关于三星级物业服务标准.docx

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关于三星级物业服务标准

三星级物业标准

8.1综合管理服务

先期物业服务公司应向业主供给物业服务手册。

承接项目时，对物业共用部位、共用设备设备进行仔细查

验，查罢手续齐备。

客户服务招待场所工作时间许多于8小时，其余时间设置

值班人员。

设置并公示24小时服务电话。

8.1.424小时受理业主或物业使用人报修。

急修20分钟内到现

场办理，一般维修2日内达成（预定除外）。

对业主或物业使用人的投诉在2日内回复办理。

推行酬劳制物业服务收费方式的物业服务公司每年起码

宣布1次服务资本的进出状况。

能供给3种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置

手推车、邮件收发、信息咨询等。

每年展开2次以上必定规模的社区文化活动。

每年的交流面不低于小区住户的70%，每年起码2次征询

业主对物业服务的建议，满意率达90%

以上。

对不满意事项进行剖析、整顿、回访，不满意事项回访率

达80%，办理率达90%以上。

8.2房子管理与维涵保养服务

房子管理

拟订完美的房子管理规定、房子维涵保养制度、小区巡

检制度、房子装饰装饰管理方法、户外设置物管理规定等规章制度。

每年第四时度拟订下一年度维涵保养计划。

小区主进出口设有小区平面表示图，主要路口设有路

标，组团及幢、单元（门）、户门标号标记显然。

房子外观完满、整齐，外墙面砖、涂料等装饰资料无脱

落、无显然污迹。

楼梯、扶手、公共门窗、休闲设备等共有部分坚固、无

裂痕、无损坏、无显然污渍，使用安全。

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整齐、统

一、雅观，无安全隐患或损坏。

对违犯规划私搭乱建、私自改变房子用途的行为实时劝

阻，并报告业主委员会和有关部门。

巡逻与维涵保养

巡逻

物业服务公司应依据小区实质状况选择房子保护巡逻项目，包

括：

——每年1次观察房子构造，发现特别状况实时上报，必需时请专业单位进行检测评定；

——每年检查1次墙体、墙面；

——每年检查1次顶棚；

——每年检查1次楼梯、扶手；

——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；

——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

——每年全面检查1次楼板、地面砖；

——每季巡逻1次小区各表记；

——每个月全面检查1次公共门窗；

——每个月巡逻1次路面、侧石、井盖等；

——每个月巡逻1次围墙；

——每个月巡逻1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

——每个月巡逻1次室外健身设备、小孩乐园。

维修服务

在房子巡逻中发现的破坏实时安排专项维修。

依据合同商定，属

于物业服务花费中支出的维修项目

应在3日内组织修复；需要动用维修资本的，应实时编制维修计

划或专项维修资本使用计划，并于3日内

向业主委员会提出版面申请，依据业主大会的决定组织维修。

装饰装饰管理

受理业主或物业使用人的装饰装饰申请登记，与业主、

物业使用人或装饰装饰公司签署装饰

装饰管理服务协议，见告业主或物业使用人装饰须知和注意事

项。

装饰装饰时期每天巡逻1次现场，发现业主或物业使用

人未申请登记或违规装饰，影响房子

外观、危及房子构造安全及拆改共用管线等伤害公共利益现象的，应实时劝止或遏止；拒不更正的，报

告有关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理地区内公示。

8.2.3.3装饰装饰结束后进行检查，对违犯住所室内装饰装饰管理服务协议的当事人依据商定办理。

8.2.3.4拜托清运装饰垃圾的，应在指定地址暂时堆放，采纳围挡、掩盖等举措，在3～5日内清运。

自行清运装饰垃圾的，应采纳袋装运输或密闭运输的方式，在3～

5日内清运。

8.3共用设备设备运行、维修、保养服务

供配电

每天1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每个月

巡逻1次。

高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高

低压配电设备、绝缘工具进行打压检

测。

配电室安全表记、安全防备用品齐备，通风照明优秀，

能有效防备蛇鼠等小动物进入；无有

毒有害危险品及杂物寄存，环境整齐。

无自己系统故障惹起的计划外大面积停电。

公共照明

院落、楼道照明每个月巡逻1次，实时修复破坏的开关、

灯口、灯泡；保持公共照明灯具洁净，

亮灯率90%以上；院落照明灯准时开启，知足使用要求。

8.3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年

1次，

控制柜工作正常，无破坏组件；灯具

基本无破坏、无变形、无锈蚀，完满率85%以上。

电梯

电梯设备运行状况每天巡逻1次，成立记录。

