中规院城市详细规划统一技术措施.docx

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中规院城市详细规划统一技术措施

中规院城市详细规划统一技术措施

1总则

2控制性详细规划

3修建性详细规划

4附则

附录:

详细规划各阶段规划成果图图面深度比较

l总则

l.0.1为了使我院所编制的城市详细规划的内容、深度、程序规范化，加强编制工作的技术质量管理，特制定本措施。

1.0.2详细规划的任务是:

以总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目作出具体的安排和规划设计。

1.0.3详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划;

（1）控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的规划意图，为有效地控制用地和规划管理而编制的详细规划。

控制性详细规划对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据（同时用以指导修建性详细规划的编制。

字串7

（2）修建性详细规划一般应在控制性详细规划确定的规划设计条件指导下编制。

修建性详细规划直接对建设项目和周围环境进行具体的安排和规划设计，主要确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局进行环境景观设计，为各项建筑工程的初步设计和施工图设计提供依据。

1.0.4本技术措施的运用范围可以是整片的新区开发或旧区改建，也可以是单独的居住区或居住小区、市中心或区中心、干道和道路两侧的沿街地段、城市广场、车站、游乐场、商业中心或步行街、工业区或综合区、校园、旅游渡假区以及大型的体育中心和文化娱乐中心等。

1.0.5编制城市详细规划须遵循《城市规划法:

确定的各项规划原则，遵守有关城市规划的国家标准和技术规范，本措施如与上述要求有抵触时，应以国家规定为准。

1.0.6编制城市详细规划应与城市总体规划或分区规划相协调，体现其意图，对城市的社会经济发展、城市建设的历史、自然环境及现状情况进行深入细致的调查研究（在准确的基础资料的基础上（综合考虑功能、经济、环境、景观等要素。

力求达到经济效益、环境效益、社会效益三者的统一。

在编制城市详细规划的过程中，要运用城市设计的方法，对城市空间形态进行合理安排（以改善城市整体的空间环境质量。

字串7

l.0.7在编制城市详细规划的过程中，要有两个以上的方案进行比较和技术经济论证，要有群众参与（征询当地居民和单位的意见。

2控制性详细规划

2.0.1编制控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接:

编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行。

开展充分的调查研究。

规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标，

2.1编制程序

2.1.1组织负责编制该规划项目的工作小组，确定项目负责人，根据项目需要，配备相关各专业技术人员。

2.1.2收集和分析现状基础资料，进行现场踏勘和核对现状图。

2.1.2编制规划方案和初步确定控制指标，在方案编制初期，应进行多方案比较，征求有关专业技术人员、建设单泣和规划管理部门的意见，修改方案直至方案确定。

字串12.1.4绘制成果图和编制有关规划技术文件。

2.1.5按技术要求交付成果。

2.2编制内容

2.2.1详细确定规划用地范围内各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率等控制指标;规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型（规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。

2.2.2确定规划范围内的路网系统及其与外围道路的联系，确定绿地系统。

2.2.3确定各单项工程管线的走向、管径、控制点坐标和标高以及工程设施的用地界线。

2.2.4制定相应的规划实施细则（土地使用与建筑管理规定）。

2.3基础资料

2.3.1已批准的城市总体规划或分区规划的规划技术文件及其它必要文件，规划区的区域位置、性质、地位、作用及相互影响等。

2.3.2准确反映近期现状的地形图（比例尺1:

1000,l:

2000）。

2.3.3现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等。

字串22.3.4土地现状利用资料，规划管理部门有关规划区用地的拨地红线图，规划范转以及周围的用地情况（比例尺1:

1000或1:

2000）。

2.3.5建筑现状资料，包括各类建筑的分布、建筑面积、建筑质量、层数、性质、密度以及所在城市和地区历史文化传统、建筑特色等资料。

2.3.6工程设施及管线现状资料。

2.3.7现有公共建筑、包括行政、经济、文化、体育、卫生、生活福利设施等建筑的分布情况、用地面积、建筑面积、建筑层数和质量等。

2.3.8土地经济分析资料（包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等。

2.3.9有关气象、水文、地质和地震资料;城市历史资料;城市环境资料等可参考城市总体规划或分区规划（可根据该规划区的特点择其重点搜集研究。

以上基础资料由编制该地区控制性详细规划的单位搜集，城市规划主管部门和建设单位提供和协助，字串1

2.4控制指标的内容

2.4.l控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标;指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。

