天津市建设优质项目收费基础标准房地产类.docx
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天津市建设优质项目收费基础标准房地产类
天津市建设项目收费原则（房地产开发类）
一、土地获取阶段成本测算环节
第一步：
发展部结合研发中心及销售进行简朴方案初选，形成项目总平面图，并填写《项目各项经济技术指标明细表》，将方案意图反映为直观数据，便于成本测算。
第二步：
根据初选方案进行成本测算，计算项目利润率，判断方案与否合理，利润率与否满足规定，否则需进行方案重选，重新测算，直至方案最优，利润率最大。
二、成本测算办法
1、面积计算统一口径为：
可售面积。
2、产品形式需按照建筑类型（多层、高层等）、构造类型（如砖混、框架、钢构造等）以及使用功能（住宅、商业、非经营性公建等）加以分别列项，进行测算。
3、项目综合成本区别住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型，其中不计入可售面积某些（如：
地下车库、会所、幼儿园、小学等）成本摊入可售面积某些。
4、项目毛利率=（销售均价-直接成本）/销售均价
项目净利率=（销售均价-完全成本）/销售均价
5、在详细成本测算过程中，应合理预测各项成本需发生费用，属于有固定收费原则项目，按照原则进行预测；属于经验判断项目，结合以往类似工程及项目实际测算。
6、详细各项明细测算经验总结：
以天津市区原则为例。
序号
项目名称
收费原则
备注
一、
土地成本
1
地上物拆迁安顿补偿费
含在地价中（见土地出让合同）
2
土地使用权出让金政府收益
评估地价*20%（见土地出让合同）
3
市政公用基本设施配套费（大配套）
城乡普通商品住宅项目
不不不大于165元/平方米建筑面积
指社区地块红线外市政基本设施和大配套费用，包括区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市政道路照明、中水、电力、通讯、燃气、采暖及有关配套市政站点建设费用。
大型公建项目（容积率不不大于1，按建筑面积收取；1如下按用地面积收取）
商贸旅游娱乐
不不不大于220元/平方米
写字楼高档公寓
不不不大于215元/平方米
文化教诲金融
不不不大于210元/平方米
4
土地契税
（出让金+土地补偿+大配套费）*3%
5
土地交易费
招/拍/挂形式
成交总价*0.6%
协方出让
评估地价*0.6%
二
前期费用
1、三通一平
临电工程费
红线外
依照实际工作量发生计取（变压器可自购或租赁，租赁500-600元/月），依照项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小，有所不同，普通1-2.5元/平米。
新政策规定在办理临电手续时交齐正式电力工程款50%。
开发中心
红线内
依照实际发生工作量计取，每平米0.5-2元左右，高层项目费用发生较高。
工程部
临水工程费
红线外
依照实际工作量计取（需交水表押金，0元/部）每平方米1-1.5元。
破路费另收。
开发中心
红线内
依照实际工作量发生计取，每平米0.5元左右
工程部
临路工程费
依照实际工作量发生计取，视项目详细状况有所不同，每平米1.5-3元。
工程部
填土圾平整场地费用
依照实际工作量发生计取，每平米1-10元不等，重要需结合场地实际状况而定，如：
场地遇到有地下防空洞等状况，费用发生较高。
暂时设施
依照实际工作量发生计取，重要指现场暂时办公用房以及宿舍等，此项费用可某些从使用者（施工方）土建结算中扣回，普通每平米3-6元不等。
2、
规划设计费
征询费
每平米1元左右，详规设计费含在其中。
研发中心
方案设计费
依照所用设计单位和项目档次原则有所不同，普通状况住宅项目5-15元/平米，商业10-20元/平米，项目档次高或选用国外设计单位，则费用更高（较普通高10-20元/平米），按照建筑面积收取。
研发中心
3、
施工图设计费
建安设计费
与项目方案复杂限度及构造类型关于，普通状况砖混7-8元/平米，框架10-12元/平米，公建15元/平米左右，按照建筑面积收取。
研发中心
成品房设计费
普通状况1.5-3.5元/平米，与规定设计房型种类多少、方案设计复杂限度、成品房面积、与否含水电改造关于；例如都市之星SOLO项目房型种类较多，房屋面积较小（25-40平方米/每户），每平米设计费3.4元左右
研发中心
4、
环境方案设计费
方案设计费
按景观面积收取，与环境方案复杂限度关于，国内6-8元/平米，国外12-30元/平米，合在建筑面积内普通3-5元/平米。
