EAS操作成本操作手册.docx
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EAS操作成本操作手册
房地产成本管理系统
用户操作手册
1、前言
1.1手册说明
⏹本手册是房地产“合同管理”和“成本管理”的操作说明。
1.2术语对照说明
术语
系统含义
备注
目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，它是成本管理工作的基础，是项目成本的控制线；
可研成本
在项目拿地之前，进行可行性研究之前时的成本测算
可研测算支持无项目的测算，即可在项目公司下进行测算；是后续流程的非必要操作，也可直接在拿地后进行目标成本测算或者直接进行目标成本录入。
建议暂不使用此功能
动态成本
动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果
动态成本＝目标成本+调整记录
已发生成本
指已经签署合同并拆分的合同成本和已经付款的非合同性成本；
目前已发生=未结算合同拆分小计+已结算合同拆分小计+无文本合同付款拆分
待发生成本
指对未来待发生成本的预测数。
包含未签署的合同性成本和未支付的非合同性成本；
目前待发生成本=动态成本-目前已发生成本
非合同性成本
指没有合同签订的成本发生，如资本化利息、前期费用、报批报建费、水泥发展基金等；
合同单据
合同信息资料，包括原始合同和补充合同，作为房地产系统核心单据之一；
合同变更
任何合同的变动都属于合同变更，包括设计变更，现场签证，奖励扣款等；
合同结算
对每份合同在合同执行结束之时要确认结算金额；
成本拆分
成本的确认分摊过程，包括合同拆分、变更拆分和结算拆分；
工程项目
即房地产工程系统的开发项目，用以建立目标成本、归集实际成本，进行报表分析，进行成本控制，是最核心的基础资料之一。
工程项目分期
某个项目分期开发，则进行工程项目分期处理；
工程项目综合期
分期开发项目一般来说存在跨期合同，则单独设“综合”期来处理；
产品类型
产品类型是核心基础资料之一，在一个开发项目中如果有高层、多层、别墅等存在，我们就将之称呼为“产品类型”（有些公司也称呼为业态）；
成本科目
用以收集、分配工程项目的每笔支出，并在此基础上做出统计和分析，实现对工程成本最有效的管理和控制；
2、合同管理
2.1合同订立
2.1.1直接合同订立
⏹系统操作：
⏹从菜单进入[合同录入]新增界面，选中工程项目以及合同类型，再【新增】；
第一步：
合同录入（操作人：
合同主办人）；
注：
录入必录项和相关信息后，【保存】
并【提交】
（如果确定信息无误，也可以直接提交）；
合同界面主要信息
合同编号
按照建发集团合同管理办法规定的编码规则录入
合同性质
1）直接合同：
签订的一般的合同都属于此种性质；
2）补充合同：
对直接合同的补充；
3）三方合同：
如果该合同有第三方，则丙方信息为必须录入。
责任部门
选择该合同的责任归属部门，直接影响后续合同付款计划的制定过程
原币金额
录入合同签订金额（合同必须有合同价格）
合同详细信息
录入选择某类合同的主要条款信息
变更提示比例
当累计变更金额占合同金额的比例超过该比例时提示
付款提示比例
当累计付款申请金额占合同金额的比例超过该比例时提示
附件正文管理
可以对某个合同挂接附件或者正文，以供查询之用
第二步：
合同审批（操作人：
在未上审批流时，审批暂交给有相应权限的人）
注：
未上审批流时，合同审批界面同[合同录入]界面，【审批】按钮在工具栏
注：
审批过的合同可以通过【反审批】来取消审批
合同修订：
注：
1、修订的内容为合同金额、合同类型、责任人、责任部门；主要针对一些已经开始执行的合同，在金额、类型方面出现的变化。
3、如果合同金额出现变化，合同修订审批通过后，需要对该合同重新进行拆分。
合同查询
⏹说明：
⏹系统通过“合同性质”来标识一份合同是直接合同还是补充协议，补充协议的订立过程与直接合同基本类似。
补充合同
是否单独结算
不计成本的金额
单独结算金额
对主合同金额的影响
对合同拆分的影响
是
强制为空，不允许录入
在“原币金额”处录入
系统中主合同金额不变
补充协议像主合同一样被拆分
否
可以录入
无单独结算金额“原币金额”强制不允许录入
补充协议的金额会被追加到主合同金额
把主合同被追加的金额，继续拆到相应科目。
补充协议本身不可被拆分
⏹系统操作：
1.合同录入
2.与直接合同订立一样填入相应的合同信息，但在“合同性质”处下拉选择“补充协议”，并在下方的[合同详细信息]处选择原主合同，以及录入相应信息。
3.补充协议的[合同详细信息]说明如下：
4.*是否单独计算：
是或否
5.*不计成本的金额：
即“单独结算的金额”；当“是否单独计算”为否时，可以手工录入金额；当“是否单独计算”为是时，在此不允许录入金额，而应该在表头
6.
