历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题及答案.docx
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历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题及答案
历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题附答案
一、单项选择题（每题1分）
第1题
方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组方案称为（）。
A.现金流量相关方案
B.独立方案
C.互补方案
D.混合方案
正确答案：
B,
第2题
关于业主的概念，不正确的是（）。
A.业主是指房屋所有人
B.在我国，实行“房地一致”原则
C.业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象
D.业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利
正确答案：
D,
第3题
某建设项目生产单一产品，已知建成后年固定成本为1200万元，单位产品的销售价格为1800元，单位产品的材料费用为700元，单位产品的变动加工费和税金分别为120元和80元，则该建设项目产量的盈亏平衡点是（）件。
A.6666
B.7500
C.10909
D.13333
正确答案：
D,
第4题
（2012年）下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是（）。
A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工
B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分
C.城市性质是城市主要职能的概括和体现
D.城市性质是城市现状职能的概括和体现
正确答案：
D,
第5题
划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额（）包括土地价格。
A.应当
B.不应当
C.可以
D.不确定
正确答案：
B,
第6题
住房公积金贷款在本质上是一种（）。
A.信用贷款
B.信托贷款
C.基金贷款
D.委托贷款
正确答案：
D,
第7题
计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额50％但不超过100％的部分，适用税率是（）。
A.30％
B.40％
C.50％
D.60％
正确答案：
B,
第8题
有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（）。
A.40％
B.50％
C.60％
D.70％
正确答案：
D,
第9题
大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。
A.城镇化
B.郊区化
C.逆城市化
D.后城市化
正确答案：
C,
第10题
下述物业服务合同的特征错误的是（）。
A.物业服务合同属于记名合同
B.物业服务合同既是双务合同又是有偿合同
C.物业服务合同属于劳务合同
D.物业合同通常属于集体合同
正确答案：
A,
第11题
在房地产开发项目工程施工招标的邀请招标过程中，被邀请参加投标的承包商数量一般不少于（）家。
A.2
B.3
C.4
D.5
正确答案：
B,
第12题
在房地产名义总价不变的情况下，通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是（）。
A.各次付款比例不变，各次付款时间往前移
B.各次付款时间不变，提高前期付款比例
C.各次付款时间往后移，提高后期付款比例
D.各次付款时间往前移，提高前期付款比例
正确答案：
C,
第13题
房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）调研。
A.消费行为
B.消费环境
C.消费群体
D.消费能力
正确答案：
A,
第14题
（2009年）某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重最价格为600元／㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.81．00％
B.84．00％
C.84．17％
D.84．80％
正确答案：
B,
第15题
按照投资基础的不同，下列选项中不属于现金流量表的是（）。
A.投资各方现金流量表
B.项目投资现金流量表
C.项目资本金现金流量表
D.资产负债表
正确答案：
D,
第16题
在一个时期内，某地区的城市化率有所提高，则说明在此时期内（）。
A.该地区的总人口有所增加
B.该地区的城镇数量有所增加
C.该地区的工业产值比例有所提高
D.该地区的农业人口所占比例有所下降
正确答案：
D,
第17题
第一轮市场细分的目标是（）。
A.确定目标群体
B.确定特殊要求
C.为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料
D.寻找投资机会
正确答案：
D,
第18题
（2010年）城市中心商务强度指标是指（）。
A.中心商务区建筑面积总和／总建筑基底面积
B.中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积
C.中心商务用地建筑面积总和／总建筑基底面积
D.中心商务区建筑面积总和／总建筑面积
正确答案：
B,
第19题
（2010年）甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有△IRR（乙-甲）>，△IRR（丙-乙）<，△IRR（丙-甲）>，则各方案从优到劣的排列顺序是（）。
A.甲、乙、丙
B.乙、丙、甲
C.丙、乙、甲
D.乙、甲、丙
正确答案：
B,
第20题
申请房地产开发贷款的房地产开发企业应该具有一定比例的自有资金，一般要求达到申请贷款项目投资总额的（）以上。
A.50％
B.20％
C.40％
D.30％
正确答案：
D,
第21题
下面关于房地产征收的限制条件表述不正确的是（）。
A.房地产征收只能以公共利益为目的
B.房地产征收应严格按照法律规定的程序
C.房地产征收应给予公正的补偿
D.房地产征收应征得被征收人同意
正确答案：
D,
第22题
国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或人股和（）。
