邵阳市小区基础设施建设工程可行性研究报告.docx
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邵阳市小区基础设施建设工程可行性研究报告
邵阳市XX小区
基础设施建设工程
可
行
性
研
究
报
告
项目名称:
邵阳市XX小区基础设施建设工程
项目单位:
公司法人代表:
项目建设地点:
第一章概述………………………………………………………4
1.1项目基本情况…………………………………………………4
1.2可行性研究报告编制依据……………………………………5
1.3可行性研究报告编制范围……………………………………6
1.4可行性研究报告编制内容……………………………………6
1.5城市概况………………………………………………………6
1.6项目建设的必要性……………………………………………10
1.7建设单位………………………………………………………12
XX章建设规模及建设内容…………………………………………13
2.1邵阳市XX小区总体布局…………………………………13
2.2建设规模及建设内容…………………………………………14
第三章建设条件………………………………………………………14
3.1地理位置………………………………………………………14
3.2工程材料………………………………………………………14
3.3供电、供水条件………………………………………………14
3.4气象条件………………………………………………………15
第四章工程地质及水文地质条件……………………………………16
4.1地形地貌………………………………………………………16
4.2土层结构………………………………………………………18
4.3地下水…………………………………………………………18
4.4区域稳定性与地震……………………………………………18
4.5工程地质建议…………………………………………………20
第五章工程设计方案…………………………………………………19
5.1设计依据及标准………………………………………………19
5.2设计标准………………………………………………………19
5.3设计原则………………………………………………………19
5.4平场工程………………………………………………………20
5.5道路工程………………………………………………………20
第六章环境保护和结构………………………………………………23
6.1环境影响………………………………………………………23
6.2环境保护………………………………………………………23
6.3节能……………………………………………………………24
第七章建设进度计划…………………………………………………25
7.1建设进度设想…………………………………………………25
7.2项目实施计划…………………………………………………25
7.3项目实施进度计划表…………………………………………25
第八章投资估算与资金筹措…………………………………………27
8.1估算依据………………………………………………………27
8.2投资估算………………………………………………………28
8.3资金筹措………………………………………………………28
第九章财务评价………………………………………………………30
9.1基本数据………………………………………………………30
9.2财务评价………………………………………………………31
9.3不确定性分析…………………………………………………34
第十章经济和社会效益………………………………………………36
10.1经济效益………………………………………………………36
10.2社会效益………………………………………………………36
第十一章结论………………………………………………………38
附件：
附表1房地产开发产品投资投资估算表及计划进度表
附表2投资使用计划与资金筹措表
附表3土地收入与经营税金及附加估算表
附表4全部投资财务现金流量表
