策源上海高福坊房地产项目策划定位报告页Word下载.doc
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二、内环线内徐汇、卢湾成交量增幅显著
06年一月份各区商品住宅成交量变化
区域
06年1月份成交面积
（平方米）
较上月变动幅度
（％）
徐汇
41111
119.70
卢湾
6390
98.10
崇明
4729
93.20
金山
26717
32.9
黄浦
10475
5.40
奉贤
26475
2.70
南汇
52311
-5.70
虹口
19287
-12.50
松江
104329
-20.80
宝山
63142
-23.60
普陀
39770
-27.30
浦东
144244
-33.70
杨浦
14415
-33.80
嘉定
20627
-40.80
长宁
28805
-41.40
闵行
73871
-44.70
青浦
19230
-51.20
静安
3003
-58.90
闸北
8607
-71.90
在1月份全市大部分区域成交量出现下降的情况下，市区内徐汇、卢湾两区成交量却有较大幅度的增长。
两区1月份成交量比去年12月份均增加了一倍左右。
这主要得益于两区内几个个案的优秀表现。
本案所属及临近的闸北、虹口两区也不同程度的遭遇了大幅下滑之挫。
其中闸北区更是创造了06年1月份全是成交量下滑之最，下滑幅度达到71.90％。
而虹口区也以12.50％的下滑幅度名列整个下跌榜的第二位。
第38页
三、成交均价出现不同幅度的回落
1月份
（元/M2）
12月份
涨幅
黄埔
19291
19376
-0.44
陆家嘴
16824
16854
-0.18
18300
18304
-0.02
浦东东北
6083
6106
-0.38
21703
21714
-0.05
浦东西南
7097
7139
-0.59
9257
9274
浦东东南
6297
6328
-0.49
13842
13946
-0.75
4946
4982
-0.72
8389
8416
-0.32
5101
5108
-0.14
15279
15351
-0.47
5142
5156
-0.27
8324
8356
4546
4563
-0.37
13404
13430
-0.19
4001
4003
6623
6672
-0.73
3738
3752
6015
6018
2875
2880
-0.17
解读：
1月份商品房、住宅及商品住宅的成交均价比上月均出现了回落走势。
商品房均价为6645元/平方米，比上月下跌了8.8％；
住宅均价为6052元/平方米下跌了1.4％；
除去动迁配套房后的商品房住宅均价为9300元/平方米比上月下降了5.7％。
其中，中心城区1月份均价为12766元/平方米，相比12月份微降了0.31％，基本维持在05年年底水平。
进入06年的第一个月，申城楼市还是没有如多数发展商所愿，在新年的第一时间“复苏”，相反“一落千丈”的势头看似有增无减。
本案所属的闸北区楼市，在新年的第一个月份无论在成交量还是价格方面，也随整体楼市的低密继续下滑，尤其是成交量方面，下滑的幅度之大，令人汗颜。
贰、闸北区区域动态
一、闸北区最新楼市动态
新批准预售商品房面积
06年1月份
（万平方米）
05年12月份
05年11月份
当年累计
11.65
3.45
1.94
备注：
均来自商业项目（数据来源于网上房地产）
累计可售商品房面积
44.91
