温泉商业街项目可行性研究报告经典版.docx
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温泉商业街项目可行性研究报告经典版
温泉商业街项目可行性
研究报告
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）
项目背景
一、项目基本情况：
“温泉商业街”项目位于某某市温泉商圈的核心位置，项目东临某某学院温泉校区，西面商业主干道温泉路，北靠某某卫校附属医院，南连某某市中心医院。
项目用地范围内，现状分布有温泉农贸市场、小商品市场和大量沿街的零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前某某市商业最为繁华的核心商业圈，是某某市民逛街购物的首选街区，项目用地开发有着有效的商业人流支撑，具有良好的商业基础。
二、项目市场背景：
温泉商圈做为某某市的核心商圈，是某某市城市形象的窗口，在某某十一五规划构建鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心的城市发展目标中，具有举足轻重的作用，但由于现有温泉商圈内街区发展不均衡，特别是本项目用地商业建筑现状多为临时搭建和棚户结构，商业形态和形象落后，与温泉核心商圈的形象不协调、不匹配，极大的影响了商圈形象的进一步提升和商圈的发展与壮大。
因此本项目的拆迁重建，符合某某城市商业发展战略规划，具有重塑温泉商圈形象，提升城市商业品牌和城市经济的作用。
✧调查前言：
⏹本次市场分析是针对某公司·[温泉商业街]项目所进行的有针对的市场调研。
⏹为寻求项目进入市场的最有效策略，此次研究分三部份进行：
第一部分某某市城市背景及宏观环境研究分析
第二部分某某市商业环境研究分析
第三部分某某市在售商业物业分析
⏹通过对这三部份市场的研究分析，为某公司的项目开发运营提供市场论证，为本案的项目前期综合定位及后期的推广提供有力的市场支持，。
✧数据及资料来源：
⏹瑞榕地产·某某温泉项目专案组人员实地调查数据收集
⏹报刊、网络文献资料收集分析
⏹商业经营户及相关专业人士访谈
⏹某某市统计局、某某市房产局
⏹某某市规划局、某某市土地局
第一部分
一、区位环境分析：
1、位于湘鄂赣三省交汇处，近邻武汉，依托武汉城市圈，城市发展资源优势明显：
●某某市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，属江汉平原向江南丘陵的过渡地带，处在长江黄金水产与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻的“金三角”地带；东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻，素有“湖北南大门”之称。
国土面积9861平方公里，全市总人口276.72万人，。
某某市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设11个乡、51个镇、6个办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。
某某市人民政府驻咸安区温泉办事处。
●某某北距省会武汉仅80公里，在武汉“8+1”城市圈由“两轴两环三圈四组团一园”组成的空间结构框架中，某某市处在紧密圈的范围内，是武汉城市圈复合型产业与城镇发展纵轴的有机组成部分，是武汉城市圈唯一一个以生态城市建设为主导的“生态大花园”。
武汉城市圈紧密圈的城市地位，有助于某某依托武汉强大的中心城市资源，寻求与武汉城市的分工合作，发展城市自身的特色产业，从而做大、做强城市经济，提升某某城市的竞争力。
2、城市交通发达，外围经济联系方便、快捷，经济发展基础条件好：
●某某市地处华中腹地，区位适中，交通便捷。
区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存。
京广铁路、１０６、１０７国道、京珠高速公路横穿南北，长江黄金水道承接东西，市区距武汉天河机场仅１００余公里，构成了以京珠高速公路为龙头，以国省道为主干线，通江达海，四通八达的陆、水、空立体交通网络。
●某某南北交通在全省具有明显优势，加之沪蓉高速和即将建设的杭（州）瑞（丽）、大（庆）广（州）两条高速公路和武广铁路客运专用线等交通大动脉在某某边缘和腹地与京珠高速交汇，使某某市成为南北向交通与东西向交通沟通的枢纽；天仙赤高速公路建成后，更将使某某成为江汉平原大量农副产品输出的重要通道。
●水运方面：
全市现有通航里程５６４公里，其中长江干流航道长１１８公里，深水岸线８６公里，港口４个，港区１２个，其中长江港区６个（赤壁港区、陆溪口港区、石矾头港区、鱼岳港区、潘家湾港区、牌洲港区）。
内河港区及库区港区各３个。
共有生产码头５８座，泊位８５个。
