某住宅小区建设项目可行性研究报告 2.docx
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某住宅小区建设项目可行性研究报告2
第一章 项目总论………………………………………1
第二章 拟建项目情况…………………………………8
第三章 项目区域概况及社会经济发展状况…………13
第四章 市场分析营销策略……………………………14
第五章项目技术方案设计……………………………19
第六章项目建设条件…………………………………23
第七章环境保护与节能节水…………………………26
第八章、项目招标管理…………………………………29
第九章 项目进度计划…………………………………31
第十章 投资估算及资金筹措……………………….32
第十一章项目财务评价………………………………33
附表一成本测算…………………………………….40
附表二现金流量表………………………………….41
第一章 项目总论
一、项目概况
㈠、项目名称：
某住宅小区
㈡、项目建设单位：
江西省房地产开发有限公司（国家一级房地产开发企业）
㈢、项目负责人：
欧阳曙光
㈣、项目建设地址：
官园小区（芦洲大道与秀江东路交汇处，状元州斜对面）
㈤、项目建设性质：
房地产开发
㈥、项目建设规模及主要建设内容：
按照统一规划，分步实施的原则，“ ·某住宅小区”项目总规划占地208亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000㎡，计划分三期开发。
一期净开发用地面积约75.41亩，开发建筑面积约80430㎡，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化、区内基础设施（道路、水、电、通信、煤气、智能化系统等）；二期净开发用地面积约78.19亩，开发建筑面积约82029㎡，沿中央水景以西建设规划中多层住宅组团、组团内配套、道路及绿化；三期净开发用地面积约49.4亩，开发建筑面积约58541㎡，完成沿秀江东路小高层及剩余部分的开发，建设主要内容为小高层组团、花园洋房组团及其余配套、公建、道路、绿化等部分的建设。
㈦、项目总投资及资金来源：
本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、银行融资、销售回收款构成。
具体构成比例如下：
二、项目实施进度安排
本项目拟分三期实施，近期实施一期工程，计划建设经营期3年，结合一期工程的开发建设情况及销售进度逐步进行二、三期的开发。
三、投资方基本情况
江西省 房地产开发有限公司成立于一九九九年，隶属于福建 集团，注册资金10888万元，是一家集房地产开发、工程施工及物业管理为一体的具备国家一级资质的房地产企业。
公司全面实施国际ISO9002质量体系管理，以“正直构筑繁荣”为企业核心价值观，奉行“构建新都市、共享好生活”的经营理念，自1995年进入宜春以来，先后承接了宜春市袁山东路、昌黎路、明月北路、高士北路、秀江公园护栏及道路、十运村小区道路、国安路等达8000万元的基础设施工程。
并于1998年投资开发安居工程商业配套项目—— 商贸街，该项目总建筑面积达7546平方米，工程投资近2000万元，充分发挥了 公司在房地产领域的开发优势和力量；同时，在宜春市委市政府的大力支持和高度重视下， 斥巨资8亿元开发建设高士北路综合项目，该项目全长2公里；2001年公司投资1000多万元建设商住综合项目——鸿福楼，该项目总建筑面积为15000平方米。
随着企业实力的发展，2002年 公司再度斥资1.5亿资金兴建宜春市首座高档智能化住宅小区——丽景山庄。
该项目占地141.3亩，总建筑面积12万余平方米，是宜春市首个大规模、智能化、花园式精英生活社区，项目户型荣获“中国优秀户型设计”大奖、“宜春市园林示范单位”、“江西省经典楼盘”、“江西省优秀物业管理小区”等殊荣，项目销售取得了良好的业绩，赢得了消费者的一致好评。
公司在生产经营过程中，按时纳税，积极履行纳税人应尽的义务，自成立以来，共上缴纳税2500万元，被宜春市政府授予“纳税大户”和“纳税百强民营企业”光荣称号，并多次被政府各级职能部门评为、“诚信单位”、“先进私营企业”、“先进房地产开发企业”、“泛珠区域房地产开发品牌企业”，在房地产开发和市政工程领域中树立了优质的形象。
公司在不断发展壮大的同时积极支持社会公益事业，用于文化、体育事业和扶贫救灾方面捐款达一百多万元，受到社会各届赞誉。
其中2005年捐款12万元用于支持九江地区震后重建；2004年向第五届全国农运会捐款20万人民币；2003年支持袁山公园开园及绿化建设捐款26万元；为江西省第十届运动会赞助了35万人民币；1998年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。
四、项目申请报告编制依据
㈠、《江西省企业投资项目核准暂行办法》（江西省人民政府令第145号）
㈡、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》
㈢、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
㈣、市国土局《“ ·某住宅小区”土地使用权证》
㈤、市规划局《“ ·某住宅小区”建设用地规划许可证》。
原规划用地许可证用地名称“高士北路项目投资开发用地异地补偿”已改名“ ·某住宅小区”。