处录入。
7.*对应主合同编码：
通过小放大镜
来选取（不要手工录入）
8.*对应主合同名称：
会自动带出（不要录入）
9.[合同录入]菜单[合同-新增]（不单独计算）
注：
1、“是否单独计算”选择不同“原币金额”和“不计成本金额”字段显示不一样。
2、在“不计成本的金额”处录入补充协议的金额（即不单独结算的金额），这个金额会被追加到对应的主合同金额上。
3、非单独结算的合同不会出现在【合同拆分】的“合同列表”里4、非单独结算的合同不会出现在【结算单录入】的“合同列表”里。
5、不单独结算的补充协议，审批后‘补充协议金额’会追加到对应主合同的‘签约金额’，若是主合同拆分已经被引用，则要求删除或者作废改合同拆分。
注：
单独结算时，在“原币金额”处录入单独结算的金额，“不计成本的金额”不允许录入，只有单独结算的补充协议会出现在【结算单录入】的“合同列表”里，而不单独结算的不会出现
2.2变更管理
系统描述：
变更类型
设计变更
由设计变更引起的合同变更
现场签证
由现场签证（如现场零星变动）引起的合同变更
奖励类型
奖励也作为合同变更的一种计入成本管理范畴
扣款类型
扣款也作为合同变更的一种计入成本管理范畴
其他调整
其他类的调整引起的合同变更（如营销调整引起的）
2.2.1设计变更类
⏹系统操作：
⏹从菜单进入[合同录入]新增界面，选中工程项目以及合同类型，再【新增】；
第一步：
变更发起
2.2.1-1[合同变更发起]菜单
[合同变更发起]-新增
[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-基本信息和变更内容
注：
[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-测算信息和对应合同
[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-对应合同信息
注：
通过小放大镜选取对应的合同
[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-执行内容
1.注：
“执行内容”来自“变更内容”页签定义的变更内容，通过小放大镜选取
2.[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-测算信息
3.
[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-测算信息-责任归属部门
4.
注：
通过小放大镜选取
5.[合同变更发起]-[变更审批单-新增]-保存提交
6.