附表5资本金财务现金流量表
附表6资金来源与运用表
附表7利润表
附表8资产负债表
第一章概述
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称：
邵阳市XX小区基础设施建设工程
1.1.2建设单位：
单位名称：
邵阳市XX建筑工程公司
企业类型：
有限责任公司
注册资本：
法定代表人：
经营范围：
可承担单项合同额不超过企业注册资本金5倍的下列市政公用工程的施工：
1.城市道路工程（不含快速路）；单跨跨度20米以内桥梁工程；公共广场工程；2.2万吨/日及以下给水厂；1万吨/日及以下污水处理工程；1立方米/秒及以下给水、污水泵站；5立方米/秒及以下雨水泵站；直径1米以内供水管道;直径1.5米以内污水管道;3.总贮存容积500立方米及以下液化气贮罐场（站）；供气规模5万立方米/日燃气工程；2公斤/平方厘米及以下中压、低压燃气管道、调压站；供热面积50万平方米及以下热力工程；直径0.2米以内热力管道；4.生活垃圾转运站。
1.1.3可行性研究报告编制单位
本项目可行性研究由邵阳市XX建筑工程公司组织进行，并负责可行性研究报告的编制工作，邵阳市经济开发区管委会提供相关资料并协助可研报告的编制。
1.2可行性研究报告编制依据
1、邵阳市城市总体规划及邵阳市城市总体规划修订方案。
2、邵阳市国民经济和社会事业发展“十五”计划。
3、邵阳市城市道路规划。
4、邵阳市人民政府南府函（1999）95号《邵阳市人民政府关于邵阳市经济技术开发区管委会补助征用土地手续的批复》。
5、湖南省公明会计师事务所川公会验字（2011）051号《验资报告》。
6、邵阳市经济技术开发区管委会编《邵阳市城市建设详细规划》。
7、湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院编《邵阳市桓子河段截弯取直后对行洪影响的分析》。
8、湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院《邵阳市开发区地质勘探报告》。
9、邵阳市环境科学研究所编《XX小区开发建设项目环境影响报告书》。
10、邵阳市国土局南市土价（2001）56号《关于确认北塔区国有土地使用权标定地价评估结果的批复》。
11、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》，建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
12、国家拓展计划委员会《投资项目可行性研究指南》编写组编《投资项目可行性研究指南》。
13、邵阳市人民政府南府函（2001）126号、120号关于出让土地的批复文件。
14、邵阳市国土资源局南市土资建（2001）21、112、197号关于出让土地的批复文件。
15、中共邵阳市委会议纪要南委纪（2011）8号。
16、邵阳市经济技术开发区管委会提供的其他相关资料。
1.3可行性报告编制范围
根据协议及邵阳市城市总体规划和XX小区详细规划要求，本可行性研究报告编制范围为：
XX小区道路及场地平整工程。
1.4可行性研究报告编制内容
本可行性研究报告根据邵阳市城市总体规划及邵阳市社会经济发展趋势对该项目建设的必要性，项目建设规模、主要建设标准、设计方案、投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。
1.5城市概况
1.5.1邵阳市城市概况
邵阳市辖武冈市，邵阳、新邵、隆回、洞口、新宁、绥宁、城步、邵东县和双清、大祥、北塔３个市区。
总面积为20886平方公里，其中，市区面积为411平方公里。
人口700多万，汉族占94.06%，有39个少数民族。
全市建有1个苗族自治县，25个民族乡。
面积2.1万平方公里，约占全省的1/10，是具有2500年历史的古城。
邵阳人杰地灵，物华天宝。
第一个“睁眼看世界”的魏源和讨袁护国英雄蔡锷就是这片古老土地哺育出的无数英才中的杰出代表；自然资源丰富，气候宜人，雪峰蜜桔、新宁脐橙、宝庆辣椒等久负盛名；崀山、南山、云山等旅游景区的迷人景观则令世人仰目
