关于项目管理作业.docx
《关于项目管理作业.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于项目管理作业.docx（45页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
关于项目管理作业
某某豪华度假别墅建设项目策划书
[键入文档副标题]
通过对整个项目的调查研究，项目可行，并且对整个****
别墅项目做出了规划以及研究
作者：
项目小组全体成员
2010/1/22
前言
本商业计划书内容包括某某豪华度假别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。
第一章某某豪华度假别墅建设项目可行性研究
一、项目背景
（一）项目名称
某某豪华度假别墅建设项目
（二）项目发起人
主要发起人：
xxx
成员：
****************************************
简介：
XXX公司将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。
（三）项目股东单位
XXXXXX投资（集团）有限公司
简介：
XXXXXX投资（集团）有限公司成立于1XXX年，注册资金XXX万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属XX家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。
（四）项目的拟建地区、地点
AB市某某湖畔
（五）研究工作概况
5.1项目经营范围
主要包括：
住宿、会务等。
1、住宿：
采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。
2、会务：
为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。
5.2项目实施保障条件
1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资（200X）XX号文批准。
2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。
3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。
4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。
5.3项目发展及可行性研究工作概念
1.社会消费水平稳步提高
在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。
我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。
休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
2.面临着良好的发展机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。
在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。
随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。
在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。
后小康人居主要可以分为三种情况：
一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。
湖景豪华度假别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。
另一方面，豪华度假别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。
湖景豪华度假别墅拟建成的500平方米，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。
二、需求和市场预测
（一）庞大的潜在市场规模
AB人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。
（二）AB一带强劲的市场需求
