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房地产基础知识大全

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什么是小产权房"小产权房"并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.目前通常所谓的"小产权房",也称"乡产权房",是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产.所以,"小产权"其实就是"乡产权""集体产权",它并不真正构成严格法律意义上的产权.说的再直白一些,"小产权房"是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的,建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房".目前的"小产权房","乡产权房"有两种:

一种是在集体建设用地上建成的,即"宅基地"上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的.和一般意义上的商品房相比,"小产权房"没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,"小产权房"的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低."廉价"是大量城镇居民顶着产权风险购买"小产权房"的根本原因.

法律属性那么,乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法,能否购买或转让?

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的.因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑.既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设.而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证,房产证,契税证等合法手续.由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的.但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让,置换.

小产权和大产权1,全部产权（大产权）国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定:

凡按市场价购买的公房,购房者能够拥有全部产权.市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格.国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交.按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋,住宅的占有权,使用权,收益权和处分权.在这里,房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的,只不过是二者的提法有所不同.相对于"部分产权"而言,"全部产权"才有存在的意义.2,部分产权.（小产权）根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售.职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配.从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别.部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内.

购买乡产权房会有什么风险第一,法律风险,前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性,使得乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房.所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护.同时,由于购买乡产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等.但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求.而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障.由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题,公共设施维护问题,其救济途径就非常有限.第二,政策风险,在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除.那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地.另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的.第三,目前,乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位.而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程.如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险.同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证.而且,入住后的物业管理也极易出现问题.第四,由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户.同时对房屋的保值和升值也有很大影响.

乡产权房屋有可能变成大产权房吗?

有不少人认为随着《物权法》的出台,公民的财产权利全面被肯定,乡产权房也会被法律所认可,最终可以转化为合法的产权房.那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗?

从我国目前的相关法律规定来看,乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据.而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析,短期内我国还不会放开集体土地的流转.因此,乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间.同时,即便今后乡产权房屋可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还会需要缴纳土地出让金.如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几.因此,我们建议最好不要购买乡产权房,已经购买了也应尽早退房.如果你认为自己能够承担文中所述的风险,或确实需要购买乡产权房屋,我们建议你最好能购买现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉,从而尽量降低购房风险.如果你既无法或不愿承担前述风险,又想购买乡产权房屋,就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体.以上内容均为律师个人观点,仅供参考!

中央明确不许再建小产权房已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设.对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施.中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文:

很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的.小产权房"的产生是违法的,因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局,也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序,所以它本身是不合法的.小产权房的最新政策国土资源部再次严厉地指出,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地,农民住宅或小产权房,并要求各地坚决制止,依法严肃查处.的确,小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实.而小产权房与商品房巨大的价格落差,造就了其广阔的市场需求,也是一个不争的事实.在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下,小产权房的出现,应该说是具有一定合理性的.对管理部门来说,小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任.而对于农民来说,出售或出租小产权房,可以获得比种植更高的收入.一定程度上,小产权房的出现,对政府,购房者和农民来说,其实是一个多赢的结果.公共政策的目的,是满足民众的需求;有效的公共政策,则应该是有助于政策目的的实现.就此观之,小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措,可怎么就违法了呢?

这真是一个吊诡的问题.中国未来要解决的最大难题,是8亿农民的致富问题.守着一亩三分的薄地,农民是不可能致富的.让农民进城,融入现代化的社会分工体系,是农民致富的唯一途径.农民进城,有两个选择,一是打工,二是当个小老板"自主创业".在农民工相对过剩的大背景下,缺乏基本劳动技能的农民工,一来或打工无门,二来即便能找到工作也收入微薄.如果能引导农民工去自主创业,就既可以减少劳动力市场上的农民工供给,从而提高其工资水平;又可以拓宽农民工的生存渠道,而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位.正是基于这一点,鼓励自主创业是目前的一项重要政策.可是,农民的创业资本从哪里来呢?

