深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告.docx
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深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告
深圳市坭岗村城中村改造
项目评价报告
1.项目评价
1.1项目位置及区位评价
1.1.1项目位置
本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。
中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。
行政区划上归罗湖区管辖。
图1：
项目位置图
1.1.2区位评价
本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。
东为罗湖区的清水河片区。
西与深圳最早的富人区—银湖别墅区及笔架山相望。
北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。
与东门——地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华。
图2：
项目区位图
1.2项目用地现状评价
（1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。
（2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。
拆迁上较为繁琐，也潜在一定的拆迁风险。
（3）地块不规则，内有三个普通的住宅小区。
给小区的规划和销售造成影响。
（4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽略。
（5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计提供有利条件。
1.3项目周边环境与景观评价
1.3.1周边环境较为普通，区域环境优劣并存
（1）项目四周及内部分布有：
碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。
整体环境较为普通。
（2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。
但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。
（3）片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。
（4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。
1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特
（1）项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离景观欠佳。
（2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。
1.4项目初步经济技术指标评价
表1：
经济技术指标
改造用地面积
13.44万平方米
容积率
5——5.5
覆盖率
25%——30%
总建筑面积
67.2万平方米——73.92万平方米
住宅面积
53.76万平方米——59.136万平方米
商业面积
13.44万平方米——14.784万平方米
还迁面积
24.6万平方米
可售面积
41.6万平方米——48.32万平方米
可售住宅面积
28.16万平方米——33.54万平方米
可售商业面积
13.44万平方米——14.784万平方米
公共配套面积
10,000平方米
平均建筑高度
18——20层
商住比
2：
8
车位
4300个
根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。
（1）从以上规划要点看，商业面积较大。
如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。
原因有以下几点：
①目前附近片区商业氛围非常弱。
②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。
③片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。
④按照30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。
（2）本项目规划有4,300个车位。
本项目商业面积达14.784万平方米。
按常规，商场每100平方米需要0.5个车位，所以商业部分需要739个车位。
余下3,561个车位给住宅部分。
本项目按照平均每户90平方米（深圳的平均住宅面积）的建筑面积算，大约有6,571户，按照车位比1：
1算，需要有6,571个车位。
所以本项目规划中车位的个数是不够的。
（3）根据容积率和建筑高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。
（4）由于本项目的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。