现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，都市生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。
（三）目标客户分析
绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。
所以本项目目标客户群主要定位于：
★政府职能部门；
★大中型企事业单位；
★高收入的商界人士；
★高收入的职业经理人；
★律师等高收入专业人士；
★追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。
三、原材料和投入
（一）建筑材料供应
其中主要材料包括：
结构材料：
木材、竹材、石材、水泥、混凝土、金属、砖瓦、陶瓷、玻璃、工程塑料、复合材料等。
装饰材料：
涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖、具有特殊效果的玻璃、等。
专用材料：
防水材料、防潮材料、防腐材料、防火材料、阻燃材料、隔音材料、隔热材料、保温材料、密封材料等。
（二）材料供应方式
通过招投标方式由AB本地建材供应商直接供应
从香港、美国、加拿大等地进口
四、坐落地址和厂址
豪华度假别墅建设地址----某某东海黄金海岸·某某湖畔
原因分析如下：
（一）AB（一个地名）
AB依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
它是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
夏季空气比较干爽,冬季比较温润.全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。
全市已基本形成了陆海空立体交通网络：
莱山国际机场为国家一类开放口岸,现已开通重要国际、国内航班，"黄金水道"尤为出名，铁路交通四通八达，公路网络密集。
该城市有联合国人居奖、中国优秀旅游城市、最佳中国魅力城市、2009年中国最美丽的城市等荣誉。
AB旅游资源丰富，有人间仙境--蓬莱阁、海上仙山长岛、张裕酒文化博物馆、牟氏庄园等名胜古迹。
这里是全国渔业基地之一，盛产海参、对虾、鲍鱼、扇贝等70多种海珍品；是中国北方著名的水果产地，AB苹果、莱阳梨、大樱桃等享誉海内外；是中国重要的黄金产地，黄金储量位居全国第一，产量占全国的1/4以上。
AB优美的自然风光和人文景观，每年吸引了大批中外游客前来观光旅游。
因此，旅客需求旺盛。
（二）东海黄金海岸·某某湖
Ａ环境优势
项目地址位于渤海湾东南海岸，属温带季风型气候，冬无严寒夏无酷暑，气候宜人，年平均气温12摄氏度，数十公里的金色沙滩，水清滩平，沙细如粉，沙质为金黄色，是环渤海海岸线上综合环境最好的地区之一。
这里的海水清澈，沙滩、阳光、空气、松柏令人向往，是神仙居住的地方。
黄金海岸南侧有国家ＡＡＡＡ级旅游度假风景区，景区内古建筑景点林立，亭榭廊塔、山林水系，依山构造，古朴典雅、气势恢宏。
配合与整个景区配套建设的南山康乐宫、南山宾馆、南山葡萄酒堡。
让您在享受浪漫海景生活的同时，为您提供一个功能齐全的度假休闲、观光旅游和会议接待的海景居住服务体系。
生活：
繁华的商贸步行街，农贸市场，小商品市场，并配有现代化的东海医院医院、老年公寓、幼儿园、酒店、超市、联通和移动营业厅以及多个网吧、银行等。
娱乐：
拥有279洞的世界最大南山高尔夫球场，绿草如茵，依山傍海而建；世界一流舞台音响效果的南山大剧院，带来全新震撼视听感受。
多家海水浴场、商务中心共筑娱乐休闲好去处。
面向水天一色的大海，家门口的金海湾浴场、世界一流高尔夫球场，多所大学城、体育场、高档会所、四星级宾馆酒店及国际会议中心，各项配套让你舒适生活，自在到家。
旅游：
国家AAAAA级南山风景旅游区，自然与人文景观相结合的优秀旅游胜地堪称世界第一铜铸大坐佛的南山大佛坐落其中。
交通：
项目所在地东海园区交通便捷。
“海陆空”四通八达。
车程1小时之内的旅游景点有数十家，有蓬莱阁、莱州湾、三山岛、桑岛、长岛、栖霞、养马岛、AB等等，充分满足您多姿多彩的旅游生活。
购物：
龙口市商业结构完善，由博商、振华商场、家家悦连锁超市组成的市区核心商业圈，结合富龙连锁超市、振华量贩超市、恒达商场、苏宁家电卖场等各类便民购物场所，为您提供了丰富、便捷的生活环境。
Ｂ投资优势巨大的升值潜力
