某地产非财务人员的财务培训.pptx

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1,Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训,议程,PrefaceWhyfinancialanalysis为什么需要财务分析,1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成,2.FinancialRatios财务比率分析,3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用,5.Analysisofcashflow现金流分析,6.Applications应用实践,2,Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训,议程,PrefaceWhyfinancialanalysis为什么需要财务分析,1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成,2.FinancialRatios财务比率分析,3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用,5.Analysisofcashflow现金流分析,6.Applications应用实践,3,管理层责任是改进价值动因，提升公司的内在价值及市值,价值驱动因素,财务指标,内在价值,资本市场的表现,举例,毛利率,投资回报率销售收入利润经济利润,折现现金流价值期权的价值,股东回报（股利，股票回购）市值增加（资本利得）,市场份额发展速度,细分市场的选择资本运营的效率,非上市公司,上市公司,4,发现现有业务关键价值驱动因素的过程,第一阶段,第二阶段,第三阶段,量化检验及敏感性分析,轻重缓急、优先排序,访谈/访问,初步筛选,财务及市场模型的量化研究,就价值树的内部讨论,深入分析,可操作性评估,跨部门的研讨会,5,业绩指标,实施方案,3-5个主要价值驱动因素,运营规划,15-20个主要价值驱动因素,确定企业的价值树,运营层面从企业价值树入手挖掘价值驱动因素,财务指标,固定资产投入,流通资金投入,现金,毛利率营销费用比率,产品组合的安排,管理费用比率资本周转次数,战略、运营规划所应提出的目标,运营规划的核心内容，回答怎么去做的问题,6,投资规模,经济利润,投资回报率,表层营运指标市场份额宣传力度价格水平项目开工情况帐款回笼情况,深层价值驱动因素公司品牌知名度产品概念的吸引力及独特性合作伙伴的选择销售与服务的配合员工经营管理才能品牌实现溢价的能力新产品推出的管理开发流程工业化、科学化的进展激励机制、政策及管理系统,价值树的具体形式房地产业务举例,第一层价值驱动因素,第二层价值驱动因素,财务指标,平均单位销售价格建筑成本,目标销售对象是否定位准确？

价值定位是否与实际市场现实相符？

单位面积销售毛利,是否考虑到了相似及替代产品的竞争？

不可控制的外部配套设施是否能跟上我们的定位？

宣传力度市场营销计划的有效性,售出面积,现金流的情况,资本占用时间各项目间现金流出入的衔接、匹配程度融资策略、技巧的运用,宏观环境正处于一个什么样的周期？

现在追加、投入资本是否是最佳时机？

7,房地产业务,对于房地产行业来说，适时以适当的价格获取资源的能力和财务杠杆的运用是关键,房地产行业举例,投资回报率,百分比,在市场狂热、土地紧张时扩张,6.4,改进价值动因，关键是,在整个周期中均匀地通过适当规划扩大住房供给能力,在经济周期低谷，剩余土地富裕时扩张，获得资源后扩张在周期低谷时通过并购、合作来增加住房供给能力,利用财务杠杆来购买低廉资源，扩大供给在合适的时机通过财务杠杆来并购、剥离适当资产,87.4,Source:

McKinseyQuarterly,GlobalInstitute,GoldmanSachsequityresearch,8,对各种投资回报之间有,清晰的认识，而没有财8.3务分析的基础知识，不,可能深入把握价值动因,13.7,34.0,63.0,Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训,议程,PrefaceWhyfinancialanalysis为什么需要财务分析,1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成,2.FinancialRatios财务比率分析,3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用,5.Analysisofcashflow现金流分析,6.Applications应用实践,9,为什么要有财务报表,2006年，河南少林寺的方丈释永信准备上市筹资，方丈找了一家投资银行为其筹备上市事宜，投资银行家问：

“我要先看看少林寺的财务报表”，老板答：

“什么是财务报表，少林寺是有个记账的和尚，但是没有报表”。

投资银行家摇摇头，“没有财务报表，是不能上市的，也没人会投钱给你的”。

如果是你，你会把真金白银投资到少林寺吗？

为什么需要财务报表？

想一想，有一天，你一个远房亲戚来找你，要你拿钱投资一个在非洲的公司，你只是听说这家公司是卖虎皮的，生意还不错，但是到底如何就不知道，你会这样就给钱吗？

要是这是个骗子公司怎么办？

为了判断公司的业务情况，在投资前，我们需要公司的财务报表，我们要了解这个公司是做什么的，靠什么赚钱，有多少资产，等等。

10,财务报表的构成,资产负债表功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构关系资产=负债股+东权益作用有助于管理者了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策损益表/利润表功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量关系当期损益-当期成本当期费用税收作用有助于管理者了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略现金流量表功能提供企业在某一特定期间内有关现金及现金等价物的流入和流出的信息关系现金流入量-现金流出量=当期现金持有量的变动作用有助于管理者了解净收益质量、取得和运用现金的能力、支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量,利润表的底线是净收益。