1.5.2邵阳市城市总规修编说明
1、城市性质：
湘中及湘中南地区重要的中心城市和交通枢纽，是以古城风貌和资邵两水为主要特色的山水城市
2、城市规模：
用地规模2000年为38平方公里，远期54平方公里
人口规模2005年为45万人，远期为60万人，远景为100万人
3、城市结构：
城市空间结构形成外围森林环抱、碧水穿城而过、绿楔点缀其间的“一带、两轴、四组团”的总体布局结构。
一带（资江滨水风光带）：
城市生活功能用地围绕资江、邵水布置，包括北塔区、大祥区和双清区的生活区部分，形成以未来新城市中心为核心的环资江“U”字形城市景观带，既是城市的重要生活带，也是生态廊道和旅游景观通道。
两岸形成商贸旅游区，商务公寓区，小江湖生态社区（建设高档住宅，并配套绿化、体育等设施，形成宁静、优雅的居住环境），休闲美食区，滨水区绿化核心区，雕塑景观区等多层次，内容丰富的滨江景观带，同时，利用保留的缓丘种植颜色丰富的植物，形成夏绿秋红的绿化景观效果，对商贸区、雕塑公园、桥梁及高层建筑进行亮化，灯光以黄色调为主，“光雕”的变化将突出夜景的动感。
通过亮化设计，形成层次丰富，富于变幻的滨江夜景。
两轴（两条空间发展轴）：
南北向空间发展轴：
依托南北向的蔡锷路（西湖路）、雪峰路、规划的建设路、改线后的G207和二广高速，形成联系邵阳市新城区和旧城区的南北向空间发展轴，这条轴是未来邵阳城市发展的主要空间轴。
东西向空间发展轴：
依托沪昆高速、邵州路（邵阳大道）、宝庆路、龙须塘路、古塘路（黄桑路）、改线后的G320、洛湛铁路（娄邵段）和渝衡铁路（怀邵段）等交通通道联系大祥组团、双清组团和东部产业组团的一条东西向空间发展轴。
四组团（四个功能组团）：
大祥组团——发挥大祥区现有的交通运输、金融保险、教育、文化和广播电视事业等方面的优势，利用新火车、汽车客运站落户大祥区的有利条件，重点发展商贸、金融业、科教，提升商贸、科教等服务功能。
依托现有的大中专院校，在城区南部建设科教园区。
规划组团面积20.4平方公里，容纳人口约25.2万人。
双清组团——发挥城市东部窗口的地位，利用城市东进的有利契机，突出发展专业市场、房地产业，体现中心城市的枢纽功能。
规划组团面积17.2平方公里，容纳人口约18.1万人。
北塔组团——将北塔区打造成集商务办公中心、体育休闲中心、会展、高档住宅区等为一体的综合办公商务区。
规划组团面积20.2平方公里，容纳人口约22.6万人。
东部工业组团——依托上昆高速、东联络线，邵阳货运站场的便利条件，未来形成邵阳城区配套设施完善、环境优美的产业园区和仓储物流区，是邵阳市未来经济的增长点。
规划组团面积22.0平方公里，容纳人口约14.1万人。
4、城市功能分区：
采取综合功能区与风光带加环道的基本格局，将双清、大祥、北塔三区组织为一个有机整体。
以现有城区中心人民广场─红旗路地段为基础形成中心，同时由市中心产生强大向心力吸引外围紧凑发展。
并在江北柘木田和新火车客站形成城市副中心。
双清区是城市的主中心和主城之一，规划由中心商贸区、洋溪桥、小江湖、龙须塘、五里牌工业小区及贸站仓库区和相应的生活区组成。
大祥区是邵阳城市主城之一和对外交通发展区，主要发展商贸、文教、行政办公、对外交通和部分无污染工业等，由交通服务区、飞机坪工业区、城南科研教育区、古城保护游览区和相应商贸及生活区组成。
北塔区是城市重点开发的新区，规划由私营经济开发试验区、高新技术产业区、行政办公区、商贸区、体育活动区和相应的生活区组成。
5、城市交通体系规划：
城区道路网络形成环形方格网主干路网布局。
其中外环路由财神路、新G207、新G320和白马大道—教育大道构成，是城区的过境交通和对外交通的快速环路；内环路由云山路、建设路、邵州路—邵阳大道和雪峰路构成，是沟通北塔、大祥、双清三个组团中心的主要环路。
城区道路等级包括快速路、主干路、次干路和支路四个级别。
快速路包括南北向财神路、新G207（邵西大道）和东西向的新G320、白马大道（教育大道）、桂花路五条。