研发中心
环境施工图设计费
费用摊在建筑面积内1-2元/平米
研发中心
5、
综合管网设计费
综合管网：
0.5元/平米；热力：
0.6元/平米；排水：
0.5元/平米；共计1.6元/平米，按照建筑面积收取。
开发中心
6
人防设计费
按照人防面积收取12-25元/平米
开发中心
7
招标代理费
1元/平米，可协调至0.5-0.7元/平米。
也有按中标价比例报价如0.12%。
（招标代理公司）
开发中心
8
地质勘察费
2元-3元/平米；按勘察单位报价，每延米60-80元。
工程部
9
保险费
千分之1.2，由施工方交纳，甲方垫付，3000万以上按千分之一收取。
10
定额编制费
万分之五（由施工方交纳，甲方垫付）
11
环境评估费
估算投资额
0.3如下
0.3-2
2-10
10-50
50-100
100以上
约0.5元/平米
编制环境影响报告书
5-6
6-15
15-35
35-75
75-100
110
编制环境影响报告表
1-2
2-4
4-7
7以上
评估环境影响报告书
0.8-1.5
1.5-3
3-7
7-9
9-13
13以上
评估环境影响报告表
0.5-0.8
0.8-1.5
1.5-2
2以上
环保验收费
依照此前各项目状况预计2万元每个项目
12
避雷监测费
施工图核查
1500元/套图纸
5000平米如下减半收费
津价费（）70号
施工质量检测
0.8元/平方米
二、三类防雷装置
1元/平方米
一类防雷装置
13
电力检测费
建筑面积*1.5元/平方米
天津电检中心
14
室内空气检测费
可议
21站
15
土地证
1000平方米如下
100+20元
地籍科
1000平方米以上
（总建筑面积-1000）/500*40+120；每平米1.5-2.5元。
16
人防异地建设费
9F如下（6B级）
经济合用房
400元/平方米*首层投影面积
商品房
800元/平方米*首层投影面积
9.5F以上（5级）
经济合用房
1000元/平方米*首层投影面积
商品房
元/平方米*首层投影面积
17
人防报废补建费（补偿费）
钢筋混凝土构造
1700元/平方米
砖混构造
1200元/平方米
18
地名费
地名公示费
4000元/个
开发中心
地名标志费
0.7元/平方米
19
建设工程施工交易服务费
施工合同总额（万元）
收费原则（元）
津价房地（）507号
招标方交纳：
60%
中标方交纳：
40%
100及如下
800
100以上-500
1000
500以上-1000
5000
1000以上-3000
10000
3000以上-5000
30000
5000以上-8000
50000
8000以上-10000
70000
10000（不含）以上
每增长1亿元，加收0.6万元，局限性1亿元按1亿元计算，但最高不超过10万元
20
设计交易服务费
设计项目批准总投资额（万元）
收费原则（元）
津价房地（）507号
招标方交纳：
60%
中标方交纳：
40%
500及如下
500
500以上-1000
2500
1000以上-3000
5000
3000以上-5000
15000
5000以上-8000
25000
8000以上-10000
40000
10000（不含）以上
每增长1亿元，加收0.4万元，局限性1亿元按1亿元计算，但最高不超过8万元
21
工程监理交易服务费
监理合同总额（万元）
收费原则（元）
津价房地（）507号
招标方交纳：
60%
中标方交纳：
40%
500及如下
200
500以上-1000
1000
1000以上-3000
3000以上-5000
6000
5000以上-8000
10000
8000以上-10000
16000
10000（不含）以上
每增长1亿元，加收0.4万元，局限性1亿元按1亿元计算，但最高不超过5万元
22
建安设备交易服务费
合同总额（万元）
收费原则（元）
津价房地（）507号
招标方交纳：
60%
中标方交纳：
40%
500及如下
200
500以上-1000
1000
1000以上-3000
3000以上-5000
6000
5000以上-8000
10000
8000以上-10000
16000
10000（不含）以上
每增长1亿元，加收0.4万元，局限性1亿元按1亿元计算，但最高不超过5万元
23
合同审查费
设计合同审查费
千分之一
招标方交纳50%
中标方交纳50%
勘察合同审查费
千分之一
施工合同审查费
住宅
万分之2.1
公建
万分之三
24