●良好的“公、铁、水”联运条件，将加快某某城市经济的发展速度，使某某市产业优势得以发挥，全市经济社会步入提速发展的快车道。
某某城市区位图及武汉“8+1”城市圈关系图
[小结]：
1、从地理区位上分析，某某市处在中国“中部之中“的经济腹地，处在国家“十”字型一级发展轴线长江经济带和京广经济带的交汇处，是南下北上的主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上的一个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚的优势。
可以预见随着某某区域交通中心地位的进一步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用的逐渐体现，某某的商贸流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。
2、从武汉城市圈的发展分析，以武汉为中心，100公里为半径的“8+1”城市圈的发展规划，必将使武汉与某某形成产业资源上的有效对接，实现经济上的良性互动，推动某某经济上新的台阶。
某某城市整体经济的发展，将催生消费经济的热潮，从而带动商贸流通业的发展。
二、经济环境分析：
1、国民经济增长快速，产业结构进一步优化，商业具有可持续发展的经济基础：
●从2002年起某某国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过10%，2005年某某全市生产总值达204.09亿元，比上年增长13%，快于全省0.8个百分点，人均GDP7372元，比上年增长13.4%；其中咸安区经济增长更为快速，2005年地区生产总值达35.02亿元，比上年增长14.1%。
全市财政收入18.87亿元，增长27.9%。
经济发展已进入了良性快速增长的阶段。
全市与咸安区2002—2005年度地区生产总值及增速表
全市
咸安区
地产生产总值（万元）
同比增长（%）
地产生产总值（万元）
同比增长（%）
2002
142.57
7.8
225100
10.1
2003
156.86
10
250600
11.3
2004
180.56
15.1
306652
22.4
2005
204.09
13
350163
14.2
●2005年三次产业结构比例为26.3：
38.6：
35.1，二、三产业比重比“十五”初期的69.9%提高3.8个百分点。
工业结构调整步伐加快，工业进入提速增长阶段。
2、城市居民收入、消费水平稳步增长，持续增长的消费需求将带旺整体商业市场：
●2005年某某市城镇居民人均可支配收入8004元，同比增长9.4%，在岗职工平均工资10179元，同比增长9.6%。
居民收入呈稳步增长趋势。
●城镇居民人均消费性支出6115元，其中食品支出2425元，城镇居民恩格尔系数39.6%，已进入了恩格尔系数30—40%的富裕阶段，消费需求将进入享受型发展阶段。
●2005年某某全市实现社会消费品零售总额76.87亿元，增长13.5%，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额50.93亿元，增长14.2%；农村消费品零售额25.84亿元，增长12.1%。
十五期间全市社会消费品零售额从2001年的48.65亿元增长到2005年的76.87亿元，年均增长11.8%。
消费水平的持续增长，将促进商业市场的进一步发展。
3、居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款的60%，市场潜在投资能力强：
2005年某某市城乡居民储蓄存款达119.01亿元，比年初增加13.71亿元,其中定期存款72.27亿元，活期46.74亿元，定期存款占同期储蓄存款的61%。
居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民的投资理财行为需要引导，因此做为投资产品的商业房地产开发，有着较强的市场潜在购买力。
[小结]：
1、从经济运行情况分析，某某市的城市经济正处于稳步上升的趋势，商业发展具有经济持续稳定发展的基础和居民收入稳步提高的动力，随着人民生活水平的提高，必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,因此温泉商业街的改造具有城市经济不断增长的基础和居民消费结构升级的依托。
2、大量居民定期储蓄存款的积淀，为商业房地产开发提供了潜在的投资市场。
本案的开发销售有着良好的民间资本依托。
三、人口环境分析（温泉城区）：
1、温泉城区居民构成以具有高消费能力的市政府机关、事业单位人员为主，商业市场具有坚实的消费基础：
●2005年某某城市建成区面积为25平方公里，城市人口26万人。
市区由咸安区的永安街道、浮山街道、温泉街道3个街道组成，永安街道人口11万人、浮山街道3.8万人、温泉街道12余万人。
现已形成咸安、温泉两个相对独立的老城区。
