房地产项目投资分析.docx

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房地产项目投资分析

项目投资分析

一、昆明市房地产市场总体趋势

市场总是由消费者和产物两个方面组成的，但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。

我们所做此陈诉，是在宏观经济未来无重大变革的底子上，针对产物及消费者进行调研阐发，以促使本项目找到尽可能多的时机点，以及了解目前消费者的购置动机和消费市场变革趋势，做出准确结论，对项目的筹谋、包装等起到明确偏向、指导定位的作用！

（一）昆明市房地产市场表面

目的：

阐发市场，以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对付整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。

以对本案做出更为准确、有效的定位。

2003年上半年昆明市房地产的生长稳中有升，机会与挑战并存。

A.商品房市场的竞争将更为猛烈

从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2003年及今后商品房市场的竞争将会更为猛烈。

就目前商品房存量来看，市场的供求趋于平衡。

但由于住宅市场以小我私家消费为主，并且消费者理性消费及执法意识也不停增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地凭据消费者的需求来细化产物，准确定位。

B.小户型住宅市场的开发将有望得到良好的市场状态

就目前昆明房产市场来看，近几年来消费者的消费看法不停转变，随着大昆明建立的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民都会，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入岑岭期，小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完，而正在销售的楼盘都以80－120平米的户型为主，因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经断档，形成了昆明市小户型市场的真空期，成为小户型产物再次投放市场的有利时期。

C.都会建立格式已产生新的变革

房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购置力。

另外房产市场的地区差别性以及市政建立、园林绿化和底子设施等都严重影响着房产的市场占有率。

近几年随着城乡结合部房财产的快速生长，使都会空心化的现象日益明显。

另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势，整个住宅的建立重心已向城郊结合部转移。

因此，本案要寻求自身的供求平衡点，就要锁定活泼于都会中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。

D.房地产受市场供求干系的制约将使开发投资结构越发趋于稳定

房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约之一，预计售价在1500－2500元/平方米左右的将占到80%，售价2500至3000元/平方米左右的将占到15%左右，售价在3000元/平方米以上的将占到5%左右；目前房产市场日益成熟，掌握好市场走向和变革，房产结构将更趋稳定化和公道化。

E.房地产市场的范围经营特点将逐渐显露

随着房产行业的竞争越来越猛烈，出现的问题也就越来越多，政府在勉励开发商创企业品牌、生长社区办事、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国度有关都会房地产开发经营治理条例、商品房销售治理要领及法例，进一步增强治理经营行为，掩护消费者正当权益，尽量制止供求双方有利益辩论及不公道的事情产生。

以完善、健全整个房地产市场。

（二）昆明市房地产市场特点阐发

目的：

通过对房地产市场产物特点的收罗和阐发，为本案产物的各细节提供一个比力全面的市场依据和考量。

1.房产市场产物特点阐发

①按工期分别

·阐发

目前整个昆明市房产市场的在售个案基天职为现房、近期房和远期房三种类型。

消费者对产物的要求越来越高，样式要求实用新颖，设计要求“人性化”，以及代价的公道化；随着已落成的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产生产物样式方面的缺点，在一定水平上就会出现产物样式滞销的现象。

因此，今后房产市场的竞争核心就在于产物设计的公道性、功效性、实用性，以及地理位置的优越性、筹划的完善性、设计的“人性化”、小区配套齐全性。

②按修建形态分别

·阐发

目前昆明房地产市场以多层为主，占据相当大的比重，相对来说，低层（别墅）及小高层所占比重较小。

高层由于公摊面积大，物管费高，所以抗性最大，所占比重也就最小。

按房型分别

·阐发

目前昆明市房产市场现有房型主要有平层、复式、跃层和错层，以80—120平方米的平层为主要房型，另外还分身一定比例的小户型。

因此，要结合目标消费者的需求和市场定位来确定主力户型，确保推广及销售顺利进行。

④按面积分别

·阐发

昆明市的现有修建项目的单套住宅面积以80—120平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—70平米之间的小户型由于市场定位的准确，在很大水平上也占有一定的市场份额。