A.土地使用权转让
B.土地使用权出租
C.国有土地租赁
D.土地使用权抵押
正确答案：
C,
第23题
（2010年）可以依法征收房地产的主体是（）。
A.个人
B.企业
C.农民集体
D.国家
正确答案：
D,
第24题
对于一般房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。
A.1．3
B.1．5
C.1．2
D.2．0
正确答案：
A,
第25题
（2011年）在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费、（）和税金。
A.措施费
B.预备费
C.临时设施费用
D.利润
正确答案：
D,
第26题
根据相关统计，当城市化水平为30％～50％时，人均GDP一般为（）。
A.1000美元以下
B.1000～3000美元
C.3000～7000美元
D.7000美元以上
正确答案：
B,
第27题
收益法一般适用于（）的估价。
A.学校
B.公园
C.行政办公楼
D.加油站
正确答案：
D,
第28题
在美国，房地产抵押估价是（）。
A.州政府的直属机构完成
B.银行委托经纪公司完成
C.银行房地产信贷员完成
D.法律规定的强制性措施
正确答案：
D,
第29题
下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的是（）。
A.接受委托
B.制定工作计划
C.项目的可行性评价
D.编写可行性工作报告
正确答案：
C,
第30题
下列不属于房地产开发项目工程招标的程序的是（）。
A.招标前的准备工作
B.发出招标公告
C.对投标人进行资格审查
D.签订招标文件
正确答案：
D,
第31题
以下不属于最常用的风险防范策略的是（）。
A.保险策略
B.联合策略
C.融资策略
D.竞争策略。
正确答案：
D,
第32题
用（）表示的盈亏平衡点是指盈亏平衡点销售量占企业正常销售量的比重。
A.生产能力利用率
B.销售额
C.变动成本率
D.敏感性指标
正确答案：
A,
第33题
收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于（）。
A.直接用于计算价格
B.市场法中因期限不同进行的价格调整
C.不同类型房地产相同年限价格之间的换算
D.相同类型房地产比较不同年限价格的高低
正确答案：
C,
第34题
某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。
A.30％
B.45％
C.50％
D.55％
正确答案：
B,
第35题
（）是业主大会的执行机构。
A.业主委员会
B.居民委员会
C.物业服务企业
D.建设（房地产）主管部门
正确答案：
A,
第36题
拆除未到期的临时建筑，应当按其（）来给予适当补偿。
A.使用期限
B.建筑结构
C.用途
D.外观形状
正确答案：
A,
第37题
承租人将承租土地转租给第三人的，承租土地使用权归（）持有。
A.第三人
B.原承租人
C.土地局
D.国家
正确答案：
B,
第38题
下列关于盈亏平衡点的说法有误的一项是（）。
A.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强
B.盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好
C.盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益
D.盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小
正确答案：
C,
第39题
成套住宅抵押估价报告可以采用（）。
A.口头报告
B.叙述式报告
C.文字式报告
D.表格式报告
正确答案：
D,
第40题
在互斥方案比选方法中，有时会得出相反的结论的是（）。
A.净现值法
B.净现值率法
C.投资差额内部收益率法
D.差额净现值法
正确答案：
B,
第41题
（2008年）下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是（）。
A.离休、退休人员
B.单位外派至境外长期工作人员
C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员
D.偿还购房贷款本息的人员
正确答案：
B,
第42题
前期物业服务合同的签订主体是（）。
A.业主委员会与开发商
B.业主大会与开发商
C.业主委员与物业公司
D.开发商与物业公司
正确答案：
D,
第43题
保险人不需要负责赔偿由（）引起的一般财产损失。
A.火灾
B.洪水
C.地震
D.泥石流
正确答案：
C,
第44题
当承租人的正常使用受到妨害时，若是第三方原因所致，出租人（）除去或防止的义务。
A.不负有
B.负有
C.不确定
D.按现实情况
正确答案：
B,
第45题
建设用地使用权出租是一种（）行为。
A.主合同
B.从合同
C.附属合同
D.次要合同
正确答案：
A,
第46题
出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其（）。
A.土地使用权出让金
B.开发费用
C.总成本费用
D.固定资产投资
正确答案：
C,
第47题
估价报告使用期限的表达形式错误的是（）。
A.自××年××月××日起至××年××月××日止
B.自××年××月××日起算××年
C.自××年××月××日起算××个月
D.自××年××月起至××年××日止
正确答案：
D,
第48题
小型、简单而历时短的项目适用于（）。
A.目标型组织
B.职能型组织
C.项目型组织
D.矩阵型组织
正确答案：
B,
第49题
承租人转让租赁合同给第三人时，承租土地的使用权归（）。
A.第三人
B.原承租人
C.土地局
D.国家
正确答案：
A,
第50题
市场法适用于评估（）。
A.古建筑
B.学校
C.纪念馆
D.普通住宅
正确答案：
D,
第51题
不属于房地产项目方案类型的是（）。
A.混合一互斥方案
B.互斥方案
C.现金流量相关方案
D.互补方案
正确答案：
A,
第52题
通过企业有关人员直接与潜在顾客交谈的促销方式是（）。
A.广告
B.人员推销
C.营业推广
D.公共关系
正确答案：
B,
第53题
低价策略的特点是（）。
A.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路
B.为将来尾房销售提供了便利
C.可以在消费者心中形成高质高价的印象
D.会降低市场的占有率
正确答案：