从金融途径获得资金对农民来说非常的困难,那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了.农民的资源,说到底也就是一点薄地和一栋破房子.可目前土地的流转仍未真正放开,现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地,农民住宅或小产权房,这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用.因此,现有的法规政策之间是相互矛盾的:

既鼓励农民创业,又堵住了农民创业资金的来源.探讨小产权房的解决途径,应该谋求维持多赢的利益格局.把小产权房强制拆除,是不符合这个原则的.把责任全部推给农民或购房者,是不客观的.小产权房的建造和买卖,皆是在阳光下进行的.当初管理部门为什么不马上禁止呢?

在现有的法律体系没有改变之前,一个可行的办法是:

下不为例,既往不咎.在技术上可以探讨设计一些务实的模式,比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同,并允许租户转租,或许是一个方方面面都可接受的解决方案.简介经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房.它是具有社会保障性质的商品住宅.具有经济性和适用性的特点.经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力.适用性是指在住房设计,单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果.经济适用住房的价格按建设成本确定.建设成本包括征地折让费,勘察设计及前期工程费,建安费,小区内基础设施配套建设费,贷款利息,税金,1%～3%的管理费.经济适用房以微利价出售.只售不租.其成本价由7项因素（征地折迁费,勘察设计费,配套费,建安费,管理费.贷款利息,5%以内的利润）构成.出售经济适用房实行政府指导价其售价由市,县人民政府根据以上几项因素综合确定.并定期公布不得擅自提价销售.

经济适用房的发展历程酝酿时期:

1991年经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势,由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力,具有社会保障性质的商品房.早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:

"大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题".启动,开建时期:

1998年1997,1998年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大.国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了,用以解决中低收入家庭住房问题.高速发展时期:

1999-2005年从1998年经济适用房开始兴建以后,全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展,房价的相对低廉,逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择.无论从开工面积和项目数量都在成倍增加,经济适用房迎来高速发展时期.质疑时期:

2005-2006年1,经济适用房小区出现大量闲置"豪宅",已售经济适用房呈现"高租售率".2,经济适用房都这么难买!

凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房.3,经济适用房小区出现大量有钱人,奔驰,宝马屡见不鲜.转型时期:

2006年8月建设部称,经济适用房将一改以往出售的形式,面向低收入人群出租.租赁型经适房将是未来发展方向.廉租房,租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障.未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级.

购买经济适用房的优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增容费等各种税费.建设用地采取行政划拨方式供应,优先给予办理有关手续.另外,经济适用房建设管理费只限于1%～3%,市场利润被限在3%以下.

经济适用房价格构成住房建设的征地和拆迁补偿安置费;勘探设计和前期工程费;住宅小区基础设施建设费;建设安装工程费;以上4项之和为基础的1%～3%的管理费,贷款利息,税金,3%以下利润,规费（各地有优惠政策）.商品房除以上8项外,土地出让金,利润不受限制,由市场决定.

经济适用房与商品房不同之处获得土地的方式不同,经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;成本结构不同;租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;价格政策不同,经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售.商品房出售价格完全由市场决定.居民个人购买的经济适用房产权归个人;房屋的产权分四部分:

使用权,占有权,处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同.商品房上市出售后,收益全部归个人所有.

购买经济适用房的人群条件《经济适用住房管理办法》第二十条规定,符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房:

（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市,县人民政府确定的供应对象;

（二）无房或现住房面积低于市,县人民政府规定标准的住房困难家庭;（三）家庭收入符合市,县人民政府划定的收入线标准;（四）市,县人民政府规定的其他条件.按20条第2款规定,不能再申请经济适用房.

购买经济适用住房的税费1,在交易过程中:

①契税:

买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半交纳,即交2%.②买卖手续费:

120平方米以下（含120平方米）的,每套250元;120平方米以上的,每套500元.③印花税:

买方房价款的0.5‰.④公共维修基金:

购房款的2%.2,在申办产权证过程中:

①登记费:

每建筑平方米0.3元.②房屋所有权工本费:

每证收费4元.③印花税:

每件5元.

