三亚凤凰水城控制性详细规划.docx
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三亚凤凰水城控制性详细规划
三亚凤凰水城控制性详细规划
文本
目 录
第一章总则2
第二章发展目标、定位与规模3
第三章土地使用分类与控制3
第四章地块划分及编码5
第五章建筑规划管理控制5
第六章道路交通设施控制8
第七章公共服务设施控制12
第八章城市设计导引13
第九章市政公用设施工程规划15
第十章名词解释18
附表22
第一章
总则
第1条、为加强三亚市凤凰水城发展建设的规划管理工作，落实上层次有关规划的要求，提出规划管理及相关的控制标准，促进凤凰水城合理地开发与建设，特编制该文本。
第2条、《三亚市凤凰水城控制性详细规划》成果由文本、图件、说明书三部分构成，文本和图件是三亚市城市规划管理的法定性指导文件，凡在规划范围内进行的各项规划及建设活动，均应遵照本规划执行，下一层次规划也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。
第3条、规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》；（1990）
2.建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）；
3.《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137－90；
4.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）以及相关的规范法规等。
5.《海南省经济特区城市规划条例》；
6.《三亚市城市规划管理办法》；
7.《三亚市城市总体规划》（1995—2010年）；
8.《三亚市水务部门对三亚河道要求》（2005）；
9.《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》琼府[2001]19号文；
10.《三亚市城市管理办法》三亚市人民政府1992年；
11.《三亚市各类建设项目自备停车位和建筑后退道路红线距离控制指标暂行规定》三亚市人民政府1992年；
12.《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》；
13.《三亚凤凰国际水城概念规划方案整合》；
14.海南省建设厅文件（琼建规函[2006]51号）；
15.海南省国土环境资源厅文件（琼土环资函[2006]195号）；
16.海南省国土环境资源厅文件（环评告知书[2006]132号）；
17.三亚市规划局文件（三规函字[2006]85号）；
18.《三亚西河河道整治规划》；
第4条、本规划经三亚市人民政府批准后，由三亚市规划局负责组织实施，解释权属三亚市规划局。
第二章发展目标、定位与规模
第5条、规划定位
集休闲度假、投资、养生、生态居住为一体的大型综合社区，体现热带景观风貌的生态型现代水城。
第6条、发展目标
将三亚凤凰水城打造成中国旅游度假地产第一社区，引领和推动三亚经济由旅游观光型向休闲度假型的转变。
打造真正标志性的三亚时尚度假生活。
第7条、规划规模
（1）用地规模
片区规划用地总面积214.43公顷，其中城市建设用地面积182.49公顷。
（2）人口规模
按居住容量预测，片区可容纳的当量居住人口约为2.9万人。
第三章土地使用分类与控制
第8条、本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），划分至中类或小类。
第9条、规划总用地面积214.43公顷，其中城市建设用地182.49公顷，占规划总用地的85.1％，水域等非建设用地31.9公顷，占规划总用地的14.9％。
第10条、规划居住用地总用地面积为134.45公顷，占总建设用地的73.67%，分为二类居住用地，9年一贯制学校用地和小区绿地。
其中：
二类居住用地面积为131.47公顷，占总建设用地的72.04％，以多层住宅和高层为主；
9年一贯制学校用地面积为1.05公顷，占总建设用地的0.58％，安排在C－06地块。
小区绿地面积为1.93公顷，占总建设用地的1.05％。
第11条、规划公共设施用地总面积为5.73公顷，占总建设用地的3.14%，分为行政办公用地、商业金融业用地和旅馆业用地。
其中：
行政办公用地面积为1.90公顷，占总建设用地的1.04％；
商业旅馆业混合用地面积为2.91公顷，占总建设用地的1.59％；
旅馆业用地为0.92公顷，占总建设用的0.50％。
第12条、规划商业居住混合用地面积为9.45公顷，占总建设用地的5.18%，规划布置商业、金融保险业、服务业等。
第13条、规划道路广场用地面积为20.45公顷，占总建设用地的11.22%
