昕旺公寓重新招标项目前期物业.docx

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昕旺公寓重新招标项目前期物业

“昕旺公寓（重新招标）”项目前期物业

管理招标公告

附件：

物业管理服务收费形式、标准及服务内容

一、物业管理服务收费形式

包干制

二、物业管理服务标准及收费标准

投标人按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算物业管理服务费用。

注：

投标人应将物业管理服务费、能源费和设施设备日常运行养护费用分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：

元/月.平方米。

三、物业管理服务内容及标准

第一部分：

酒店型公寓

（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准

1、房屋外檐：

外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。

2、屋面：

无违反规划私搭乱建。

3、地面：

平整、干净，无塌陷、污染。

4、门窗：

统一有序，色调一致，不超出外墙面。

（二）设施设备管理服务内容及标准

序号

设备设施系统

日常巡检内容与标准

维保工作内容与标准

内容

标准

内容

标准

1

供配电

指示灯、各种仪表、开关、外观、桩头、清洁、温度、接地、绝缘、门锁。

仪表、指示灯、温度正常，接地良好，桩头无松动，外观无损，开关在规定位置。

测试绝缘，积炭情况，紧固桩头，清洁工作，电压、电源、各类开关。

绝缘良好，开关、继电器无积炭，桩头牢固，电压、电流正常，开关自如。

2

电梯

指示灯、按钮、照明、报警装置。

检查电梯运转正常，各指示灯、按钮及照明情况、报警装置是否正常、迫降功能是否良好。

电梯年检及限速器检测。

运转平稳、安全，警铃及对讲、照明功能正常。

电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备。

选定专业公司进行维修，维修人员持证上岗；安全设施完好率100％。

3

消防泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。

4

喷淋泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动，管道换水。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。

5

消防排烟

风机、风叶、控制电器、软接头、电流、电压。

风机转动正常，无异声，风叶固定良好，电器控制正常，软接无损。

紧固桩头，加注润滑油，清洁控制箱，修补软接，测试绝缘，联动消防模块。

控制箱内外清洁，风机运转正常，风量达到要求风管无泄漏，无噪声。

6

生活泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏。

7

疏散指示灯

灯具、罩壳、安装、清洁。

照明良好，无破损，保持清洁。

灯具、蓄电池、充电器、电压、电流、按钮。

电压、电流符合要求，充电器工作正常，蓄电池符合标准。

8

消火栓

消火栓箱、水龙带、水枪、阀门、清洁。

消火栓箱体完好，水龙带无霉变。

阀门、供水。

阀门清洗、加油，供水正常。

9

污水泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表、溢位漂球。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏，溢位开停正常。