公司长期的营运靠持续的盈利，短期靠现金流。

没有持续盈利的公司无法保持长期竞争力，因为缺乏现金流入（坐吃山空）。

而缺乏短期现金流的公司即使盈利，因为无法维持营运资本，支付债务，也可能导致破产。

11,财务报表的构成资产负债表,资产,=负债,+,权益,资产:

是企业拥有或控制的有价值的资源,例:

现金、办公楼、厂房、设备、待售的库存商品、原料,负债:

是对别人的欠款,例:

银行贷款、银行透支款、欠供货的货款、欠政府的税款,权益:

所有者的资产的股份,例:

普通股、留存收益,12,三张财务报表间的关系,损益表销售收入,资产负债表资产,存货,现金流量表,经营活动现金流投资活动现金流筹、融资活动现金流现金流变化期初现金余额期末现金余额,13,现金应收账款,长期投资固定资产其它资产负债短期借款应付款项所有者权益,销售成本期间费用营业利润总利润所得税净利润利润分配表净利润期初未分配利润提取公积金分配股利未分配利润,财务报表案例学习：

少林寺,觉远是少林寺负责日常记账的勤杂和尚，觉远并没有系统学习过财务会计知识，他知道的是古老相传的记账方式，在觉远的账本上只有:

现在我们来还原少林寺的财务报表,14,案例：

少林寺的财务报表,资产负债表（万人民币,现金流量表（万人民币）,损益表（万人民币）,其他捐赠,4,000.00,管理费用,11,000.00,少林寺的财务报表中数据皆为方便示例而虚构,15,营业收入,50,000.00,香油24,000.00门票22,000.00,营业成本,47,000.00,日常开支36,000.00,营业利润,3,000.000.003,000.00,所得税,净利润,经营活动产生的现金流量,63,000.00,销售商品、提供劳务收到的现金50,000.00收取的租金13,000.00,投资活动产生的现金流量,-35,000.00,购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金-45,000.00处臵固定资产、其他长期资产而收回的现金10,000.00,筹资活动产生的现金流量,0.00,取得借款所收到的现金0.00发行债券所收到的现金0.00,期末净现金流量,28,000.00,流动资产,70,000.0050,000.00,货币资金57,000.00短期借款2,100.00存款13,000.00应付帐款3,500.00应付职工薪酬44,400.00,非流动资产,250,000.0020,000.00,固定资产（寺庙）130,000.00长期借款20,000.00,无形资产（少林寺品牌）120,000.00,所有者权益负债及所有者权益总计,270,000.00320,000.00,资产总计,320,000.00,非流动负债,流动负债,少林寺的损益表商业模式,损益表（万人民币）,少林的收入模式：

门票，少林一日游游：

少林寺、塔林、永泰寺、嵩阳书院。

吃：

少林寺素斋。

坐：

空调巴士。

看：

少林功夫。

全包价198元/人，佛祖保佑Vip价258元/人.功德无量，阿弥陀佛,少林的成本：

和尚斋薪，宣传推广，寺院维护,作为宗教性非赢利机构，少林寺不用交税,16,营业收入,50,000.00,香油24,000.00门票22,000.00其他收入、捐赠4,000.00,营业成本,47,000.00,日常开支36,000.00管理费用11,000.00,营业利润,3,000.000.003,000.00,所得税,净利润,少林寺的资产负债表少林寺有多少钱、值多少钱,资产负债表（万人民币）,少林的流动资产：

主要指少林在银行的存款，香油箱里的现金等。

少林的固定资产：

主要包括各寺庙、设备、经书、朔像道具等无形资产是少林寺的重要资产。

整个少林寺资产很大一部分就是无形资产。

如果没有这个品牌，那么它产生收入（门票、香油）的能力肯定大大降低。

少林的所有者权益：

包括政府、前辈、和尚的本身自有资金投入,17,流动资产,70,000.0050,000.00,货币资金57,000.00短期借款2,100.00存款13,000.00应付帐款3,500.00应付职工薪酬44,400.00,非流动资产,250,000.0020,000.00,固定资产（寺庙）130,000.00长期借款20,000.00,无形资产（少林120,000.00寺品牌）,所有者权益负债及所有者权益总计,270,000.00320,000.00,资产总计,320,000.00,非流动负债,流动负债,少林寺的现金流量表少林寺银行账目,现金流量表（万人民币）,少林寺的经营活动产生的现金流量主要来自于门票，香油与捐赠租金收入则来源于附属田地地租,少林寺每年要接待大量游客，寺庙损耗，需要每年修缮，一些设备也需要更新，此外，每年维护少林寺品牌需要大量的宣传投入。