第14条、规划区绿地总面积约12.41公顷，占总建设用地的6.80%
第15条、规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图件的规定。
第16条、在规划区内进行土地开发时，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划土地使用地性质时，应符合土地使用性质的兼容性规定，并经三亚市规划行政主管部门核准。
但公共设施用地（特别是非盈利性公共设施用地）、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿地等不得任意改变其用途。
第17条、建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应与所在地块的土地使用性质相符。
建筑使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的使用性质不符时，必须经过规划管理部门核准并符合土地使用兼容性规定，同时应遵守其它一切有关法规条文规定以及有关政府契约条款的规定。
第四章
地块划分及编码
第18条、地块划分原则
规划的用地性质应单纯（允许小面积相容性质用地的存在，但不允许不相容性质用地存在）；地块以街巷或其它道路及河道为界；地块规模按其使用性质或实际的开发需求进行调整。
第19条、地块编码
地块编码采用两级编码方法，共划分为6个片区，37个地块。
地块编码按由东往西，自北向南的顺序。
第20条、规划确定的地块界线，并不一定代表确定的地块用地红线范围，在详细规划设计和开发建设中，经规划管理部门批准，可根据实际情况将地块进行合并或细分，但其项目建设规模必须符合图则中提出的总体控制指标要求。
第21条、规划区内的土地使用和开发建设宜成片进行。
第22条、本规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下一层次规划设计时略有修改，但须报经规划管理部门批准。
第23条、本规划地块红线等控制坐标采用三亚市地方坐标系，设计标高为黄海高程系。
第五章建筑规划管理控制
第24条、建设使用强度控制
土地开发强度的控制通过容积率和建筑覆盖率两项指标来控制。
1.容积率：
容积率指标为上限指标，地块内开发建设的容积率指标不得超过规划中规定的指标，详见附表四“地块指标控制一览表”。
2.建筑覆盖率：
建筑覆盖率为上限指标，地块内开发建设的建筑覆盖率不得超过规划中规定的指标，详见附表四“地块指标控制一览表”。
第25条、建筑间距控制
建筑间距的控制应符合以下规定：
1.住宅建筑间距按日照间距系数1.0控制。
2.建筑间距的控制应同时满足消防、卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求，当同一地块同时涉及多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。
第26条、建筑高度控制
地块内所有建筑的地平面以上高度不得超过规划中规定的建筑高度控制指标。
第27条、建筑退线控制
1.沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离应按表1控制。
表1三亚市建筑后退道路红线距离控制指标
注：
1）、旧城建筑后退道路红线距离按表中的规定计算出后乘以0.7系数。
2）、位于主要交通集散地段的建筑物或人流集散量大的建筑物视其情况后退距离的酌增。
2.地块与地块之间应考虑开设消防通道的可能，两侧应各退后用地边界不少于5米。
3.居住区内建筑退让应满足《城市居住区规划设计规范》中的相关规定。
4.建筑的退让道路红线距离控制应同时满足消防及日照间距等相关规范要求，当同一地块同时涉及多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。
第28条、绿地率
依据各类规划绿地用地的特殊性，确定各类用地绿地率的下限指标。
1.公共绿地由于需要安排适量游憩设施和道路，绿地率控制不低于80％。
2.商业、金融、市政公用设施等单位，绿地率不小于20％。
3.居住绿地率不小于40％。
居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。
4.机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育等单位，绿地率不小于35％。
第29条、建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建，当其使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门批准并符合本规划的土地利用相容性规定。