主干路包括东西向的中山路、侯公堂路、南山路、云山路、雪源路—市府路、魏源路、宝庆路、敏州路、邵州路—邵阳大道、战备路、塔北路—龙须堂路、桔城路、东大路和南北向的雪峰路、北塔路、蔡锷路—西湖路—南联络线、大祥路、文教路、大安路、戴家坪路、建设路、双坡路、新华路、龙昌路、龙皇路、大兴路、东联络线等。
1.5.3邵阳市经济技术开发区概况
邵阳经济开发区规划总面积18平方公里，其中工业园规划面积6平方公里，分三期开发建设，第一期为3.2平方公里，XX期扩大至10.4平方公里，第三全面完成总体规划，从而形成北塔、双清、大祥三足鼎立的城市新格局。
邵阳经济开发区受资水环抱，资江一桥、西湖大桥、资江二桥将其与市中心区连为一体，距火车站3公里左右，320国道贯穿东西，207国道连通南北，上瑞高速公路、洛湛铁路侧旁而过，规划建设的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便利。
1.6项目建设的必要性
1.6.1加快邵阳市城市化进程的需要
1.6.2城市房地产市场发展的需要
随着住房改革的逐步深化、细化，将会有越来越多的市民从城市房地产市场上购买适合自己的住宅。
经济收入水平的提高，城市人口的增长以及人均居住面积的扩大，都对商品房的供应提出了持续不断的需求，作为一个正在向大城市发展的城市，邵阳市的房地产市场前景光明。
随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们的消费观念发生了很大的变化，愈来愈讲求生活质量，对住房的需求也发生了很大的变化，从原来的有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善、功能完备的住房。
据有关专家预测，二十一世纪我国住宅发展将“绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全能化趋势，附层分离趋势，多元化趋势”等七大趋势。
现代城市人关注健康，希望拥有一份花香鸟语、云淡风清的恬静与悠然，蓝天、白云、碧水、绿树、鸟语、花香，美好家园，人人向往。
目前，邵阳市缺乏较高档次的房地产项目，随着城市的不断扩大，现有城区可供开发的存量土地日渐减少，房地产开发活动已逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便的滨水和近山地区，周围没有大的污染源，是开发商品房的理想场地。
按《邵阳市城市建设详细规划》，XX小区为邵阳市的高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目的建设必将使这一地区的土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺的风水宝地。
1.6.3完善城市干道网络化
近年来邵阳城市道路发展较快，道路网日趋完善，交通便利，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。
1.6.4促进城市文化设施建设
邵阳市居民随着生活水平的提高，对精神生活的要求就越来越迫切，需要有一个条件好的文化娱乐休闲场所。
目前，邵阳市区规模较大的公园较少，规模与设施已经不能适应城市发展的需要。
XX小区位于邵阳市东北角，紧靠市区，具有较好的区位优势，规划的公园用地有山有水，还有大面积的浅丘平地，地形地貌丰富，植被条件较好。
建设一个休闲、娱乐为一体的城市公园具有较好的条件。
1.6.5加快城市经济发展
本项目所涉及的城市道路建设及区内的土地开发，必将带动全市房地产、建筑、金融、环保、商贸及文化教育等相关产业的发展，对全市加大基础建设，推动经济发展，增加说法业机会，具有较好的社会效益。
综上所述，该项目对拓展城市空间，增加城市防洪能力，加快城市化进程，改善投资环境，加快城市经济发展具有重要的意义。
因此，项目建设是必要的。
1.7建设单位