一些与少林寺品牌关系不大的资产如田地等适当的处臵出卖可带来现金流补充修缮投入。

由于政府每年拨款，加上少林寺自身经营活动获得良好的现金流入，因此，少林寺暂不考虑筹资。

-45,000.00,10,000.00,18,经营活动产生的现金流量,63,000.00,销售商品、提供劳务收到的现金50,000.00收取的租金13,000.00,投资活动产生的现金流量,-35,000.00,购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金处臵固定资产、其他长期资产而收回的现金,筹资活动产生的现金流量,0.00,取得借款所收到的现金0.00发行债券所收到的现金0.00,期末净现金流量,28,000.00,创业故事武当山的财务报表,瘌痢头阿三自小在少林长大，但是性格愚钝，好吃懒做，方丈多次劝说无效，终于被赶出师门。

瘌痢头身无长技，带着几本经书，几套和尚袍和在少林偷的5两银子，打算开个“少林分院”。

下面分析瘌痢头阿三的账目：

阿三投资了几本经书，几套和尚袍和5两银子在新公司“少林分院”里并形成原,始普通股。

帐目发生了:

（1）现金（资产）

（2）所有者权益（权益）,5两银子5两银子,招风，,购买木鱼木剑等设备，租赁一间破庙，付了3两银子的现金。

（1）现金（资产）

（2）存货（资产）,5-3=2两银子3两银子,提供超渡服务收入了10两银子的现金。

三丰，,

（1）现金（资产）

（2）收入,10+2=12两银子10两银子,19,如此循环，没多久，“少林分院”日益壮大，树大终于被少林寺控告侵犯知识产权，于是瘌痢头阿三将“少林分院”改名武当，自己改名张成为著名大企业家。

现在，通过少林寺的财务报表，你知道少林寺的方丈不但是有道高僧，而且也是一位懂得经营的管理人才，良好的营运，不单保障了少林寺几百僧侣能安心修炼，衣食无忧，而且为少林寺的发展贡献了大量的净利润。

但是，如果要你投资少林寺，单单了解这些是不够的，你还需要了解的更多些,20,Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训,议程,PrefaceWhyfinancialanalysis为什么需要财务分析,1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成,2.FinancialRatios财务比率分析,3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用,5.Analysisofcashflow现金流分析,6.Applications应用实践,21,财务比率分析的重要性示例,改革开放初期，少林寺准备开展一个海外拓展活动，宣传少林寺品牌。

由于少林寺缺乏资金，因此，少林方丈找到武当掌门，商量借款2万美金。

武当掌门与少林方丈素有交情，但是金额不小，稍作思考，武当掌门要求方丈提供少林寺的财务报表，声称要等武当七剑对少林寺做财务比率分析后再决定是否提供借款。

作为债权人，武当掌门关心的是少林寺的能否到期还债的能力，他应该关注少林寺的那些方面？

22,财务比率分析你需要关注那些指标,管理层,股东,债权人,运营绩效分析,投资回报,流动性,毛利润率净利润率息税前利润营运成本分析营运杠杆比较静态、敏感性分析,净资产回报率每股收益每股现金流股价增值股东回报,流动比率速动比率资产快速变现能力流动资产/固定资产比率,指标,资源管理能力,盈利配臵,财务杠杆,资产周转率库存周转率应收账款周期应付账款周期人均收益,每股分红红利收益率分红/留存收益比率红利覆盖倍数红利/总资产比率,负债比率债务/市值比率杠杆比率,指标,盈利性指标,偿债能力,资本市场绩效,资产回报率经济附加值投资现金回报率自由现金流,市盈率市净率现金流倍数相对股价表现价值动因、企业价值,利息覆盖倍数债务负担覆盖比率自由现金流覆盖比率固定资产清偿价值,指标,23,营运,内部,价值,财务比率分析的揭示作用,公司内部使用者关心的是报表中反映的生产经营中问题。