第30条、规划对区内总用地及各基本地块的性质及使用强度采用综合控制指标体系。
控制指标分为规定性和指导性两类。
各地块的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、配套车位、配套公共设施、交通出入口方位、建筑后退红线距离等规定性指标必须符合分图图则及附表四中规定的指标，各地块的居住人口、建筑环境空间等指导性指标可参照执行。
第31条、同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；对于单体建筑需要提高层数时，在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度；需要降低层数时，在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。
第32条、依据《三亚市各类建设项目自备停车位和建筑后退道路红线距离控制指标暂行规定》的规定，建筑物后退道路红线距离按表2控制：
层数范围
表2建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）
≤10层
高≤30层
11-16
高31-50米
≥17层
高＞50米
城市主干道红线宽40米以上
8-10
后退道路红线距离＝10层（30米）
后退距离+建筑
高度-30米/5
后退道路红线距离＝17层（50米）
后退距离+建筑
高度-50米/5
城市次干道红线宽30-39米
6
支路红线宽18-29米
4
街坊路红线宽15米以下
2-3
第33条、两建筑之间的侧距，多层最少为6米，高层最小为13米。
建设单位要在上述侧距通行自备车辆，侧间距还需增加。
如需设置消防设施，由消防部门协同规划主管部门确定。
第34条、各地块建筑在实施规划所列的准许用途时，除需满足图则和附表中相关要求外，还必须遵守一切相关的法律规定以及有关政府合约条款的规定。
第六章道路交通设施控制
第35条、道路总体布局
规划路网结构分为干道与支路两个等级。
规划干道共6条，分别为；凤凰路、金鸡岭路、解放四路、一环路、回新路和中心规划路；
规划支路共9条，分别为南航路、沿河路、一号路、二号路、三号路、四号路、五号路、六号路、七号路；
道路红线及道路端面形式参照表3。
规划区内建议性道路的线型路可根据实际开发进行适当调整，但必须保证与其余路段的衔接，并符合与相邻道路交叉口的间距要求。
表3:
三亚市凤凰水城道路基本情况一览表
序号
道路名称
起讫
道路等级
红线宽度（米）
断面分配
备注
1
凤凰路
回新路—一环路
干路
80
17-2-5-2-11-6-11-2-5-2-17
2
金鸡岭路
一环路—解放四路
干路
50
5-1-6-2-8-6-8-2-6-1-5
3
解放四路
回新路—金鸡岭路
干路
40
4.5-1-4-1.5-8-2-8-1.5-4-1-4.5
4
一环路
凤凰路—金鸡岭路
干路
34
4-2-8-6-8-2-4
5
回新路
凤凰路—解放四路
干路
30
5-1-8-2-8-1-5
6
中心规划路
凤凰路—一环路
干路
30
5-1-8-2-8-1-5
7
南航路
回新路—凤凰路
支路
18
4.5-4.5-4.5-4.5
8
沿河路
回新路—二号路
支路
14
3-4-4-3
9
沿河路
二号路—金鸡岭路
支路
14
3-4-4-3
10
沿河路
二号路—中心规划路—二号路
支路
10
2-3-3-2
11
一号路
解放四路—金鸡岭路
支路
10
2-3-3-2
12
二号路
沿河路—中心规划路—沿河路
支路
10
2-3-3-2
13
三号路
二号路—解放四路
支路
10
2-3-3-2
14
四号路
二号路—解放四路
支路
10
2-3-3-2
15
五号路
二号路—解放四路
支路
10
2-3-3-2
16
六号路
二号路—一号路
支路
10
2-3-3-2
17
七号路
南航路—凤凰路
支路
7
1-2.5-2.5-1
第36条、建设基地出入口控制
建筑基地机动车出入口距离道路交叉口的距离应满足一下要求：
1、交通出入口方位是指允许的适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。
2、在以下范围内严禁开设机动车出入口：
主干道上距离交叉口120m的范围内，次干道上距离交叉口70m的范围内，支路距离交叉口30米范围内。
3、各地块适宜的机动车出入口位置，参见分图则。
第37条、为提高道路交叉口的通行能力，根据规划道路相交路口周围用地情况及道路交叉口抹角拓宽规定进行交叉口道路红线处理，在道路具体详细设计时，可根据实际情况做相应调整。
第38条、有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道时，应妥善处理出入口与配建停车场的位置，建筑后退道路红线距离具体按分图图则确定。