对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。
但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。
1.5项目用地优缺点评价
1.5.1优点评价
（1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。
对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。
（2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。
（3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。
紧邻主城区，具有为主城区提供居住配套的功能。
（4）交通便利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。
（5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源
（6）根据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。
并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。
1.5.2缺点评价
（1）地块内含有的住宅小区档次较低、外在形象较差，对项目存在不利影响。
（2）地块内含有的住宅小区，致使地块不规整，给规划设计及地块价值提升带来障碍。
（3）坭岗村以脏乱差的形象著称，给重树片区形象带来难度。
（4）涉及拆迁安置问题，手续较多，较为烦琐。
（5）泥岗西路为货柜车通道，噪音较大。
（5）本项目虽与银湖豪宅区相邻，但两片区处于相对隔绝状态，受银湖荫庇的可能性基本没有。
由于受公路和山体相隔，本项目所在片区与清水河片区的联系较弱，清水河片区对本项目影响不大。
1.6项目周边生活配套设施评价
（1）由于本项目规划了13.44万平方米的商业设施，常规的生活配套设施，本项目可以解决，而且将比现在的档次高出很多。
（2）项目东西两侧是教育学院以及风光小学，具有一定的文化氛围，对本项目是利好因素。
（3）由于项目靠近福田、罗湖主城区，大型的商业设施可以由主城区解决。
本项目周边有园岭医院、妇女儿童医院、沃尔玛、好又多超市等配套，为居民提供了生活上的便利。
但是，项目的500米范围内缺少上规模、上档次的居住配套，是本项目的一个不可忽视的不足点。
2.法律政策风险评价
2.1项目用地法律手续现状
（1）坭岗旧改已经纳入了深圳的旧改日程。
（2）坭岗村的规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。
（3）由于本项目属于城中村旧改项目。
投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界、面积方面发生争议。
（4）坭岗村提供的主要经济技术指标是由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。
最终的规划方案由坭岗村、投资方以及深圳市规划部门协商决定。
这就给项目规划留下了很大的不确定性。
（5）在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批。
在立项批准后才确定红线和具体的规划。
2.2合作方式及风险评估
2.2.1合作方式
（1）大益置业建筑（深圳）有限公司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费等）。
并负责项目的全程开发。
（2）由坭岗实业股份有限公司负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作。
（3）本项目所有可售的住宅和商业面积均按7：
3分配，即大益置业建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到30%的可售面积。
2.2.2风险评估
（1）目前还没有具有法律效力的规划文件，使本项目具有不确定性，但这也是旧改项目的共性。
（2）坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能如期进行。
（3）大益置业建筑（深圳）有限公司与坭岗实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。
（4）拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。
3．房地产市场评价
3.1深圳市房地产市场总体评价
3.1.1供给评价
（1）房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长
2005年，全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％。
商品房的施工面积累计为3,414.14万平方米，同比增加9.42％；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18％。
表22005年商品房建设规模情况
指标
计算单位
2005年
去年同期
同比％