7.第二步：
变更审批；
8.[合同变更发起]-审批
注：
审批以后会自动生成“变更指令单”，登记了几个下发单位就相应生成几个“变更指令单”
第三步：
变更指令单下发[变更签证确认]-下发菜单
[变更签证确认]-变更指令单【修改】确认变更单中信息后【提交】
[变更签证确认]-变更指令单【审批】、【下发】
注：
【审批】后“变更指令单”的状态由‘已提交’变为‘已审批’
【下发】后“变更指令单”的状态由‘已审批’变为‘已下发’
第四步：
变更指令单签证[变更签证确认]-变更指令单签证
1.注：
针对具体的变更内容，录入变更执行的情况，【签证】后“变更指令单”的状态由‘已下发’变为‘已签证’；
第五步：
变更结算[变更签证确认]-变更结算
[变更签证确认]-变更结算后的变化
2.2.2现场签证类
系统操作：
业务上现场签证类一般无预估金额和确定金额之分（系统中都需要预估一个金额，目的是实时反映动态成本的变化），就是说现场签证的金额一般是确定金额，但在系统操作上
注：
区别只是在于“变更类型”选择“现场签证”
2.3无文本合同
2.3.1无文本合同录入序时簿
2.3.2无文本合同编辑界面
注：
1、黄色部分为笔录字段。
2、无文本合同录入完毕后，点提交按钮，然后在序时簿进行审批，审批后的无文本合同自动生成保存状态的付款单，需要对该付款单进行编辑、审批，然后再进行拆分。
2.4奖励及扣款
2.4.1违约金的录入序时簿
2.4.2违约金编辑界面
注：
黄色部分为笔录字段。
扣款单、奖励单录入同违约金录入
2.4.3违约金查询
注：
选择不同的条件进行相应查询
扣款、奖励单查询同违约金查询。
3、付款管理
3.1付款申请单
3.1.1付款申请单菜单
3.1.3付款申请单的编辑
注：
1、录入必录项和相关信息后，【保存】
并【提交】
（如果确定信息无误，也可以直接提交）；
2、需要保存后，才能进行附件上传。
3、付款申请单审批通过后会直接生成一张对应的付款单。
3.2付款申请单查询
3.2.1付款申请单查询界面
3.2.2付款申请单查询列表
3.3付款单录入
3.3.1付款单录入序时簿
3.3.2点击“修改”进入付款单的编辑界面
注：
1、录入必录项和相关信息后，【保存】
并【提交】
（如果确定信息无误，也可以直接提交）；
2、需要保存后，才能进行附件上传。
3.4付款单查询
3.4.1付款单查询界面
3.4.2付款单查询列表
注：
可以在本界面进行付款动作。
4、付款拆分
4.1合同付款拆分
4.1.1合同付款拆分菜单
4.1.2付款拆分界面
4.2无文本合同付款拆分同合同付款拆分
3、成本管理
3.1目标成本测算
1、目标成本测算菜单
2、进入目标成本测算序时簿，点击新增
3、1）填写目标成本表头：
选择测试阶段、版本名称、选择项目系列
2）页签说明：
页签说明
测算汇总表
该表用来汇总各产品类型的总成本及可售单方；还可根据规划指标表设定的“是否分摊”来进行六类公摊费用的分摊计算。
指标类页签
规划指标表
维护项目的规划指标信息，以及产品构成，和产品面积指标信息
建造指标
维护每种产品的建造标准
成本类页签
六类公摊及期间费
出现的成本科目均为“公摊类”的科目，测算公摊类科目的目标成本
产品-主体建安类（如别墅）
出现的成本科目均为“非公摊类”的科目（如主体建安类），测算非公摊类科目的目标成本
3）规划指标表编辑：
a、录入对应项目分期的“政府批文指标”和“开发技术指标”
b、选择产品类型，通过小放大镜选取产品，通过【添加行】可以添加产品
c、选取后的效果，每添加一个产品就会自动增加一个以产品命名的页签
d、录入产品类型中的信息，产品相关信息录入顺序：
占地面积、建筑面积、可售面积然后再其它信息，“容积率”会根据占地面积和建筑面积自动计算
e、需要勾选“是否分摊”来控制该产品是否参与六类公摊费用的分摊计算。
4）建造指标维护