第39条、机动车停车场出入口距离人行天桥及立交桥匝道出入口应大于50米，距离交叉口应大于80米。
第40条、停车场规划
1.根据土地利用规划及《城市道路交通规划设计规范》的要求，在主要公共活动区布置社会停车场，自行车公共停车场采用分散布局的形式。
2.规划设置社会公共停车场10个，分别位于A-02，A-03，A-04，A-05，B-03，B-04，C-17，C-20，C-21，E-07地块。
3.所有公共停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位，专位专用。
第41条、建筑配建停车位控制
规划区内建筑配建停车场（库）的停车位设置应符合规划中的规定，具体配建停车位的数量，可根据实际建设规模进行调整，计算标准执行表3的规定。
表3规划区配建停车场（库）标准表
类别
单位
标准小汽车
摩托车
高中档旅馆（宾馆、招待所）
车位/客房
0.4
普通旅馆（招待所）
车位/客房
0.2
1
饭店、酒家、茶楼、歌舞厅
车位/100m2营业面积
8
10
机关、主要外贸、金融、合资企业、写字楼
车位/100m2建筑面积
1
0.6
普通办公、写字楼
车位/100m2建筑面积
0.3
2
商业大楼、商业区
车位/100m2建筑面积
0.5
15
市级影剧院、会议中心
车位/100座
4
12
一般影视厅、放映点
车位/100座
2
15
展览馆
车位/100m2建筑面积
0.8
5
医院
车位/100m2建筑面积
0.3
0.8
旅游（游览）码头
车位/高峰日千旅客
10
7
城市公园、游乐场
车位/1公顷用地面积
2
20
甲类居住小区（多、高层）
车位/户
0.2
0.4
单身公寓
车位/套
0.1
0.51-1
乙类居住小区（别墅式）
车位/户（栋）
1.0
注：
表中所列配建指标均为建筑应配建停车车位的最低指标。
第42条、商业购物中心、酒店、公园、办公楼等，必须建设与之相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场及供本单位职工的自用停车场，停车场的基本规模可根据建筑性质、规模确定。
第43条、规划区内各级道路系统和断面应严格按照规划实施，以保证道路系统的完整性。
第44条、规划区内各支路的设置应按图则控制，减少和城市主干道直接相连，支路和主干道相连时，交叉口应限制车辆左行。
第45条、各地块机动车出入口位置范围必须符合图则中所示的规定。
第46条、各种等级道路断面及交叉口形式按规划图则控制，城市主、次干道交叉口处均设置人行横道，其最小宽度为6米，城市道路平面交叉口的具体设计按三亚市道路设计有关规范执行。
第47条、本次规划所安排的社会停车场为公共性交通设施，各地块内各类建筑物在新建、改建和扩建时，必须按规划图则的要求另行配置停车场位。
如地块用地性质或建筑容量调整时，配件车位也应相应变动。
第48条、地块开发时，因条件限制无法满足配建车位要求时，应由开发单位申报规划主管部门解决，或向主管部门缴纳代办费，由有关部门在异地统一安排，具体办法由规划主管部门另行制定。
第49条、在公共活动场所和人流活动的集中地段应进行无障碍设计。
第七章公共服务设施控制
第50条、规划区公共设施包括商务办公、文体设施、商业设施、教育设施、医疗卫生设施和市政设施等。
第51条、规划按当量居住人口规模2.9万人配套公共服务设施。
第52条、配套设施项目的设置和规模应符合地块图则的规定。
第53条、行政管理设施
规划行政管理设施2处，位于C-19、D-11地块，分别为派出所和检察院。
居住区内设置居委会，为附设式，建筑面积每处不宜低于100㎡。
第54条、文体设施
规划文化活动站3处，位于C-07，D-03，E-06，布置于各居住区内。
第55条、医疗卫生设施
规划社区健康服务中心3处，位于C-07，D-03，E-06，布置于各居住区内。
第56条、教育设施
规划九年一贯制学校1座，位于C-13地块。
规划幼儿园3座，位于C-07，D-03，E-06，布置于各居住区内。
第57条、商业设施
规划综合市场4处，位于A-02，C-07，D-03，E-06，布置于各居住区内。
第58条、道路交通设施
规划社会公共停车场10处，分别位于A-02，A-03，A-04，A-05，B-03，B-04，C-17，C-20，C-21，E-07地块。
第59条、环卫设施
规划垃圾转运站4处，位于B-01-01，C-16，D-03，E-08地块，每处建筑面积80平方米，用地面积50平方米，环卫工人休息房、工具房应附设其中。
规划公共厕所6处，位于A-02，A-05，B-04，C-17，C-20，E-07地块，在城市主次干道上按间距500米左右设置一处，每处用地60平方米左右，或附设于其他公共建筑内部。
为提高公共设施服务效益，本规划将部分公共设施结合周边地区进行统一配置。