㈥、南昌有色冶金设计研究院《“ ·某住宅小区”项目建筑设计方案》
第二章 拟建项目情况
一、项目开发实施条件
“ ·某住宅小区”项目地块选址官园小区（秀江东路以北，芦州大道西侧，状元洲斜对面），项目毗邻环境优美的秀江河和新市政府行政中心。
项目地块临江景线长达300米，纵深400余米。
项目宗地总面积213.07亩，共由四块组成，（其中:
A地块:
1.68亩，B地块:
5.24亩，C地块:
185.09亩，D地块:
9.03亩，人行道12.03亩），临街长达1470米。
㈠、自身条件成熟
1、本项目是较优秀的滨江题材项目，沿江分布有部分城市商业及居住区，是城市未来居住首选地之一，项目地块临江沿线长达300多米，纵深400多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。
2、项目旁即为状元洲、水浮桥、橡胶坝、30-70进深的沿江绿化带、护堤健身道等设施给项目的休闲、健身、赏景带来很大的便利。
3、项目周边集中政府机关单位，该区域目前没有较大规模开发小区，项目周边即为江西省最大的体育中心，对小区品质营造极为有利。
目前已有9、10路公交车通达，交通便利。
4、项目北侧即为市政府新的行政中心、市政配套设施日必须将日趋成熟，项目增值潜力有很好的市场前景。
5、生活配套：
市第二人民医院官园分园、春台中学，仁智幼儿园。
项目地南侧将有秀江公园，具备健身、休闲、观景之功能。
6、周边有大型体育中心、广电中心、移动大楼、保险大厦、电力公司、袁州区财政局、大型超市，与市政府新行政中心相毗邻。
7、地形现状较平毯，开发时可减少场地平整费用、降低开发成本。
㈡相关部门审批（预审）程序已到位
1、土地征用情况：
土地征用工作完毕并取得该宗地的《国有土地使用权证》。
2、规划方面：
已办理《建设项目选址意见书》及《建设用地许可证》，项目的总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。
3、环保部门已出具项目环境保护初审意见
二、主要经济技术指标
根据宜春市中心城区总体规划发展趋势，按照“统一规划，分步实施”的原则，“ ·某住宅小区”项目总规划占地213.07亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000㎡，计划分三期开发。
“ ·某住宅小区”项目一期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
50273㎡
2
小区总建筑面积
79430㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
70978㎡
商铺面积
3373㎡
杂物间
2909㎡
幼托面积
2530㎡
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
19490㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
596户
9
会所
/
10
独立汽车库
111个
11
露天停车位
43个
12
地下车库
44个
13
垃圾站
/
14
道路面积
10275㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
“ ·某住宅小区”项目二期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
52127㎡
2
小区总建筑面积
82029㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
70978㎡
商铺面积
3373㎡
杂物间
2915㎡
幼托面积
/
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
19490㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
596户
9
会所
/
10
独立汽车库
111个
11
露天停车位
43个
12
地下车库
43个
13
垃圾站
/
14
道路面积
10275㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
“ ·某住宅小区”项目三期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
32933㎡
2
小区总建筑面积
59541㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
53234㎡
商铺面积
2529㎡
杂物间
2181㎡
幼托面积
/
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
14618㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
447户
9
会所
/
10
独立汽车库
84个
11
露天停车位
34个
12
地下车库
34个
13
垃圾站
/
14
道路面积
7706㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
第三章 项目区概况及社会经济发展状况