A,
第54题
某房地产开发商有4个寿命期为5年的互斥投资方案，基准收益率为10％．根据下表的数据，应用净现值比较法比选，应该选择（）．
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
正确答案：
D,
第55题
（2008年）可比实例成交价格×（）=可比实例正常市场价格。
A.交易情况修正系数
B.房地产价格指数
C.交易日期调整系数
D.房地产状况调整系数
正确答案：
A,
第56题
房地产估价报告的附件中不包括（）。
A.注册房地产估价师的注册证书复印件
B.估价委托书
C.估价机构营业执照原件
D.估价对象位置示意图
正确答案：
C,
第57题
物业服务费的收费原则有（）．
①合理原则②公开原则
③费用与服务水平相适应原则④公平原则
A.①②③④
B.①②③
C.②③④
D.①②④
正确答案：
B,
第58题
将集体所有的土地转为国有土地的行为属于（）。
A.国有建设用地使用权转让
B.出让国有建设用地使用权
C.征收集体土地
D.集体建设用地使用权的转移
正确答案：
C,
第59题
关于建设用地使用权赠与的说法．错误的是（）。
A.建设用地使用权赠与是无偿行为
B.赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同
C.赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立
D.赠与的建设用地使用权无须办理相关手续
正确答案：
D,
第60题
房地产营销市场具有（）。
A.广泛性
B.区域性
C.差异性
D.时效性
正确答案：
A,
二、多项选择题（每题2分）
第61题
下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（）。
A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的
B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的
C.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的
D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满2年未动工的
E.土地使用者因破产而停止使用土地的
正确答案：
C,D,
第62题
房地产投资的非系统风险包括（）。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.市场供求风险
D.周期风险
E.持有期风险
正确答案：
A,B,E,
第63题
（2009年）国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（）。
A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要
C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同
D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任
E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利
正确答案：
A,D,E,
第64题
正常使用造成的建筑物物质磨损与（）正相关。
A.建筑物的使用性质
B.建筑物使用强度
C.建筑物使用年数
D.建筑物的实际经过年数
E.建筑物使用者
正确答案：
A,B,C,
第65题
开标时，投标文件出现（）情形的，应作为无效投标文件，不得进入评标。
A.投标函未加盖投标人的企业法定代表人印章
B.投标文件的关键内容字迹模糊无法辨认
C.招标文件未标明工程价格
D.投标人未按照要求提供投标保函
E.投标人未按照招标文件的要求予以密封
正确答案：
A,B,D,E,
第66题
以下（）属于房地产预测中的定量预测法。
A.购买者意图调查法
B.时间序列预测法
C.德尔菲法
D.回归分析预测法
E.销售人员意见法
正确答案：
B,D,
第67题
假设开发法的开发期包括（）。
A.前期
B.运营期
C.建造期
D.保修期
E.租售期
正确答案：
A,C,
第68题
出售型房地产开发项目的现金流出包括（）。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.开发费用
D.销售税费
E.管理费用
正确答案：
A,B,C,D,
第69题
下列关于划拨建设用地使用权可以转让、出租、抵押的条件的表述，正确的是（）。
A.满足城市规划管理和土地管理部门的要求
B.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
C.领有国有土地使用证
D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
E.依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金
正确答案：
B,C,D,E,
第70题
交易情况修正的方法主要有（）。
A.收益法
B.成本法
C.百分率法
D.差额法
E.高低点法
正确答案：
C,D,
第71题
国有土地上房屋征收的程序包括（）。
A.货币补偿
B.作出房屋征收决定
C.征求意见及修改
D.房屋征收的实施
E.房屋产权调换
正确答案：
B,C,D,
第72题
划拨建设用地使用权可以转让、出租、抵押的条件有（）。
A.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
B.土地使用者为政府部门
C.领有国有土地使用证
D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
E.领有集体土地使用证
正确答案：
A,C,D,
第73题
纯集聚对工业效益的影响主要通过（）方式。
A.工厂企业规模的扩大
B.企业间的协作、分工序列化
C.大城市的吸引、交通便利
D.矿产资源丰富使工业集中
E.企业选择了与其他企业相邻的位置
正确答案：
A,B,
第74题
（2010年）一份房地产估价报告的组成部分应包括（）。
A.注册房地产估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.被估价房地产的市场竞争力分析
D.估价结果报告
E.估价技术报告
正确答案：
A,B,D,E,
第75题
纯集聚对工业效益的影响主要通过（）方式。
A.工厂企业规模的扩大
B.企业间的协作、分工序列化