因此，以目标消费群体的需求为准，准确地定位单套房型面积和功效在后期房产销售中是非常重要的前提。

2.营销筹谋水平

目的：

通过对房产市场的各开发项目的营销计谋及销售方法的观察、阐发及总结，引起开发商和投资商的重视，制止重蹈覆辙。

①销售道具

楼书、销控表根本上所有的楼盘都有制作，有一部门楼盘制作比力精美，具有一定的艺术性和文化内涵；现场模型、灯箱、表板等多数楼盘有制作，且比力齐备。

②户外引导

户外引导主要是在市中心的大型告白板上作宣传，很少看到工地现场有鲜明的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大型看板等户外引导。

③欢迎中心

大多数售楼处都十分注重其地理位置，但现场结构和卖场气氛营造得不敷好，也不大注重细节问题，好比说大多缺乏儿童运动区和品位廊，甚至没有分别出VIP区。

这些都是值得引起我们注意并需着力体现的。

④销售人员

由于销售人员售楼有提成，因此他们都比力主动热情，但有些专业素养差，缺乏置业照料的专业技能，不能将楼盘的优势特色准确转达给消费者，影响售楼效果和开发商的整体形象。

⑤销售控制、代价制定

有大部门的开发商已进行有目的、有筹划、有阶段的销售控制，一般都不接纳敞开式销售，做好销控，就是要将部份好的户型甚至楼层，有筹划地保存下来，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘整体的销售状况，制止销售历程中乍寒乍热的现象。

代价的制定因楼层、户型、装修水平和单体位置等方面的差别各异。

二、主要竞争个案及专项市场调研阐发

目的：

通过对现有房产市场中典范竞争个案的观察统计和系统阐发，来进一步了解昆明市房产市场的供求状况，以便本案项目产物能够在投放市场前作出更准确的产物定位和市场定位。

（一）小户型圈层个案阐发

个案市调表及阐发一：

案名

86街公寓U2

工职位置

白塔路延长线

投资兴建

昆明怡泰房地产开发有限公司

物业治理费

1元/㎡

修建设计

云南省设计院

基地面积

9143㎡

修建面积

42000㎡

容积率

在售面积

0㎡

户数

448户

楼层

15层

绿化率

35％

户型

两室/三室跃层

面积范畴

69㎡——138㎡

主力面积

95㎡

单价范畴

2700元/㎡—3180元/㎡

平均单价

2850元/㎡

主力总价

万元

折扣

无

公然日期

2002年初

销售率

100％

交房日期

全部入住

工程进度

结构体

86街公寓U2个案阐发

一.本案市场情况

项目表面：

“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地产开发有限公司的项目，该修建地处白塔路延长线，市中心的优势位置，35%的绿化率，7万多平米的ShoppingMall,总户数为450户左右，是专为都市白领量身打造的电梯跃层空间；目前修建情况为结构体，已完全售出，市场担当情况非常好。

二.产物阐发

户型阐发：

“86街公寓U2”推出69平米一室一厅，88—98平米两室两厅，104—138平米三室两厅三大类十余种全跃层结构的户型，以及4.9米跳空，餐厅核心空间和全落地窗两面采光等设计。

景观特色：

“86街公寓U2”的绿化率到达35%，拥有3200平方米大树绿色庭院，树木清溪交相辉映，另有大树停车场，这种绿化条件在市区住宅中比力少有，可体味其清静，美树和清水。