●某某市委、市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济、政治、文化、信息交流中心，城区内分布着众多的政府行政机关、事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城区商业的主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力的支撑。
2、温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量的学生消费需求，将推动商业市场进一步繁荣：
根据统计资料显示，2005年某某共有普通高等院校3所，在校学生数29127人，中等职业教育学校17所，在校学生34753人，中高等院校共有在校学生63880人，这些学校大多位于某某市温泉城区，庞大的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进一步发展。
[小结]：
1、温泉城区具有大量高素质、高消费能力的居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街的开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位的商业效应。
2、强大的学生资源是现有温泉城区商业的重要消费力量之一，因此温泉商业街的商业运营过程中，应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为某某商业新的增长点。
四、旅游环境分析：
1、城市旅游资源丰富，旅游消费经济进入快速增长期：
●某某市是一座具有山水园林特色的中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品线路。
自然旅游资源以山青、水秀、洞奇、泉温、桂香、竹翠为主要特色，有闻名遐迩的地热水资源温泉；秀丽飘逸、景色迷人的省级风景名胜区星星竹海；闻名全国、独树一帜的桂花之乡；鬼斧神工、分布广泛的天然溶洞；飞瀑流泉、移步易景的省级风景名胜区陆水湖。
人文旅游资源以革命历史纪念地、古文化遗址而著名，主要有具有考古价值的新石器时代古遗址、羊楼洞明清一条街；雄风千古的三国古战场赤壁；情怀悲壮、感天动地的闯王陵；闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥；神秘宏伟的“131”地下工程以及中国向阳湖文化村等等。
经过多年的开发和探索，境内一大批旅游景区景点，正成为国内、国际旅游的知名品牌，旅游业已逐步成为某某经济新的增长点。
●目前，某某已基本形成了以温泉为中心，以赤壁、通山为重点，以温泉商务疗养旅游区、陆水湖度假休闲旅游区、赤壁文物古迹旅游区、九宫山避暑旅游区、嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架的“一个中心，两个重点，六大旅游区”的旅游格局。
在进入8+1的城市圈之后，某某市做为生态旅游城市、将成为武汉的后花园。
●2005年全年共接待国内外旅游者338.73万人，比上年增长12.4%，实现旅游总收入13.69亿元，增长12.6%，旅游市场增长快速。
[小结]：
1、随着中国经济持续升温，全国各地的旅游市场出现了一片火热的局面。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放、带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量等等许多方面发挥了越来越重要的作用。
某某市做为湖北省的生态旅游城市也将会吸引越来越多的周边城市居民到宁旅游消费，拉动地方经济的发展，带动旅游商贸业的繁荣。
2、某某市区拥有华中第一泉的温泉，随着温泉谷的开发建设，某某旅游业将有可能把现有中心城区周边的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多个旅游景点有机串联起来，形成白天游周边，晚上住温泉的旅游经济链。
而温泉商业街紧邻温泉谷，在地理位置上具有特殊优势，在旅游消费热潮不断涌动的市场背景下，其开发建设有利于做活、做大温泉商圈，提升温泉商圈的品牌，有效扩大对旅游人流的影响力，通过旅游消费实现“以旅带商”进而“以商促旅”的良性经济循环。
五、城市规划分析：
1、城市性质：
●武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的中等生态城市
●以发展高效清洁能源、轻工和生态旅游等生态型产业为主的鄂南综合性中心城市
●武汉城市圈的生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城
●鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心