一、商品房施工面积
万平米
3,414.14
3,120.25
9.42
其中：
住宅
万平米
2,435.63
2,257.68
7.88
新开工面积
万平米
1,152.28
1,025.55
12.36
二、商品房竣工面积
万平米
656.23
1,012.39
-35.18
其中：
住宅竣工面积
万平米
479.42
772.2
-37.92
图3：
深圳历年商品房及住宅建设规模情况
（3）特区内住宅批注预售面积减少
2004年，深圳全市住宅的批准预售面积为806.48万平方米，2005年批准预售面积为711.58万平方米。
2004年关内住宅的批准预售面积为466.31万平方米，2005年关内住宅的批准预售面积仅为300万平方米。
可见，无论是全市还是关内，住宅的供给量、在售项目都明显减少。
（3）可供土地减少
截至2005年12月28日，深圳土地交易市场上共成交商住用地（指地块用途为住宅或商住混合用地）面积合计71.02万平方米。
在土地交易市场上，2005年商住用地低于2003年的108.78万平方米和2004年的92.24万平方米；受整体土地资源所限，深圳商住用地土地供应放缓趋势渐趋明朗。
近两年特区内可供土地供应面积有限,主要来自旧城改造，而这一现象将成为关内土地市场的主流。
在这些放量土地中，宝安、龙岗的土地出让量占到了总量的半壁江山。
关内土地已进入“地荒时代”。
（4）城中村改造填充深圳楼市
Ø城中村改造开始启动
2005年5月22日渔民村的成功爆破，标志着深圳旧城改造工程开始全面实施，2005年也因此成为深圳城中村改造的示范年。
Ø城中村市场储量巨大
目前深圳有30个城中村列入改造范围，其中关内需要改造的城中村建筑面积是4,000多万平方米，关外6,000多万平方米,共计1亿多平方米。
关内城中村平均容积率约为3.0,关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。
按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右。
按照商品房买卖市场和租赁市场各占一半比例，进入二级市场的商品房供应量有1亿平方米左右。
乐观估计每年将有200-300万平方米的商品房供应量面世，可缓解深圳日渐希缺的土地市场。
3.1.2需求评价
（1）新盘销售普遍火爆
2005年，万科东海岸三期、水榭花都三期、观澜湖高尔夫大宅、天琴湾、振业城、中旅国际公馆等新盘纷纷入市，且销售连连火爆。
万科第五园、香蜜湖一号开盘当天全部售罄，水榭花都三期400多套当天销售剩余无几，中信红树湾二期当天销售总额达7亿元。
万科十七英里甚至发生顾客因买不到房而怒砸售楼处的现象。
这些现象表明，深圳住宅市场需求旺盛，新盘更是置业者追捧的对象。
（2）关外项目成为市场主流
Ø关外楼市占据深圳半壁江山
从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21％上升到30％；龙岗区居其次，所占份额从2004年18％上升至20%；福田区销售量占全市的19％（2004年占16％）；南山区销售量占全市的18%（2004年占33％）；罗湖区销售量占全市的11％（2004年占10％）。
特区外两区合计占全市50％，特区外置业已居主要地位。
图4：
2005年与2004年各区域住宅销售面积所占的比例图
（外圈为2005年数据）
Ø品牌地产商交战关外，关外楼市品质升级
鸿荣源、富通等本地知名开发商大量推出优质大盘，占领本地市场。
关内的一些大品牌开发商也纷纷抢占关外市场：
万科、中海屯兵坂田，中航推出了观澜的名片——格澜郡，金地高起点建造梅陇镇……
这些品牌开发商的介入，使得质优大盘层出不穷，加速了关外楼盘的品质升级，逐渐追上甚至超过了关内楼盘的品质。
（3）市场需求旺盛，空置率持续下降
Ø销售量保持高速增长、供需矛盾凸显
2005年深圳批准的商品住宅预售面积共711.58万平方米，但全市商品住宅销售面积已达到901.13万平方米，全市的新增供求比仅为0.79:
1，需求持续旺盛。
越来越多的外来人口被深圳良好的经济环境所吸引，选择在深圳定居，2005年深圳市已经有暂住人口1,035万，而户籍人口仅171万。
经济的发展、收入的增加、人口的快速增长，为深圳房地产业的发展提供了强大的需求动力，形成全年需求旺盛态势，造成深圳供求矛盾凸显。
在未来几年，这一矛盾将会随着经济社会的发展进一步深化。
Ø空置房逐步消化、空置率持续下降
2005年，商品房空置面积为168.31万平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58％。
这说明了深圳房地产市场特别是住宅市场需求旺盛。
（4）豪宅市场主导潮流
Ø豪宅备受推宠、成交量创历史新高
2005年豪宅的推盘量大增，全市144平方米以上的商品住宅销售面积达210.56万平方米，占成交总量的11%，与均价超过10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。
旺盛的需求显示，经过多年的积累，深圳豪宅已具备一定的购买力。
图5：
2005年全市144平方米以上住宅销售分布（单位：
万平方米）
图6：
2005年商品住宅各价位区间成交比例
Ø推出量历年最高
2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1,346套，总建筑面积约34万平方米，占2005深圳住宅批准预售面积的4％，占2005年各类型物业批准预售面积的3.6％。