三.营销计谋

代价计谋：

“86街公寓U2”的单价从2700元起，主要从其地理位置的优势上来比力用度本钱。

告白计谋：

从选择住在“86街公寓U2”的4大代价，2大时机以及都会对郊区居住本钱大比拼来宣传该修建魅力以及居家的美好享受。

个案市调表及阐发二：

案名

春天映象

工职位置

北京路与环城南路交织口

投资兴建

昆明衡宇拆建经营开发公司

企划销售

台湾新航机构

物业治理费

1元/㎡

修建设计

北京有色冶金设计院

基地面积

5000多㎡

修建面积

30000㎡

容积率

6

在售面积

10200多㎡

户数

298户

楼层

21层

绿化率

20％

户型

两室/三室跃层

面积范畴

80㎡——104㎡

主力面积

85㎡

单价范畴

2200元/㎡——2900元/㎡

平均单价

2550元/㎡

主力总价

2万元

折扣

无

公然日期

2001．08．25

销售率

95％

交房日期

2002．12

工程进度

现房

春天映象个案阐发

一.本案市场情况

项目表面:

“春天映象”是昆明市衡宇拆建经营开发公司的项目，目前修建情况为现房，交房日期为2002年12月，该项目位于昆明市环城南路北京路交织处，总占地面积为5000多平米，总修建面积3万平米。