龙口市十一五规划，已将南山、东海并入城市发展的很重要区域。
投资项目多、就业岗位多，具有巨大的就业优势，坐享高投资回报。
Ｃ教育优势
东海黄金海岸地处东海开发区文化教育区的核心，社区毗邻国家教育部批准的国家级高等院校——南山学院，东海外国语学院以及全国首家全日制的高尔夫学院，为您的子女提供细致入微的教育资源。
五、项目设计
（一）项目概况：
项目名称为某某豪华度假别墅建设项目，位于AB市某某湖畔，控规地块编号为11-09，由“西双版纳*****房地产开发有限责任公司”建设开发，用地面积为*****平方米（含代征城市道路），净用地面积为****平方米，暂定总建筑面积为****平方米，层数为3层（局部4层）。
（二）设计要求：
除了满足各类建筑规范的规定外，以下几条要求提请格外注意：
1、****项目应包含以下户型：
独立别墅，独立别墅面积在500平方米左右.
2、独立别墅按框架结构设计。
3、独立别墅的车库安排在房屋侧面。
建筑面积约30平方米。
原则上北面（以小区大门）考虑机动车停车区，南面安排非机动车停车区。
4、小区路网应满足防火规范及用户需求。
路网设计在原方案的基础上调整为每两排住户共用一个车行道，另一侧改为人行道，车棚可设在客厅侧面（客厅侧面不开窗）。
结合专业设计考虑车辆的进出便利。
5、别墅排水方向向东或向南。
西侧规划道路标高高于小区路面约3米。
应结合地形处理好场地与外部道路的高差，以及地块内部场地排水问题。
小区内部道路与外部道路接口处必须保证内部道路一侧至少4m范围内高于外部道路路沿标高，且坡度不应小于1%；必须处理好场地与建筑内部的高差，建筑周围不应有积水，排水通畅。
6、别墅给排水专业外管网设计应考虑小区内雨水管网系统。
场地内设置管道及化粪池等采取埋地方式，且应注意安全问题。
7、电气专业应提供整栋别墅的配电总图，估算别墅照明负荷。
别墅用电高压部分考虑用室外箱变，后期方案阶段总图设计应提出需要的准确的室外箱变场地位置及尺寸或室内配电房位置尺寸。
场地内的室外箱变应尽量布置于负荷中心、且使商业受影响最小的室外区域；室内配电房应注意布置于使商业受影响最小室内的区域（即尽量避免布置于一层临街处）。
上述设备及设备用房确定位置时应经本公司工程部认可，无特殊原因不得在施工图设计阶段随意改动。
8、要求在总图、户型及平立面设计时水、电、结构各专业应提前参与建筑方案设计。
本项目拟采取限额设计，设计概算不得突破：
框架结构780元/平方米；钢筋要求：
圆筋采用冷拔带肋钢筋；螺纹筋采用三级钢；室内装饰按按毛坯房标准设计；单体设计包含内容：
土建工程、室内水电安装、室外散水、装饰工程。
（三）平面设计要求：
1、由于立面方案设计时不可能考虑得面面俱到，故在施工图设计时应把立面方案设计时未考虑的问题，以及不符合有关的建筑设计、防火规范方面的问题均要解决。
但应以尽量保持原方案立面设计为原则。
2、与外墙立面有关的门窗平面形式及尺寸，提请注意平、立面应对应一致，并应尽量考虑保持原方案立面设计风格，以及考虑厅与各居室空调室外主机悬挂位置。
3、水、电各专业应提前参与建筑方案设计，与建筑有关的部分（如设备用房、管道等）须在建筑平面方案中绘出并经本公司工程部认可，无特殊原因不得随意改动，具体要求如下：
住宅部分：
前期方案阶段应考虑足够的设备、管道布置空间，后期方案阶段应精确计算需要的各类设备、管道尺寸，安排合理的位置，包括疏散楼梯间前室的消防栓、消防立管，楼梯间内消防栓（不能影响疏散宽度），水、电管道，垃圾收集间等。
（为避免因设备专业到后期施工图阶段才进入整体设计带来的、因各类设备、管道尺寸前期考虑不够，而导致后期尺寸调整，进而使楼梯间和户型尺寸受到影响）
非住宅部分：
应计算需要的各类设备用房、管道的大概尺寸（误差不超过±10%），安排其合理的位置（且应注意布置于使商业受影响最小的区域），充分考虑各专业的协调。
4、电气专业设计除了满足各类规范的规定外，还应满足以下要求：
⑴施工图设计时应考虑别墅照明负荷。
⑵别墅用电高压部分考虑用箱变，放于室外不影响住宅立面美观处。
（3）生活区部分每单元强、弱电管道应考虑互不影响布置。
5、水专业设计除了满足各类规范的规定外，还应满足以下要求：
⑴别墅布置在室外易抄表。
⑵单栋建筑的雨水系统应反映在水施图上。
⑶必须处理好空调凝结水的排水问题。
6、厨、卫设计应注意以下问题：
⑴厨、卫布置应尽量满足方案设计时已通过的布置格局，且燃气灶不应布置在窗口，变压式排风道应尽量布置在靠窗墙角，且应短边向灶，并在图中注明长短向尺寸。