36.22
增幅明显（数据来源于网上房地产）
1月份，闸北新增供应大幅增加，但都为商业、办公楼项目。
但这些项目目前多未正式销售，致使1月份区域的累计可售面积递增。
新批商品房网上签约面积
2.96
3.40
3.43
成交量基本平稳（数据来源于网上房地产）
区域均价
（元/平方米）
跌幅
8498
小幅下降（数据来源于网上房地产）
1月份，闸北区成交量依旧处于全市低位。
住宅成交量依旧集中在闸北北部的彭浦新村地区，临汾名城依然位居前列。
受成交量稳中略降的走势影响，成交房源的售价也出现了相应的稳中有降局面。
二、区域未来整体规划方案
1、城市性质
根据闸北区在上海的地位和作用，结合闸北自身特点，闸北区区域功能定位为：
以上海“陆上北大门”为特征，以“不夜城”商务商贸综合功能为主导，以交通经济、人流经济为核心竞争力，打造上海现代交通商务区，重点构筑现代化商贸服务、高质量居住、都市型工业、便捷有序的交通和都市文化休闲于一体的国际大都市中心城区。
2、发展规模
闸北区现状户籍人口约70万人。
根据总体规划确定的闸北区居住用地，按规划人均居住用地指标测算的人口规模（58万）；
同时参考区“十五”计划对全区常住人口的预测（84万）；
并考虑此次规划梳理后，居住用地增加的可能性，预测闸北区2020年的人口规模约68－72万。
3、发展目标
闸北区2020年的发展目标为初步建成城市功能较为完善，并具有综合竞争力的可持续发展的上海中心城区之一。
初步形成高度城市化、多层次、网络化、组团式的具有良好生态环境的新型城区布局框架。
基本建成城区布局合理，交通便捷，信息灵敏，设施齐全，市容整洁，服务一流的“安居乐业”的文明城区，和国际大都市的陆上门户。
4、发展策略
ü
促进区内产业发展，形成商贸服务业、房地产业、都市型工业、运输服务业四大支柱产品，提高区域竞争力。
理顺用地结构，以不夜城、苏州河沿线、海宁路沿线、大宁－灵石地区等亮点地区的建设带动全区发展。
旧区改造形成规划效应，全面改善建成区品质。
完善交通网络和基础设施系统，为土地开发和产业发展提供有利的支持。
充分挖掘区内景观环境资源，以线带面，全面提高地区绿化和景观水平。
结合旧区改造和新区开发，改善环境，塑造景观亮点，形成良好城市空间。
积极建设现代教育园区，保护和利用近代革命史迹，创造区域良好文化氛围。
5、总体布局结构
1）结构框架
闸北用地发展应遵循“以人为本”，可持续发展的规划建设原则，从闸北区的实际情况出发，依托不夜城近年来规划建设的基础，充分利用苏州河、彭越浦的水景资源，进一步发挥共和新路城市主干道便捷交通的优势，规划以不夜城为核心，以苏州河和彭越浦以及共和新路为城市发展轴心，延伸拓展成为“一个中心，二条发展带，四个功能圈，四大产业基地，五片特色区域，六个居住社区”的新型城区结构框架。
Ø
一个中心
不夜城，闸北区的政治、经济文化中心、市级商业中心，上海市的陆上大门。
二条发展带
共和心路一线集高架路与轨道交通于一体，是闸北区的主要交通经济带；
苏州河水质和周边环境的逐步改善，使之成为中心城的条景观线，应充分发掘苏州河、彭越浦的水景资源，加强绿化景观建设，使苏州河和彭越浦沿线绿化景观连成一线，成为区域的景观带。
作为纵贯闸北的两条发展主轴，共和新路和苏州河、彭越浦是推动闸北发展的生命线。
四个功能圈（三个综合片区）
南片（中山北路以南地区）以商务商贸、交通枢纽和居住为主导功能；