债权人关心的是：

公司为什么需要额外筹集资金？

公司还本付息的可能来源是什么？

公司对以前的短期和长期筹资是怎样处理的？

公司在未来哪些方面需要筹集资金？

外部的投资银行财务分析师关心的是：

潜在并购对象的经济价值和评估其财务上和经营上的协同性，财务报表上应予特殊注意的地方。

财务报表报告的是一个公司过去的财务业绩，它们是为提供企业四种主要活动信息而设计的：

战略、筹资、投资、经营活动。

静态企业活动（资产负债表）和动态企业活动（损益表和现金流量表）,24,企业（项目）财务决策与风险识别,财务指标分析,25,企业/项目风险,经营风险,财务风险,揭示可能导致的财务风险,确定资产融资规模及结构,确定资本投资规模及结构,融资决策,投资决策,企业/项目财务决策,运用比较分析法的分析框架,财务指标本身没有意义，参考分析标准与参照物，横向、纵向的比较，深入了解每个指标背后的含义才能理解企业的真实运营状况。

26,相应的战略制定、调整、执行方案,企业优势/劣势分析,与计划目标比较,与行业水平比较,与过去业绩比较,企业财务状况评价指标,可供选择的财务KPI指标举例,关键业绩指标,采用原因,指标定义,来源,投资资本回报率,有效利用资本创造回报的能力,息税前利润X（1-所得税率）,财务管理部,平均固定资产净值+平均营运资本净利润,净利润率,产生纯利润的能力,财务管理部,总资产息税前利润X（1-所得税率）+折旧和摊销-资本支出-营运资本变化量,自由现金流,创造现金流入的能力,财务管理部,平均筹资成本,衡量融资成本是否合理,本年度所筹获各类资本的成本的加权平均,财务管理部,净资产回报率,衡量股权投入的资本回报,净利润,财务管理部,净资产,最优负债,最优杠杆比率,综合衡量资金的使用效率与经营稳健性,财务管理部,最优股本,27,解读财务比率指标,财务比率,具体应用与点评,它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。

对房地产开发企业来说，使用流动比率最大的缺点在于如何对存货的流动性进行判断，某些存货可能难以在短期内变现。

譬如，一个即将达到预售标准的楼盘与一块已购的存在纠纷的土地虽然都是存货，但是其转换成现金的能力差异很大。

负债比率衡量一个公司的资本结构，高的负债比率意味着一个公司大量的利益别人的钱来做生意。

负债比率的高低也是外部融资成本判断的一个标准，在房地产行业，尤其要区分有息负债与无息负债，预售款属于无息负债，实质上没有债务还息的负担。

流动性流动比率=流动资产,流动负债,财务杠杆,总负债,负债比率=,总资产,偿债能力利息覆盖倍数=息税前利润,利息覆盖倍数是衡量企业每年的营运利润可以用来偿还债务的比率，通常情况下，这个比率越大说明企业偿付能力越好。

这是债权人最为关心的指标之一，譬如：

要银行借钱给你，他要知道你的企业能否到期还本付息。

在互联网泡沫时期，很多的互联网企业都是疯狂烧钱的商业模式，结果是利息覆盖倍数为负数。

烧完风投的钱后，没有银行肯再借钱，于是大批互联网企业相继倒闭。

自由现金流覆盖倍数也类似。

应付利息,自由现金流,自由现金流覆盖倍数=,应付利息,28,区分总投入资本回报率（ROIC）与净资产回报率,息前总投入资产回报率（ROIC或RONA）比净资产回报率更易去除企业不同的财务策略对于分析的影响,举例债务10%利率股东权益总投入资产,A$900100,B$01,000,$1,000,$1,000,税前利润减去财务成本税前净利润减税收40%,12090,1200,3012,12048,净利润,$18,$72,净资产回报率,18.0%,7.2%,注意：

投入资本里面，除了股东权益，有息负债是企业的总负债，在房地产行业，由于负债的一大部分是预售款，属于客户先借给企业的无息负债，这是房地产行业享有的优势，因此，应该将其排除在总投入资本外。

29,息前总投入资产回报率7.2%7.2%,总投入资本回报率可以正确地反映了去除企业不同的财务策略影响前企业的盈利能力,息税前利润（1-税率）企业付息前利润ROIC有息负债与股东权益之和企业所有的投入资本（含股东投入和银行借贷等）总投入资本,加权平均资本成本（WACC）,债务占总资本比例,本成本,股本成本,一个示例：

