宁都县泛华盛世国际社区建设项目.docx
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宁都县泛华盛世国际社区建设项目
宁都县泛华盛世国际社区建设项目
第一章总论1
1.1概论1
1.2项目的建设背景4
1.3项目申请报告编制依据和范围11
第二章项目区概况13
2.1县城概况13
2.2自然概况13
2.3社会经济状况与发展17
第三章市场分析及规模选定20
3.1市场分析20
3.2规模选定26
第四章建设场址及条件27
4.1选址原则27
4.2场址现状27
4.3建设条件27
第五章建设方案30
5.1设计依据30
5.2总体定位30
5.3总体规划方案30
5.4建筑设计方案33
5.5结构设计方案34
5.6给排水方案37
5.7暖通设计41
5.8电气设计42
第六章节能、节水和环境保护48
6.1节能48
6.2节水措施50
6.3环境保护50
第七章劳动安全卫生消防54
7.1编制依据及采用的主要标准54
7.2工程的主要危害因素及主要防范措施55
7.3消防措施58
第八章项目实施进度与工程管理59
8.1项目建设工期59
8.2项目实施进度安排59
8.3工程施工与管理62
第九章项目招标方案63
9.1编制依据63
9.2招标内容63
第十章投资估算与资金筹措66
10.1投资估算66
10.2资金筹措69
第十一章财务评价70
11.1基础数据70
11.2销售收入预测70
11.3财务分析72
第十二章社会影响评价77
12.1社会影响效果分析77
12.2社会风险分析78
第十三章风险分析80
13.1项目投资决策阶段风险分析80
13.2项目建设阶段风险分析81
13.3项目运营阶段风险分析82
第十四章结论和建议84
14.1结论84
14.2建议84
附件：
1、宁都县环保局出具的批复；
2、原化工厂及周边建设用地规划许可预审意见；
3、企业法人营业执照；
4、组织机构代码证；
5、土地使用证明；
6、拍卖成交确认书；
7、法人身份证明。
附图：
1、宁都“厦门盛世”国际社区总平面图；
2、原化工厂及周边用地控规图；
3、原化工厂及周边用地红线图。
第一章总论
1.1概论
1.1.1项目概况
1、项目名称：
宁都县泛华盛世·国际社区建设项目
2、项目承办单位：
宁都县泛华房地产开发有限公司
3、项目负责人：
林丽明
4、建设地点：
宁都县梅江镇河东村
5、建设性质：
新建
6、建设期限：
2011年1月-2016年12月
1.1.2承办单位概况
宁都县泛华房地产开发有限公司是一家发展势头良好，经济实力雄厚的房地产开发公司，公司注册资金1800万元人民币，主要从事房地产开发、销售等。
宁都县泛华房地产开发有限公司是厦门泛华集团的子公司，厦门泛华集团创建于1994年，十多年来，由一个以建筑设计为龙头带动建筑施工、装饰工程为主的工程企业，发展成为涉及投资、矿业、建设、金融等领域的多元化企业集团。
拥有房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装饰工程专业承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级以及房地产开发、市政工程、机电设备安装、起重设备安装、土方工程等高等级资质证书。
近年来，集团全面推进“立足厦门、向外拓展”的发展战略，先后在福建、江西、山西等地投资建设，主要开发项目有：
长泰“发现之旅”、长泰泛华“原山主人”、山西大厦“泛华盛世”、山西吕梁“泛华·官邸”、江西宁都“泛华盛世国际社区”等；泛华集团全面推进“诚信、高效、专业、创新”的经验宗旨，尊重人才，强化科技，注重品质，服务社会。
多次被厦门市人民政府、福建省工商行政管理局授予“重合同、守信用”单位。
先后获“鲁班奖”、建筑装饰工程金质奖、银质奖等荣誉，取得较好的社会效益和经济效益。
1.1.3项目建设内容及规模
宁都县泛华盛世·国际社区建设项目的具体建设规模：
项目总用地面积19.78公顷（一期用地7.24公顷、二期用地3.38公顷、三期用地9.16公顷），建筑总占地面积为55384.84㎡，总建筑面积为514280㎡，其中多层住宅建筑面积47005.42㎡，高层住宅建筑面积395169.85㎡，商业建筑面积,65364.99㎡，幼儿园建筑面积4300㎡，市场建筑面积2439.74㎡。
项目建筑密度为28%，容积率为2.6，绿地率为41.07%，项目住宅户数为3537户。
1.1.5项目总投资和资金筹措
本项目总投资120780.89万元，其中：
土地费用19735万元，工程其他费用9958.46万元，工程费用82606.49万元，预备费3338.14万元，房地产开发费用5142.80万元。
资金来源为建设单位自筹。
1.1.6主要经济技术指标
项目总用地技术经济指标如下:
项目
单位
数量
1
规划总用地面积
ha
19.78
2
总建筑面积
m2
514280
其
中
多层住宅建筑面积