中片（中山北路以北至走马塘）包含中片南部和中片北部，中片南部（中山北路至汶水路）以商业文化、居住为主导功能，中片北部（汶水路至走马塘）以都市型工业、运输服务也为主导功能；
北片（走马塘以北地区）以居住为主导功能。
本案属于主要商业街区内。
本案所属区域
五片特色区域
以现代教育园区、宝华寺宗教文化区、市北工业园区、大宁灵石商业文化娱乐休闲区、老仓库和传统居住风貌区来充分体现闸北区历史、文化、景观方面的特色，形成有别于城市其他区域的鲜明特征。
本案紧邻北广场交通经济区及北站商贸居住综合区。
六个居住社区
沿共和新路交通轴和苏州河、彭越浦景观轴，根据城市干道对用地的划分，由南向北形成即有便捷交通联系，又有优美绿化景观的六大居住社区；
天目路社区、中兴路社区、大宁路社区、灵石社区、永和社区、彭浦社区。
本案属于中兴社区中心内。
2）近、中期发展重点区域
北广场
本项目
不夜城规划
目前已建成的不夜城是包括铁路新客站在内的1.42平方公里地区，为上海城市交通枢纽、上海市级商业、商务中心、上海现代信息港分港，将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集金融、贸易、咨询、娱乐、办公、购物、餐饮、居家于一体。
依据闸北区的十五规划，不夜城规划将扩展到铁路以北，即北广场，通过旧城改造打造现代化的商业和现代生活居住区，有效改善闸北区的城市面貌，提升商业氛围。
海宁路商贸商务区
海宁路地区是不夜城商务、商贸功能向东延伸区域，两个地区共同组合形成“钥匙：
状布局结构。
规划结合地区改造，将海宁路地区营造成集商贸、商务办公、居住于一体的综合区。
区位：
闸北区东南部，海宁路沿线区域（南北高架路－河南路）
规模：
40公顷左右
北广场交通经济区
北广场地区是不夜城地区功能向北的拓展区域，该地区以铁路、长途汽车客运、城市轨道交通聚集形成的交通枢纽为主体功能，进一步拓展通道商业、商务办公、旅馆、旅游集散和汽车租赁等与交通枢纽相关的功能，建设以交通经济、商贸服务业为核心的独具特色的综合功能区。
闸北区西南部，沪太路以东、铁路以北区域。
30公顷左右。
苏州河文化旅游水景居住区
根据市府苏州河两岸综合开发的规划设想，在保护历史风貌区、历史遗迹的同时，结合苏州河沿岸地区改造，以滨河高档水景住宅为开发主体，结合开发滨河文化旅游功能，形成融高档居住和文化、旅游、商业为一体的水景地区。
闸北区南部，苏州河北岸沿线区域。
120公顷左右。
大宁商业文化休闲区
依托大宁灵石公园和现状马戏城、闸北体育场等文化体育设施，进一步发展商业文化娱乐设施，以绿色和文化为特色，形成闸北区中部的地区中心。
在大宁灵石公园北侧预留商务办公用地，并进一步带动周边地区的功能开发，引进大型商业文化娱乐中心等项目。
闸北中部，共和新路以西、广中路两侧区域。
90公顷左右。
6、房地产用地规划
闸北区房地产业的主要内容是住宅开发，利用交通优势和绿化景观建设所带来的外部效应，闸北区可在不同区域发展不同档次和特点的住宅小区，形成区域内的错位开发，吸引多层次的购买者；
另一方面，应积极发展中、高档住宅，推动闸北区居住人口战略调整。
在布局上，住宅开发由南向北形成5个不同的开发主题，并定位以不同的住宅开发档次。
苏州河沿线30－200米区域和彭越浦沿线30－150米区域，应充分利用两条河道的水景资源，以滨水、景观优美的自然环境为特色，开发滨水和高档景观公寓。
苏州河沿线发展带以北至铁路区域，配合不夜城的商务功能和近市中心商业环境的优势，发展市中心高、中档居住，面向高收入人群。