该项目从2001年8月开盘至今已根本售完。

市场担当情况良好。

二.产物阐发

户型阐发：

“春天映象”的产物定位为全装修小跃层，户型面积从78.96-101.47平米不等，主力房型面积为78.98平米（两室两厅双卫），装修水平为厨卫和地板装修。

景观特色：

“春天映象”筹划有一个近2000平米的咖啡广场，并在四楼平台上筹划有一个约1000平米的空中花圃，这种修建设计对付高层住宅来说是具有一定新意和特色的。

三.营销筹谋阐发

代价计谋：

“春天映象”楼盘订价从2200元/平米至2980元/平米，均价为2500元/平米，主力户型总价为23万元。

付款方法为按揭或一次性付款，从代价定位可阐发得出该项目目标客户群为第一次置业者，收入水平属中等偏上的年轻人。

告白计谋：

“春天映象”项目为小户型的两室两厅双卫和全装修小跃层为特色，小区内的筹划设计邀请台湾钟水男、陈和佳，美国王一平继承。

告白宣传上不但强调产物自己优势（景观筹划设计、酒店式办事、小面积大格式、特色化修建设计、低首付低月供、地段代价）；还从投资租赁的角度来推广强调该楼盘的代价远景。

个案市调表及阐发三：

案名

自由港

工职位置

关上中路117号旁

售楼中心

关上中玉酒店大堂内

投资兴建

昆明东环房地产开发有限公司

云南同兴房地产开发有限公司

企划销售

同上

物业治理费

1元/㎡　

基地面积

1000㎡

修建面积

10000多㎡

容积率

11

在售面积

132㎡

户数

200户

楼层

14层

绿化率

0％

户型

一室一厅两室一厅

面积范畴

41㎡——60㎡

主力面积

44㎡

单价范畴

1980元/㎡——2580元/㎡

平均单价

2300元/㎡

主力总价

万元

公然日期

无

销售率

97％

交房日期

2003．12

工程进度

结构体封顶

自由港个案阐发

一．本案市场情况

项目表面：

“自由港”位于关上中路中段，是14层的现代点式小高层，现为结构封顶的进度。

共约200套平层小户型的衡宇，至今已经售出97％，可以说根本售完。

这说明销售状况很好。

二.产物阐发

户型特点：

“自由港”主要以一室一厅一卫一厨为主，面积从41平米到60平米。

由于都以小户型为主，主力房型面积也仅为44平米。

虽然得房率不高，但配以公道的物业办事，加上代价优势，占有了年轻人市场。

景观特色：

由于商住楼的特点，基地面积小，容积率过大，所以在景观设计上没有什么优势，但其所处大情况地区开阔，马路通畅，情况尚可。

三.营销计谋阐发

代价计谋：

“自由港”代价定位在1980元/㎡到2580元/㎡之间，从购房总价看，在10万左右。

这适合于事业底子较弱的年轻只身和年轻匹俦。

加之推出最长20年按揭的付款方法，月供也仅在400元左右。

这在价位上对低端产物消费者很有吸引力。

告白计谋：

在告白宣传上以代价优势为主。

“自由港”自身所处地理位置在二环以外的关上中路，周围情况虽较平静，开阔，但偏离市中心较远，并且配套设施较少，这些都是本案所存在的毛病。

个案市调表及阐发四：

案名

阳光A版

工职位置

人民中路中段

投资兴建

云南庆丰房地产开发有限公司

企划销售

自营

物业治理费

2元/㎡

修建设计

云南省设计院修建创作中心

基地面积

亩

修建面积

43278㎡

容积率

在售面积

100％

户数

595户

楼层

21层

绿化率

0％

户型

八种小复式

面积范畴

50.58㎡——㎡

主力面积

50.58㎡

单价范畴

1918/㎡——2640元/㎡

平均单价

2400元/㎡

主力总价

11．63万元

折扣

公然日期

2001年中

销售率

100％

交房日期

2002年初

工程进度

现房

阳光A版个案阐发

一.本案市场情况

项目表面：

“阳光A版”是昆明市庆丰房地产开发有限公司的项目，位于人民中路中段，地理位置有很大优势，总修建面积为524780.25，总户数为595户，已于2002年初交房，修建情况为现房，目前已完全售出，市场担当情况极好。

二.产物阐发

户型阐发：

“阳光A版”的产物定位为小复式，户型新颖，面积从50.58-81.59平米不等，主力房型面积为50.58平米，面积小适合今世年轻人。

三.营销计谋阐发

代价计谋：

“阳光A版”的单价为1918/㎡——2640元/㎡，总价在10-20万元，控制比力好。

小户型低价位非常适合不是非常宽裕的年轻人，切合其经济蒙受力,同时除了居住之外，还可作为投资。

告白计谋：

“阳光A版”项目以八种差别复式房型为特色，告白主要从优质产物﹑低代价﹑新颖的户型设计和优越的地理位置﹑整体阳光形象上做文章，还从投资的效益方面突出市场的美好前景。

个案市调表及阐发五：

案名

春晓花圃·福祥园

工职位置

前卫西路春晓花圃

售楼中心

前卫西路春晓花圃

投资兴建

云南前哨物业信息有限公司

物业治理费

/㎡/月

基地面积

6567㎡

修建面积

8719㎡

容积率

在售面积、

2554㎡

户数

150户

楼层

7层

绿化率

40%

户型

小户型

面积范畴

——78㎡

主力面积

56.29㎡

单价范畴

2180——2480元/㎡

平均单价

2330元/㎡

主力总价

主诉求语

实用主义，温馨故里

折扣

无

公然日期

2002．02

销售率

73%

交房日期

工程进度

现房

春晓花圃·福祥园个案阐发

一.本案市场阐发

项目表面：

“春晓花圃·福祥园”是云南前哨物业信息有限公司投资兴建的住宅项目，目前修建情况为现房，交房日期为2003年6月，位置在前卫西路，总占地面积为6567平方米，总修建面积为8719平方米。

