说明首先是“依法”，就是登记应当按法定的程序、规定的登记要件以及登记事项适应的法律规定来进行。

其次是应当记载的事项，包括两个部分：

一是“房屋权利”，包括了房屋所有权、房地产他项权利和预告登记的请求权；二是“其他应当记载的事项”，指当事人的异议登记、司法或行政机关的查封事项。

房屋登记，就是要把房屋的基本状况、房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在登记簿上予以记载。

房屋登记概念，可以从行为主体、行政内容、行为对象、行为结果等四方面来认识：

首先，房屋登记是房屋登记机构根据《房屋登记办法》第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其涉及的负责房屋登记工作的机构。

其次，房屋登记是一种记载行为，既行为内容是记载行为。

登记的本质就是将应当登记的物权设立，转移，变更和消灭等变动情况和其他事项登录，记载于房屋登记簿上以备公众查阅的行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。

再次，房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。

这里所称房屋与《城市房地产管理法》第五条规定的房屋范围一致，指土地上的房屋等建筑物及构筑物，即广义的房屋概念。

房屋权利比较好理解，根据《物权法》的规定，在房屋物权设立、变更、转让和消灭的情形，所登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。

担保物权在这里即是指房屋抵押权，而用益物权则是指地役权，对于其他应当记载的事项是否是房屋登记行为对象，在立法过程中存在争议，我们认为，虽然《物权法》规定了房屋物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，但是并没有规定房屋登记仅能就上述事项进行记载。

比如《物权法》规定的预告登记、异议登记类型，这些登记类型不是物权变动的状况，预告登记是为了保障将来实现物权，而异议登记的内容则是对登记薄记载事项的异议。

因此，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。

最后，房屋登记是指在房屋登记薄上予以记载的行为，即登记行为的结果将登记内容记载于房屋登记薄。

房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记薄作为登记完成的标志。

房屋登记薄是法律规定的证明物权状况的重要根据，在登记事项记载于登记薄以后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书或者登记证明。

房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为，是一种物权公正方法，房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。

房屋登记由申请人提出申请来启动，通过登记薄将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权利对物权的实际壮况进行确权。

二、房屋登记种类

1、初始登记

是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得房屋所有权首次而进行的登记。

包括：

商品房初始登记、非商品房初始登记、农房初始登记。

2、转移登记

是指房屋权利因交易、赠与等原因发生转移而进行的登记。

包括：

新建商品房转移登记、持证存量房转移登记、拆迁安置房转移登记、房改房转移登记、房改继承权属转移登记、房屋分割权属转移登记、房屋赠与权属转移登记、房屋交换权属转移登记、产权找补登记。

3、他项权利登记

是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

包括：

抵押权设立登记，抵押权变更登记、抵押权转移登记、预购抵押权预告转抵押权登记、最高额抵押权设立登记、最高额抵押权确定登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、在建工程抵押权设立登记、在建工程抵押权转移登记、在建工程抵押权变更登记，在建工程抵押权注销登记。

4、补发登记

是指房屋权属证书丢失，经持证权利人申请、登记机构审查确认，从新发给新证的行为。

5、变更登记

是指因权利人名称，房屋现状或者同一所有权人分割合并房屋等发生变更而进行的登记。

6、注销登记

是指房屋权利因房屋或土地灭失，土地使用年限届满，他项权利终止，权利主体灭失等而进行的登记。

7、预告登记

是指为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。

包括：

预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记、预告登记注销登记

8、地役权登记

是指不动产所有人或使用人为了提高自己不动产利用的效益，而利用他人不动产的用益物权。

包括：

地役权设立登记、地役权转移登记、地役权变更登记、地役权注销登记。

9、其他登记

包括：

更正登记和异议登记。

更正登记和异议登记是《物权法》中新规定的两种登记类型。

《物权法》第十九条规定：

“权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

根据以上更正登记的规定：

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，“那么登记机构认为登记簿的记载没有错误，但当事人要求更正登记的，是否应当更正？