觉远从少林寺退役后，准备去开个猪肉店卖猪肉，需要70两银子。

自己有20两银子，跟少林的老方丈借了50两银子，方丈要求其中20两银子作为股本投入，与觉远合股，赚了钱分红。

其它30两作为借款，每年利息1.5两。

这样股本与债务的比例为4/7，3/7.债务的成本为每年1.5/30=5%，假设要方丈投资的最低回报为10%（即是方丈投资到其它地方也能赚的回报）,那么整个猪肉店的加权平均资本成本为5%（1-25%）3/7+10%4/7=7.32%。

RF为无风险报酬率，Rm为平均风险股票必要报酬率，为股票的贝他系数,30,*,债务利息率,X,债务成本,1-所得税率,X,+,加权平均资,股本机会成本*RF+（Rm-RF）,X,本占总资本比例,股,经济附加值（EVA）,另外一个估量企业盈利水平的指标为经济价值创造能力，ECONOMICVALUEADDEDEVA是企业资本的回报扣除资本成本后的价值，也就是企业通过营运不断累积的额外资源,举例:

净运营利润,$250,（r-K）*资本总量（25%-15%）*$1,000$100,EVA,资本总量,$1,000,加权平均资本成本率,K,15%,资本投资回报率,r,25%,一个示例：

觉远开猪肉店卖猪肉，每年卖猪肉收入100两，扣除各种费用并交完税后赚了10两银子，减去整个猪肉店的加权平均资本成本为7.32%70=5.125两银子。

剩下的10-5.125=4.875两银子就是经济附加值。

K=WACC,加权平均资本成本,31,EVA（r-K）*资本总量（资本投资回报率加权平均资本成本率）*资本总量,关于营运的几个重要财务指标,下列的财务指标是了解企业财务情况的很好开端,关键是学会用这些指标进行横向和纵向的比较，最终是从每个指标来解读其背后的行业特征并以此来指导具体的营运工作。

比率名称,公式,代号,衡量什么?

净利润,衡量资本投放的效率,如企业在投入自身资金和资源后得到多少的回报?

资源的分配和调整的效率,如每一块钱的资产产生多少的回报?

资本密集程度,如每一块钱的资本带来多少的销售?

净资产回报率,ROE,股东权益,净利润,总资产回报率,ROA,总资产,销售收入,总资产周转率,总资产,毛利,每一块钱销售可以进行固定成本和净利润分配的比率,毛利率,利润率,销售收入,净利润,净利润率,每一块钱销售对应的利润,销售收入,32,*净利润为税后净营运利润率,杜邦分析方法3要素,了解企业的总体盈利情况还不够,还应通过了解盈利情况的组成部分来明白为什么能盈利和如何盈利的?

净利润,净资产回报率,股东权益,净利润,销售收入,X,销售收入,股东权益,净利润,销售收入,总资产,X,X,销售收入,总资产,股东权益,总资产周转率,净利润率,X,X,财务杠杆系数,33,管理人员可以通过三种方式影响净资本回报率:

净利润率资产周转率财务杠杆系数,杜邦分析分解3要素,我们可以把指标分为三层，从上至下对于企业进行剖析，中间的三个指标表明了有哪些重要的业务指标对于净资本回报率产生了重要的影响，下层的比率表明了对于资产负债表和损益表的内容的影响如何可以影响净资本回报率净资产回报率,净利润率,总资产周转率,财务杠杆系数,应付款帐周期,负债资产比率,利息覆盖倍数,偿债比率,资产负债表的数据,34,毛利率（折旧与税前的利润）收入税率损益表的数据,现金量应收款周期库存周转率,固定资产周转率,杜邦分析方法应用示例,接上面示例：

觉远开猪肉店卖猪肉，根据我们已知，觉远猪肉店：

每年扣除各种费用并交完税后赚了10两银子。

总资本：

70两银子,总销售收入：

100两,净资本（股东权益）：

40两净利润：

（10-1.5）（1-25%）=6.375两得税25%）,毛利润：

10两,（扣除给老方丈30两负债的利息1.5两，交所,净利润,6.375两,净资产回报率,15.94%,股东权益净利润,40两6.375两,净利润率,6.375%,销售收入销售收入,100两100两,总资产周转率,总资产总资产,1.43,70两70两,财务杠杆系数因此，觉远猪肉店净资产回报率,1.75,股东权益,40两,X,X,6.375%,1.43,1.75,15.94%,也就是说，觉远和老方丈投入20两银子，每年从开猪肉店分到的钱是2015.94%=3.1875两，如果觉远想要赚多一些，又没有钱再投入，他能怎么办？

35,Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训,议程,PrefaceWhyfinancial