5）必须在最明细的成本科目上作测算，如下图的空白区域。
下面以具体产品的主体建安类为例说明测算过程，[六类公摊及期间费]的测算过程是一样的，只是科目不一样而已。
直接录入调整前合价。
6）测算汇总表
该表用来汇总各产品类型的总成本及可售单方；还可根据规划指标表设定的“是否分摊”来进行六类公摊费用的分摊计算；在该表里列所有非公摊类和公摊类科目，该表的最后一列【分摊方式】，对于非公摊类科目（如建安类）系统设置为“直接归属”，对于公摊类科目，需要手工选定【分摊方式】，非公摊类科目的【分配方式】为“直接归属”（系统硬性设置，不允许修改）
3.1.2导出目标成本和导出指标
说明：
目标成本测算（包含收入测算）完成并且审批通过，就可以把测算的数据导出（相当于数据正式生效下发执行），包含导出目标成本和导出指标。
系统操作：
（1）第一步：
导出到目标成本
导出到目标成本-操作
注：
已审批通过的目标成本才可以导出
导出到目标成本-报错信息
注：
报错“所选工程项目的产品与目标测算内的产品不一致”，最可能的原因就是基础资料“工程项目”（如花钻后期）未设置开发产品或者设置的与目标测算内的产品不一致，如下图
导出到目标成本-错误解决
注：
在“工程项目”下设置与目标测算一致的产品，可以直接点击“是”即可。
（实际业务中，应该是先设置前者，再根据前者设置后者，前后保持一致）
导出到目标成本-接着生成测算模板
注：
导出成功后，系统提示“是否生成目标测算模板”，如果选是，则会生成目标测算模板并可被后续测算阶段引用。
导出到目标成本-版本变化
（2）第二步：
导出指标
导出指标
注：
【导出指标】后，对应的“工程项目”下就有了相应的指标数据（如下图）
导出指标-导出后的效果1
导出指标-导出后的效果3
注：
导出指标后[面积指标管理]中也有了数据
3.1.3目标成本测试系统其他操作
注：
测算一部分后，可以通过【保存】把测算内容暂存起来
注：
状态为“保存”的目标成本测算可以采用【修改】的方式作进一步的测算，如果是“已审批”的话，则需要通过【修订】方式来更改。
3.2目标成本修订
系统操作：
3.2-1[目标成本测算]-菜单
注：
从[目标成本测算]菜单进入修订界面
3.2-2修订目标成本测算
3.2-3修订目标成本测算-修订保存-提交
注：
进入修订后，“版本号”由1.0变为1.1。
如果是新增目标成本测算，则“版本号”变为2.0；测算阶段是不允许修订的。
（即修订限于在本阶段内）
3.3成本拆分
项目在实施阶段的动态成本，需要及时归集分拆到相应的成本科目下
说明：
拆分从级次上看分为项目拆到分期和分期拆到产品类型两种，从系统操作的种类分为：
合同拆分、变更拆分和结算拆分。
成本拆分基本操作：
3.3-1成本拆分-菜单
注：
选择“进入动态成本”且是“未拆分”或“部分拆分”的合同，只有审批通过的合同才会列在[合同拆分]的合同列表里
注：
选择需要拆分到哪些科目
注：
此类场景只要录入“拆分比例”或者直接录入“归属金额”，选择“直接归属”到某个产品（如：
电梯洋房）
重要说明：
拆分后需要【保存】拆分结果
3.3.2公摊类合同拆分：
华钻一期的一份设计合同，合同金额需要分解到本项目下的所有产品。
注：
选择“进入动态成本”且是“未拆分”或“部分拆分”的合同
注：
填入归属金额后，系统将金额按照指定的分摊类型（如：
建筑面积）的比例归属到选中的产品（如上图：
中高层带底商等）
重要说明：
拆分后需要【保存】拆分结果
3.3.3变更拆分
不需分场景，因变更拆分类似合同拆分。
说明：
相关拆分操作参考合同拆分，变更拆分的时点是在合同变更审批通过后拆分，一旦变更结算确定了金额后，会根据确定金额更新拆分。
系统操作：
注：
选择引入合同拆分的话，就可快速完成拆分，当然也可以手工选择科目然后再细细拆分。
如果不引用合同拆分，那么可以参考合同拆分的方法进行变更拆分。