m2
47005.42
高层住宅建筑面积
m2
395169.85
商业建筑面积
m2
65364.99
幼儿园建筑面积
m2
4300.0
市场建筑面积
m2
2439.74
3
建筑占地面积
m2
55384.81
4
建筑密度
%
28
5
容积率
㎡/㎡
2.6
6
绿地率
%
41.07
7
住宅户数
户
3537
项目分三期进行建设，各期用地技术经济指标如下:
一期用地技术经济指标如下:
项目
单位
数量
1
规划总用地面积
ha
7.24
2
总建筑面积
m2
158580.58
其
中
多层住宅建筑面积
m2
47005.42
高层住宅建筑面积
m2
82398.28
商业建筑面积
m2
24876.88
幼儿园建筑面积
m2
4300.0
3
建筑占地面积
m2
20949.28
4
建筑密度
%
28.94
5
容积率
㎡/㎡
2.19
6
绿地率
%
40.5
二期用地技术经济指标如下:
项目
单位
数量
1
规划总用地面积
ha
3.38
2
总建筑面积
m2
105710.0
其中
高层住宅建筑面积
m2
89280.4
商业建筑面积
m2
16429.6
3
建筑占地面积
m2
10730.7
4
建筑密度
%
31.75
5
容积率
㎡/㎡
3.13
6
绿地率
%
38.4
三期用地技术经济指标如下:
项目
单位
数量
1
规划总用地面积
ha
9.16
2
总建筑面积
m2
249989.42
其中
高层住宅建筑面积
m2
223491.17
商业建筑面积
m2
24058.51
市场建筑面积
m2
2439.74
3
建筑占地面积
m2
23740.83
4
建筑密度
%
25.92
5
容积率
㎡/㎡
2.73
6
绿地率
%
42.5
1.2项目的建设背景
1.2.1总体背景
随着我国改革开放的逐步深入以及经济水平的不断增长，人民群众的生活水平和消费观念也随之逐年上升，对人居环境的改变和住房条件改善的呼声和要求日益增加，尤其近几年来，国家对房地产业的政策支持、金融部门鼓励个人购房消费信贷，使得工薪阶层也能轻松购房，城市商品房的需求量非常大，据统计，我国从2004年到2006年城市商品房开发的建设面积分别为：
110亿平方米，164亿平方米，185亿平方米，呈逐年上涨的趋势。
受金融危机的影响，房地产经过一段冷淡期后逐渐回暖，从政府发布的救市政策来看，一是2008年11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。
从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。
政府鼓励居民购房，各地政府已陆续落实政策实施，极大的鼓舞了市场信心。
房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。
中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。
1.2.2宁都县经济和社会发展背景
2010年，在宁都县县委、县政府的正确领导下，各级政府深入贯彻落实科学发展观，真抓实干，开拓创新，圆满完成了“十一五”规划目标，开创了经济社会科学和谐的追赶型、跨越式发展新局面。
一、2010年经济总体运行状况
宁都县全县经济增长的内生动力不断增强。
虽受CPI指数上升较快的影响，今年四季度GDP增幅较三季度有所回调，但仍然保持了平稳增长的态势，各季增速均能达到12%以上。
2010年全县生产总值（GDP）76.5亿元，同比增长13.3%，增速比上年同期增长2.2个百分点。
其中，第一产业增加值18.4亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值30.81亿元，同比增长17.1%，第三产业增加值27.26亿元，同比增长15.8%。
三次产结构比调整为24.1:
40.3:
35.6。
二、2010年宁都县经济运行特征
1、农业生产保持稳定增长，生态农业和农业产业化步伐加快，农业保障体系进一步健全。
2010年，全县农业生产总值实现32.6亿元，按可比价计算，同比增长1.2%。
农业生产保持稳定增长。
（1）农林牧渔业生产保持稳定
2010年全县粮食播种面积103.9万亩，粮食总产量388251吨，稳居全市第一。
因早、晚稻均在扬花时遭遇罕见低温天气、连续降雨及病虫害等灾害影响，粮食产量比上年减少4.6%。
油料种植面积6.2万亩，总产量达9482吨，同比增产13.6%；年末茶园面积1.5万亩，产量90吨，与去年持平；年末果园面积为20万亩，水果总产量86007吨，同比增长0.78%，其中柑桔种植面积18.6万亩，产量80958吨，同比增长0.71%；本年造林面积10658公顷，同比减少6.5%。
各类肉类产品随市场需求变化，产量各有增减。
全年肉蛋产量较去年同期波动较大：
出栏肉猪19.3万头，同比下降7.5%；肉用兔出栏7.4万只，同比增长50%；家禽出笼30.2百羽，同比减少16.3%；家禽产蛋量680吨，同比增长12.6%。