施工图审查费
住宅
砖混
1.3元/平方米
4万平米以上项目每平方米减0.2元；两栋楼若同样，其中一栋按照50%计取；布局复杂，超限高层由地震研究所审查，收费原则：
面积*1/4*2*难度系数。
津价房地[1994]156号
框架
6-12F
1.9元/平方米
13-20F
2元/平方米
20F以上
2.2元/平方米
公建
24米如下
2.4元/平方米
24-50米
3.2元/平方米
50-100米
4元/平方米
100米以上
4.6元/平方米
别墅
1.7元/平方米
25
墙改费
砖混构造
8元/平方米
先交后退；按建筑面积收取；如所有使用页岩砖不收取。
其她
所有粘土砖填充
8元/平方米
某些粘土砖
2.4元/平米
26
水泥专项基金
按3元/吨收取
砖混构造
0.2吨/平方米
津价房地（）77号
先交后退
框架构造
0.3吨/平方米
其她构筑物按砼用量
0.4吨/立方米
27
地籍地形图、核地
1：
500地形图每幅收2800元
1：
困难：
8000元/幅；不困难：
4000元/幅
1：
5000 困难：
4000元/幅；不困难：
元/幅
28
销售允许证公示费
6000元/次，天津日报公示
29
分户土地登记费
住 宅
1.36元/平方米
公 建
2.04元/平方米
别 墅
2.72元/平方米
30
准入证公示费
1500元/个
31
房产测绘费
住 宅
1.36元/平方米
即：
住宅面积测量
其她房屋
2元/平方米
32
定位测量
桩点费
（一种楼4个点）*650
导线
6400元/公里
GPS
1万平方米如下取4个点*6400元
33
竣工测量
数字测图
5万平米收费9400元
导线
6400元/公里
34
产权登记费
普通房屋
按工程等价收取2‰登记费
住户登记时，公司与业主各交80元/户，发证时，每户100多元，由业主代交，公司报销，另加3元/平米-区发产权证。
危改房屋、国家安居工程登记费
按工程造价2‰减半收取
个人集资建房登记
按每件工程造价收取2‰登记费（每件工程造价=工程总造价÷工程总建筑面积×每件建筑面积）
工本费
10元
35
房屋转让手续费
普通房屋
3元/平方米
经济合用房
1.5元/平方米
三
施工过程中
1
质量监督费
不实行监理
0.15%*总造价
津价房地（）533号
实行监理
0.1%*总造价
住宅项目按上述原则70%收取
2
人防监督
人防工程造价千分之三。
人防工程建设质量监督站
3
地基解决
桩基本工程费用
与选用桩形式关于
桩检测费用
普通每平米2-3元
回填石屑费用
视回填厚度而定，85-100元/方
4
住宅土建、安装
土建安装工程费
研发需限额设计。
9层板式住宅1000-1100元/平米左右。
24层点式高层住宅1320-1400元/平米左右。
联排别墅1250-1380元/平米左右。
商业视构造形式以及详细装修配套原则而定。
土建预算编制费
普通按工程造价千分之一至三计算。
电梯
与选用电梯品牌和部数以及建筑面积关于，普通60-80元/平米
消防
高层住宅消防25-30元/平米；商业消防50元/平米，若增长喷淋需70-100元/平米
空调
和所用空调形式以及安装空调面积大小关于。
如都市之光会所某些选用VRV空调，450元/平米左右
5
土建监理费
普通6-8元/平米
6
沉降观测
普通0.6-1元/平米
7
人防监理费
按人防面积8元/平米
8
人防设施费
住宅
9层及如下
首层投影面积*800元/平米
区内免费建公建学校、幼儿园等，如自建按公建原则减半收费。
10层以上
首层投影面积*元/平米（其中经济合用房及危改房减半）
公建
市区及塘、汉、大
总建筑面积*5%*元
其她区县
总建筑面积*4%*元
9
变更及签证
10-20元/平米
10
示范社区奖
10元/平米左右
11
成品房装修
太阳城成品房原则每平米450元左右，都市之星SOLO成品房原则每平米800元左右；和装修原则及成品房面积关于
12
其她
3-5元/平米
工程部
四
市政基本设施费
1
电力工程建设费
多层住宅（含底商）按设计容量50瓦/平米计算
83元/平方米
顾客提出需多路电源供电，92元/平方米
津价房地（）582号
高层住宅（含底商）按设计容量50瓦/平方米计算
92元/平方米
2
公建项目10KV供电工程建设费
1280元/千伏安；原有增容，增长某些收取；35KV以上按实际发生工程费据实收取。
不含施工路由及补偿费。
工程范畴：
由公用线路10千伏出线到顾客红号变电站高压开关柜入口，涉及10千伏供电线路、开闭间设备（不含土建费用）施工、安装和调试。