3.3.4结算拆分
说明：
结算拆分是将结算金额按照成本科目及各产品类型进行拆分。
合同在最终结算完成且拆分后，系统中将把拆分后的结算金额作为计算动态成本的最终依据。
结算拆分操作只能在实体成本中心进行。
系统操作：
能够进行结算单拆分的前提是：
对应的合同以及所有变更已经完全拆分。
注：
选择结算单-【拆分】-弹出信息提示“是否按结算金额与合同金额差值重新计算变更金额并覆盖拆分”，下面分三种情况说明
情况一【忽略】：
按照结算造价重新拆分，并且不更新变更金额
情况二【否】则提示重新填写变更结算金额，而不马上进行结算拆分
情况三【是】：
则会根据差值重新计算变更金额并覆盖拆分
注：
✧选择【忽略】，按照结算造价重新拆分，并且不更新变更金额；
✧“归属金额”和“直接金额”二选一录入，然后点击【拆分】，再【保存】；
✧结算拆分界面会带出对应合同的拆分和变更的拆分；
✧结算拆分界面，“归属金额”、“直接金额”以及“拆分比例”可以填写，其它数据都从相应的合同拆分和变更拆分带过来
情况二-选择【否】
注：
选择【否】，则提示重新填写变更结算金额，而不马上进行结算拆分
选择【是】-提示1
注：
选择【是】则会根据差值重新计算变更金额并覆盖拆分。
情况三选择【是】-提示2
注：
会根据合同拆分及变更拆分归属金额生成结算拆分归属金额
情况三-拆分界面
注：
结算拆分后覆盖变更拆分原有的归属金额
4成本报表
4.1各产品类型目标成本表
5、路径：
房地产-成本管理-目标成本-各产品类型目标成本表
6、说明：
该表用来查询各产品类型目标成本的分摊结果，是“成本数据库”里的“单方查询”的数据来源。
4.2各产品类型动态目标成本表
⏹路径：
房地产-成本管理-目标成本-各产品类型动态目标成本表
⏹说明：
1、该表也是用来查询各产品类型目标成本的分摊结果；
2、各产品类型动态成本表里的“目标成本比”分摊方案来源于此表数据。
4.3待发生成本预测
⏹路径：
房地产-成本管理-动态成本-待发生成本预测
⏹动态成本构成及含义
1、动态成本＝目标成本+调整记录
动态成本的数据来源于目标成本加调整记录，其中调整记录包括已发生调整及待发生调整。
在最开始时，因为调整记录等于零，所以动态成本＝目标成本＝已发生成本＋待发生成本。
当待发生成本经过一次手工调整后，调整后动态成本＝调整前动态成本（等于目标成本）＋调整金额，依此类推，多次调整后的动态成本＝目标成本＋各次调整金额之和。
2、目前已发生=未结算合同拆分小计+已结算合同拆分小计+无文本合同付款拆分
其中：
未结算合同拆分小计=合同签约金额（已拆分合同金额）+变更（已拆分变更金额）
已结算合同拆分小计=合同结算金额（已拆分金额）
“目前已发生”数据来源于合同、变更或结算的拆分金额加无文本合同拆分金额，随工程的进展已发生金额将不断增加，其构成是以动态的形式体现的。
当合同未结算时，已发生成本按合同拆分金额加变更拆分金额计取；当合同完全结算后，已发生成本则自动按照结算拆分金额计取；无文本合同成本按无文本合同付款拆分金额计取。
3、目前待发生成本=动态成本-目前已发生成本
“目前待发生”随“目前已发生”的增加而逐渐减少；
⏹目标成本与调整记录
该页签包括某科目的目标成本与调整记录，如下图：
“目标成本”表示的是原目标成本的记录；“无对应目标成本”表示的是调整记录；“调整汇总”表示所有调整记录的汇总金额。
4.4各产品类型动态成本表
⏹路径：
房地产-成本管理-动态成本-各产品类型动态成本表
⏹说明：
1、该表仅用来查看动态成本在各产品类型之间的分摊数据；
2、在目标成本测算导出目标成本时，系统会自动将分摊方案导出到本表，只需要点保存即可。
3、该表里，若某科目的数据显示为蓝色，则代表动态成本未分摊到各产品类型；若显示为红色，则代表该表未保存。