就批准预售面积而言，几乎为过去3年的推出面积的总和。
Ø别墅居住功能升
从2005年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。
主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。
Ø产品质优价高
2005年出现了诸如红树西岸、中信红树湾等高品质的豪宅，这些豪宅的价格更是频出新高。
其中红树西岸更是创造了均价25,000元/平方米的奇迹。
3.1.3住宅供需总体评价
根据深圳国土部门统计数据显示，2005年1-12月全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％，连续在第二年出现了投资的负增长。
2005年深圳房地产市场需求持续旺盛，全市新建商品住宅销售面积约901.13万平方米，同比增长约12.28％。
供需矛盾进一步激化。
3.1.4价格特征评价
（1）房价节节盘升，居高不下
Ø2005年全市住宅均价增长迅速，涨幅超过17%，并有继续上涨之势
图7：
2001年—2006年3月全市住宅均价
Ø全市商业均价在保持长久平稳之后开始大幅反弹
图8：
2001年—2005年全市商业均价
（2）关内外房价差距缩小、房价将在合理区间内保持平衡
图9：
2004、2005年深圳各区房价对比（单位：
元/平方米）
从上图看出：
在区域分布上，宝安、龙岗两区仍然处于全市成交均价和特区内四区的成交均价下方，但特区内外的价格差距正在近一步缩小。
2005年特区内外的房价差距为0.6:
1，预计2006年这个差距将进一步缩小，特区内外将形成较为合理的价格梯度，从而实现房地产市场一体化发展。
（3）关内二手房价上扬
2005年二手住宅的成交均价为4,283.92元/平方米，同比增长10.10％，其中以福田区的成交均价居最高，达5,513.77元/平方米，而盐田区因万科东海岸、天琴湾等二手豪宅的入市带动了整个区的二手住宅房价上升，同比增幅最高，达48.70％。
南山区以其成熟的生活配套及崭新的城市规划，受到越来越多的置业者青睐，加上旺盛的一手房需求带动，使得该区域二手住宅的均价升幅也位居第二，达15.41％。
罗湖、福田、南山三区的二手住宅价格分别比一手住宅低46％、39％和45％，与一手住宅相比，二手住宅具有明显的价格优势。
3.2深圳市房地产市场后市展望
3.2.1房地产供给面临土地瓶颈
（1）土地的重要性日益凸显
Ø土地稀缺，关内房地产市场受土地制约严重
据资料显示，从2002年开始，深圳房地产开发用地的供应量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。
实际供应为13.5平方公里，通过拍卖、招标、成交土地面积为62万平方米。
2003年深圳全年新出让土地11.7平方公里，比2002年计划土地供应量减少了30％，也低于近10年来深圳土地供应量的平均值。
2004年与2003年基本持平，2004年、2005年两年之内特区内没有新的供应量，所以从客观上来说，深圳的土地供应量逐年减少是一个不争的事实。
2005年的政府出让商品房用地只有0.8平方公里，据悉2006年关内新增面积依然不会增加。
特区内土地供应的短缺是市场供求关系的根本。
即便2006年关内增加20万平方米的土地供应量，但按容积率3-4的标准计算，也只可提供60-80万平方米的住房，这对于深圳每年800-900万平方米的住房需求量只是杯水车薪，关内新房供应依然紧张。
而随着房地产市场的继续发展，深圳的土地储备和土地供应将会逐年减少，深圳房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。
Ø占有土地，占有市场
土地成了地产商必争的资源，成了地产商生死存亡的保障。
可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。
（2）关内项目将主要以工业区和旧改为主
Ø城市发展及功能变化促使工业区和城中村改造
深圳的经济社会发展日新月异，城市功能不断升级，迫切需要改造不能适应城市发展的关内工业区和城中村。
Ø土地供应量的减少，迫切需要盘活土地
土地供应量的减少，促使关内各区加速盘活闲置土地，除多数问题楼盘得以盘活外，城中村改造也开始加快了进程。
2005年罗湖、福田就加大了旧城改造的力度，几个停工停建多年的项目重新启动入市，新开盘的项目如特发泊林花园、京基御景华城等均由旧城改造而成。
南山是城中村改造的另一个热点区域。
据统计，南山区旧城改造的总建筑面积约有1,145.8万平方米，占地7.1平方公里，预计2006年将启动全市最大的旧改项目——大冲改造项目，项目总建筑面积86.82万平方米，整个改造过程将历时8年，将对南山楼市造成一定冲击。
这些资料表明：
盘活关内的土地已经成为深圳开发商市场开发的主要途径之一。
Ø政府强行推进工业区和城中村改造
随着去年8月《2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划（草案）》的通过，2006年旧城改造将进一步加速，催生新的楼市热点。
据官方研究机构预测，福田区城中村改造后建筑增量为270万平方米至350万平方米，每年投放市场面积为160万平方米。
2006年就有金地渔农村项目、新洲旧城改造项目推出市场。