一、项目区概况
㈠、地理位置
宜春市位于江西省西北部,地处东经113度54分-116度27分,北纬27度33分-29度06分之间,东与南昌市、抚州市接壤；南与吉安市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗连；北与九江市交界。
全市东西长约222.75公里，南北宽约174公里，土地总面积18669平方公里,地形由北向南,由西向东倾斜。
全境以丘陵、山地为主,平原面积占总面积的25.49%,丘陵面积占39.05%,山地面积35.48%。
㈡、气候条件：
宜春市的气候具有亚热带湿润季风气候特点。
气候温和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。
全年平均气温17.3℃，全年月平均气温最低为1月,平均气温为5℃，月平均气温最高为7月，平均气温为28.8℃。
年平均降雨量1720mm，年平均日照时间1762.3小时，年均无霜期269天。
素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。
宜春是全国第一批生态试点城市之一，境内7条主要河流全部达到饮用水标准，10个县市区的大气质量都达到国家标准。
全市有54处名山名胜、4个国家级森林公园、3个省级森林公园、2个省级自然保护区和2个省级风景名胜区。
、
二、社会经济发展状况
近年来，按照市委、市政府确定的“把宜春建设成为赣西经济中心城市”总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨、经济转型，加快工业化、城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人的变化，各项社会事业取得极大的进步。
尤其是2004年成功举办了令人瞩目的第五届全国农运会，对宜春城市品位的提高、经济和社会发展都起到极大的推动作用。
2005年，宜春经济在提前一年完成“十五”计划发展的基础上，速度进一步加快，综合经济实力持续攀升。
宜春市生产总值为372.2亿元，比上年增长13.2%。
其中，第一产业增加值98亿元，增长4.6%；第二产业增加值156.3亿元，增长21.5%；第三产业增加值117.9亿元，增长11.0%。
产业结构进一步优化，三次产业增加值在生产总值中的构成，由上年的28.8：
38.8：
32.4调整为26.3：
42.0：
31.7。
2005年，宜春市财政总收入跃上30亿元台阶，达到30.92亿元，比上年增长22.1%，其中地方财政收入18.16亿元，增长15.79%。
。
城镇居民人均可支配收入7132元，农村居民人均纯收入3164元。
房地产投资保持平稳运行。
2005年宜春市房地产开发投资15.7亿元，其中用于住宅建设的投资11.5亿元，增长14.5%，占房地产开发投资的比重达73.2%。
全年商品房销售建筑面积92.2万平方米，增长3.6%；商品房销售额12.3亿元，增长56.7%。
第四章 市场分析营销策略
一、宜春市中心城区房地产业发展状况
近年来，宜春市城市建设实现惊人一页，城市面貌焕然一新，房地产开发拉开了新的序幕，自2003年市政府采取了一系列激活房地产业的举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展的局面，2005年度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点：
㈠从房地产开发投资看，2005年中心城区房地产开发投资6.42亿元，同比增长9%。
投资的方向主要是普通商品住宅，占总投资的80%。
㈡从房地产开工面积来看，2005年宜春城区房地产新开工面积为49.56万平方米，同比增长7.22%，其中住宅小区新开工面积为44.6万平方米，占总开发量的89%，同比增长48%。
㈢从房地产竣工面积看，2005年宜春城区房地产总竣工面积为48.91万平方米，其中住宅竣工量为44.12万平方米，同比增长46.77%。
㈣从房地产销售面积看，2004年中心城区房地产交易总面积为68.51万平方米（其中商品房交易30.54万平方米，二手房37.97万平方米），2005年交易总面积为71.81万平方米（其中商品房交易46.61万平方米，二手房交易25.2万平方米），总量同比增长4.81%，其中商品住宅销售42.87万平方米，同比增长38.11%，占总销售量的91.97%。
㈤从房地产销售价格看，2004年底城区商品住宅的平均价格为1053元/平方米，2005年底商品住宅的平均价格为1225元/平方米，同比上涨了16.33%。
㈥从商品房的空置率来看，2004年城区已竣工的商品住宅空置面积为1.21万平方米，2005年为0.75万平方米，总空置面积为1.96万平方米，空置率为4.44%。
2004年非住宅（主要是商业用房）空置面积为2.22万平方米，2005年非住宅空置面积2.57万平方米，总空置面积为4.79万平方米，空置率为18.49%。
房地产开发产业已成为市级财政政增收主要增长点。
2005年中心城区房地产及相关产业的税收8000多万元，占到市本级财政收入的50%左右。
房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量的增多，更主要的是品质全面提高。