清洁、检查电机绝缘、清洗轴承、加油、更换易损件、电缆、控制系统。

无杂物，电机绝缘良好，电缆无破损，泵运行正常，控制正常。

10

水箱

阀门、管道、溢位、旁通、箱盖。

闸门、管道无渗漏，溢位开关正常，密封良好，箱盖锈烂更新。

清洗水箱，进出水阀门。

定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。

水质符合标准，无二次污染，阀门开关自如。

11

雨污水井

井盖、管道。

井盖无锈蚀、破损，管道畅通。

每月疏通一次排污管道，沉积池清污。

井盖外观良好，无破损，沉积池无污物，管道畅通。

12

地下车库

坡道、墙面、地面、天花、排烟通风管道、照明、沉降。

无开裂、渗漏脱落，管道固定良好，照明正常。

修补坡道、墙面、天花，紧固固定螺栓。

无开裂、脱落，无渗漏，照明良好。

13

外围道路

有无开裂、起壳、错位、破损、明沟盖有无缺少损坏。

无开裂、起壳、错位、破损，明沟盖无破损。

修补路面。

道路完好无损。

14

标志牌

有无缺损、固定是否牢固。

无缺损，固定牢固。

紧固螺栓，更换破损标色。

完好、牢固。

15

照明

检查照明设施是否正常。

巡查,随坏随修，保证照明正常，完好率100％。

照明设施正常运行。

保证项目正常使用。

16

智能化系统

日常维护保养，定期检测。

巡查、维护正常使用功能完好。

月检。

维护正常使用功能完好。

17

通风系统

日常维护保养，定期检测。

巡查、维护正常使用功能完好。

定期维修保养。

维护正常使用功能完好。

18

避雷系统

检测避雷设施是否正常。

正常使用。

定期检查维修避雷网。

保证避雷网无间断。

19

消控系统

日常维护保养，定期检测，宣传、培训、演练。

报警、通讯设备完好，灭火迅速，方法得当；设备齐全，会使用，不堵占消防通道，不存放易燃易爆物品，不违章用火用电。

每月定期检查维修泵、栓、带，保证，保证系统运行良好，无渗漏、腐蚀、破损、丢失、过期，保持表面清洁。

熟悉消防法规和方针，掌握消防技能，训练、宣传、演习组织严密，定期培训，保证消防器材随时启用。

（三）公共秩序维护内容、标准

1、人员要求：

统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安事件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

2、巡逻岗：

按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。

3、闭路监控室24小时值班，24小时录像监控，出入人员实施登记制度。

4、秩序维护员身高在1.70米以上，年龄在35周岁以下，退伍军人优先。

5、车辆管理：

引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。

（四）公共环境保洁维护内容、标准

本物业权属范围内的清洁服务，包括公共场地、建筑物的清洁卫生、垃圾的收集和清运、以及楼宇范围内公共区域的灭虫防害工作。

清洁服务标准：

1、楼内公共区域：

地面每天清扫1次，擦拭1次；前面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次，地面每日推尘不少于2次，随时保洁，每周全面拖洗1次；垃圾袋内垃圾不超过2/3，且每日需进行更换；垃圾桶表面洁净、无污渍、无垃圾水溢出。

公共卫生间每天拖洗地面2次，地面无污迹、无积水；便池清洗数次，并随时保持清洁，清倒垃圾2次，保证垃圾不外溢，无异味；擦抹洗手台数次、梳妆镜2次，台面、镜面无污迹、水迹；墙面洁净，无污迹。

2、楼外公共区域：

硬化地面、主次干道每天清扫2次以上，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对园区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。

3、保洁员年龄在45周岁以下，形象较好。

4、定期做好消杀工作。

（五）绿化养护内容、标准

1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。

2、树冠完整美观，无枯枝死杈。

3、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。

4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

（六）突出项目特点的管理设想及方案

第二部分：

商业

（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准

1、房屋外檐：

外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。

2、屋面：

无违反规划私搭乱建。

3、地面：

平整、干净，无塌陷、污染。

4、门窗：

统一有序，色调一致，不超出外墙面。

（二）设施设备管理服务内容及标准

序号

设备设施系统

日常巡检内容与标准

维保工作内容与标准

内容

标准

内容

标准

1

供配电

指示灯、各种仪表、开关、外观、桩头、清洁、温度、接地、绝缘、门锁。

仪表、指示灯、温度正常，接地良好，桩头无松动，外观无损，开关在规定位置。

测试绝缘，积炭情况，紧固桩头，清洁工作，电压、电源、各类开关。

绝缘良好，开关、继电器无积炭，桩头牢固，电压、电流正常，开关自如。

2

消防泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。

3

喷淋泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动，管道换水。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。

4

消防排烟

风机、风叶、控制电器、软接头、电流、电压。

风机转动正常，无异声，风叶固定良好，电器控制正常，软接无损。

紧固桩头，加注润滑油，清洁控制箱，修补软接，测试绝缘，联动消防模块。

控制箱内外清洁，风机运转正常，风量达到要求风管无泄漏，无噪声。

5

疏散指示灯

灯具、罩壳、安装、清洁。

照明良好，无破损，保持清洁。

灯具、蓄电池、充电器、电压、电流、按钮。

电压、电流符合要求，充电器工作正常，蓄电池符合标准。

6

消火栓

消火栓箱、水龙带、水枪、阀门、清洁。

消火栓箱体完好，水龙带无霉变。

阀门、供水。

阀门清洗、加油，供水正常。

7

污水泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表、溢位漂球。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏，溢位开停正常。