政府的一系列强制性规定和运作，促使工业区和城中村改造成为深圳楼市的重要组成部分。
（3）特区内住宅容积率将大幅度提高
Ø人口增长、土地稀缺逼迫容积率提高
2005年，全市年末常住人口827.75万人，按可比口径比上年末增加26.95万人，增长3.4％。
其中户籍人口181.93万人，增加16.80万人，增长10.2％，占常住人口比重22.0％；暂住人口645.82万人，增加10.15万人，增长1.6％，占比重78.0％。
并且根据深圳经济社会发展的趋势推算，深圳人口将会在今后的几年持续增加。
人口增长催化了住宅需求的增长，而在土地资源有限的情况下，要解决如此多的人口住房问题，必须提高城市的住宅容积率。
Ø最大化土地价值要求容积率提高
深圳土地资源的稀缺性显著，要求使每一平方米土地的价值最大化。
提高容积率，可以加大每一平方米的产值，最大化它的社会效益和经济效益。
所以住宅容积率将大幅度提高是一种必然的趋势。
3.2.2住房需求仍将快速增长
（1）经济发展促生住房需求
从下图可以看出，2000年到2005年，深圳的国内生产总值一直保持较快的稳定增长趋势，初步核算，2005年，深圳经济总量再上新台阶，GDP为4,926.90亿元，比上年增长15.0％。
根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005年全年居民人均可支配收入将近3万元，比上年增长8.7％，扣除物价因素，实际增长7.0％。
城镇居民人均消费性支出15,911.88元，增长9.7％，实际增长8.0％。
经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。
图10：
深圳市1997－2005年国内生产总值
图11：
深圳市2000－2005年人均可支配收入
（2）人口增长增加住房需求
深圳市房地产市场在全市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，继续处于快速发展期。
1998年以后近6～8年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放。
随着深圳经济的发展，城市地位进一步巩固，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投入深圳，从而产生大量的住宅需求。
3.2.3住宅房价将继续上涨
（1）经济社会发展推动住宅房价上涨
经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。
（2）市场供不应求推动住宅房价上涨
在每年外来人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2006年房地产市场需求仍将呈现刚性增长，住宅市场有望超过1,000万平方米的需求规模。
在未来几年内住宅需求将进一步增加，而深圳的住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。
（3）资源稀缺推动房价上涨
近年来，深圳市政府严格控制了商品房用地，全市出让的商品房用地保持在1平方公里左右，关内已近四年无商品房用地出让，而销售量却是一年上一个台阶。
由于全市特别是关内存量土地的进一步被消化，开发商可用的土地资源越来越紧缺，土地二级市场的交易将变得更加活跃，不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。
在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。
3.3项目附近区域房地产市场评价
由于本项目虽属罗湖区管辖，但罗湖区的房地产市场对本项目没有直接的借鉴意义，所以本文直接分析坭岗片区、八卦岭片区、银湖片区和清水河片区的房地产市场。
3.3.1坭岗片区房地产市场评价
（1）片区形象较差，对房地产市场有一定影响
本项目所在的片区管理混乱、人员庞杂、建筑物杂乱密集、配套档次低，在市民中的形象欠佳。
（2）目前的房地产开发尚未形成规模，总体档次不高
2005年推出的楼盘仅有银晖名居、星湖花园两个楼盘推出。
楼盘均价分别为：
5,700元/平方米和6,500元/平方米。
两项目在特区内属于低价位楼盘。
（3）片区规划有利于房地产市场的发展
本片区规划为以生活居住为主，兼具教育科研、对外交通等功能的综合性生活居住区。
片区内各地块土地利用性质主要包括政府/团体/社区用地、商业服务设施用地、居住用地、配套设施用地、道路广场用地、对外交通用地、市政公用设施用地、特殊用地、绿地、水域和其它用地等。
根据片区规划可以预见，未来本项目将具备良好的居住氛围，并且配套齐全，功能完备，是理想的居住场所。
由于本项目属于整体改造项目，因此在市场评价上应该着眼于改造后的前景方面，淡化项目所在片区现阶段的状况。
3.3.2八卦岭片区房地产市场评价
（1）片区地理优势凸显
该片区地处福田区东北角，北临泥岗西路与坭岗村一街之隔，南接园岭新村，西靠体育馆，东连笋岗片区。
泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东的城市用地。
（2）该片区处于升级转型再开发阶段
八卦岭原规划为工业区。
近年逐渐向建材、物流、轻工业、厂房、居住、商贸、餐饮、办公等综
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