肉类产量降幅较大，肉类总产量4.7万吨，同比减少36.7%，其中猪肉产量为1.6万吨，同比减少7.5%。
渔业生产保持稳定。
水产品总产量25892吨，比去年增长1.1%，其中特种水产5862吨，与去年持平。
全年养殖面积7万亩，与去年基本持平。
水产品养殖产量22338吨，同比减产6.7%。
捕捞产量却大幅提高，产量达3554吨，同比提高117.2%。
（2）生态农业有序推进
全年完成“一池三改”沼气池建设1300户，“民生工程”沼气建设1726户，建设果园、养殖场沼气工程20处，总池容达1000M3；生猪、黄鸡标准化饲养场建设进程不断加快，规模养猪场畜禽清洁生产工作全面启动；推广测土配方施肥面积120万亩；推广肥药减量增效控害技术21万亩；推广水稻病虫害综合统防统治面积5万亩。
（3）农业产业化水平进一步提高
农业项目投资增加。
全年共争取现代农业标准粮田建设、优粮工程建设、种粮大户标准粮田建设等农业项目16个，争取中央项目资金3345万元，比去年增加145%。
此外还引进总投资1000万元的昌泰蛋鸡养殖加工企业。
农业产业化组织不断壮大。
全县共规范建设农民专业合作社93家，今年新增25家。
建设县级示范合作社15家，市级10家，省级1家，扶持发展农作物病虫害防治组织25个。
现代农业科技示范园被省农业厅认定为省级示范区。
农业品牌建设步伐不断加快。
全县有无公害农产品生产基地9个，无公害农产品5个，绿色食品7个，有机食品2个，农产品出口基地6个；年内组织符合条件的江西省惠大实业有限公司3个产品申报江西省名牌农产品品牌。
“小布茗茶”在迎世博上海国际茶叶展览会上荣获金奖。
（4）农业服务保障体系进一步健全
农技推广工作取得新成绩。
全年推广了机插机收、测土配方施肥、农业有机质提升、水稻轻型栽培、生猪零排放养殖等十项实用新技术，淦鑫203、陆两优996、荣优225、天优华占、岳优9113、天丰优316等十个优良品种。
平安农业建设不断加强。
县农产品质量安全检测站项目列入今年中央预算内投资计划，检验检测仪器设备的添置，将进一步提高宁都县农产品质量安全检验检测水平，保障农产品质量安全。
2、投资快速增长，拉动作用不断增强
在国家拉动内需政策的持续作用下，全年投资和消费均保持了较快增长，对经济的贡献度继续提升。
固定资产投资保持快速增长，2010年全社会固定资产投资完成36.8亿元，同比增长41%。
50万元以上固定资产投资总额为22.5亿元，同比增长33%，其中城镇以上固定资产投资完成20.5亿元，同比增长40.9%，工业投资完成10.4亿元，同比增长34%。
民间投资进一步加大，50万元以上民间投资11.75亿元，同比增长41.34%。
全年新增个体工商户4069户、私营企业139家，上交税金2.53亿元，增长36%。
3、消费品市场持续旺盛，消费品价格指数上行较快
消费品市场保持旺盛。
居民生活水平的提高、消费品市场的丰富化和汽车摩托车下乡、家电下乡政策共同推动下，宁都消费市场持续旺盛。
2010年全县完成社会消费品零售总额23.7亿元，增长18.37%。
城乡消费市场同步扩大。
宁都城镇零售总额全年实现17.3亿元，同比增长18.2%；乡村市场实现6.4亿元，同比增长18.9%。
从消费行业看，全县批发零售贸易业完成22.4亿元，同比增长18%；住宿和餐饮业完成13.0亿元，同比增长25.1%。
汽车摩托车下乡、家电下乡政策对拉动县内消费起到了重要作用。
2010年全县销售家电下乡补贴产品4万多台（件），销售总额突破亿元，配合财政下发补贴资金突破千万元，位居全市前列。
12月，居民消费价格指数当月同比上涨5.0%，与上年同期比上涨3.6%，其中食品价格同比上涨7.4%；商品零售价格同比上涨4.7%，与上年同期相比上涨3.0%；农业生产资料价格同比上涨2.9%，与上年同期相比上涨2.7%。
4、工业不断壮大，企业经济效益不断提高
沿海发达地区剩余产业向中部地区转移、工业园区的不断建设拓展、私营经济迅速崛起和融资环境的改善都给宁都县工业经济注入了勃勃生机。
（1）“一园两区”已初具规模，强攻工业成效显著
今年全县直接投入园区建设资金3000万元，工业园区建设资金累计投入达6亿元，园区面积超过6000亩，“一园两区”已初具规模。
新中胜（新加坡）产业基地、艾炜特电子、三进漆包线、永通科技、朝盛矿业、宝华山水泥等一批投资超亿元的工业项目相继落户宁都县工业园。
（2）规模工业加快发展
2010年，宁都规模以上工业企业增加1家，达45家。
规模以上工业增加值完成8.9亿元，按可比价计算，同比增长34.8%，总量和增长速度全市排名分别比去年前移了2位、3位。
规模以上工业总产值实现36.1亿元，同比增长55.7%。
销售产值完成36亿元，同比增长57%，产品销售率达99.7%，工业产销衔接保持一致。
外贸出口发展较快，全年完成出口交货值5.2亿元，同比增长78.7%。
规模以上工业企业经济效益平稳增长。