一方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了一批环境优美、舒适宜人的居住小区；另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色的生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房置业。
通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热的现象在宜春中心城区尚不存在，判断一个地区房地产是否过热，空置率这一指标非常重要，空置率的高低是“判断房地产市场是否总体健康”的关键，2005年宜春市商品住宅空置率为4.44%，远远低于国际上通行的10%的警戒线。
本项目以住宅开发为主，一期工程住宅开发面积达总建筑面积的95%，开发风险较低。
二、市场预测
㈠、从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2005年城乡居民储蓄存款余款289.89亿元，增长16.7%，城镇居民人均可支配收入8230.23元，增长1098元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
㈡、从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调（近期略有上调），而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
㈢、从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正从“无”到“有”、“有”到“优”、“优”到“又”转变，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
㈣、从需求关系看
按照2020年宜春中心城控制区（含温汤）面积180平方公里、总人口60万人、城区控制面积140平方公里的规划思路。
到2010年，城区建成面积达到44平方公里，常住人口40万人。
未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有一个急剧扩张的阶段。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
三、市场品牌定位
“ ·某住宅小区”定位中高端产品。
锁定目标客户群：
宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代的购买团体已经形成。
我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代的产品以满足市民对居住消费不断发展的需求。
四、营销推广策略
“ ·某住宅小区”项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。
项目总户数约1640户，商业面积约9275㎡。
做好住宅部分的营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。
“ ·某住宅小区”的营销推广依据为项目的产品定位、目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略；根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略、大型推广活动、SP促销活动。
一、二、三期营销策略做到统一性和系统性，实现营销推广效应最大化。
根据项目总体营销策略及开发进度、分步实施，逐步执行。
本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二～三个标段进行施工，根据各标段工程进度（达到预售条件）阶段性推出房源，本案目前营销推广工作重点在一期工程，在推广的同时加强小区前广场、园林绿化及中央水景的建设，采用“先造景观后建房”的开发理念,尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。
销售周期：
根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为：
引导期、预约期、第一强销期、持续期、第二强销期、持续期、扫尾期。
销售工作重点在引导期、预约期和第一强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目的销售起到关键性作用。
㈢产品价格策略：
本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价的综合策略。
本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在“丽景山庄”的基础上有适度拔高，整体价格策略低开高走。
多层价格每平方米计划定在1500-1700元之间；小高层在1600-2000元；商铺在2800-3200元之间，车库在1800元左右。
第五章项目技术方案设计
一、编制依据
㈠、用地现状地形图及用地红线图；
㈡、宜春市城市规划管理规定
㈢、《住宅设计规范》GB500368-2005
㈣、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95，2005年版