例如：

有一份房屋买卖合同，合同所载明的房屋承受人为张某，他在数年前就已经申请登记机构并领取了权属证书。

但是，张某最近向登记机构声明：

他申请登记时所提交的房屋买卖合同上所载明的房屋承受人虽然是他，但这是其他人以他的名义购房并以他的名义办理了权属登记。

现在，真正的购房人要求他纠正，他也表示同意。

因此，要求给予更正登记。

但登记机构认为：

登记机构是按照当事人的申请进行审查，当时提出申请的人是张某。

她所提交的合同上所载明的买房人也是张某。

如果这类情况也可以作为更正登记，那么，今后任何已登记的权利人都可以自称是别人以他的名义购房，房屋买卖双方就可以办理更正登记而不是转移登记了，这既会造成国家税收的流失，也不利于建立良好的市场交易秩序。

但是张某提出：

他是登记簿记载的权利人，《物权法》已规定了只要登记簿记载的权利人书面同意更正的，就可以更正。

因而，坚持要求更正。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

”因此，登记簿的记载必须是正确的。

但由于各种原因，登记簿的记载难以做到永远是100%正确。

设立更正登记制度的目的，就是为了纠正错误的登记，消除登记簿所记载的权利状态与真正的权利状态不一致的现象，从而起到保护真正权力人的作用。

更正登记是登记的一种，同样要按登记的程序进行，当事人应提出登记申请，并提供证明登记簿记载错误的证明文件，而不仅仅是主观的认为不动产登记簿记载错误。

登记机构对更正登记的申请，也要进行审核，对登记错误的才予以更正。

并非是当事人要求更正，登记机构就一定要予以更正。

当事人认为登记簿记载的事项有错误，提出更正登记申请的，登记机构应当认真审核当事人所提供的证明文件（证明登记簿记载错误），核对原登记档案。

如果登记档案就能够证明登记簿的记载错误，查明后就应予以更正。

如果登记簿记载的事项没有错误，就不予更正，登记机构以书面通知申请人不予更正即可。

三、记载于登记簿

1、房屋登记簿的概念。

房屋登记簿是指房屋登记机构记载房屋自然状况，权利状况以及其它依法应当登记的事项的专用簿册。

具有几个特征：

一是法定性。

房屋登记簿记载内容样式、管理等由国家统一规定。

二是权威性。

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容。

三是统一性。

指登记区域内应当建立统一的登记簿。

四是永久性。

房屋登记簿应当永久保存。

2、房屋登记簿的效力。

《物权法》规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。

房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，除法律规定外，必须经登记才能发生效力，即物权设立、变动的情况记载于房屋登记簿后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。

房屋物权登记生效的原则确立，使房屋登记簿具有了统一性、权威性、持久性等特征，也自然成为房屋物权的法律根据，这是物权公示原则的自然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。

在建立房屋登记制度的情况下，房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其权威性，推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋登记簿上记载某人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提交其他证据证明。

将房屋登记簿作为房屋权利归属和内容的根据，对建立客观、公正的房屋交易秩序有极为重要的意义。

正因为房屋登记簿由此效力，第三人才能对房屋登记簿记载内容的公信力产生足够的信赖，依据登记簿内容进行的交易才能受到法律的保护，房屋交易安全才有了保障。

对于这种信赖的保护，使得人们从事房屋交易时可以基于房屋登记簿的记载做出交易决定，有利于鼓励房屋交易，提高交易的快捷和便利。

3、房屋登记簿的设立。

在登记机构所在的行政区域内应当建立统一的房屋登记簿。

根据《物权法》的规定，房屋登记簿由房屋登记机构管理，这种管理也包括登记簿的设立。

登记机构所在行政区域内应当建立统一的房屋登记簿，只有这样该区域内的房屋物权变动的各种情况才能准确的得到反映，物权交易的秩序才能良好建立。

建立统一的房屋登记簿，有利于解决目前各地登记资料分散的问题，需要指出的是，这里的行政区域限于房屋登记机构所在的行政区域，而房屋登记机构，按照房屋登记办法第四条第二款规定，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

只有房屋登记机构才有权建立、保有统一的房屋登记簿。

四、房屋登记簿管理试行办法

第一条为规范房屋登记簿管理，保障房屋交易安全，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、建设部颁布的《房屋登记办法》（建设部令168号）制定本办法。

第二条房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

第三条登记簿可以采用电子介质，也可以采用纸介质。

鼓励有条件的地方建立电子介质的登纪簿。

第四条登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。

第五条房屋登记簿应按照房屋基本单元建立。

房屋基本单元应有唯一的编号。

房屋分割、合并时应重新编号。

第六条建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，应在房屋初始登记时单独记载，建立登记薄，并与建筑区划内房屋基本单元的登记薄形成关联。

