L家房屋经纪人培训手册.docx
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L家房屋经纪人培训手册
第一章过户流程
过户流程：
1.交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）
2.查档
3.复印
4.交契税个人所得税
5.二手房资金监管
6.取号到窗口办理过户手续
7.缴纳交易费工本费
8.带买卖双方到银行打余款
9.过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份
10.十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成
1-1通过房产证确认交易房产的实际情况
交易
继承交易卖方需交20%‘继承与赠与税’
福利房改集资经济适用以房产证发证日期，满三年才能上市交易
危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易
补差价（评估方法）：
（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%
一次税都没交卖方按评估价交8.55%税买方再正常交税
1-2看房产证内的具体信息
看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：
只有贷款还清之后此房产才能进行交易）
他项权证：
是专门贷款人持有的。
（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。
）
2-1房屋档案查询
确定
房屋有无抵押
贷款是否还清
户主姓名是否与身份证一致
房屋确切建筑年代
确定2000年后的房屋是否有交过维修基金
维修基金=面积*50元
福利房与非福利房（是否具有2套福利房）
问题：
如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价
补差价=现在评估价—当年房价
补差总额=补差价+税
特例补充：
夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。
（一套是先继承再补差。
继承房改，析产一样。
两套是先补差再继承。
政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期
3-1房价评估交税过户费
首次购房90平米以下契税1%个人所得税1%
税90-140平米契税1.5%个人所得税1%
二次购房契税3%个税1%
营业税5.6%
印花税5元每平方6元交易费80工本费（管委会90）
备注：
140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。
4-1资金监管
资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。
按税票监管。
5-1摸号业务办理
需携带手续
卖方：
身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票
买方：
身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明
6-1银行转帐
15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。
买方取房产证，卖方取监管资金
7-1签订买卖合同
8-1缴纳过户
9-1双方留存资金监管协议
第二章税费计算
楼层系数
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
2
1.1
0.9
3
1.1
1.15
0.75
4
1.1
1.15
1.05
0.7
5
1.12
1.15
1.13
0.93
0.67
6
1.12~1.2
1.16
1.15
1.02~1.0
0.9~0.87
0.65~0.62
7
1.2
1.16
1.15
1.05
0.96
0.86
0.62
石河子市普通住房交易基准价
房屋坐落位置（小区）
交易基准价（元/平方米）
40（天富名城）、41（阳光丽景）、50（东方花园）、58、59小区、高层
2600
1、12（幸福路南）、13、23、24、39、48小区（东苑夏威夷）、51、香格里拉小区
2200
2、3、14、22（幸福路南）、25、金城花园、翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48小区（玫瑰园）、56、57小区
2000
4、6（东区）、11、12（幸福路北）15、16、17、20、21、22（幸福路北）、26、30、34、翠园新村、42、63、64小区
1800
5、6（西区）、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区
1600
农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉小区、各小区砖结构平房
1200
1、高层系数：
高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上（含7层）每层加30元/平方米。
2、计税价=基准价×楼层系数×折旧率×面积×税率
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