2.4.2本措施确定了十项规定性指标（称为基本控制指标）。

基本控制指标中某些指标包括两个以上内容时（如出入口位置），可根据实际情况选择其中一种。

需要选用增加其它指标时，基本控制指标不得省略。

2.4.3本措施提出的确定基本控制指标的要素（供规划设计时参照执行。

2.4.4基本控制指标

（1）用地性质

（2）用地面积

（3）建筑密度

（4）建筑高度（建筑控制高度）

（5）容积率

（6）绿地率

（7）建筑后退

（8）出入口位置

（9）公共服务设施配套要求

（10）配建停车车位

2.4.5其它控制指标（或称指导性指标）

（1）建筑形式（包括体量控制）

（2）建筑色彩（指导性控制）

（3）公共绿地面积（地面上绿地，其中绿化面积含水面）

（4）人口容量（主要用于居住区规划）

（5）最大建筑面宽（建筑物临街一面的最大宽度控制）

（6）最小建筑面宽（建筑物临街一面的最小宽度控制）

（7）保护要求（对古建筑或古遗址的保护）

（8）环境景观要求（如城市风貌控制）

（9）环境要求（对影响城市环境质量的有害因素的控制要求）

（10）人防要求（设防城市人防设施的要求）

2.5基本控制指标的确定

2.5.1用地性质:

对地块使用功能和属性的控制。

表示方式按照国标"城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90）"中的城市用地分类类别代号。

字串4

（1）符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性质。

（2）按分类标准应划分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。

（3）在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质具有一定的弹性，通过"用地与建筑相容性表"和"用地性质可更动范围的规定"来反映。

（4）用地性质更动不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构。

（5）任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。

规划只提出技术上的可行性。

（6）综合用地（指用地划分到中类的情况）用地分类类别代号可参照如下方法确定，?

商业与居庄混合:

C2,R2。

?

办公与居住混合:

C1,R2。

?

工业与居住混合:

M1,R3。

其代号排列顺序的一般原则是:

哪类用地性质为主哪类用地就排在","之前,即本次规划的上一层次所确定的用地性质排在前，以便与总体规划或分区规划的用地分类相衔接。

字串72.5.2用地面积:

对地块平面大小的控制（扣除城市道路占用面积后的实际可开发用地面积）。

单位:

公顷（hm2）。

（1）地块的大小应根据规划项目的具体情况，一般划分不大于支路或以组团为单位。

（2）地块内可以包括路面宽5米以下的道路，一般居住用地的地块不大于5公顷（无须给出容量指标的地块除外）。

（3）地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的界线应具有明显的可界定性。

（4）旧区改建规划地块划分要尽量以现状道路为界。

并标明路名和地名。

新区开发的地块划分应根据近期建设用地的现状地形图和实际用地情况，尽量以现状的沟渠土路等地上参照物为界。

如找不出参照物，最好给出参考座标或距最近参照物平面尺寸。

（5）在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地（综合用地除外）不能划在一个地块内。

（6）地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地块，其面积应计算至道路红线。

如果道路边界与道路红线相重合，如小区路或组团路，则其地块面积应算至道路边界。

字串7

（7）山地规划其地块块面积应计算至台地边界，如果台地有护坡。

其地块面积应包括护坡的正投影面积。

护坡不论大小。

均不应作为地块单独划出。

特殊情况时可根据当地的开发政策在计算面积时适当扣除。

（8）划分中小学使用的地块，应按有关规范要求保证中小学操场布置的朝向和长度。

2.5.3建筑密度:

指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。

单位:

。

（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。

（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑。

（3）在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小学、医院、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。

山地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响。

2.5.4建筑高度（建筑控制高度）:

指地块内建筑（地面上）最大高度限制，简称建筑限高。

单位:

米（m）。

字串5

（1）保证土地的合理使用。

（2）保证城市的总体景观效果。

（3）与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保证其可操作性。

（4）满足城市消防和净空要求。

（5）对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离综合考虑。

（6）对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密度的指标给定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标（以配合《房地产管理法》第三章第二十五条的实施。

（7）山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响。

2.5.5容积率:

地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一项重要的指标。

（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。

（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合考虑，保证其可操作性。

（3）必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中调节。

字串2（4）在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系。

2.5.6绿地率:

指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比，是衡量环境质量的重要指标（绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）。

单位:

。

（1）根据地块的不同使用功能确定绿地率。

（2）已编制国标的以国标为准确定绿地率。

2.5.7建筑后退:

指建筑控制线与道路红线或道路边界的距离，或与地块边界的距离。

即:

?

沿路建筑退道路红线或道路边界。

?

相临地块建筑退地块边界。

单位:

米（m）。

（1）根据地块的位置和不同使用功能确定建筑后退的距离。

（2）对于建筑控制线与道路红线之间的地段，应提出对其用途的控制要求。

（3）相邻地块建筑控制线与地块边界距离的确定，应参照国标《建筑设计防火规范GDJl6-87》。

2.5.8出入口位置:

指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口位置的控制。

即:

?

街坊禁止开设出入口路段和允许开设出入口的数量。

?

允许开设出入口位置和数量，一般用图例表示。

字串7

（1）符合道路规划的要求，居住区控制性详细规划应符合《城市居住区规划设计规范GB50180--93》，

（2）一般地段可选用出入口位置控制的其中一项进行控制，山地城市须选用"允许开口位置和数量"进行控制。

2.5.9公共服务设施配套要求:

主要指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施，一般用于居住区。

此项指标的确定以《城市居住区规划设计规范GB50180-93》为准，一般用列表方式表示。

2.5.10配建停车车位:

对地块配建停车车位的控制。

一般给出地块配建停车场的停车车位数（辆），停车车位数应包括机动车和自行车两项。

2.6成果形式和深度

2.6.1控制性详细规划的成果形式分为规划文件和规划图纸两部分。

2.6.2规划文件包括文本和附件:

（1）文本的内容包括规划实施细则，文本以条例的形式重点反映规划区各类用地控制和管理的原则及技术规定。

文本经当地人民政府正式批准后，是具有法律效力的规划管理文件。

文本还包括对制定管理条例的背景与依据的解释，供Dkq453'>字串2

图则分为总图图则和分图图则（或称各地块控制性详细规划图）。

总图图则（比例尺1:

2000,1:

5000）为规划区用地详细划分之后的地块汇总，反映规划区内道路的用地红线位置，各分地块的划分界限，各分地块编号，用地性质，保留的用地和规划的用地地块要分别表示（必要时可以分项表示）。

分图图则（比例尺l:

1000,1:

2000）为规划区用地详细划分后的分地块控制图，反映地块的面积、用地界限、用地编号、用地性质、规划保留建筑、公共设施位置及标注主要控制指标。

对于旧区改建控制性详细规划，分图图则应在现状图上划出。

反映现状与规划后的关系。

分图图则一般应分幅绘制，图幅大小、内容深度、表达方式均应规格统一。

在特殊情况下，分图图则也可以合并成一张总图图则。

除上述图纸外，可根据项目的需要增加所需的图纸和必要的分析图，如对于历史文化名城或具有保护价值的古建筑和传统民居等的规划用地，应增加保护区划图，山地城市应增加竖向规划图。