⑵若因特别原因必须更改原厨、卫布置方案设计，须经我公司工程部书面签字认可。
⑶卫生间均采用降结构板500mm设计，在主污水管板面处留下水口，卫生间洁具均可由住户自由组合摆放。
⑷厨房、阳台楼、地面结构板均较同层楼、地面结构板降50mm。
避免只考虑利用建筑后期装修的50mm装修厚度调节而产生同层装修返水问题。
（四）立面设计要求：
1、方案阶段对主力户型应表达建筑物的完整外立面，其他户型未作的另外立面，在施工图设计中也应精心设计，且应考虑延续原定的立面风格及用材。
凡一般视线可视部分，均应精心设计立面；凡不同功能、配套部分入口、门头立面，均应着重设计（包括沿街商业）。
2、在施工图设计中，立面属于装饰施工的部分须能直接指导施工，不得仅用简单文字表示，须表达出该部分的具体尺寸、材料、与主体结构连接大样等。
3、外墙装饰材料及颜色详细提供的方案各立面设计图，并附规划已通过的外观透视图，未尽之处应统一协调考虑。
在施工图设计中，应注明材料的建议型号、尺寸、颜色。
4、内装修设计及标准要求
为毛坯房，不做装饰设计。
六、工厂机构和管理费用
建筑造价4000元/平米
车库：
1000元/平米，
花园：
600元/平米，面积200平米
装修造价：
高级装修1000-1500元/平米；豪华装修；1800元/平米以上
取暖设施：
100平方米的住房，一共安装3台空调。
“1.5匹、1.2匹各一台和2.5匹的柜式空调一台，可以满足取暖需要，1.5匹挂式为1499元，1.2匹挂式为1199元，2.5匹的柜式为4279元，总共6977元。
”
按每天平均运行10小时计算，3台空调同时开启每天耗电48.5度，每度电是0.58元，这样每天电费就是28元，每月取暖费843元，一个冬天（4个月）下来取暖费用为3376元。
成本：
500*2*1000+3+200*600+500*2*1800+6977=595.6977（万）
其余可用于设备购置：
404.3023万
七、人力
AB市建筑工种人工成本信息表如下
序号
工种
各级别月工资（元）
综合月工资（元）
日工资（元）
高级
中级
低级
1
建筑、装饰工程普工
1075
1000
950
1000
47.85
2
木工（模板工）
1600
1400
1200
1360
65.07
3
钢筋工
1600
1400
1200
1200
65.07
4
混凝土工
1400
1200
1050
1360
57.42
5
架子工
1580
1300
1100
1310
62.88
6
砌筑工
1700
1500
1200
1500
71.77
7
抹灰工
1700
1500
1200
1500
71.77
8
抹灰、镶贴工
1800
1650
1400
1600
76.56
9
装饰木工
1750
1600
1400
1560
74.64
10
防水工
1350
1350
1200
1200
57.42
11
油漆工
1450
1350
1200
1300
62.20
12
管工
1350
1250
1050
1250
59.81
13
电工
1500
1400
1200
1300
62.20
14
通风工
1300
1200
1050
1150
55.02
15
电焊工
1400
1200
1050
1180
56.46
16
起重工
1500
1400
1400
1450
69.38
17
玻璃工
1400
1200
1050
1180
56.46
18
金属制品安装工
1600
1400
1200
1200
64.59
19
安装钳工
1400
1200
1050
1170
56.46
20
铆工
1400
1200
1050
1180
56.46
21
自动化仪表工
1500
1300
1150
1280
61.24
这些工人7个月合计183470元/月
包工人工费：
砖混结构要175元/平方米，框架结构要220元/平方米
木工5人，泥工6人，钢筋工4人
八、执行时间安排
项目实施时间安排
项目建设期为七个月，其中前期准备工作需要15天（项目决策加项目论证需要7天；水文地质勘查需要3天；三通一平需要5天；），设计采购施工需要四个半月，粉刷装修需要一个月。
本项目分为一下阶段：
需求分析，项目可行性研究，项目评估，决策，勘察设计，施工和控制，主体验收，粉刷装修，竣工验收。
工程活动顺序及关系：
项目名称工期关系
项目需求分析2FTS
项目可行性研究2FTS
项目评估2FTS
决策1FTS
水文地质勘查2FTS
水文地质报告1FTS