该项目开盘至今销售率良好，以平静的周边情况、小户型和中等价位来占有市场。

二.产物阐发

户型阐发：

“春晓花圃·福祥园”产物以小户型为主，户型面积偏小，从40.9平米至78平米不等，主力房型面积为56.29平米。

景观特色：

“春晓花圃·福祥园”居住小区绿化率为40%，容积率也仅为1.32，这些都成为了本案的最大卖点之一。

三.营销计谋阐发

代价计谋：

“春晓花圃·福祥园”楼盘订价从2180元/平米至2480元/平米，均价2330元/平米，主力总价为13.12万元。

付款方法可按揭或一次性付款。

从代价走向可得出该项目客户群主要是中等收入的小家庭和只身人士。

告白计谋：

因为“春晓花圃·福祥园”项目的户型偏小，所以告白主要强调经济实惠，及家虽小但不乏温馨的感觉。

个案市调表及阐发六：

案名

江东小康城

工职位置

昆明北市区烟草路

售楼中心

江东小康城现场售楼部

投资兴建

龙泉地产

物业治理费

0.55/㎡

基地面积

300亩

修建面积

319680㎡

容积率

1.6

在售面积

95900㎡

总户数

3000多户

第一期户数

266户

楼层

多层及小高层

绿化率

45％

户型

平层、跃层、错层

面积范畴

60㎡——270㎡

主力面积

90㎡

单价范畴

1800元/㎡——2780元/㎡

平均单价

2500元/㎡

主力总价

22.5万元

主诉求语

文明生活新社区

折扣

一次性6％，分期4％

公然日期

2003.04.29

第一期销售率

70％

交房日期

2004．10

工程进度

期房

江东小康城个案阐发

一.本案市场情况

项目表面：

“江东小康城”位于北京路延长线，占地面积约300亩，共3000多套多种户型的衡宇。

第一期户数为266户，从2003年4月开盘至今，第一期销售率在70％左右。

加之在告白宣传上作了较大投入，因此市场担当情况不错。

二.产物阐发

户型特点：

“江东小康城”以多层的住宅楼为主，配以小高层，户型面积从60――270平米不等，户型种类繁多，给消费者的选择面较广。

加之小区所占面积较大，视觉空间开阔，所以在采光上有很大优势。

景观特色：

由于花圃小区的特点，基地面积大，容积率较低，所以在绿化上有很大优势，小区景观设置等方面设想比力周全，这是江东小康城的主要卖点。

三.营销计谋阐发

代价计谋：

“江东小康城”代价定位在1800元/㎡到2780元/㎡之间，其主力总价在22.5万元，另外，可按揭或一次性付款。

这适合于社会各阶级的人士，面对的客户群比力遍及。

告白计谋：

“江东小康城”位于昆明北市中心区，盘龙江畔，位置优越，交通方便。

“在这里可以彻底放松心情，呼吸新鲜空气，感觉人与自然调和统一，新鲜的空气，平静的生活将成为越来越多人的追求”，成为“江东小康城”的最大卖点。

注：

小户型圈层最小面积为41平米，最大面积为270平米，平均主力面积为

70平米。

86街U2的主力户型为95平米，两室或三室的跃层；春天印象

的主力户型为85平米，也是两室或三室的跃层；尤以阳光A版的跃层最

小，主力户型仅为51平米。

自由港的主力户型为44平米，是以一室一厅

的平层为主。

由图可见，这些楼盘都是以小户型为主，所面对的目标客户群

也较为一致，尤其是阳光A版与本案各方面设计十分相似。

注：

小户型圈层平均代价为2470元/平方米左右，由于目前房产市场竞

争比力猛烈，所以从楼盘位置、质量来看，此价位在昆明房产市场

中人们担当水平较好，因此，均价定位也是本案竞争市场的要害。

注：

从图表来看，其主力总价最高不凌驾27.08万元，这主要取决于其楼盘

小户型的特点，尤其以自由港为典范。

因他们户型较小，总价低，这样

就制止了购置抗性中最主要的一点代价，所以在他们在房产市场中也获

得了极好的市场占有率。

因此，认为本案主力总价应控制在15万元左右。

·小户型圈层综合阐发：

自由港、阳光A版及富祥园均是以小户型为主的楼盘，从所处地段、基地面积、楼体设计，都具有较大相似性。

阳光A版，86街U2现已售完，自由港、富祥园也已靠近尾声，春天印象销售势头也很不错。

从这些楼盘的销售状况来看，小户型在昆明房产市场中确实有很大潜力。

不外也要看出，这些楼盘（尤以阳光A版）的最终全部售馨，必将抢先占据部门年轻人购房市场，给本案的今后推出带来一定压力，但我们的优势在于，可以推出较之更好的户型及物业办事，并配合公道的筹划设计、准确的市场定位和适合的投放时间，来抢占市场先机。