4、该表里的分摊方案“目标成本比”里的目标成本数据来源于“各产品类型动态目标成本表”。
4.5成本调整明细表
⏹路径：
房地产-成本管理-动态成本-成本调整明细表
⏹说明：
1.本表仅用来查询，不能进行编辑操作。
2.本表数据来源于“待发生成本预测”里的“目标成本调整”，汇总显示科目目标成本调整明细。
4.6全项目动态成本表
⏹全项目动态成本表是核心表格之一；
⏹路径：
房地产-成本管理-动态成本-全项目动态成本表；
该表用来全面反映项目动态成本构成及其与目标成本差异对比分析，并且该表查询的是动态成本的及时数据。
4.6.1.1主体表格说明
⏹选择左边的工程项目分期，主表数据显示在右边。
⏹说明：
⏹1）“目前已发生”=“未结算合同小计”+“已结算合同小计”+“非合同性成本”。
⏹2）“合同小计”=“签约金额”+“设计变更”+“现场签证”+“其他调整”。
⏹3）“已实现成本”=完工工程量的拆分结果。
⏹4）“已付款成本”=付款单拆分结果；
⏹4）“目前待发生”=“动态成本”-“目前已发生”。
⏹5）“差异”=“动态成本”-“目标成本”。
⏹6）“可售单方”=“动态成本”/动态可售面积。
⏹7）“建筑单方”=“动态成本”/动态建筑面积。
⏹科目级次可以自由收放。
4.6.1.2明细表格说明
⏹双击某条数据能够得到详细数据说明：
⏹“动态成本”页签
⏹本页签详细描述科目动态成本的构成。
⏹--“合计”=“已结算合同小计”+“未结算合同小计”+“非合同性成本”+“待发生成本”。
⏹--“未结算合同小计”=“合同金额”+“设计变更”+“现场签证”+“其他调整”
⏹--“已结算合同小计”是指结算拆分到该科目的数据，与“合同金额”、“设计变更”、“现场签证”等数据并无因果关系。
“合同信息”页签
本页签描述合同拆分到本科目的金额。
⏹--“合同金额”是指合同的签约金额；
⏹--“拆分金额”是指合同（包括未结算、已结算）拆分到本科目的金额，等于“动态成本”页签里“已结算合同金额”加“未结算合同金额”
⏹--“合同结算金额”是指合同的结算金额；
⏹--“结算拆分到该科目的金额”是指合同结算拆分到本科目的金额，该金额有可能小于“动态成本”页签里的“已结算合同小计”，因为这里不包含“合同没有拆分到此科目，而变更拆分到此科目”的情况。
“变更信息”页签：
本页签显示的是拆分到该科目的变更信息。
⏹--“变更金额”是指该变更的预算金额或者结算金额（如果有），并非变更拆分到本科目的金额。
⏹--“变更金额合计”与“动态成本”页签里的“设计变更”、“现场签证”等金额并无钩稽关系。
“非合同性成本”页签
⏹--“付款金额”是指无文本合同付款金额；
⏹--“拆分金额”是指无文本合同付款拆分到本科目的金额。
“待发生成本明细”页签：
本页签的数据来源于“待发生成本预测”里的“目前待发生成本明细”。
4.7科目合同明细表
路径：
房地产-成本管理-动态成本-科目合同明细表
⏹科目合同明细表中“成本科目名称”、“合同”、“对方单位”、“合同金额”、“拆分金额”等字段的数据来源于“待发生成本预测”里某科目双击弹出的“合同信息”。
该表用来汇总某工程项目所有科目的相关合同信息，所有合同信息在一张表格里集中展开反映。
成本科目代码
成本科目长编码
成本科目名称
成本科目名称
合同编号
自动带入所选中项目的已经拆分到该科目的所有合同编号
合同名称
自动带入所选中项目的已经拆分到该科目的所有合同名称
对方单位
对应合同乙方
签订日期
对应合同签订日期
是否招标
“是”或者“否”，当合同的形成方式为招标时为“是”，否则为“否”
合同金额
对应合同金额
已付款金额
合同对应的付款单金额已拆分到该科目下的金额
拆分金额
显示合同拆分的金额
目标成本
该科目目标成本
动态成本
该科目动态成本
差异
动态成本-目标成本
目前已发生
该科目已发生成本
目前待发生
动态成本-已发生成本
合同最新造价
升级会员 