第60条、配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。
第61条、各地块内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，不得随意减少，并应与土地开发同步规划，同步建设和同时投入使用，如有变更，须申报城市规划主管部门批准。
第62条、居住区各级公建配套设施应满足设施齐全，分布均匀等要求。
除规定要求独立用地的配套设施项目外，其余项目可采用综合楼或与其它建筑合建形式安排。
当居住区成片开发时，九年一贯制学校具体位置可报城市规划主管部门批准作适当调整，用地规模不得减少。
第八章城市设计导引
第63条、整体空间景观塑造
规划依托三亚河、金鸡岭公园以及三亚湾等良好的环境背景，加强自然水体与城市公共空间景观、居住空间的沟通和联系，致力于热带水城的营造；对规划区的总体空间景观塑造进行控制。
第64条、水系控制：
1.规划三亚河作为规划区的核心水系，与规划区东侧的金鸡岭中心公园形成整体的生态廊道。
规划应根据防洪、景观设计等要求对三亚河河道过窄的河段进行拓宽，对河道岸线进行处理，对水质进行净化，形成水景景观主轴。
2.利用三亚河自然水系，结合河道两侧的用地布局，营造“河—湖—水道”多层级的水体景观体系，突出水城的景观特色。
3.岸线处理宜自然亲切，两侧岸线宜适当留出公共空间，并设置绿化、休闲、步行以及水上活动等亲水性公共设施。
充分利用水景与道路、、公共绿地等形成的公共开敞空间，充分展示水城特色。
第65条、控制要素
1.建筑界面：
本次规划主要控制三亚河沿岸、一环路以及解放四路的建筑界面。
三亚河两侧主要为居住用地和公共设施用地，沿河住宅建筑以中小体量为主，建筑风格应整体、统一，建筑界面可灵活处理并强调与滨水开敞空间相协调。
一环路沿路以体量建筑为主，建筑界面强调与对面体育中心的相协调，并强调界面的通透性。
解放四路沿路以体量建筑为主，建筑界面应与滨海空间相协调，并强调界面的通透性。
2.视觉通廊
限制三亚河两侧的建筑物高度，确保河道视觉廊道的通畅；三亚河两侧的建筑布局应留出足够的视觉廊道贯通三亚河生态廊道。
控制面向三亚湾的回新路、中心规划路、金鸡岭路两侧沿街建筑物高度，形成优质的面海视觉通廊。
3.标志性节点：
规划结合自然水体、公共绿地和商业服务设施，形成标志性的开敞空间；同时，结合自然水体和公共绿地设置公共服务设施，形成次一级的景观节点。
第66条、绿地景观环境建设应符合以下规定：
1.公共绿地、居住区绿地的规划设计和实施建设，应与周边地块、自然水系、城市道路景观需求等有机结合，用地周边严禁设置封闭性围墙，应设置园林式栏杆、绿篱等。
2.道路两侧的城市公共绿地，不应被广告牌、商业性建筑等遮挡。
3.道路两侧绿化应根据街景需要和相邻用地、建筑物等进行设计，并应保持路段内的连续与完整。
4.绿化应充分利用当地的热带植物，结合三亚河水系创造具有特色和可识别的滨水景观。
第67条、规划区主要道路的景观环境建设应符合以下规定：
1.规划区主要道路的景观环境建设应注重道路两侧各种组合要素的整体设计，内容包括道路绿化、公交车站、各类广告牌、电话亭、报栏、雕塑及其它建筑小品等。
2.道路两侧的各类用地严禁设置封闭性围墙建筑，应结合街坊内绿地，设置通透的园林式栏杆、绿篱等。
3.道路两侧的大中型公共建筑应进行景观环境设计，包括广场、绿化、人流及车流组织等，以保持良好的道路景观。
第68条、公共空间设计要求
1.充分利用规划的公共绿化用地与三亚河水系、道路、入口等相结合形成大型的开敞空间，强调开场空间的地标性，提高“水城”的环境品质。
2.灵活组织河道、水系、建筑和内部绿化的空间和景观关系，形成可识别的滨水景观。
3.充分运用热带植物和水系、水景，塑造热带水城的个性。
第69条、本图则确定绿地主要为公共绿地。
除园林建筑、绿化生产管理的少量建筑物、构筑物及图则所确定的配套设施、市政设施、公共交通设施外，严禁建设其它性质的建筑。
第70条、规划原则上控制公共绿地内不得进行建设，但容许根据绿地地块规模，参照《公园设计规范》配建少量常规设施。
第71条、三亚河两侧的城市公共绿地应根据街景需要结合相邻用地、建筑物等进行设计，不应被广告牌等遮挡，保证路段内的连续与完整。
第九章市政公用设施工程规划
第一节 给水工程规划
第72条、用水量预测
规划区日变化系数为1.30，最高日用水量约为2.36万m3/d。
第73条、水厂规划
规划区供水由规划区周边的荔枝沟水厂和金鸡岭水厂提供。
第74条、供水管网规划
供水普及率100%。
供水管网采用环状管网。
规划给水管网的铺设以规划用水量为依据，并适当留有余地。
结合道路的改造，对原有给水管道进行取舍或集中铺设新的给水管。
第75条、供水水压
供水水压宜满足用户接管点服
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