所有图纸均应附图注和图例。

字串2

2.6.4文本的基本内容和一般格式

1总则

1.0.1编制背景

1.0.2基本依据

l.0.3适用范围

1.0.4规划原则

1.0.5主管部门和管理权限

2土地使用和建筑规划管理通则

2.1用迫使用分类及控制

2.1.1关于用地分类的一般原则及必要的说明

2.1.2用地使用分类一览表2.1.3用地与建筑相客性的规定2.1.4用地性质可更动范的规定

2.2地块建设容量控制

2.2.1关于建筑密度的规定2.2.2关于建筑间距的规定2.2.3关于容积率的规定

2.2.4容积率奖励和补偿规定（可视情况删减）

2.3建筑高度控制

2.3.1一般原则

2.3.2住宅建筑高度控制

2.3.2沿街建筑的高度控制2.3.4沿道路交叉口建筑的高度控制2.3.5其它

2.4建筑后退的控制

2.4.l沿路建筑退道路红线和道路边界的规定。

字串4

2.4.2相临地块建筑退地块边界的规定

2.5街坊或地块交通设施的配置和管理2.5.1区内各级道路的道路宽度2.5.2地块配建停车车位的规定2.5.3出入口位置的规定

2.6配套设施的控制（包括市政设施和交通设施）

2.6.1配套设施的项目

2.6.2配套设施的数量、用地面积2.6.3关于变更的一般原则

3绿地控制

3.0.1绿地控制的基本内容3.0.2对市、区级公共绿地的控制3.0.3对地块绿地面积的控制3.0.4绿地指标

4景观控制

4.0.1单体建筑的控制（形体4.0.2高层建筑的控制

4.0.3标志物控制

4.0.4相邻地段的建筑规定

4.0.5特殊地段的控制（城市广场、广场环境、街景、中心区、历史地段等）

5附则

5.0.1规划成果的组成

5.0.2解释权

5.0.3其它

附录A附图与附表（各地块控制指标一览表）

字串1

附录B名词解释（可附主要条文说明）

附加说明参加编制人员名单

地块划分以及各地块的使用性质和各地块控制指标一览表详见分图图则。

以上文本内容，为我院一般通用的内容，仅供参考，一般文本的内容和格式可按建规（1995）333号《城市规划编制办法实施细则》第五章第二十九条"控制性详细规划文本的内容要求"编制文本。

3修建性详细规划

3.0.1编制修建性详细规划的原则应以近期建设为重点，以实施总体规划意图为目的，以综合规划设计城市空间为手段;编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究，保护文物古迹风景名胜、传统街区和优秀的历史文化遗产等以及民族特色和地方风貌，创造舒适、宜人的城市空间环境，满足城市防洪、防火、抗震以及治安、交通管理等城市建设方面的要求，满足进行建筑初步设计和施工图设计的要求。

3.1编制程序

3.1.1组织负责编制规划项目的工作小组，确定项目负责人，根据项目需要，配备相关专业技术人员。

3.1.2收集和分析现状基础资料，进行现场踏勘，

3.1.3编制规划方案，在方案编制初期，应进行多方案比较，征求有关专业技术人员和建设单位的意见，修改方案直至方案的确定。

3.1.4绘制成果图和编制有关规划技术文件。

字串2

3.1.5按技术要求交付成果。

3.2编制内容

3.2.1建设条件分析及综合经济论证，包括地上建筑或构筑物的拆迁处理、现状交通和市政公用设施负荷情况，周围环境对该地区的建设要求，公共服务设施配套情况等，找出现状存在的问题及规划应注意解决的主要问题及措施。

3.2.3建筑、绿地、环境景观的具体布置，以城市空间规划设计为重点，完善土地的开发和利用。

协调包括建筑、道路、绿化、工程管线等建筑和各工程设施之间的关系。

3.2.3编制各专业的单项规划设计。

需要做到总平面施工图深度时，应编制各专业的单项初步设计。

3.2.4列出主要技术经济指标，估算工程量、拆迁量和总造价、分析投资效益。

3.3基础资料

3.3.1已批准的城市总体规划、分区规划及控制性详细规划的规划技术文件。

3.3.2准确反映近期现状的地形图（比例尽l:

l000或l:

300）。

字串2

3.3.3现状人口详细资料，居住区规划应有包括人口密度、人口分布、人口构成、平均每户人数等。

其它内容的规划可增加相关的人口资料。

3.3.4土地现状利用资料，规划管理部门有关规划范围用地的拨地红线图以及周围用地情况（比例尺l:

1000或l:

2000）。

3.3.5建筑现状资料，包括各类建筑面积、建筑质量、层数、用途等。

该规划范围或地段内地上，地下的重要建筑物和构筑物的平立面图以及周围的现状重要建筑物或构筑物的情况（1:

1000或l:

100）

3.3.6工程设施及管线现状资料。

3.3.7有关气象、水文、地质和地震资料，城市历史资料，城市环境资料等可参考城市总体规划、分区规划和控制性详细规划，也可根据该规划范围的特点择其重点搜集研究。

3.3.8各类建筑工程造价等资料。

以上基础资料由编制该地区修建性详细规划的单位负责搜集，城市规划主管部门和建设单位提供和协助。

字串9

3.3.9规划人员应针对规划项目的内容和特点，调查、分析、研究该规划项目所在城市或地区的历史文脉、地方风貌、风土人情、建筑形式和空间环境的特点，制定可行性研究大纲，确定空间环境的质量规划目标。

3.4成果形式和深度

3.4.1修建性详细规划的成果形式分为规划文件和规划图纸两部分。

3.4.2规划文件为规划设计说明书。

说明书应根据该修建性详细规划的内容，重点阐述现状条件的分析，规划原则和规划构思，规划方案的主要特点和主要技术经济指标（主要技术经济指标包括用地平衡表、规划总人口、总建筑量、各类建筑明细表及投资估算等）。

3.4.3规划图纸包括以下内容:

（1）规划地段位置图（比例不限）标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系。

（2）规划地段现状图（比例尺1:

500,l:

1000）标明自然地貌、道路、绿化、工程管线和各类现状建筑用地范围以及建筑的性质、层数、质量等（工程管线现状图可单独绘制）。

字串4（3）规划总平面图（比例尺l:

500-1:

1000）标明各项规划建筑布置、内部道路网及其与周围道路的衔接，停车场站、广场及绿化系统，河湖水面的位置和范围，现状保留的建筑与规划建筑应用不同粗细的线条或不同的颜色分别表示，对于地形比较复杂的地段或旧区改建规划，规划图应在现状图上绘制。

图上应标明每栋建筑的性质、层数等。

（4）道路交通规划图（比例尺1:

500,1:

1OOO）标明规划区内道路系统及与外部道路系统的联系，标明各级道路的红线位置、道路线型、道路横断面、路口转弯半径、道路中心线交点坐标和标高，表示机动车道与非机动车道以及人行道的分流和衔接、停车场的位置和出入口。

（5）竖向规划图（比例尺1:

500,l:

1000）标明规划区内不同地面的标高（室外地坪规划标高），主要道路路口标高、坡度和坡向及地面自然排水的方向，标出步行道、台阶、挡土墙、排水明沟等，规划图应在现状图或地形图上绘制。

字串6

（6）单项或综合工程管网规划图（比例尺l:

500,l:

l000）图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置。

对于旧区改建规划，保留利用的管网与新埋设的管网要区别表示，单项管网应按给水、排水、供电、电信、燃气、

供热等分别出图，图面深度按各专业的规定执行。

（7）表达规划设计意图的模型和鸟瞰图

3.4.4上述所列图纸是编制修建性详细规划必须完成的图纸，必要时可增加如下图纸。

（1）规划用地功能分区图（比例尺l:

1000-l:

2000）对于规划范围较大且不是单一功能的规划用地应绘制用地功能分区图，标明用地分类、用地性质、各类用地规模，该图应在现状图上绘制。

（2）绿地规划图（比例尺l:

500一l:

1000）绿地规划图以规划总平面图为依据，反映各级公共绿地的布局，出入口、路网、行道树、园林建筑设施、园林小品的布置、地面铺装以及绿化种植示意。

字串1

3.4.5修建性详细规划需要直接做到总平面施工图设计的深度时，除3.4.3和3.4.4所列图纸的内容和图面深度外，还应增加如下内容:

（1）主要建筑物平、立、剖面图，建筑物坐标，各种室外设施施工阶段设汁方案图，如灯具、电话亭、果皮箱、栏杆、地砖、台阶、花池等。

（总平面图）

字串1