㈤、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067-97
㈥、其他国家及地方相关规范，法律及规定
二、项目定位
该项目系宜春城北首个“临江题材”的高档住宅小区，江西省 房地产开发有限公司将以引领宜春市房地产市场的高度，全力营造宜春一流的“园林式、标志性、人性化”的高品质复合社区。
使之建成后成为业主居家、休闲、健身、放松心情的绝佳归所。
三、规划设计
㈠规划设计原则
1、突出小区规划建设的先进性、引导性和市场性，探索宜春面向二十一世纪可持续发展的综合社区开发模式。
2、以人为本，创造舒适、方便、健康、公平、经济、实用的高质量人居环境和社区文化；
3、结合地形，突出地方特色创造丰富的城市景观，建立生态式园林社区；
4、设计具有标志性、合地域气息、时代个性；
5、应用先进技术手段，建立全方位人性化管理服务系统；
６、积极发展新技术，提高住宅科技含量，创造更为人性化的居住空间；
㈡规划布局
小区由近60栋的多层住宅、花园洋房、小高层、及南北、东西两条主景观构成，空间上采取围合式布局，规划4～5个组团。
组团住宅群体空间依各自的体量组织的空间形式，形成不同的空间感受，通过不同的尺度、标高的空间层次创造高低错落、层次丰富的群体空间；在不同的区域设置不同的建筑类型，增强小区整体的识别性，充分展露高档住宅群的尊贵。
㈢道路交通组织
根据小区地块特征，将主入口设于靠城芦州大道一侧，另设２个处出入口，车形为环状穿过式；尽量减少车道占地面积，留出用地作为人行和绿化面积。
停车场：
采用路边地面及地下停车方式，集中与分散相结合。
利用小区道路周边空地设置临时停车位。
以步行道与车行道为纽带，结合花园社区及组团绿地布局，步道以优美的曲线构图为主，在路网中形成比较活跃的构成因素并结合场地、休息娱乐设施、室外小品的设置，强化了小区内景观特质并充分顺应了散步者的心理要求。
㈣公建设施配套
小区公建采用小区、组团两级结构，分片集中布置，规划加强对文化、体育、康乐、教育设施设置，提高社区生活、文化品位、公建分布结合绿化体系布置。
小区各类服务性公建、商业公建、娱乐类公建。
布局合理，有良好的服务半径和出行条件，方便大众。
垃圾收集与处理：
项目配套规划有一个生态性环卫设施房作垃圾收集点、作为小品构筑物以美化环境，由物业公司集中至转运站，再由环卫车运至处理场。
污水处理：
小区生活污水接入城市道路污水干管，排至污水处理厂。
㈤绿化景观系统
通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个精品社区的景观特色；采用多、高层结合的住宅布局，让更多的用地用于绿化和活动场地，使小区平面灵活多变；以高层住宅布局小区边缘，起到了控制小区整体空间的作用，具有强烈标识性的高层住宅向外延伸，使得小区天际轮廓线高低错落、层次丰富；中心绿化区的环境设计体现出地形特征及小区特色，开敞的花园社区与细致的宅间辉映，早坪与景观的搭配匠心独运，丰富了小区的空间内涵，与高层接壤处保障绿化的融入和通畅，为环境设计提供一种全新的思维，中心区的绿色向四周拓展，周边区域的绿公体系注重引入，形成条条绿色廊道，为小区环境增添一道亮丽的风景线。
㈥物业管理
小区内物业管理引进沿海先进物业管理技术和理念，全封闭式管理，在小区入口设物业管理中心，并设置阅览室、图书管、文娱室、小卖点等，以提供业主交往活动与服务空间。
在小区四周及出入口设立电子巡更系统和远红外线感应防盗系统和报警系统、远程管理、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算机系统、宽频网络系统单元门可视对讲系统等。
四、单体设计
㈠单体平面设计
1、住宅户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅设计真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。
起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境。
厨房、卫生间主卧室与书房的共存、可分、可合均是现代人商品生活的要求。
2、合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。
起居区与休息区明确干湿分开，起居室下主卧室均有良好的景观朝向。
开间与进深适宜，空间完整，通风良好，富与空间上的变化。
㈡单体户型设计
住宅设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准化和智能化需求，普遍贯彻以下原则
１、明厅、明厨、明梯、明厕，使住宅视野良好，通风顺畅；
２、明确公私、动静分区；
３、注重邻里交往，重视与自然的沟通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋顶花园和大露台；
４、注意与四新技术的结合，考虑综合布线，实现通讯自动化和家庭办公。
第六章项目建设条件
一、场地条件
㈠位置及地形、地貌
拟建场地位芦洲大道与秀江东路交汇处，秀江河畔，地势较平坦，现主要为菜地，场地为秀江河一级阶地地貌单元。
㈡地层、岩性
经勘察揭露出的地层有：
回填土，第四系冲积、堆积、砂质粘
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