该项目由邵阳市XX建筑工程公司负责实施，该公司技术力量强大，有40多年的施工历史和经验，现有职工1125人，拥有专业技术职称的各类人员166人，其中高级工程师4人，中级职称62人，生产工人平均技术等级6.8级，项目经理,中级施工人员均有大中专以上的专业水平.公司实力雄厚，不但具备强大的技术力量，而且有雄厚的经济实力.拥有流动资产5852万元，固定资产1805万元，公司总部位于邵水桥头，占地18亩.另有两处总占地50多亩的后勤基地
XX章建设规模及建设内容
2.1邵阳市XX小区总体布局
按《邵阳市城市建设详细规划》，经济开发区的总体布局，根据用地的地形条件和土地的使用性质，结合城市道路的穿越等方面因素，划分为三个功能不同的功能区，三个功能区内部再划分为若干个景区。
1、南区：
居住区
区内布置有高级别墅及多层住宅，以及环境优美的小游园，包括游园别墅区、商业办公区、小游园及住宅小区。
2、中区：
娱乐活动区
中区规划有生态植物园、大型娱乐园等8个景区。
本项目拟开发土地有一部份为中区土地，土地面积约143亩。
3、北区：
商贸及居住区
北区具有商贸、居住等功能，规划有中心绿地、文化商贸区、花园住宅区及商业服务建筑区等。
区内道路规划，按园林布局的艺术要求和功能需要，结合景点布置与出入口位置，道路结合地形，顺应自然，采用自由式的环状形式。
区内道路与城市道路相连。
2.2建设规模及建设内容
小区地势平坦，适于开发建设。
沿人工河新建滨河路，在靠近原城区至白土坝的两桥一路新建长胜路，拟建道路均为城三级道路，道路宽24米，总长1100米（其中：
滨河路长610米，长胜路长490米），配套建设给排水、污水、燃气、照明等基础设施工程。
为加快XX小区的开发进程，实施整个小区场地平整工程。
第三章建设条件
3.1地理位置
XX小区位于邵阳市城区西北方向，资水环抱，资江一桥、西湖大桥、资江二桥将其与市中心区连为一体，距火车站3公里在，320国道贯穿东西，207国道连通南北，上瑞高速公路、洛湛铁路侧旁而过，规划建设的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便利。
小区总占地面积1.033平方公里。
3.2工程材料
该项目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥钢材。
河沙、卵石由郭家、白果村石场供应；水泥由绥宁、宝庆等地水泥厂供应，钢材由重钢、达钢供应，工程物资有可靠保证。
3.3供电、供水条件
邵阳电网通过二回220KV、一回110KV线路与重庆电网相连，是湖南电网的一个重要部分，邵阳电业局现有110KV主变容量27KVA。
邵阳市城区附近有220KV一座，河东、西山、龙门等三座110KV变电站。
市政道路建设和房地产开发用电有可靠保障。
邵阳市现有自来水厂四座，日供水能力达18万吨/日，完全能满足项目工程施工用水。
3.4气象条件
邵阳地处亚热带季风湿润性气候区，具有气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长等特点，历年平均气温17.1℃，极端最高气温39.5℃（1971年7月21日），极端最低气温-7.7℃。
境内年平均降水量1327.5mm，最大年降雨量1710.3mm（1963年），最小为914.4mm。
最大日降雨量为128.2mm（1982年6月16日）；每年3—8月为丰水季节，降雨量为全年的70.94%以上。
常以暴雨出现，多年平均雨日为160天。
全年的日照时数平均为1550小时。
历年平均相对湿度为78%，最小相对湿度为9%。
每年12月至次年3月为积雪期，积雪天数5天左右，最大积雪厚10cm，多年平均霜冻日83天。
全年盛行风向以东风为主，夏季多东南风，冬季多东北风，最大风速18.3m/s。
第四章工程地质及水文地质条件
XX小区地质环境勘探工作由湖南省邵阳水利电力建筑勘察设计研究院进行。
该院结合场地地形，地貌差异大的特点，布置了一条纵断面，同时每50米布置一条横断面，纵断面上每40-50米布置一个钻孔，共布置了纵横断面12条，36个钻孔，实测纵断面700米/米、横端面2525米/12条，勘探进尺107.76米/36孔。