保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件

保持完满，轿厢内整齐。

拜托专业电梯维保单位按质监部门要求按期对电梯进

行保养，每年进行安全检测，并在轿厢

内张贴《年检合格证》。

对维保单位保养工作进行监察，保留相

关记录。

电梯发生故障，物业管理人员应实时通知电梯维保单

位，并敦促维保单位对故障进行修复，

一般性换件维修1日内达成，较为复杂维修3日内达成；发生困

人或其余重要事故，物业管理人员应立

即通知电梯维保单位，并在15分钟内抵达现场，展开应急办理，

辅助专业维修人员进行救援；物业服务公司保留有关记录。

给排水

生活供水

泵房设备运行状况每天检查1次；地下室、管道井等

部位明装管线、阀门巡逻每个月1次。

水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正

常供水；水泵润滑点注油每个月1次，

水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年起码1次。

8.3.4.1.3水箱、水池每年冲洗2次，检查保养隶属配件，并对水质进行化验，二次供水水质切合国

家饮用水标准。

水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完满并加

锁；溢流管口安装防备网并完满；每

年秋冬天对裸露珠管进行防冻保温办理，保证供水的安全性。

泵房环境整齐，通风优秀，无杂物寄存，能有效防备

蛇鼠等小动物进入。

雨污水排放

公共污水管道每年检查

1次，视状况进行清通，排水畅

通。

雨水管道、化粪池等部位每半年检查

1次，视状况进行

清通，排水通畅，无拥塞。

污水提高泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清

抽，集水坑按期清理。

雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

不按期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、

刷漆，破坏井盖实时改换。

供热设备

自行供热的住所小区，其供热设备、设备及供热管线应

由物业服务公司负责保护、管理，或

由其拜托专业供暖公司保护、管理；采纳集中供热的住所小区，物业服务公司可依据集中供热部门的委

托，肩负小区内供热互换站及二次供热管线等的保护和管理。

每年在供热开始前达成采暖供热系统的年度检修保养

工作。

8.3.5.3供热季节，供热互换站内应设小时对机房和设备巡视1次，并做好设

24小时价班人员，每

6

备运行记录，实时发现和办理设备的各种故障隐患。

维修人员每天10:

00、22:

00对小区供采暖阀门进行巡

视检查，对巡视中发现的问题应实时采

取整顿举措，暂时不可以解决的应实时上报主管部门。

安全防备设备

物业服务公司应依据小区安全防备设备装备的实质状况，选择做

好以下保护保养工作：

——监控系统，做到：

.设备设备24小时运行正常，实现对管理地区的有效监控，画

面齐备、清楚；

.按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进

行检修保养；

.设备出现故障，能实时修复。

——门禁系统，做到：

.

每周巡视

1次，保证系统工作正常；

.

门锁、对讲主机检查保养每季

1次；

.

一般性故障

2小时内修复；较为复杂的故障

2日内修复。

——电子巡更，做到：

.调试保养每季1次，保证正常运行；

.保持巡更时间、地址、人员和数据的显示、归档、查问及打印

功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

——周界防备系统，做到：

.主机除尘，压线端子坚固，每年对射探头坚固性检查1次；

.报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能正确显示

报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

.系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障

24小时内修复。

防雷接地系统

每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位

实时修复。

高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能

切合国家规定。

8.4辅助公共次序保护服务

人员要求

专职公共次序保护人员中55周岁以下的人员占总数的

60%以上，身体健康，有较强的责任心，

能辅助有关部门保持小区正常生活次序。

有较强的安全防备能力，能正确使用各种消防、安防器

械和设备。

装备对讲装置或必需的安全护卫器材。

门岗

成立健全门卫、值班、巡逻、守卫制度，落实岗位职责

制，人员到位，责任到位。

保障值班电话通畅，接听实时。

各进出口24小时价班，主进出口双人值勤，7:

00～

9:

00、17:

00～19:

00建立岗，依据拜托

合同要求进前进出车辆管理、访客登记。

对大型物件搬出进行登记，记录规范、详确。

对装饰及其余暂时施工人员推行进出证管理，增强进出

咨询。

保持进出口环境整齐、有序，道路通畅，阻挡小商小贩、

可疑人员任意入内。

巡逻

拟订详尽的巡逻方案，小区院落、车库、车场每3小时

巡逻1次，要点部位增添巡逻频率。

每天准时巡逻楼梯间等室内公共地区，保持楼梯间畅

通、无私自占用、乱堆乱放现象。

巡逻中发现异样状况，应立刻通知有关部门并在现场采

取必需举措。

车辆管理

按车辆行驶要求建立表记牌和标线，指定车辆停放区

域，地上车位表记规范。

依据合同商定对车辆进行管理，保证车辆有序停放，消

防通道中严禁停放车辆，保证消防通

道的通畅，对不按规定泊车的行为进行劝止、纠正。

车库门禁系统、车库内照明、消防设备设备配置齐备并

保持正常使用。

收取车辆看守费的车场、车库设专人24小时价班，车

辆进出记录规范、详确。

车场、车库不该私自改建、分开、拆掉。

非灵活车应定点停放。

监控

设有监控室的应有专人24小时价班，交接班记录规范、

详确。

监控室收到报警信号后，公共次序保护人员应按规定及

时赶到现场进行办理。

监控的录入资料起码保持30日，有特别要求的参照相

关规定或行业标准履行。

紧迫事故防备

对洪涝、地震等突发性自然灾祸，火灾、治安、公共卫

生、电梯故障等突发事件拟订应急预

案，明确应急事件办理责任人。

事发时实时报告业主委员会和有关部门，并辅助采纳相应举措。

对因故障致使的暂时性停水、停电事故，应实时清除故

障并报告业主委员会和有关部门。

每年组织1次以上应急方案演习。

8.5保洁服务

楼内保洁

楼层通道和楼梯台阶，每天洁净1次，地面每周湿拖1

次。

楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每

周洁净1次。

天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季洁净

1次。

共用门窗玻璃，每2月擦抹1次，目视洁净。

电梯轿厢地面、四壁每天洁净1次，目视洁净。

外头保洁

道路每天打扫1次，目视无显然杂物、污迹和积水；雨

雪天气实时打扫主要道路，方便出行。

绿化带每2日洁净1次，秋冬天节或落叶许多季节增添

洁净次数，目视无杂物。

水景开放期内，每2日洁净1次，水面无显然飘荡物。

休闲娱乐、健身设备每2日擦抹1次。

设备表面洁净，

地面无杂物。

8.5.2.53

米以下庭院灯、草坪灯每个月洁净1次，目视洁净。

8.5.2.6表记、宣传牌、信报箱、景观小品每个月洁净1次，目视

洁净。

露台、明沟、上人屋面每2月洁净1次，无垃圾堆放，

排水顺畅。

设有公共洗手间的，每天洁净1次；每个月1次对公共卫

生间进行消杀。

车库、车棚

地面每2日洁净1次，每2月冲洗1次。

保持空气流通，

地面无显然杂物、垃圾、积水。

天花板、墙面每季洁净1次，无蜘蛛网。

门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共

设备每季洁净1次。

垃圾采集与办理

应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，四周地面

无散落垃圾。

建筑垃圾设置暂时垃圾池，集中寄存，按期外运。

垃圾桶、果皮箱每个月洁净2次。

卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每个月消杀1次，其余依据季节和当地状况

拟订详细计划；灭鼠每半年进行1次，无显然鼠迹。

8.6绿化服务

依据住所小区内绿化实质状况应做到：

——对草坪、花卉、树篱、树木按期进行修剪、保养，保持赏析

成效；

——按期消除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等合时补植更新，存活率达到

90%，土地无显然裸露；

——合时进行防冻保暖，按期喷洒药物，预防病虫害；

——树木侧枝散布基本平均，不影响车辆行人通行，与建筑架空

线路无刮擦。