2010年，宁都企业经济效益综合指数193.34%，比上年提高2.5个百分点。
全县规模以上工业实现主营业务收入36亿元，同比增长63.4%；利润总额5560万元，同比增长34.4%；实现税金5885万元，同比增长0.9%。
流动资产周转率6.95次/年，同比提高0.06次。
企业资产负债率58.11%，同比下降3.96个百分点。
从业人员劳动生产率396千元/人.年，同比增加94千元。
企业就业容量扩大，企业年均从业人员9100人，同比增长16.4%。
5、财政收支快速增长
财政收入状况继续好转。
2010年，全县完成财政收入4.72亿元，同比增长21.89%，增幅高出去年同期0.9个百分点。
其中地方一般预算收入3.65亿元，增长23.14%，增幅高出去年同期0.25个百分点。
全年一般预算支出153810万元，同比增长16.6%。
其中：
一般公共服务13748万元，同比增长31.9%；公共安全7382万元，比上年增长22.9%；科学技术140万元，同比增长27.3%；社会保障和就业26769万元，同比增长27.7%；教育事业费25541万元，同比增长11.1%；文化体育与传媒1832万元；医疗卫生18839万元，同比增长20.1%；环境保护1870万元；城乡社区事务4178万元，同比增长58.6%；交通运输3890万元；资源电力信息事务2865万元；商业服务业等事务2449万元，同比增长45.6%；国土资源气象等事务1006万元，同比增长20%；住房保障支出4305万元；粮油物资储备693万元；国债还本付息支出691万元。
6、招商引资稳步推进
2010年1-12月，宁都县共新批外资项目6个，合同外资额总计2365万美元，实际进资1693万美元；实现外贸出口1279万美元，同比增长6%。
共引进内资项目22个，合同引进内资15.8亿元，实际引进内资13.9亿元，同比增长5.3%，其中5000万元以上工业项目实际进资8.4亿元，同比增长2.2%。
7、居民收入水平进一步提高，生活保障进一步提高
全县继续落实惠农政策，发放水稻种植各类惠农补贴7420万元，农民生产积极性被调动起来。
全年新增城镇就业人数1.1万人，新增转移农村劳动力1.72万人。
全县城乡居民收入水平进一步提高。
2010年，全县城填在岗职工平均工资为21033元，比去年同期增长13.83%；全县实现农民人均纯收入（70户）3303元，增长9.8%。
随着经济的复苏，2011年房地产市场明显回暖，以及人们置业理财观念较强，加之政府高度重视房地产市场建设工作，严禁个人建私房，这就进一步加大了商品房的市场需求。
目前，在宁都县所开发的楼盘未出现大量积压房现象，市场需求量较高。
基于上述因素，宁都县泛华房地产开发有限公司拟对公司于2010年10月通过竞拍的方式取得的位于宁都县梅江镇河东村下石垅昌夏公路旁的一宗国有建设用地进行本项目的建设，目前工作进展顺利，已完成建设用地规划许可和批准等前期准备工作。
1.3项目申请报告编制依据和范围
1.3.1项目申请报告编制依据
1、《宁都县统计年鉴》；
2、《宁都县土地利用总体规划》；
3、《宁都县总体规划纲要》；
4、关于编制项目申请报告的委托书；
5、项目建设单位提供的其它基础资料。
1.3.2项目申请报告研究范围
宁都县泛华盛世·国际社区建设项目申请报告于2011年11月由宁都县泛华房地产开发有限公司委托宁都工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。
报告主要内容包括：
项目提出的背景、建设的必要性、项目的建设方案、建设规模及主要内容、投资估算及资金筹措、效益分析等，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章，并制定了该项目初步的工程招标方案，以期为项目的决策提供可靠依据。
（1）通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；
（2）确定项目地址用地与总平面规划；
（3）通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；
（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；
（5）定量分析带来的经济效益和定性分析项目的社会效益；
（6）从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。
第二章项目区概况
2.1县城概况
宁都县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬26°05′18″至27°08′13″，东经115°40′20″至116°17′15″之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。
南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。
县城驻地梅江镇，地处北纬26°28′，东经116°00′，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。
县城距省会南昌市320公里，距赣州市160公里。
城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。
319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城梅江镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）～瑞（金），石（城）～吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过宁都县。
根据《宁都县城市总体规划修编（2005-2020）》中提出，县城城市规划范围为：
南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平方公里，远期（2030年）40平方公里。
宁都县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（2020年）23.5万人。
2.2自然概况
2.2.1地形地貌特征
宁都县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。
境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。
2.2.2地质情况
宁都县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。
岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。
土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。
根据《中国地震参数区划区》，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。
2.2.3气象情况
宁都县属中亚热带季风温润地区。
气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。
冬季11月下旬至12月上旬入冬,宁都在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。
这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。
正常年份是：
前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。
俗话说“三九、四九,相见不出手”。
又说：
“大寒、小寒，滴水成团”。
1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。
春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。
但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。
后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是宁都的汛期，常有雷雨或冰雹。
夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。
由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。
又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。
有“小暑南风十八天”之说。
当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。
这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。
这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。
秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。
不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。
即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。
这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云
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