C.大城市的吸引、交通便利
D.矿产资源丰富使工业集中
E.企业选择了与其他企业相邻的位置
正确答案：
A,B,
第76题
（2010年）决定房地产供给量的一般因素有（）。
A.房地产价格水平
B.房地产开发建设成本
C.房地产开发技术水平
D.消费者对未来的预期
E.房地产开发企业对未来的预期
正确答案：
A,B,C,E,
第77题
建设用地使用者通过各种方式依法取得的划拨土地使用权，符合（）条件，并经过土地管理部门批准，可以出租。
A.领有国有土地使用证
B.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
C.具有地上建筑物，其他附着物的合法产权说明
D.依法规定同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了土地出让金
E.土地使用权已经办理了租赁登记
正确答案：
A,B,C,D,
第78题
开发商与经纪机构签订委托代理合同后，需要向经纪机构提供（）资料。
A.开发公司的财务报表
B.委托书
C.开发商的营业执照和资质证书
D.反映开发项目合法性的资料，如土地证
E.反映项目特征的资料
正确答案：
B,D,E,
第79题
我国实行土地用途管制制度，将土地分为（）。
A.农用地
B.已利用用地
C.建设用地
D.未利用地
E.非法用地
正确答案：
A,C,D,
第80题
关于房地产投资项目可行性研究理解正确的是（）。
A.在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证
B.在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价
C.在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究
D.该研究是针对房地产间接投资进行的
E.该研究是针对房地产直接投资进行的
正确答案：
A,B,C,E,
三、不定项选择题（每题2分）
第81题
（二）某宗房地产交易合同，约定买方付给卖方5394元／㎡，交易中涉及的税费均由卖方负责．该地房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
适用于市场法评估的为（）。
A.住宅
B.在建工程
C.码头
D.纪念馆
正确答案：
A,
第82题
（一）某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉的金额巨大，需要依据正确、有效的资料来作出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。
若要使投资决策更加科学、理性，则可选下列（）。
A.询问法
B.预测法
C.观察法
D.试验法
正确答案：
A,C,D,
第83题
（一）兴华房地产开发公司承揽开发一普通住宅项目．该项目预计投资3000万元，其现金流量现下表，基准收益率为10％，请回答下列问题．
该项目的净现值为（）万元。
A.188．81
B.496．74
C.858．10
D.1097．90
正确答案：
D,
第84题
（二）A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元／㎡，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／㎡，资本化平均为6％。
若要比较两宗房地产价格高低应（）。
A.统一单价
B.统一面积内涵
C.统一收益对象
D.都转换为无限年下的价格
正确答案：
D,
第85题
（五）王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理．该房屋账面原值为50万元，市场价值为100万元，王某支付的月租金为0．25万元．现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。
房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为（）万元。
A.10
B.50
C.90
D.100
正确答案：
A,
第86题
（二）（2010年）张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年．根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元．张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10％（租金收入均在年末）。
该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为（）。
A.通货膨胀风险
B.变现风险
C.收益现金流风险
D.市场供求风险
正确答案：
A,C,D,
第87题
下列关于地租的说法中，正确的是（）。
A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式
B.封建地租前期以货币地租为主
C.资本主义时期，地租以实物地租为主要形式
D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆
正确答案：
A,
第88题
（四）A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于9月20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，9月26日完成抵押登记。
下列不属于房地产抵押主要参与者的是（）。
A.贷款机构
B.国家
C.借款人
D.中介服务机构
正确答案：
B,
第89题
（二）在房地产投资项目经济评价中，某房地产投资项目的总投资为10000万元，其中投资者投入的权益资本为5000元，经营期内平均利润总额为800万元，年平均税后利润为960万元。
财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，下列评价准则有误的是（）。
A.当FNPV>0时，说明该方案不能满足基本盈利，故该方案不可行
B.当FNPV>0时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行
C.当FNPV=0时，说明该方案只能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行
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