在内环线以南、铁路以北区域的住宅开发主要是对旧区的再开发和整理，重点解决居住环境改善和交通联系问题，主要开发环境、配套齐全、价格适中的中、高档住宅完善街坊和花园小区，形成颇具竞争力的环线内精品住宅区域。
大宁灵石公园周边为闸北住宅开发的又一集中区域，利用大宁灵石公园的环境效应和地铁的交通优势，成片开发绿化丰富、建筑密度较低的中高档城市园林社区，以完善的内部网络，高品质的社区服务和丰富文化生活吸引中高收入家庭。
永和地区的住宅开发主要依托闸北教育园区的教育资源和彭越浦的环境改造，开发以知识和教育服务为特色的中档住宅邻里，吸引中等收入家庭。
7、轨道交通规划
本项目未来将受到4条轨道交通
的有利支持：
轻轨3号线
轻轨3号线连接江湾镇、虹口体
育馆、上海火车站、中山公园、上海体育馆和上海南站等区域，目前已经开通。
本项目南侧毗邻轻轨3号线宝山路站，使用十分方便。
轨道交通4号线
轨道交通4号线未来将与轻轨3号线连接，形成城市地铁环线，目前正在建设中，宝山路站将成为4号线和3号线的换乘站，可为本项目带来大量的人流，有利于项目特别是商业的开发建设。
地铁8号线
地铁8号线途经五角场、虹口足球场、人民广场、世博会选址等区域，并与地铁1号线和2号线在人民广场连接。
地铁8号线的建设将打通本项目到人民广场、世博会等区域的动线，大大提升项目的交通优势。
地铁8号线中兴路站位于中兴路、西藏北路口，距离本项目步行时间约10分钟。
地铁10号线
10号线一期为规划中的七宝高速铁路客运站至新江湾城站，二期将由新江湾城延伸至外高桥保税区。
目前部分标段已开始工程招标。
其中与本案最近的为四川北路站点，直接辐射效应较弱。
多条轨道交通的建设将使本项目的快速交通网络四通八达，未来交通优势将十分明显。
8、其他市政规划
四川北路商业街规划
四川北路商业街是上海市主要的商圈之一，目前面临商业档次的更新换代。
依据规划，四川北路将以“休闲、生态、文化中心”为主题，以“全国最具特色的多功能观光、消费商业街”为改建目标，主要以中高档商业为主，预计消费功能为购物比重的42%，餐饮为25%，休闲娱乐为33%。
四川北路规划范围将从鲁迅公园延伸到四川北路桥区域，途经3.7公里。
随着商业街的建设，四川北路聚居区建设随即启动，规划建筑面积将达到110万平方米，主要位于四川北路两侧，借助区域的商业、休闲娱乐、公园等优势，未来四川北路地区将成为沪北主要的高档居住区，有利推动区域地段价值的提升。
综上所述：
本项目所在地区虽然目前居住环境较差，但受到多项市政规划的支撑，特别是轨道交通建设、四川北路商业街建设、区域旧城改造等市政建设，未来将拥有优越的交通条件、良好的居住环境和各类配套设施，对住宅开发十分有利。
附：
闸北区未来行政规划图
中兴路拓宽工程
轨道8号线在建
不夜城商贸区
CivingMall大宁商业文化中心
场中路拓宽工程
老北站整体改造工程
轨道4号线在建
虹口区未来行政规划图
轨道8号线
汶水东中环线工程
旅游休闲区
提蓝桥历史风貌及现代商业街区
台商贸易园区
摩天轮
滨江绿地
国际客运中心
规划中航运贸易区
规划中商务办公区
规划中商住综合区
四川北路商业街
叁、项目周边楼市最新情报
一、板块土地审批揭密
潜在工地项目一览图
鸿兴苑
紫兰苑
绿洲雅宾利花园
灵广花园
本案
民德花苑
时代欧洲公寓
周边竞争各案一览表
案名
地址
总建规模
预计上市时间
鸿兴园（蒙特利名都城）
公兴路以东、中兴路以南.