清洁、检查电机绝缘、清洗轴承、加油、更换易损件、电缆、控制系统。

无杂物，电机绝缘良好，电缆无破损，泵运行正常，控制正常。

8

水箱

阀门、管道、溢位、旁通、箱盖。

闸门、管道无渗漏，溢位开关正常，密封良好，箱盖锈烂更新。

清洗水箱，进出水阀门。

定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。

水质符合标准，无二次污染，阀门开关自如。

9

雨污水井

井盖、管道。

井盖无锈蚀、破损，管道畅通。

每月疏通一次排污管道，沉积池清污。

井盖外观良好，无破损，沉积池无污物，管道畅通。

10

地下车库

坡道、墙面、地面、天花、排烟通风管道、照明、沉降。

无开裂、渗漏脱落，管道固定良好，照明正常。

修补坡道、墙面、天花，紧固固定螺栓。

无开裂、脱落，无渗漏，照明良好。

11

外围道路

有无开裂、起壳、错位、破损、明沟盖有无缺少损坏。

无开裂、起壳、错位、破损，明沟盖无破损。

修补路面。

道路完好无损。

12

标志牌

有无缺损、固定是否牢固。

无缺损，固定牢固。

紧固螺栓，更换破损标色。

完好、牢固。

13

照明

检查照明设施是否正常。

巡查,随坏随修，保证照明正常，完好率100％。

照明设施正常运行。

保证项目正常使用。

14

智能化系统

日常维护保养，定期检测。

巡查、维护正常使用功能完好。

月检。

维护正常使用功能完好。

15

通风系统

日常维护保养，定期检测。

巡查、维护正常使用功能完好。

定期维修保养。

维护正常使用功能完好。

16

避雷系统

检测避雷设施是否正常。

正常使用。

定期检查维修避雷网。

保证避雷网无间断。

17

消控系统

日常维护保养，定期检测，宣传、培训、演练。

报警、通讯设备完好，灭火迅速，方法得当；设备齐全，会使用，不堵占消防通道，不存放易燃易爆物品，不违章用火用电。

每月定期检查维修泵、栓、带，保证，保证系统运行良好，无渗漏、腐蚀、破损、丢失、过期，保持表面清洁。

熟悉消防法规和方针，掌握消防技能，训练、宣传、演习组织严密，定期培训，保证消防器材随时启用。

（三）公共秩序维护内容、标准

1、人员要求：

统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安事件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

2、巡逻岗：

按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。

3、闭路监控室24小时值班，24小时录像监控，出入人员实施登记制度。

4、秩序维护员身高在1.70米以上，年龄在35周岁以下，退伍军人优先。

5、车辆管理：

引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。

（四）公共环境保洁维护内容、标准

本物业权属范围内的清洁服务，包括公共场地、建筑物的清洁卫生、垃圾的收集和清运、以及楼宇范围内公共区域的灭虫防害工作。

清洁服务标准：

1、楼内公共区域：

地面每天清扫1次，擦拭1次；前面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次，地面每日推尘不少于2次，随时保洁，每周全面拖洗1次；垃圾袋内垃圾不超过2/3，且每日需进行更换；垃圾桶表面洁净、无污渍、无垃圾水溢出。

公共卫生间每天拖洗地面2次，地面无污迹、无积水；便池清洗数次，并随时保持清洁，清倒垃圾2次，保证垃圾不外溢，无异味；擦抹洗手台数次、梳妆镜2次，台面、镜面无污迹、水迹；墙面洁净，无污迹。

2、楼外公共区域：

硬化地面、主次干道每天清扫2次以上，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对园区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。

3、保洁员年龄在45周岁以下，形象较好。

4、定期做好消杀工作。

（五）绿化养护内容、标准

1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。

2、树冠完整美观，无枯枝死杈。

3、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。

4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

（六）突出项目特点的管理设想及方案