●某某市政治、经济和文化中心
2、城市发展方向——东北向：
（1）南北两区继续相向发展，充分实现对接，进一步强化紧凑度和集聚度。
（2）拓展新方向，主体向东北方向拓展，通过武广客运专线火车站的建设和银泉大道以东市工业区发展，进一步强化南北两区的集聚度，促进组团城市的形成。
3、城市总体布局：
城市总体布局形态由“哑铃”型城市转变为“组团式”城市，各组团之间用生态绿带相隔，用交通主干道相连，形成分散组团生态城市的基本框架。
[小结]：
1、某某“生态旅游名城”和“现代型商贸物流中心的综合型城市”的城市性质定位，准确抓住了某某所拥有的旅游资源和便捷的交通区位两大城市优势，随着城市产业分工的明确，某某做为区域生态型的商贸物流中心地位将越来越明显，国民经济增长水平有望进入增长的快车道，商贸流通业发展前景良好。
2、温泉、咸安南北两区相向发展的城市发展规划，将加快某某市区一体化的进程，随着南北两区集聚度的提高，区域商业互动性增强，将大大凸显某某中心城区的商业地位与竞争力，有效提升城市商业的辅射力，批发、零售型商业市场将更为活跃。
第二部分
某某市商业环境研究分析
◆商圈分析
◆商业业态分布分析
◆温泉路商圈商铺租赁调查
一、商圈分析：
某某市城市地形结构呈“亚铃型”形态，区域现状形成了咸安与温泉两个相对独立的城区，两地中心相距约6公里，路距相对较长，现状主要通过长安大道连接，区域紧密度不够，呈割裂状态，因此在商业格局上咸安与温泉也形成了各自独立的商业圈。
1、温泉路商圈
●商圈简介
位于温泉城区，商圈以温泉路与淦河大道交汇处的花坛为中心，商业沿淦河大道与温泉路呈“V”字型分布，区域内集中了温泉购物中心、步步高购物广场、中百仓储购物广场等大、中型购物商场，以及大量的品牌专业、专卖店。
由于温泉城区是某某市政府的所驻地，聚集了某某众多的机关、事业单位，依托区域内高素质、高消费能力的政府公务员，该商圈已成为某某高档商业的集中地，是某某市的高级商圈。
●商圈构成
Ø主要商圈：
以现有温泉街道辖区为核心商业范围，以街道内的常住居民和学校学生为主力消费购物群体。
Ø次要商圈：
辐射某某大道以北浮山街道辖区范围的区域，分布有浮山街道居民和温泉开发区、市工业区工人等消费人群。
Ø边缘商圈：
辐射咸安城区范围区域，以咸安区内的高端消费者构成主要消费人群。
`
2、南大街商圈
●商圈简介
位于咸安城区，商圈由南大街、鱼水路、怀德路三条街围合而成，是咸安城区居民的日常购物消费中心。
该商圈基本上以沿街商店经营为主，缺乏大、中型的购物商场和品牌专营店，商业经营业态较为低级，商圈形象落后，属中低端形态的商业圈。
●商圈构成
Ø主要商圈：
以现有咸安街道辖区为核心商业圈，以街道内的常住居民为主力消费购物群体。
Ø次要商圈：
范围以浮山街道为主，消费人群以街道内居民和温泉开发区的工人为主。
Ø
边缘商圈：
范围至温泉城区，消费群体以温泉城区的低收入人群为主。
二、商业业态分布分析：
某某商业业态分布表
主要商业形态
代表示例
主要分布区域
评价
传统杂货铺
广泛分布在各条街道
商品陈列杂乱档次低
购物中心
温泉购物中心、步步高购物广场、文化广场
温泉路商圈
市民购物休闲、时尚中心，购物环境相对较好
专营店
利郎、九牧王、太子龙、达芙妮、金利来
温泉商圈
店堂装修好、商品档次高
超市
中百超市、武商量贩
温泉、咸安各一家
大型超市购物环境好，中、小型超市数量少，经营状况一般
专业市场
建材
温泉体育街、
咸安文笔大道
专业类批发市场少
特色商业街
温泉商业步行街、咸安福宁商业步行街
温泉、咸安
规模小、环境一般，经营状况一般，无其它专业特色街
百货商场
无
无
无
[小结]：
1、从商圈地位分析，温泉路商圈超过南大街商圈，成为某某市的第一商业圈，但温泉商圈现有品牌商业与低端小商业市场并存的商业现状，与其第一商圈的地位形成较大的反差，不利于商圈形象的进一步提升，因此，重新改造现有商业格局，重塑温泉商圈的品牌形象，将有利于扩大温泉商圈的商业影响力、辐射力，促进某某整体商业市场的发展。
2、从整体商业市场分析，某某市的商业市场还不成熟，业态分布零乱、无序，现阶段的成型商业基本上集中在温泉路商业圈与南大街商业圈上，其它街区鲜见成行成市的商业，行业的集合经营特征不明显，城市尚未形成有特色的商业街区，缺乏主题型的商业。
因此，本案主题商业街区的开发将以其独特的商业形象，引爆市场。
3、从行业经营业态分析，行业业态分布尚不健全，市场缺乏商场百货与数码通讯电子类产品的有效供给，本案的商业开发有效填补了温泉商业市场存在的空白，存在极大的市场需求。
4、从专业商业市场分析，由于某某在地理位置上邻近武汉，地缘上的相近性使专业类批发市场的商业影响力基本在武汉的屏蔽之下，辐射力有限，市场缺乏大规模专业批发市场的商业土壤。
因此，专业批发市场的开发规模不宜太大
5、从商业经营状况分析，步行街二楼、文化广场二楼店面转让频繁、聚富时代广场二楼空置的商业经营现象，说明某某市民的逛街购物习惯以一层平面为主，对立体型商业有排斥心理，因此在立体型商业的规划设计上宜实行差异化经营策略，有机引导消费者的购物习惯。