其次，市场的竞争也是代价的竞争，就均价而言，各楼盘相差不大，但因户型差别，总价控制便不相同。

就本案特点来看，总价控制也是今后占有市场的要害。

只要主力总价控制在15万元左右，对今后的销售将是十分有利的。

并且我们还可以通过本案的推广来诠释一个全新的生活理念，树立品牌效应，并在今后的小户型家居中起一种引领作用，使本案推出的同时，也是一个全新居家品牌的问世。

（二）外围竞争圈层个案阐发

个案市调表及阐发一：

案名

艾诗林根

工职位置

北城区

售楼中心

艾诗林根银座2楼

设计气势派头

欧陆气势派头

投资兴建

云南住佳房地产开发有限公司

企划销售

优势时代G&P

物业治理费

元/㎡/月

景观设计

ACLA（亚洲）事物所

修建设计

深圳清华大学设计院

基地面积

㎡

修建面积

㎡

容积率

2.67

在售面积

27560㎡

户数

212户

楼层

2栋7层、4栋12层

绿化率

55%

户型

3室2厅2卫2露台、5室2厅2卫2超大空中花圃

面积范畴

110——260㎡

主力面积

130㎡

单价范畴

2300——3100元/㎡

平均单价

2650元/㎡

主力总价

34.45万元

主诉求语

流动的空间、流动的音乐、空中花圃、云中漫步

折扣

现款2%，另外享免一半物业治理费

公然日期

2003．01

销售率

60%

交房日期

2004．01

工程进度

期房

艾诗林根个案阐发

一.本案市场情况

项目表面：

“艾诗林根”是由云南住佳房地产有限公司投资兴建，由深圳清华大学设计院继承修建设计，ACLA（亚洲）事务所卖力景观设计。

目前该修建施工情况为期房，交房日期为2004年1月。

该项目位于昆明市北城区，总占地面积为13202.7平方米，总修建面积为35296.7平方米。

该项目从2003年1月开盘至今售出60%，市场担当情况良好。

二.产物阐发

户型阐发：

“艾诗林根”项目户型有三室两厅双卫双露台、四室两厅双卫双阳台、五室两厅双卫空中花圃。

户型面积为110—260平米，主力房型面积为130平米。

景观特色：

整体修建布满了北欧风情，每幢楼都有一个西化的名字，属于崇高住宅区，景观强调了入口处有一个标记性的“艾诗林根”喷泉广场，46眼清泉围绕着程序空中花圃，绿化率高达55%。

三.营销计谋阐发

代价计谋：

“艾诗林根”楼盘订价2300元/平米—3100元/平米，主力房型总价为34.1万元。

付款方法可一次性付款或按揭。

从代价定位阐发得出该项目目标客户群为有一定经济底子的收入属中等偏上的消费者，并且是比力喜欢西方气势派头的人群。

告白计谋：

“艾诗林根”项目以优越的住宅景观，中等的价位来吸引消费者，楼书突出程序园林修建，气势派头典雅，西化感觉强烈。

个案市调表及阐发二：

案名

时代年华

工职位置

前卫镇宫庄前卫西路时代年华小区

售楼中心

现场售楼

投资兴建

云铜地产&中房昆明公司

企划销售

怡畅告白筹谋有限公司

物业治理费

/㎡月

修建设计

云南省建工设计院

基地面积

156000㎡

修建面积

250000㎡

容积率

户数

2296户

楼层

七层

绿化率

%

户型

2室2厅、3室2厅、4室2厅、复式

面积范畴

51——131㎡

主力面积

96㎡

单价范畴

1630——1830元/㎡

平均单价

1680元/㎡

主力总价

16．13万元

折扣

无

公然日期

2003．03