购买经济适用房注意事项由于经济适用房在项目位置,建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别,所以在购买时应该注意以下一些问题,一,位置虽然经济适用房的价位人们能接受,但人们不能接受的是它的位置.因为位置即代表着长期的交通.经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区.有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少,几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业.二,户型购买经济适用房时,同样要搞清分摊面积,使用面积等概念,充分考察户型.购买时不追求大面积大的同时也增加房价,物业管理等费用,应更注重居室功能.在有条件进行户型选择时,应尽量以专业衡量标准去做选择.现时流行的居室八大功能即包括起居,就餐,厨卫,就寝,储藏,工作,学习以及阳台.三,合同及补充合同按新《合同法》规定,实行约定优先原则,所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面.购房者应在充分了解和考察预售许可证,项目施工情况,产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房,购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况,物业管理等基础上,仔细研究清楚合同的每一项,并在补充条款中对交房时间,面积误差,关键的配套设施加以约定,并注明开发商在每项违约时的惩罚办法,必要时请专业律师,考虑清楚了再签才比较妥当.不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺,否则后悔莫及.四,交房房建好后,通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了,在开发商交房时别忘了向开发商要"使用说明书"和"质量保证书"两书.这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳.由建设部,国家发改委,国土资源部,中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行.该《办法》首次将集资,合作建房纳入经济适用房的范畴.《办法》还规定,此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房,仍按当地原有规定执行.

购买经济适用房的具体步骤

因每地都不一样,所以我们以北京为例:

根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件,开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》,开发商销售经济适用房,实行政府限价的政策,开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格.具体的程序是:

（1）居民购买经济适用住房,凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件,本市城镇居民常住户口卡,居民身份证,到开发建设单位办理购房手续.

（2）需要贷款的,由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续,房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续.（3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续,办理房地权属证件.其中,购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房,由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续.购买者必须具备4项条件

《经济适用住房管理办法》全文第一章总则第一条为规范经济适用住房建设,交易和管理行为,保护当事人合法权益,制定本办法.第二条本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准,供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房.第三条从事经济适用住房建设,交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法.第四条发展经济适用住房应当坚持"在国家宏观政策指导下,各地区因地制宜,分别决策"的原则,由市,县人民政府根据当地经济社会发展水平,居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标,建设标准,供应范围和供应对象等,并负责组织实施.第五条购买经济适用住房实行申请,审批和公示制度.第六条国务院建设行政主管部门负责全国经济适用住房指导工作.省,自治区建设行政主管部门负责本行政区域范围内经济适用住房指导,监督工作.市,县人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称"经济适用住房主管部门"）负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作.县级以上人民政府计划（发展和改革）,国土资源,规划,价格行政主管部门和金融机构根据职责分工,负责经济适用住房有关工作.第七条市,县人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本地区经济适用住房发展规划

市,县人民政府经济适用住房主管部门应当会同计划,规划,国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划,城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件.第八条市,县人民政府计划主管部门应当会同建设,规划,国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划.经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划.中央和国家机关,直属企事业单位及军队的经济适用住房建设,实行属地化管理.其利用自用土地建设经济适用住房,经所属主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,统一管理.第二章优惠政策第九条经济适用住房建设用地,要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应.严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发.第十条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收;经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担.第十一条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明.个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮.经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款.第十二条用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放.第三章开发建设第十三条经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调,企业市场运作的原则,实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质,资本金,良好的开发业绩和社会信誉.第十四条经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右.市,县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理.第十五条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度,功能齐全,经济适用,便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进,成熟,适用的新技术,新工艺,新材料,新设备,提高建设水平.第十六条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任.建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并承担保修责任.第四章价格的确定和公示第十七条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）的规定确定;其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设,管理成本和不高于3%利润的基础上确定.经济适用住房价格确定后应当向社会公示.第十八条经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用.价格主管部门将依法进行监督管理.第十九条经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡.任何单位不得以押金,保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用.第五章交易和售后管理第二十条符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房:

（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市,县人民政府确定的供应对象;

（二）无房或现住房面积低于市,县人民政府规定标准的住房困难家庭;（三）家庭收入符合市,县人民政府划定的收入线标准;（四）市,县人民政府规定的其他条件.第二十一条市,县人民政府应当根据当地商品住房价格,居民家庭可支配收入,居住水平和家庭人口结构等因素,规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准,并向社会公布.第二十二条申请人应当持家庭户口本,所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市,县人民政府规定的其他证明材料,向市,县人民政府经济适用住房主管部门提出申请.第二十三条市,县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查.符合条件的,应当公示.公示后有投诉的,由经济适用住房主