160000
06年
民德路、王家宅路
107800
绿洲雅宾利
中兴路、共和新路口
340000
06年一季度
恒丰路270-300号
21300
二、三期06年
中华新路999号
32000
二期06年
灵广花园二期
共和新路710弄
12000
虽目前区域内在售个案数量及所剩房源量有限，给人一种卖方时代的回归感。
但放眼整个闸北区内环楼市，区域内潜在工地项目多达10个左右。
其中，住宅项目就有7个之多，总量体达到813100平方米。
在这些潜在住宅项目中，绿洲雅宾利花园是将最先上市的项目。
该盘目前正在接受预定，开盘时间预计将在2月底至3月初期间。
同时，灵广花园二期、时代欧洲花园二、三期、紫兰苑二期等项目后期工程都接近预售标准。
另外，毗邻本案的鸿兴园、民德花园项目也在紧锣密鼓的建设中。
这预示着，当前环线内区域的供应短缺“时代”应即将过去，随着绿洲雅宾利的开盘“倒计时”，闸北区内环内楼市的的06年“肉搏战”即将“开演”。
二、板块内竞争市场剖析
1、在售项目分布情况
项目周边竞争项目分布图
富邑华庭
中城
新红厦公寓
北方佳苑
目前闸北区内环地区在售项目共计5个，其中只有“中城“项目正处于销售中段，富邑华庭、新红厦公寓及北方佳苑都已属于尾盘阶段。
其中绿洲雅宾利虽现还未正式开盘，但该盘的地位、品质及定位都已塑立出闸北区环线内地标型物业的姿态。
再加之其整体的巨型规模量体，绿洲雅宾利将成为本案后期销售的最直接对手。
同时，也是带动整个闸北区内环楼市价格提升的契机所在。
虹口区临近项目分布图
鉴于本案所属区域紧邻虹口区地界，且受四川北路商业辐射效应明显，故，目前在四川北路沿线在售的嘉杰国际及国际明佳城对本案后期的价格定位及后期产品规划上拥有一定的借鉴作用。
2、在售项目供求关系分析
在售个案供求比关系图
上述数据来源于网上房地产；
嘉杰国际及国际明佳城为虹口区项目；
上诉数据截至时间为06年2月15日
从上图可见，当前闸北区内环线内供求关系基本处于平衡态势。
供应方面，由于受土地资源稀缺影响，量体极为有限。
但同时，突出的低段优势及狭窄的选择性，也使区域内的去化情况较为顺畅。
目前区域内所剩可售量体约为9663平方米，其中大部分为商业用房，可售公寓量体几乎“真空”。
临近的四川北路沿线市场中，现只有国际明佳城拥有新推案量，嘉杰国际的首批推出房源也已近售尽。
3、在售项目去化速率分析
区域在售项目销售速率对比标表
开盘时间
去化量体
销售率（％）
所剩量体
所剩套数
（户）
04-12-17
7147
83.3
1431
14
04-11-25
47133
97.6
1163
8
05-12-14
10343
65.1
5537
35
05-10-18
16869
91.7
1532
嘉杰国际
05-9-30
31595
90
3918
31
国际明佳城
05-12-27
2071
10
19150
101
（备注：
上诉数据截至时间为06年2月15日；
来源于网上房地产）
销售速率方面，04年开盘的富邑华庭及北方佳苑，由于在05年遭遇罕见的“政策组合拳”打压，致使销售效率大幅减速，在用了将近2年左右的销售期后还未真正达到清盘。
而避开了政策打压高峰后开盘的中城及新红厦公寓项目，则幸运的抓住了“金九银十”及团购的“救命稻草”，都取得了相对喜人的销售速率。
其中开盘至今只有3个月的新红厦公寓更是依托铁路局内部的团购势力，取得了65％的惊人业绩。
而中城则凭借自身品质及地位优势在4个月内逼近清盘。
在剩余量体方面，目前整个闸北区内环线内可购房源总共也就71套，其余剩余量体都为商业裙房产品。
由此可见，目前闸北区内环内楼市供应关系出现严重的“真空”现象。
从绿洲雅宾利至今已预定150套的轿人业绩也可论证当前环线内市场需求的“饥渴”。
在临近的四川北路附近区域，在售的嘉杰国际凭借令人羡慕的地理位置，在5个月时间内将推出的房源去化了90％。
而年底新近开盘的国际明佳城则受过年期间的成交乏力影响，至今只取得10％的销量，不过随着嘉杰国际所推房源的去化殆尽，唯一在售的国际明佳城将成为市场的“宠儿”。
在售个案均价对比图
4、在售项目售价走势分析
单位：
元/平方米
上述售价为个案开盘至今的合同住宅平均成交价格；
来源于网上房地产
嘉杰国际及国际明佳城为虹口区项目
闸北区环线内在售个案的目前平均成交均价大致在9700-12000元/平方米范围内。
报价最高的为配2000元/平方米装修费的绿洲雅宾利花园项目，18000元/平方米的超高报价将直接带动整个闸北区内环线的价格体系。
从06年最新的成交价格看，新红厦公寓及中城都没有出现
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