三、温泉路商圈商铺租赁调查：
淦河路商业调查表：
店名
经营行业
商品档次
实用面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
/m2月租金
经营状况
淦河路北区商业（调查顺序由蓝海酒店——花坛）
卡斯高
鞋类
中高
25
3
2000/月
80
一般
某某特产
副食品
中
15
8
500/月
33
差
顶好饰品
饰品
中低
10
4.5
500/月
50
良好
九牧王
服装
高
200
20
12000/月
60
一般
雅戈尔
服装
高
80
10
7000/月
87.5
一般
淦河路南区商业（调查顺序由蓝海酒店——花坛）,备注:
文化广场二楼45平方米标准店面的租金1.8—2万/年
花店
花卉
中低
20
3.5
350/月
17.5
良
金苹果
运动休闲
中低
120
10
9万/年
62.5
差
七匹狼
运动服饰
中
30
3.5
2000/月
67
一般
SHE
服装
30
3
1500/月
50
一般
文化广场
与狼共舞
服装
中高
90
6.6
5.5万/年
51
一般
达芙妮
鞋
中高
30
3
1500/月
50
良
步森
服装
中高
60
5.6
5000/月
83
一般
温泉路商业调查表
店名
经营行业
商品档次
实用面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
/m2月租金
经营状况
步行街沿温泉路商业
群豪精英男装
服装
高档
80
6.6
12万/年
125
良
步行街内街一楼商业
ICE服饰
女装
中档
35
3.3
24000/年
57.1
一般
浪漫一身
女装
中档
35
3.3
28000/年
66.7
良
时代裤行
裤子
中低档
35
3.3
28000/年
66.7
一般
步行街内街二楼商业
瑷玮玮
女装
中档
52
6.6
15000/年
24
转让
灰鼠
女装
中档
70
6.6
25000/年
30
转让
梦幻河马
女装
中低档
70
6.6
25000/年
30
转让
日本3年2组
服饰
中低档
35
6.6
14000/年
33
转让
金门街商业
黛富妮
床上用品
中高档
100
10.8
10万/年
83
一般
诚信男装
服装
中档
80
9.6
9万/年
94
一般
宾女皮鞋
鞋
中档
33
3.3
4万/年
101
良
温泉路商业调查表
店名
经营行业
商品档次
实用面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
/m2月租金
经营状况
本案沿街商业
维康药房
医药
中
36
2.7
4000元/月
111
卖得快
服装
中低档
36
2.7
5万/年
116
火玫瑰
女装
中低档
36
2.7
5万/年
116
花坛——茶花街商业（调查顺序由花坛起）
波丝登
服装
高
100
7
5万/年
42
一般
卡朱米
服装
中高
100
7
4万/年
33
一般
味添面馆
饮食
中
170
13.5
8.6万/年
42
差
梦洁家纺
床上用品
高
80
8
3.5万/年
36
良
天逸童装
服装
中
18
3
7000/年
33
一般
药店
医药
中低
50
6
2万/年
33
差
如意超市
超市
中低
70
9
1.5万/年
18
差
[小结]：
1、从经营业态分析，服装与鞋类占大多数，大型百货与数码通讯类商业少。
2、从商品档次分析，温泉路东、西两面街的经营档次不均衡。
淦河路、温泉路西面街品牌店多，商业档次高；温泉路东面街，由于商业建筑多为临时建筑，经营业态较为低级。
3、从消费层次分析，以机关、事业单位上班族（包括咸安区）与学生消费为主。
4、从经营面积分析，普通商业经营面积多为30—40平方米的单店为主，品牌专卖店则由2-3个单店组成，经营面积多为70—100平方米，相对较大。
5、从租金水平分析，温泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高达116元/m2/月，内街租金水平落差明显，降至60元/m2/月，二层租金约为一层租金的一半，大约在30元/m2/月左右；淦河路租金集中在50—60元/m2/月区间，租金水平由西向东呈增长趋势，靠近花坛的店面月租金可达80多元/m2；温泉南路（花坛向南路段）由于商业氛围相对较差，租金水平较低，集中在30—40元/m2/月区间。
6、从经营状态看：
目前经营状况一般，普遍感到生意难作，有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。
[提示]
1、温泉商圈的经营业态和消费人群结构的综合分析表明，温泉商圈目前的经营业态较为
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