津价房地（）77号
3
一户一表费
一户一表（10-20A）约660元/部。
4
土建站、箱式站
土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备1.5-3元
5
内缆工程费
视工程量而定，高层每平米3元
6
红号站
视工程量而定
7
自来水工程建设费
住 宅
建筑面积*25元/平方米
[]津价房地448号
公 建
建筑面积*27元/平方米
经济合用房
21元/平米
危改房
20元/平米
大片危改房
17元/平米
8
水表费
远程水表
435元/门洞
约-5.5元/平米
磁卡表
470元/户
普通表
35元/户
9
市政排水工程建设费
建筑面积*19元/平方米；如将排水工程交给排水四所来做，对方负责一切手续；委托养护管理每年费用为1万元。
（杨昆）
28元/平米，协商22-23元/平米，自建按预算。
10
有线电视初装费
300元/每户，按接受端，（首端，别的减半），3元/平米左右
11
通讯线路安装费
基本不发生费用
12
智能化
楼内智能化：
黑白可视对讲、门磁、煤气探测器等，与总户数以及设备品牌关于。
楼外智能化：
社区周届红外对射、智能巡更、背景音乐、电子显示屏、出入口自动道闸等。
以上原则智能化每平米12-15元左右
13
区内路灯
普通每平米5元/左右
14
环卫
1元/平米
15
邮政
1元/平米
16
环境工程
绿化
按环境面积100-200元/平米
道路
普通每平米20元/左右
17
燃气
燃气基本设施建设费
普通住宅
28元/平方米
燃气采暖
31元/平方米
高档公寓、别墅
40元/平米
公建项目
按工程定额；需缴纳公建增容基金（工程预算款20%）约40元/平米
燃气表
远程表
400元左右/门洞
磁卡表
500元左右/户
普通表
160元左右/户
气源发展基金（即贴费）
居民住宅房
20元/平方米（经济合用房10元/平米）
公建交气源增容费
日用气量*1500元，普通40元/平米
非居民顾客
750元/立方米.每日
工业用气
750元/立方米.每日
点火费
0.5元/平米左右
设计费
3%-5%*工程费
18
供热工程建设费
（热源费）
住宅
92元/平方米
津价房地（）460号
公建
130元/平方米；如热源为第一热电厂热电联产为150元/平方米
财政投资公益性建设项目
100元/平方米
19
内网费
出换热站1.5米到入楼口处1.5米供热施工二次网费用为25-28元/平方米。
20
换热站（土建）
视工程量而定，普通1-2元/平米
21
围墙大门
4元/平米左右
22
车棚
1元/平米左右
23
配套监理费
2元/平米
24
水面
视工程量大小而定，蓝湾28元/平米
25
中水
10元/平米左右
26
直饮水
8元/平米左右
27
园林绿化风险金
一类地区
300元/平方米
按用地面积*30%
报建时暂时不收，竣工验收时未绿化补交，符合规定后退。
二类地区
250元/平方米
三类地区
200元/平方米
四类地区
150元/平方米
28
环卫
单位生活垃圾解决费
15元/吨
津价费[1996]20号
大块混凝土解决费
10元/吨
无害工业垃圾解决费
5元/吨
五
公用配套设施
1
小配套费（住宅建设费非营业性公建配套费）
70元/平方米；指住宅社区内各种配套设施（如学校、幼儿园、派出所、农贸市场等）建设所需费用，按照社区建筑面积收取。
市物价局、建委、财政局津价房地[1997]96号
2
公共设施维修基金
首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分对别按如下比例缴存：
（一）不配备电梯商品住宅，开发建设单位和购房人各接1%缴存维修基金；
（二）配备电梯商品件宅，开发建设单位按1.5%、购房人按1%缴存维修基金。
开发建设单位自用、出租商品住宅，应当在办理房屋权属证书前，按同期售房价格或指引价格为基数2%或者2.5%计算缴存维修基金数额，由开发建设单位一次性存入市维修基金专户。
3
区内非经营性公建
地下室及车库
居委会
物业管理站
其她区内设施
六
贷款利息
普通按照土地和地上物作抵押一年计算，（土地款+销售收入）*0.06，普通50-80元
七
销售费用
八
管理费用
九
营业税金
销售均价*5.55%，有也许返税
物业接管费：
2元/平米（带电梯、智能化）；1.5元/平米（10万平米如下）；1.6元/平米（10万平米以上）；
0.5%（验房费）
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