项目设计20FTS
三通一平5STS=20
降水10STS=0
基坑开挖3FTS
验槽1FTS
换填压实5FTS
验收1FTS
基础抄平放线3FTS
支模板绑钢筋2FTS
浇注垫层和基础1FTS
养护28FTS
绑扎一层柱的钢筋2STS=7
验收钢筋支模板2FTS
浇注一层的柱子2FTS
养护28FTS
抄平支梁模板楼板模板3STS=7
浇注梁板1FTS
养护28FTS
搭接柱的钢筋2STS=7
检验0.5FTS
绑扎二层柱筋2FTS
验收支柱模板2FTS
浇注1FTS
养护28FTS
抄平支梁屋顶模板3STS=7
验收1FTS
浇注二层梁屋顶1FTS
养护28FTS
主体验收1STS=15
一层地面回填素土1STS=0
压实1STS=0
砌筑一层的墙7FTS
砌筑二层的墙7FTS
做一层毛地面2STS=0
对房屋周边平整1STS=0
安装水管暖通设备5FTS=4
安装门窗4STS=0
做屋面防水保温5STS=0
对一层内墙粉刷3FTS
对二层内墙粉刷3FTS
对外墙粉刷装饰5FTS
撤出主要设备1STS=0
做室外地面3FTS=4
绿化5FTS
竣工验收2FTS
第二章 某某豪华度假别墅建设项目假设
１.国家建设部和国土资源部等部门没有制定严格禁止建造私人别墅的规定。
２.山东省建设厅等部门没有出台严格禁止建造私人别墅的规定。
３.AB市城市规划局等建筑和国土资源部门没有出台严格禁止建造私人别墅的规定。
４.建设期内国家政局稳定经济秩序良好，不会出现政治危机经济危机。
５.建设所用到的资源都能通过正常的市场途径取得。
６.建设所用的资金都能按时到位。
７.建设期内建设区域内不会出现自然灾害和极端天气影响施工进度。
８.业主能够提供土地。
９.能够通过招标的形式取得业主满意的设计图施工图。
１０．建设采购的材料都符合国家建设部和质量检验部门制定的规范。
１１．在开工之前能取得建筑用地许可证施工许可证等其他必须准本的证。
１２．所有建设所用的机械都能按时进入施工现场。
１３．能通过招标取得有资质的施工单位和监理单位。
１４．项目的完成过程项目团队能制定出完善的范围计划进度计划质量计划风险管理计划沟通１５．计划成本计划监督计划等。
１６．项目的建设能够基本符合项目干系人的要求，不会伤害所有干系人的基本利益。
１７．项目团队能够高效协同的完成项目的任务。
１８．项目团队能够制定出有效的管理和监督制度。
１９．项目的建设不会破坏当地的生态环境。
２０．项目的后期运营能够盈利。
２１．项目业主能够充分信任项目团队。
第三章某某豪华度假别墅建设项目生命周期与责任矩阵
一、生命周期：
阶段
主要内容
一、前期策划阶段
1、在市场调查的基础上，提出项目的构思
2、建立项目目标系统
3、进一步调查研究项目的环境、资源等问题
4、提出实施目标的具体建议和设想
5、提出项目进度与财务准备的建议和计划
6、提交项目建议书
7、进行项目的可行性研究，提出可行性研究报告
二、设计和计划阶段
1、场地选择和详细调研
2、项目总体策划
3、制定项目的实施计划
4、进行项目系统定界和结构分析
5、提出设计要求，编制设计文件
6、设计工作控制和协调
7、起草项目手册
8、建立项目管理系统，选择管理人员等
三、项目施工阶段
1、施工准备阶段
2、质量控制
3、进度控制
4、投资控制
5、合同管理
6、信息管理
7、组织协调
四、项目营销管理
1、项目产品营销计划的策划
2、项目产品营销计划的考核与评价
3、项目产品营销计划的控制与调整
五、项目后期管理
1、进行项目建设的总结，提出项目总结报告
2、进行项目的成本费用核算和财务审计
3、进行项目评估
4、总结项目经验教训
5、建立项目回访机制和保修管理制度
6、项目的使用管理
二、项目的责任矩阵
阶段
主要内容
业主方
项目管理方
工程监理方
施工方
供货方
一、前期策划阶段
1、在市场调查的基础上，提出项目的构思
PD
E
2、建立项目目标系统
PDC
E
PE
3、进一步调查研究项目的环境、资源等问题
D
PE
4、提出实施目标的具体建议和设想
PD
E
5、提出项目进度与财务准备的建议和计划
P
DE
6、提交项目建议书
C
PDE
7、进行项目的可行性研究，提出可行性研究报告
C
PED
PE
二、设计和计划阶段
1、场地选择和详细调研
PDC
E
PE
2、项目总体策划
PC
DE
PE
3、制定项目的实施计划
C
PDE
E
4、进行项目系统定界和结构分析
C
PDE
5、提出设计要求，编制设计文件
P
DE
6、设计
升级会员 