本次勘察所采用高程系统为城建高程，里程桩号以至长城燎原厂原公路东侧路边起算，起点桩号为0+000，向场地南侧延伸。
经过详细勘探，提出了地质勘探报告。
4.1地形地貌
场地位于西河弯曲段所包围的范围内，地貌单元有山脊、西河I级阶地与河漫滩，地面起伏差很大，场地内山脊顶上一带的高程一般为306.00-276.70米，0+000—0+145一带较低，高程为276.00-290.00米，山脊两侧为陵坡与陡岩，坡度45度-90度，坡高22.0-26.0米。
I级阶地位于山脊两侧的陡岩或陡坎下，高程为260.0-278.0米，顺河向的岸边为缓坡，坡高为5.0-10.0米，坡度为10-25度；河床最低，高程为259.10-259.50米。
4.2土层结构
沿线根据水流条件，其地貌形态可划分为冲刷型与堆积型。
根据勘探与地表地质调查，沿线出露地层为如下层次：
1、杂填土：
杂色，湿、结构松散-稍密，物质组成为炉灰、生活垃圾、条石、砼、粘性土等。
主要颁在村民建筑区及周围的表层，其次分布在乡村公路一带，厚度为0.4-0.6米。
2、碎块石：
浅灰色、结构松散，物质组成为细粒的砂岩，块径大小为5×10×20-20×40×60立方厘米，其间夹约20-35%的粘土，厚度一般为4.5-5.5米，主要分布在轴线0+215－0+350的南侧山坡上。
3、粘土
黄褐色，褐灰色，上部为软塑状，中-下部为可偏硬塑状，土质不均一，下部含粉粒重，表层0.3-0.5米深度内为耕植土，结构松散；在山脊坡脚一带粘土层还夹有大量的砂岩块石，该层厚度为0.5-7.5米，主要颁在山脊台地、山脊斜坡与坡脚一带。
4、岩石
勘探范围揭露的岩石为砂质泥岩与砂岩，强风化厚度为1.50-2.50米，弱风化厚度为3.0-5.0米，地处西山向斜近轴部地带，岩层产状平缓，无大的断裂构造存在。
⑴砂质泥岩
紫红色，紫色、性软，粉砂泥质结构，层状构造，岩性不均匀，夹灰绿色砂质条带，与泥质粉砂岩。
该层分布于山脊一带。
⑵砂岩
灰黄色、浅灰色，性较硬，细粒结构，中-巨厚层状构造；该层夹于砂质泥岩层中，分布于桩号0+142-0+615一带，厚度为5.7-6.5米，顶界高程为291.0-295.50米，底界高程为285.0-290.0米。
4.3地下水
场地内地下水主要为基岩裂隙水与孔隙潜水，前者分布砂质泥岩与砂岩表层的强风化带内，水量小，受大气降水影响；孔隙潜水分布于I级阶地的粘土层中，水量大，接受大气降水与基岩裂隙水的补给。
4.4区域稳定性与地震
4.4.1区域稳定性
勘察区段位于杨子准地台西北隅，湖南台拗中部。
据《湖南省卫星像片主要构造解释图》及《湖南省构造林系略图》可知：
区域内无大断裂及大型陡倾褶皱存在。
通过工程地质调绘、钻探和收集的物探资料亦表明，测区地层完整，岩层产状平缓，无断裂构造迹象，区域稳定性良好。
4.4.2地震基本烈度
根据国家地震1：
400《中国地震区划图（1990）》，邵阳地区地震基本烈度小于VI度。
根据《公路工程抗震设计规划》规定，公路建筑物不需设防。
4.5工程地质建议
1、沿线一带的杂填土层结构松散，物质组成混杂，不宜作为持力层，建议清除。
2.沿线一带的素填土层除为条石，砂卵石护岸段可利用外，对成份为砂质泥岩碎块屑不宜作为持力层。
3、区内的地下水，有轻度的腐蚀性，设计与施工时应采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蚀性。
第五章工程设计方案
5.1设计依据
1、《城市道路设计规范》（CJJ37-92）；
2、《公路桥涵设计规范》（合订本）；
3、《室外排水设计规范》（GBJL4-87）；
4、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）；
5.2设计标准
1、道路等级城市干道III级
2、计算行车速度：
40km/n
3、最小停车视距：
60m
4、最大纵坡：
1.5%
5.3设计原则
1、服从城市总体规划，满足城市发展需要，服务城市
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