第七条登记薄的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分。

各地可以在本办法规定内容的基础上增加登记薄的内容。

第八条登记薄的房屋基本状况部分，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、房地产平面图等。

第九条登记薄的房屋权利状况部分，记载房屋所有权、他项权利等有关情况。

房屋所有权的内容，记载房屋所有权人、身份证号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质、《房屋登记办法》第四十一条规定的注销事项等。

房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况；最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额；在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债务的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记证明号；地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等。

第十条登记簿的其他状况部分，记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况；异议登记申请人、异议事项；查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。

第十一条登记机构每次办理第九条、第十条中涉及的各项房屋登记，都应在登记簿上记载登记时间和登记最终审核人员。

第十二条登记机构应建立严格的录入、审查和管理制度，明确登录人员，保证登记簿的记载信息与登记最终审核结果一致。

未经合法程序，不得对登记簿记载的内容进行更改。

第十三条登记簿应永久保存并妥善保管。

纸质登记簿应配备必要的安全保护设施并可以制作副本，电子登记簿应定期备份。

登记簿有毁损的，登记机构应及时补造。

第十四条个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

第十五条登记簿记载相关信息后，申请登记的原始资料以及登记机构的内部审核文件应作为登记档案归档。

登记机构应结合房地产交易与登记规范化管理要求，逐步实现房屋权属档案数字化。

条件具备的地方，应通过数字化档案显示房地产交易的历史情况。

第十六条住房和城乡建设部将逐步建立全国统一的房屋登记信息系统，实现全国登记簿基本信息共享和异地查询。

五、权属证书填写的内容及说明

《房屋所有权证》填写的内容应包括：

“建房注册号、登记机构（盖章）、房屋所有权证号、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况、附记、填发单位、房地产平面图。

”具体填写说明如下：

1、建房注册号:

印制住房和城乡建设部核准编制的各登记机构的注册号。

登记机构（盖章），指套印的房屋登记机构印章。

2、房屋所有权证号：

房权证字第号

“房权证”前空位填写发证市、县的简称；

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称；

“号”前空位填写区（县）房屋所有权发证的顺序号。

3、房屋所有权人：

填写房屋登记簿记载的房屋所有权人；所有权人为共有的，填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。

4、共有情况：

不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。

5、房屋坐落：

填写房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。

6、登记时间：

填写登记事项记载于房屋登记簿的时间。

7、房屋性质：

填写经济适应房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象及转让有限制的房屋;其他类型房屋不填此项。

8、规划用途：

填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

9、房屋状况：

包括总层数、建筑面积、套内建筑面积、其他。

登记房屋的，填写“总层数、建筑面积、套内建筑面积”项，登记房屋以外的特定空间和构筑物的，填写“其他”项。

总层数：

填写房屋的总自然层数。

有地下层或半地下层的，计入总层数，但应加以注明。

建筑面积:

填写房屋登记簿中记载的建筑面积。

以平方米为单位，小数点后保留两位。

套内建筑面积：

填写房屋基本单元的套内建筑面积；以平方米为单位，小数点后保留两位。

建筑物不属于多个所有权人区分共有的，该项内容不填。

其他：

填写房屋以外的特定空间、构筑物名称等。

10、土地状况：

包括地号、土地使用权取得方式、土地使用年限。

地号：

填写土地使用权证上注记的宗地地号。

土地使用权取得方式：

填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等。

土地使用年限：

填写房屋占用范围内的土地使用权的起始日期和终止日期。

国有土地使用权为出让的填写《国有土地使用权证》记载的土地使用权限；国有土地使用权为划拨的不填。

11、附记：

填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。

12、填发单位：

加盖具体承办登记事务的单位的印章，如某房地产登记中心等。

13、房地产平面图：

图符号：

填写该房屋所在分幅图的图符号。

空白处打印或粘贴房地产平面图，即分户图等。

比例尺:

根据附图的实际比例填写。

《房屋他项权证》填写的内容包括：

“建房注册号、登记机构（盖章）、房屋他项权证号、房屋他项权利人、房屋所有权人、房屋所有权证号、房屋坐落、他项权利种类、债务数额、登记时间、附记、填发单位。

”具体填写说明如下：

1、房屋他项权证号：

房他证字第号。

“房他证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋他项权发证的顺序号。

2、房屋他项权人：

他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人；他项权利为地役权的，填写房屋登记簿上记载的地役权人。

3、房屋所有权证号:

填写房屋登记机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号。

4、房屋坐落：

他项权利为抵押权的，填写抵押的房屋坐落；他项权利为地役权的，填写供役地房屋坐落。

5、他项权利种类：

填写抵押权或地役权等他项权利。

6、债权数额：

属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

7、附记：

填写需要记载的其他事项。

设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏中注明。

8、其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

《房屋预告登记证明》填写的内容应包括：

“建房注册号、登记机构（盖房）、房屋预告登记证明号、预告登记权利人、预告登记义务人、房屋坐落、登记时间、预告登记业务种类、附记、填发单位。

”具体填写说明如下：

1、房屋预告登记证明号：

房预字第号。

“房预”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋预告登记发证的顺序号。

2、预告登记权利人：

填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。

3、预告登记义务人：

填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

4、房屋坐落：

填写设定预告登记房屋的坐落。

5、预告登记业务种类:

根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

6、附记：

填写需要记载的其他事项。

涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记簿上记载的相应“债权数额”。

7、其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

《在建工程抵押登记证明》填写的内容应包括：

“建房注册号、登记机构（盖章）、在建工程抵押登记证明号、抵押权人、抵押人、在建工程坐落、债务数额、登记时间、附记、填发单位。

”具体填写说明如下：

1、在建工程抵押登记证明号：

房建字第号。

“房建”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）在建工程抵押登记发证的顺序号。

2、抵押权人：

填写在建工程抵押合同中的抵押权人，通常为在建工程的贷款人。

3、抵押人：

填写在建工程抵押合同中的抵押人，通常为对在建工程享有财产权的权利人。

4、在建工程坐落：

即在建工程项目的具体坐落位置。

5、其余事项与《房屋他项权利证》填写说明相同。

六、关于发证

发证即颁发房屋权属证书或者登记证明，是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载予登记簿后，根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。

房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，登记证明包括《房屋预告登记证明》和《在建工程抵押登记证明》等。

它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明，或者申请登记事项被记载予登记簿的证明。

登记簿是房屋权利归属和内容的根据，房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。

在社会生活和交易过程中，权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用，有利于保护房屋权利、维护交易安全。

在我国过去的登记实践中，登记机构在做出准予登记决定、向登记申请人颁发房屋权属证书并将有关登记资料整理归档后，登记程序才告完成。

《房屋登记办法》根据《物权法》做了重要调整。

登记的完成以登记事项记载于登记簿为准，不以颁发房屋权属证书为准。

因此，在房屋登记办法起草过程中对发证是否属登记的必需程序产生过争论。

一种观点认为，物权法确立的原则是重记载于登记簿，轻发证，有些登记种类也无法颁发房屋权属证书，如注销登记，又如建筑区划内公共部位的登记等。

第二种观点认为，《城市房地产管理法》规定国家实行房屋所有权登记发证制度，最后采取了第二种观点。

登记机构颁发的房屋权属证书，由住房和城乡建设部统一印制、编订有统一的编号，在全国使用；登记证明中，在建工程抵押登记证明和预告登记证明也由住房和城乡建设部统一监制下印制。

房屋权属证书应当发给权利人。

登记证明应当发给对房屋享有权力的人、登记申请人。

发证时应当请领证人检查一下权属证书或登记证明上所载明的各登记事项是否准确，如有问题应及时解答或解决。

发证应当有记录，并由领证人和发证工作人员签字、注明领证日期。

六、法律依据

《房地产管理法》

《中华人民共和国物权法》

《房屋登记办法》

七、建议

在实际工作中，现行的办法是一幢楼房按套（间）分别办理初始登记，开发企业和业户普遍反映：

在办理整幢住宅楼房初始登记时能否以幢为基本单元进行登记？

根据《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

又根据《房地产权属管理疑难问题解析》（三）里面的解析，整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的住宅、厂房、办公楼）一幢为登记单元。

针对这一问题，建议以幢为基本单元进行登记。

这样既能简化程序，方便当事人申办房屋初始登记手续，又能提高办事效率，节约成本。

以上是我个人的一点看法，如有不当请提出批评指正。

谢谢

王国林